Пазлы глобальной модели
BIM-технологии в российском строительстве используются недостаточно эффективно. А подсчитать экономический эффект от внедрения информационного моделирования не берется почти никто из девелоперов.
На площадке Петербургского международного инновационного форума девелоперы, инженеры и исследователи обсудили специфику внедрения BIM-технологий в сферах проектирования, строительства и ЖКХ. Участники обменялись опытом в части использования BIM, озвучили трудности, с которыми сталкиваются девелоперы и проектировщики, и поразмышляли о том, как скоро информационное моделирование станет полноценной компонентой не только на стадии проектирования, но и на других этапах жизненного цикла здания.
BIM-модель на стадии проектирования
В России под BIM-технологиями понимают минимальный набор функций, что по факту далеко от полноценного определения этого термина, считает заведующий кафедрой информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве Московского государственного строительного университета Александр Гинзбург: «Идея BIM – это накопление информационной базы по проекту, по всем видам работам, конструкциям – по всему, что необходимо для комплексного представления объекта».
По мнению эксперта, на данном этапе трудность заключается в том, что нет однозначного понимания объемов информации, вносимой в модель. Неясно, кто является владельцем BIM-модели, когда проектирование завершено. Как правило, BIM-модель используется только на стадии проектирования, и данные, необходимые для эксплуатации, не закладываются в полном объеме. Эксперты считают, что реальную отдачу от BIM-модели можно получить как раз на этапе эксплуатации объекта.
Здание – лишь один из элементов среды жизнедеятельности. BIM-модель, вписанная в геоинформационную модель, становится частью информационной модели жизненной среды, которой также можно управлять, делать ее эффективной и рассматривать как единое информационное пространство. «Говоря об эффективности BIM, нужно понимать, что мы имеем дело только с кусочком глобальной информационной модели», – заключил Александр Гинзбург.
Мизерное количество компаний «полного цикла» отметил и директор Института экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости Московского государственного строительного университета Дмитрий Семернин. Команда института в ходе исследования внедрения BIM в России столкнулась с проблемой: во-первых, оказалось, что крайне мало компаний практикуют BIM. Во-вторых, внедрение информационного моделирования происходит факультативно, его эффективность компаниями не оценивается. «Пока BIM внедряется скорее как венчурный проект, никто даже не считает, окупится он или нет. И это не совсем BIM, а внедрение некоторых инструментов автоматизации: проектирования, управления строительством. Их никто не интегрирует», – с сожалением констатировал господин Семернин.
Среди основных проблем внедрения он перечислил квалификацию персонала, закупку программного обеспечения, сложность интеграции программного комплекса со сметной базой, что позволило бы оптимизировать процессы. Кроме того, в проектах часто обнаруживается несоответствие нормам СанПиН. «Школу проектирования необходимо перестроить под BIM», – уверен Дмитрий Семернин.
На это директор инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого Николай Ватин ответил, что обучать студентов работе с BIM начинают уже с первого курса. А в ходе довузовской подготовки школьникам, начиная с 7-го класса, доступны курсы 3d-моделирования в Ревит.
Заместитель директора по развитию компании Bonava Александр Бойцов оценивает уровень внедрения BIM в России как достаточно высокий. С учетом того, что технологии информационного моделирования пришли в Россию не так давно, строительная отрасль показывает высокие темпы освоения BIM, считает он. «Прогресс за последние 2-3 года есть, мы достигаем своих результатов быстрее, чем наши коллеги на Западе, – уверен господин Бойцов. – BIM имеет различные уровни внедрения, в Петербурге это первый этап».
Практики успеха
Говоря о реальном опыте внедрения BIM, представитель Bonava рассказал, как благодаря использованию информационной модели на одном из объектов компании удалось найти ошибку в проекте по подсчету продаваемых квадратных метров. «Мы нашли 400 кв. м в проекте, где всего было 18 тыс. кв. м, таким образом модель окупилась в первый месяц в 10 раз», – привел пример господин Бойцов. Также BIM-модель позволила на ранних стадиях выявить ошибки в инженерных сетях, которые при традиционном проектировании могут всплыть только на стадии ввода в эксплуатацию. Особенно это актуально при монтаже сетей: трехмерные чертежи упрощают работу инженеров.
«Нужно принять преимущества BIM, интегрировать в бизнес-процессы и понять, что главный в этой работе не проектировщик и не экспертиза, а заказчик, который ставит задачу прибыльного проекта», – считает Бойцов.
Неуловимая эффективность
Использование BIM помогает снизить не только количество ошибок при проектировании, но и риски в целом, в том числе при эксплуатации здания, в конечном счете это и дает эффект экономии. Господин Бойцов подчеркнул, что при высоком уровне требований заказчика стоимость традиционного проекта и BIM не будет сильно отличаться.
Начальник отдела комплексного строительства ООО «НТЦ «Эталон» Анастасия Плуталова также поделилась положительным опытом применения информационных технологий. Контролировать строительство с помощью BIM в компании начали 4 года назад. За этот период с применением технологии было построено более 1,2 тыс. кв. м, еще около 700 тыс. кв. м – на этапе реализации. Главные эффекты от использования информационной модели – оптимизация графика строительства, контроль качества и безопасности.
При этом экономическая эффективность использования информационной модели сложно поддается подсчету. Пока BIM выполняет функцию инструмента наглядного контроля, снижающего риски дефектов, несчастных случаев и срыва сроков.
В завершение технический директор ОАО КБ ВиПС Кшиштоф Поморски сделал вывод: «BIM использовался в строительстве всегда, а сейчас мы наблюдаем процесс автоматизации и гаджетизации. Россия отстает не из-за неумений проектировщиков, а из-за дефицита финансирования».
Кстати
Пленарное заседание, посвященное инновационному развитию строительной отрасли, было организовано Комитетом по строительству Петербурга, при участии Министерства строительства и ЖКХ РФ. Дискуссия о BIM-технологиях в таком формате состоялась уже во второй раз. Первая прошла в рамках Петербургского международного экономического форума в мае этого года.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта
Новый рынок, новый спрос, новые условия
Развитие рынка продажи коммерческой недвижимости в феврале было обусловлено гораздо больше ожиданиями продавцов, чем реальным положением по сделкам. Поэтому февральский оптимистический рост средневзвешенной цены в 8% в марте был скорректирован: цены снизились на 4%.
Объем предложения, ввиду традиционного для конца зимы-начала весны оживления рынка, возрос на 3% по количеству и на 12% по площади. Всего в марте было выставлено на продажу 1383 объекта общей площадью 2920 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,9 млрд.$, а средневзвешенная цена составила 4079$/кв.м.
«Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости с начала года стабилизировался на новых уровнях все еще «кризисного рынка». И стабильность остается устойчивым трендом. Сформировались новые уровни доходности объектов, критериев «качества» предложений, сегментов особо спроса и т.д. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Покупатели с деньгами на рынке есть. Другое дело, что недостаточно объектов, соответствующих рыночным требованиям. Наиболее интересны для инвестиций действительно качественные офисные и торговые объекты с денежным потоком. Однако, собственники не стремятся продавать их, поскольку нет полноценной «инвестиционной идеи» для девелопмента.
Основной вопрос - во что вкладывать вырученные средства? Высока вероятность того, что новый объект будет менее успешным, да и уровень сегодняшнего снизившегося арендного дохода не в полной мере раскрывает будущий стоимостной потенциал успешного проекта.
Особняком стоит «топовый» street-retail, который привлекает существенно больше инвесторов, из-за относительно невысокой цены сделки. Идея понятна: ограниченность и «невосполняемость» ресурса, рекламная составляющая, арендная ликвидность – все это делает приобретение подобного помещения привлекательным. Аналогичная ситуация и с офисными особняками.
Но остальная недвижимость также может быть продана, если есть потенциал у объекта и справедлива цена. К примеру, неплохо продаются офисные здания не самого высокого качества по блокам или даже по комнатам. Но в ближайшее время серьезных улучшений в ценовых трендах ждать не приходиться».
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 383 |
11 909 |
2 920 |
2,11 |
4 079 |
|
к февралю 2010 |
+ 3% |
+ 8% |
+ 12% |
+ 9% |
− 4% |
|
к марту 2009 |
+ 30% |
+ 13% |
+ 29% |
− 1% |
− 12% |
Торговая недвижимость
Всего в марте экспонировалось 456 объектов общей площадью 578 тыс.кв.м. и общей стоимостью 3,09 млрд.$, из них 78 объектов – внутри Садового Кольца и 386 объектов – за его пределами.
С точки зрения количества выставляемых на продажу объектов объем предложения увеличился, но не так уж и значительно. А вот суммарная площадь за месяц выросла более, чем в полтора раза - 59%. Это рост стал следствием выхода на рынок крупных объектов, по большей части – за пределами Садового Кольца. Например, марте в перечне предложений появились такие объекты как ТК на ул. Тушинской (70000 кв.м.) и ТК на пр-те Андропова (90000 кв.м).
Цены продолжают колебаться «вокруг нуля», отклоняясь то в одну, то в другую сторону. Так, если в феврале цены по всем объектам в центре дешевели, а на периферии дорожали, то в марте ситуация была уже прямо противоположной, при которой цены в пределах Садового Кольца и за пределами Садового Кольца практически вернулись к уровню января. Торговый сегмент первым вошел в стадию стабилизации, однако, рынок явно еще не готов к повышательным трендам. При этом, продолжаются отдельные попытки «нащупывания» наиболее выгодной цены со стороны продавцов отдельных объектов. Тем не менее, глобально продавцы не стремятся повышать цены, понимая. Что спрос на торговые помещения ориентирован на существующий, снизившийся в кризис, уровень цен.
Средневзвешенная цена по всем торговым объектам внутри Садового Кольца возросла на 4% до 14300$/кв.м. Рост цены произошел за счет появления в марте ряда дорогих объектов, таких как на Гоголевском б-ре (170 кв.м., 58800$/кв.м.), на ул.Садовой-Спасской (250 кв.м., 24600$/кв.м.) и на Смоленском б-ре (263 кв.м., 33000$/кв.м.), что лишний раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность street-retail в центре. Выставляя объекты по таким ценам, продавцы, очевидно, надеются на оживление интереса к street-retail весной, однако, судя по отсутствию роста ставок по объектам, находящимся на рынке продолжительное время, тенденцией это еще не стало.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте наоборот снизилась на 10% до 4771 $/кв.м. Некоторое влияние на это оказало выставление на продажу уже упоминавшихся крупных торговых комплексов, цены по которым в виду больших площадей данных объектов немного ниже среднерыночных.
«Рынок достаточно узкий: два крупных объекта могут изменить расстановку сил и на первый взгляд изменить ценовые показатели конкретного месяца. – разъясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Поэтому необходимо смотреть на общий тренд.»
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
78 |
488 |
34 |
0,44 |
14 300 |
|
к февралю 2010 |
+ 7% |
− 4% |
− 7% |
− 13% |
+ 4% |
|
к марту 2009 |
+ 24% |
+ 37% |
+ 56% |
+ 26% |
− 12% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
378 |
2 597 |
544 |
1,44 |
4 771 |
|
к февралю 2010 |
+ 11% |
+ 51% |
+ 67% |
+ 51% |
− 10% |
|
к марту 2009 |
+ 34% |
+ 96% |
+ 118% |
+ 63% |
− 10% |
Офисная недвижимость
В отличие от февраля, когда рост объема офисных предложений превысил рост объема торговых помещений, в марте объем предложений офисов снизился на 6% по количеству и на 4% по общей площади, что позволяет судить о том, что ожидания продавцов недвижимости на быстрое оживление рынка оправдались мало, и в марте расходы на продвижение своих объектов им, как и год назад, пришлось сократить.
Всего в марте экспонировалось 585 объектов общей площадью 1592 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,12 млрд. $, из них 194 объектов – внутри Садового Кольца и 391 объект – за его пределами.
Несмотря на неудачную попытку повышения цен, продавцы объектов, которые экспонируются не торопятся снижать свои запросы: завяленная стоимость таких объектов выше уровня цен предложений, появившихся в марте. Это позволяет говорить о том, что возможность соответствующего снижения в целом по рынку еще сохраняется.
Средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца в целом осталась на прежнем уровне, увеличившись на «формальный» 1% до 7476$/кв.м. собственно, и этот рост произошел за счет появления отдельных дорогих объектов, таких как на Трубной пл. (2700 кв.м., 11100$/кв.м.) и на Новинском б-ре (3150 кв.м., 10000$/кв.м).
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в марте снизилась на 2% до 3569$/кв.м. незначительные изменения опять-таки произошли под влиянием отдельных дешевых объектов: помещение на шоссе Энтузиастов (11000 кв.м., 1500$/кв.м.), на ул. Кржижановского (19000 кв.м., 1700 $/кв.м.) и на Пятницком шоссе (9400 кв.м., 1510$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
значение |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
20.04.2010 16:28
Проанализировав тенденции 2009 г., аналитики холдинга RBI подготовили прогноз активности по рынку массового жилья на 2010 г. В 2010 г. активность работ на стройплощадках города возрастет до 60% Показатели хода работ на стройплощадках в 2009 г. – I кв. 2010 г.
Из таблицы видно, что в среднем в 2009 г. работы велись на половине стройплощадок города. В феврале 2010 г. активен 51 % строительных площадок. Товарный запас объектов в продаже снизился на 10 домов по сравнению с концом 2009 г. «В 2009 г. новое строительство начинали только те застройщики, которые четко понимали, как будет осуществляться финансирование проекта. Выводя новый объект на рынок, девелопер его активно строит, - говорит Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Оживление первичного рынка осенью 2009 г. позволяет прогнозировать увеличение объема продаж в 2010 г. Активность на стройплощадках в 2010 г. вырастет и в течение года будет составлять около 60 %. Остальные 40 % площадок, скорее всего, будут по-прежнему неактивны: часть из них зависят от доступа к финансированию, часть - от продления разрешений на строительство. Увы, будущее таких проектов – завершение строительства с большим сдвигом по срокам». В 2010 г. возможно увеличение вывода новых объектов в продажу в 2 раза по сравнению с 2009 г. В 2009 г. вывод новых объектов в продажу в массовом сегменте сократился в 5 раз по сравнению с докризисными показателями: за 12 месяцев 2009 г. в продажу вышло 16 объектов общей площадью 324 тыс. кв. м. (преимущественно это очереди уже строящихся жилых комплексов). По мнению Веры Сережиной, в 2010 г. вывод новых объектов в продажу должен возрасти. «Сложно прогнозировать, насколько именно, - говорит директор управления аналитического маркетинга, - но с учетом возобновления кредитования строительной отрасли и постепенной «разморозки» строек возможно увеличение в два раза. За первые три месяца 2010 г. ежемесячный вывод объектов в продажу в среднем составил 53 тыс. кв. м., что почти в два раза выше средних показателей 2009 года. Это дает все основания делать оптимистичные прогнозы на 2010 г.» В 2010 г. сдача объектов в эксплуатацию будет меньше, чем в 2009 г., что логично ведь, новых объектов выводилось мало, а строящиеся объекты были либо заморожены, либо темпы их реализации замедлились. В 2010 г. спрос будет соответствовать предложению По итогам 2009 г. спрос в сегменте массового жилья составил порядка 900 тыс. кв.м. Падение спроса составило в среднем 25 %. Тем не менее, предложение в продаже превышало спрос, что объясняется хорошим «заделом», сделанном в 2008 г., и тем, что в 2009 г. эти объекты раскупались медленно в силу снижения спроса. Преимущественно покупатели выбирали надежных застройщиков, дающих гарантии по завершению строительства точно в срок. В 1 квартале 2010 г. рынок начал стабилизироваться и сейчас находится в сбалансированном состоянии. Текущее предложение соответствует спросу, что объясняется тем, что в 2009 г. предложение увеличилось незначительно, а спрос с 4 кв. 2009 г., напротив, возрос. В дальнейшем баланс спроса и предложения будет зависеть от объемов вывода новых объектов в продажу. Материал предоставлен RBI ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|