Пазлы глобальной модели
BIM-технологии в российском строительстве используются недостаточно эффективно. А подсчитать экономический эффект от внедрения информационного моделирования не берется почти никто из девелоперов.
На площадке Петербургского международного инновационного форума девелоперы, инженеры и исследователи обсудили специфику внедрения BIM-технологий в сферах проектирования, строительства и ЖКХ. Участники обменялись опытом в части использования BIM, озвучили трудности, с которыми сталкиваются девелоперы и проектировщики, и поразмышляли о том, как скоро информационное моделирование станет полноценной компонентой не только на стадии проектирования, но и на других этапах жизненного цикла здания.
BIM-модель на стадии проектирования
В России под BIM-технологиями понимают минимальный набор функций, что по факту далеко от полноценного определения этого термина, считает заведующий кафедрой информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве Московского государственного строительного университета Александр Гинзбург: «Идея BIM – это накопление информационной базы по проекту, по всем видам работам, конструкциям – по всему, что необходимо для комплексного представления объекта».
По мнению эксперта, на данном этапе трудность заключается в том, что нет однозначного понимания объемов информации, вносимой в модель. Неясно, кто является владельцем BIM-модели, когда проектирование завершено. Как правило, BIM-модель используется только на стадии проектирования, и данные, необходимые для эксплуатации, не закладываются в полном объеме. Эксперты считают, что реальную отдачу от BIM-модели можно получить как раз на этапе эксплуатации объекта.
Здание – лишь один из элементов среды жизнедеятельности. BIM-модель, вписанная в геоинформационную модель, становится частью информационной модели жизненной среды, которой также можно управлять, делать ее эффективной и рассматривать как единое информационное пространство. «Говоря об эффективности BIM, нужно понимать, что мы имеем дело только с кусочком глобальной информационной модели», – заключил Александр Гинзбург.
Мизерное количество компаний «полного цикла» отметил и директор Института экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости Московского государственного строительного университета Дмитрий Семернин. Команда института в ходе исследования внедрения BIM в России столкнулась с проблемой: во-первых, оказалось, что крайне мало компаний практикуют BIM. Во-вторых, внедрение информационного моделирования происходит факультативно, его эффективность компаниями не оценивается. «Пока BIM внедряется скорее как венчурный проект, никто даже не считает, окупится он или нет. И это не совсем BIM, а внедрение некоторых инструментов автоматизации: проектирования, управления строительством. Их никто не интегрирует», – с сожалением констатировал господин Семернин.
Среди основных проблем внедрения он перечислил квалификацию персонала, закупку программного обеспечения, сложность интеграции программного комплекса со сметной базой, что позволило бы оптимизировать процессы. Кроме того, в проектах часто обнаруживается несоответствие нормам СанПиН. «Школу проектирования необходимо перестроить под BIM», – уверен Дмитрий Семернин.
На это директор инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого Николай Ватин ответил, что обучать студентов работе с BIM начинают уже с первого курса. А в ходе довузовской подготовки школьникам, начиная с 7-го класса, доступны курсы 3d-моделирования в Ревит.
Заместитель директора по развитию компании Bonava Александр Бойцов оценивает уровень внедрения BIM в России как достаточно высокий. С учетом того, что технологии информационного моделирования пришли в Россию не так давно, строительная отрасль показывает высокие темпы освоения BIM, считает он. «Прогресс за последние 2-3 года есть, мы достигаем своих результатов быстрее, чем наши коллеги на Западе, – уверен господин Бойцов. – BIM имеет различные уровни внедрения, в Петербурге это первый этап».
Практики успеха
Говоря о реальном опыте внедрения BIM, представитель Bonava рассказал, как благодаря использованию информационной модели на одном из объектов компании удалось найти ошибку в проекте по подсчету продаваемых квадратных метров. «Мы нашли 400 кв. м в проекте, где всего было 18 тыс. кв. м, таким образом модель окупилась в первый месяц в 10 раз», – привел пример господин Бойцов. Также BIM-модель позволила на ранних стадиях выявить ошибки в инженерных сетях, которые при традиционном проектировании могут всплыть только на стадии ввода в эксплуатацию. Особенно это актуально при монтаже сетей: трехмерные чертежи упрощают работу инженеров.
«Нужно принять преимущества BIM, интегрировать в бизнес-процессы и понять, что главный в этой работе не проектировщик и не экспертиза, а заказчик, который ставит задачу прибыльного проекта», – считает Бойцов.
Неуловимая эффективность
Использование BIM помогает снизить не только количество ошибок при проектировании, но и риски в целом, в том числе при эксплуатации здания, в конечном счете это и дает эффект экономии. Господин Бойцов подчеркнул, что при высоком уровне требований заказчика стоимость традиционного проекта и BIM не будет сильно отличаться.
Начальник отдела комплексного строительства ООО «НТЦ «Эталон» Анастасия Плуталова также поделилась положительным опытом применения информационных технологий. Контролировать строительство с помощью BIM в компании начали 4 года назад. За этот период с применением технологии было построено более 1,2 тыс. кв. м, еще около 700 тыс. кв. м – на этапе реализации. Главные эффекты от использования информационной модели – оптимизация графика строительства, контроль качества и безопасности.
При этом экономическая эффективность использования информационной модели сложно поддается подсчету. Пока BIM выполняет функцию инструмента наглядного контроля, снижающего риски дефектов, несчастных случаев и срыва сроков.
В завершение технический директор ОАО КБ ВиПС Кшиштоф Поморски сделал вывод: «BIM использовался в строительстве всегда, а сейчас мы наблюдаем процесс автоматизации и гаджетизации. Россия отстает не из-за неумений проектировщиков, а из-за дефицита финансирования».
Кстати
Пленарное заседание, посвященное инновационному развитию строительной отрасли, было организовано Комитетом по строительству Петербурга, при участии Министерства строительства и ЖКХ РФ. Дискуссия о BIM-технологиях в таком формате состоялась уже во второй раз. Первая прошла в рамках Петербургского международного экономического форума в мае этого года.
Общая характеристика рынка В I квартале 2009 года был заявлен к реализации только один складской объект – это терминально-логистический комплекс компании «Евросиб» в Купчино общей площадью около 80000 кв. м. Такое малое количество заявленных проектов говорит о том, что девелоперы резко сократили свою активность и ждут дальнейшего развития событий на рынке складской недвижимости. Увеличилось число предложений по продаже на рынке складской недвижимости – продажа площадей в составе комплексов (как строящихся, так и уже функционирующих), объектов целиком или недостроенных инвестиционных проектов. Пока покупатели и продавцы расходятся в цене – цена предложения в среднем составляет 1500-2000 долларов за 1 кв. м, а покупатели готовы приобретать объекты складской недвижимости по цене не более 1000 долларов за 1 кв. м. До конца 2009 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 550000 кв. м качественных складских площадей. Вполне вероятно, что все эти проекты реализуются, так как большинство из них находятся на завершающем этапе строительства. Что касается складских объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2010 г. и позже, то уже сейчас некоторые из них приостановлены или отменены на стадии проектирования. Предложение Общий объем предложения складских площадей классов «А» и «В» в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) на конец I квартала 2009 г. составляет 1558404 кв.м. В I квартале 2009 г. не были введены в эксплуатацию новые складские объекты (за исключением II очереди складского комплекса класса «А» MLP «Уткина заводь» площадью 110000 кв. м, которая была сдана в конце 2008 – начале 2009 года) Структура существующих складских площадей по итогам I квартала 2009 г. По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду, что говорит об усилении коммерческой функции рынка. За счет реализации складских площадей, заявленных к вводу в течение 2009 г., в общей структуре рынка увеличится доля складских комплексов класса «А», предназначенных для сдачи в аренду. Распределение складских площадей по районам города на конец I квартала 2009 г. В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения Складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2009 г. Общая характеристика спроса В связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов спрос на складские помещения классов «А» и «В» стал значительно снижаться. Уровень вакантных площадей в строящихся складских комплексах «А» и «В» класса составляет в среднем 70%. В складских комплексах классов «А» и «В» наиболее востребованными стали складские помещения площадью до 2 000 кв. м. Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние мировой финансовый кризис. В краткосрочной перспективе падение спроса на складские площади классов «А» и «В» продолжится. Уровень арендных ставок По результатам I квартала 2009 г. арендные ставки на складские комплексы класса «А» и «В» незначительно снизились – в долларовом эквиваленте. В рублевом эквиваленте рост арендных ставок на высококлассные складские площади составил 10%. На рынке складской недвижимости появились предложения по продаже объектов складской недвижимости – строящихся и уже функционирующих объектов, инвестиционных проектов и отдельных площадей в составе складских комплексов. По итогам I квартала 2009 г. средняя арендная ставка на складские площади класса «А» составила 123 долл./кв.м/год triple net, на складские площади класса «В» - 100 долл./кв.м/год triple net. Доллар – по курсу ЦБ РФ на 31 марта 2009 г. - 34 рубля. Ставка triple net обозначает арендную ставку без учета НДС и оплаты коммунальных услуг. Снизилась нижняя граница ставки аренды на складские площади класса «А» и «В». Тенденции и прогноз развития В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. К концу 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено около 550000 кв. м качественных складских площадей, практически половину из которых составляет площадь I очереди складского терминала «Колпино» компании «Евразия логистик». Дальнейший объем вводимых складских площадей сейчас сложно прогнозировать, так как на данном этапе некоторые девелоперы отказываются от реализации складских объектов, находящихся на стадии проектирования. В дальнейшей перспективе продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади класса «А» и «В». Арендаторами будут востребованы складские площади размеров 700-2500 кв. м в складских объектах класса «В». В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и складской сегмент в частности будут в большей степени ориентированы на арендаторов (покупателей) и станет «рынком арендатора», в то время как в 2008 г. это был еще «рынок продавца». Уже сейчас девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, что позволяет привлечь новые категории арендаторов. Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики. Материал предоставлен Astera St.Petersburg.jpg)
По сравнению с концом 2008 г. влияние мирового финансового кризиса стало более ощутимым в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. Как следствие наблюдается снижение спроса со стороны компаний-арендаторов складских комплексов, уровень вакантных площадей в складских комплексах класса «А», находящихся на финальном этапе строительства, составляет 80%.
.jpg)
Наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу «А» (в качественном и количественном выражении).
Специалисты Becar Realty Group рассмотрели различные аспекты развития рынка элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в I квартале 2009 г., выделили основные тенденции, высказали прогнозы относительного его перспектив.
РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПЕТЕРБУРГА В I КВАРТАЛЕ 2009 Г.
Предложение. Точно определить долю элитных объектов в общем количестве предложений на вторичном рынке жилья на сегодняшний момент невозможно из-за неопределенности критериев элитной недвижимости. Если судить по рекламе, то элитные объекты составляют 7-8% от общего предложения вторичного жилья. Однако это те объекты, которые позиционируют как элитные. Если к понятию элитного объекта подходить строго, то элитные объекты, по моим оценкам, составляют 4-5%. Если же исключить из элитной недвижимости объекты, которые попадают в эту категорию в силу большой площади, то их останется около 1%.
Объем предложения элитной недвижимости в последние годы постепенно увеличивался, менялся и состав объектов, представленных в этом сегменте в силу смены критериев элитности. Например, лет 10 назад элитными считались расселенные коммунальные квартиры с ремонтом, в хорошем доме в историческом центре, даже если они располагались в тех парадных, где еще оставались нерасселенные коммуналки. Сегодня одним из основных критериев элитности стала однородная социальная среда (а значит, соседи из коммуналок исключены) и мощная система охраны дома и территории. Соответственно, указанные объекты за исключением супервидовых (с видом на Петропавловскую крепость и Зимний дворец – такие, кстати, сейчас есть в городе) из сегмента элитного жилья уже ушли.
Пополнилось предложение элитной недвижимости объектами на Крестовском острове, такими как «Дом у моря», «Стелла Марис», немногими объектами в историческом центре города (элитными назывались и дома на Шпалерной рядом со Смольным, и дом на наб. Робеспьера, в которых элитными и то с натяжкой можно назвать лишь некоторые видовые квартиры и пентхаусы).
Из того, что строится сейчас, на элитность претендует «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», хотя действительно элитным не может быть комплекс на 1000 квартир.
Были построены элитные дома на Итальянской дом, на наб. Фонтанки, дом с реконструкцией на Б. Морской. Но таких домов возводилось мало по понятным причинам, и дефицит элитных объектов в центре и на Крестовском острове несколько компенсировалось пригородами и такими проектами, как например, «Северный Версаль».
В основном представленные сейчас на рынке объекты сосредоточены в «золотом треугольнике» и на Крестовском острове, немного объектов на Каменном острове, есть отдельные объекты на Петроградской стороне, но их очень мало.
Характеристика объектов. Элитные дома в строгом понимании этого понятия – это, конечно, только кирпич. Сейчас в сегмент элитного жилья входят кирпично-монолитные дома в силу их расположения и видовых характеристик, однако нужно понимать, что такие дома уступают кирпичным и по звуко- и теплоизоляционным характеристиками, и по показателям прочности и долговечности.
Иногда, правда, встречаются случаи строительства домов и с применением газобетона, когда строители (особенно при реконструкции) экономят, зная уникальность и выигрышность местоположения дома.
Инфраструктура. За последние годы инфраструктура объектов элитной недвижимости изменилась мало, за исключением показателей систем охраны объектов и территорий. Сегодня необходима вооруженная охрана. К сожалению, в отличие от Москвы, у нас в центре города нет объектов, в которых была бы охрана по периметру: в Петербурге сплошная застройка, которая делает это невозможным.
Представленные сейчас на рынке объекты по типу охраны варьируются от вооруженной частной охраны до ФСО. Преобладания каких-то определенных систем в этом сегменте нет.
Портрет покупателя. Определить категорию покупателей элитной недвижимости довольно сложно, так как это очень закрытый сектор рынка, игроки которого не хотят «светится». В целом я могу сказать, что основную долю покупателей элитной жилой недвижимости в Петербурге составляют бизнесмены как из Петербурга, так и из Москвы и иногда регионов, когда речь идет о переводе бизнеса в Питер (для временного проживания даже крупные бизнесмены с Урала предпочитают покупать квартиры бизнес-класса, не элитные). В последнее время, правда, усилилась тенденция, когда покупают не столько элитное жилье, сколько адрес, так как хочется сказать «у меня квартира на Невском», «у меня квартира на Неве» и т. д. Здесь другие характеристики квартиры, как правило, второстепенны.
Цены. Кризис привел к снижению количества сделок, но не стоимости элитных квартир. В этом секторе продавцы живут не на последние деньги и продажа квартиры для них не критична, поэтому они лучше переждут и продадут квартиру позже. На цены на рынке элитного жилья, таким образом, кризис, пока не отражается и, я думаю, вряд ли отразится.
Максимальной на настоящий момент является цена на объект Петроградской стороны, на Зоологическом - 50 тыс. долларов за метр. Нижний предел – порядка 8 тыс. долларов за метр. 5-6 тыс. долларов за метр – такая цена есть на объекты в «Парадном квртале», но это, на мой взгляд, не совсем элитные объекты.
Главным ценообразующим фактором на рынка элитной жилой недвижимости является желание продавца и возможности покупателя. Здесь все очень субъективно. Нет возможности, как в сегменте комфорт-класса, посмотреть стоимости аналогичного объекта. Каждый элитный объект уникален и оценивается из каких-то субъективных предпосылок и ощущений хозяина и желания покупателя отдать определенную сумму денег именно за этот объект. Если покупатель полжизни искал именно такую квартиру, ждал, пока она выйдет на рынок, то он заплатит за нее любую цену и, соответственно, покупатель эту цену и задерет. В другом случае цена может быть совершенно другая. Могу сказать, что очень большую роль в ценообразовании на этом рынке играет местоположение, гораздо менее существенно техническое наполнение квартиры. Ремонт может отразится на цене квартиры только в том случае, если он действительно уникальный и дорогой и на него нашелся «любитель». Крайне редки на этом рынке срочные продажи, когда стоимости квартиры откровенно занижается.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства Becar
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, реагирующий на изменения рыночной ситуации сравнительно неоперативно. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода. Так как в кризисе мы живем как раз немногим более полугода, говорить о существенном его влиянии на рынок элитной недвижимости пока не приходится. Тем не менее, некоторые тенденции налицо.
Спрос и предложение. С начала 2009 года существенно уменьшилось предложение в сегменте элитных городских квартир. Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. В совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. Владельцами элитной жилой недвижимости являются успешные бизнесмены, инвесторы, которые оперируют долларами и без ущерба могут подождать оптимальных для продажи условий рынка. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка.
Уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса в элитном сегменте. К марту стало очевидно, что рынок достиг определенного дна, что спровоцировало активность инвесторов. Эти люди интересуются объектами, выставленными с большим дисконтом в связи с задолженностями хозяев и срочностью продаж.
В результате создалась ситуация, когда спрос появился, а предложение сильно ограничено. Срочные продажи в сегменте элитной недвижимости – случай редкий. Происходят лишь разовые сделки, которые не оказывают серьезного влияния на рынок недвижимости.
Цены. В среднем цена на элитную недвижимость начинается от $10 000/кв. м. Вполне ожидаемо, что в 2009 году некоторые квартиры подорожают на фоне постепенного общего снижения цен на рынке, в связи с падением курса рубля. Однако основной тенденцией стала фиксация стоимости квартир в определенной валюте: цена индексируется в соответствии с курсом этой валюты и становятся независимы от курса рубля.
Возвращаясь к тезису об инерционности рынка элитной недвижимости, можно ожидать, что сложившаяся ситуация в элитном сегменте останется неизменной до конца года или до того момента, когда произойдут кардинальные изменения финансовой ситуации в стране.
Николай Лавров, заместитель директора агентства Becar
РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ЭЛИТ-КЛАССА В КРИЗИС
В связи с мировым финансовым кризисом существенно сократился спрос на аренду жилья элит-класса. Причины уменьшения спроса на аренду элитного жилья сводятся к следующим моментам:
1. Сокращение представительств иностранных компаний в Петербурге.
2. Сокращение представительств московских компаний в Петербурге.
3. Уменьшение доходов топ-менеджеров, на которых пришелся основной удар при сокращении расходов компаний в кризис.
4. Сокращение топ-менеджеров компаний: по сути, практически весь средний класс остался без работы.
5. В связи с оттоком капитала из России из страны уезжают инвесторы, состоятельные люди, которые являлись потребителями в сегменте элитной аренды.
Кроме того, существенно сократилось предложение в сегменте аренды жилья элит-класса. Так как стоимость аренды снизилась, владельцам элитных квартир стало не выгодно сдавать свои квартиры в наем: расходы на восстановление квартир могут перекрыть доход от сдачи ее в аренду. Поэтому часть квартир снимаются с рынка, а часть продается, так как владелец уезжает из страны.
Снижение спроса на элитные квартиры привело к существенному снижению стоимости аренды: по сравнению с докризисным периодом цены снизились ориентировочно на 30%, некоторые – на 50%. Сильней всего пострадали квартиры, которые не соответствуют современным критериям элитности. Например, если элитная квартира расположена в золотом треугольнике, но по соседству – коммуналка, то элитный объект теряет в стоимости аренды до 50%.
Такая ситуация сохранится, минимум до конца 2009 года, по моей оценке, восстановление рынка начнется не ранее 2010 года.
Другая тенденция – это переезд арендаторов в более дешевые квартиры. Если раньше арендатор снимал квартиру за 200 тыс. рублей в месяц, то теперь он ищет квартиру за 100 тыс рублей. В связи с этим часто возникают проблемы, так как этот контингент клиентов привык к элитному жилью, и предъявляют завышенные требования к квартире, несмотря на то, что предложить может только арендную плату вдвое ниже.
На сегодняшний день меняется портрет арендаторов элитных квартир. Мы практически потеряли иностранных арендаторов, которые у арендодателей пользовались наибольшим спросом (они считаются более культурными и аккуратными). Практически нет новых клиентов: движения рынка сводятся к переездам из дорогих квартир в более дешевые. И я считаю, что в ближайшем будущем в лучшую сторону портрет арендаторов меняться не будет.
Елена Исаенко, директор Департамента аренды жилищного фонда агентства Becar
Материал предоставлен Becar Realty Group