В режиме экономии
Застройщики Петербурга и Ленобласти стали еще осторожнее – за год вывод в продажу новых объектов снизился на 18%.
Покупатели, в свою очередь, продолжают экономить и выбирают предложения с самой низкой ценой. Основные тенденции на рынке жилья эконом-класса с января по сентябрь этого года выяснил «Строительный Еженедельник».
По состоянию на сентябрь 2016 года в Петербурге и Ленобласти первичные продажи открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов, говорят эксперты. Доля эконом-класса от общего объема рынка занимает 60%.
Хрупкое равновесие
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в I квартале этого года наблюдался ажиотажный всплеск спроса, вызванный возможной отменой ипотеки с господдержкой. «С января по сентябрь эконом-класс чувствовал себя неплохо: спрос оставался на прежнем уровне, с марта-апреля даже наблюдался некоторый рост, – соглашается с ней начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Позже покупатели осознали, что обвала цен не последует, сделки необходимо совершать в реальном времени. Вместе с тем избыток предложения существует, поэтому по-прежнему основная конкуренция застройщиков сосредоточена не в зоне товара, а в области скидок».
В настоящий момент, по оценкам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, спрос и предложение на рынке первичной жилой недвижимости находятся в условном равновесии. За восемь месяцев 2016 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано более 2,3 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет, что на 24% выше результатов аналогичного периода 2015 года. «В то же время вывод новых объектов в продажу замедляется, снижение составило 18%. Сегодня на рынке экспонируется около 4,5 млн кв. м жилья, с октября 2015 года предложение снизилось на 2%», – подсчитал Петр Буслов.
Что касается поведения покупателей, то за последний год, по мнению господина Буслова, оно кардинально не изменилось. Люди продолжают выбирать квартиры с минимальной ценой. Так, до 60% сделок в сегменте массового спроса проходит со стоимостью до 3,5 млн рублей. В августе в структуре спроса лидирующие позиции занимали однокомнатные квартиры (42%), 26% – квартиры-студии, порядка 23% занимает двухкомнатное жилье, 9% – «трешки». Большая часть сделок заключается в жилых комплексах средней и высокой степени готовности.
Строго на юг
По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня около 60% предложения жилья эконом-класса приходится на Петербург, 40% – на пригородные территории. Традиционно в Ленобласти больше всего жилья продается во Всеволожском районе – более 700 тыс. кв. м.
Интересно, что на территории Кудрово, Янино, Ручьев, Бугров, Мурино и Сертолово, по информации руководителя проекта Zakadom.ru Сергея Бобашева, на разных этапах строительства находятся около 50 жилых комплексов. «За 2016 год здесь будет сдано около 2,5 млн кв. м», – пояснил эксперт.
На лидирующие позиции по вводу жилья в Петербурге выходит Красносельский район, утверждает Светлана Денисова: «Строительная активность и впредь будет смещена в южные районы города, север исчерпал свой земельный ресурс. На юге остается много неосвоенных территорий, по-видимому, ближайшие перспективы развития сместятся сюда всерьез и надолго». Также самыми объемными по строительству жилья в городе стали Выборгский район (около 200 тыс. кв. м) и Приморский (порядка 60-80 тыс. кв. м).
Цены на уровне
С ценами на жилье в Петербурге и Ленобласти, по мнению экспертов, все более-менее спокойно. Так, по данным Любавы Пряниковой, под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит: цена за квадратный метр меняется в пределах плюс-минус 5%. При этом повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался эконом-класс, снижение цен в котором по сравнению с концом 2014 года составило около 10%.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости в эконом-классе Петербурга составляет 96,7 тыс. рублей, Ленобласти – 64,9 тыс. рублей.
Самые низкие цены на «эконом» в Северной столице, по мнению Петра Буслова, в Пушкинском, Выборгском, Петродворцовом районах. В центральной части города проекты эконом-класса не реализуются.
Если говорить о Ленобласти, то там выгоднее всего продается жилье в новых развивающихся районах. Согласно данным Сергея Бобашева, в 15-20-минутной транспортной доступности от КАД стоимость квадратного метра начинается от 50 тыс. рублей.
Антикризисный переход
По мнению Петра Буслова, к основным трендам на рынке жилья эконом-класса относится оптимизация жилых проектов под снижающиеся доходы населения, уменьшение ипотечных ставок, переход покупателей к крупным надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке.
Сергей Бобашев предполагает, что ввод новых объектов до конца года в Петербурге составит около 3 млн кв. м, в Ленобласти – 2,5-2,7 млн рублей. Объем поглощения, по мнению господина Буслова, составит около 3,3-3,7 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы ожидаем сдержанный рост стоимости жилья на уровне 4-5% по итогам года, не считая роста цен за счет растущей готовности проектов. Спрос будет стабильным, на уровне 300-350 тыс. кв. м в месяц», – подытожил эксперт.
Мнения
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительные компании привлекают дольщиков заманчивыми условиями покупки, максимальными скидками. Крупные застройщики чувствуют себя уверенно, репутация и опыт позволяют им говорить о грядущем повышении цен в своих рекламных кампаниях. Это говорит о том, что рынок в целом оздоровился и тенденции благоприятные. Возможно, они еще не ярко выражены, но тем не менее алармистские настроения остались в прошлом, рынок вышел на рабочее функционирование. Поскольку осень всегда дает оживление деловой активности, мы ожидаем, что и в этом году ситуация не изменится. Наш комплекс «Огни залива» сдан, квартиры передаются дольщикам, дома активно заселяются. Сейчас к нам приходит большое количество людей с вторичного рынка, которые рассчитывают купить квартиру и сразу переехать. Мы смотрим на окончание года с уверенностью, понимая, что жизнь налаживается.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Я бы сказал, что покупатели стали более разборчивыми в выборе локации и застройщика для покупки жилья. Если раньше они гнались за скидками, акциями и просто низкой ценой квадратного метра, то сейчас стали более вдумчиво подходить к процессу покупки. Наверняка свою роль сыграла череда скандалов с проблемными стройками, задержками ввода из-за отсутствия подключения к инженерным коммуникациям и т. д. Многие отказываются от покупки по телефону или в офисе агентства недвижимости, а предпочитают приезжать на стройку и вживую оценивать микрорайон, в котором им предстоит жить. Именно для таких людей мы регулярно проводим автобусные экскурсии по новостройкам. И мы видим, что люди стали более «подкованными» в плане выбора жилья. В сегодняшней ситуации покупатель отдает предпочтение более качественным проектам, обеспеченным действующей инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, в проектах, где преобладают полноценные квартиры для всей семьи, а не студии и малометражные однокомнатные квартиры.
Наличие рядом с жилым комплексом зеленых зон повышает шансы проекта на успешную реализацию. Однако найти новое жилье вблизи парков становится все сложнее, и вскоре рынок ждет серьезный дефицит таких предложений, говорят эксперты. Предложение жилья у зеленых зон невелико, что объясняется ограниченным количеством парков и скверов в городе. По оценкам Игоря Петрова, исполнительного директора корпорации «Матрикс», в общем объеме предложения такие объекты составляют не более 20%. Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», подсчитал, что доля новостроек, расположенных вблизи парков и скверов, и вовсе не превышает 1% от общего объема предложения. Острый дефицит жилья с видом на зеленую зону наблюдается в центре города и во Фрунзенском районе, отмечает эксперт. Среди городских районов, где предлагаются квартиры в новостройках рядом с парками, Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development, называет Приморский и Московский районы. «В настоящий момент ведется активное строительство у Удельного, Шуваловского парков, в Пушкине, Петродворце, Сестрорецке, у парка Городов-героев, в Красносельском районе, – перечисляет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. – В районах с развитой инфраструктурой почти все земли около парков застроены. Например, больше не осталось места у Сосновки, в парке на пр. Ветеранов. В качестве перспективы развития строительства в этом направлении можно ожидать сноса старых домов, которых достаточно много у парковых зон». В рамках сегмента элитной жилой недвижимости продолжается освоение зеленых зон Крестовского острова, а также территории вблизи Таврического сада, говорит Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость», добавляет, что много предложений первичного жилья рядом с парками и Финским заливом в Красносельском районе, а также в Приморском и Выборгском районах. «Безусловно, можно говорить о дефиците проектов, расположенных у парков и зеленых зон, – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Однако при желании и возможности строительных компаний зеленые зоны можно создавать искусственным образом на участках, где их не было изначально». Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», предлагает еще один вариант решения проблемы: «Дефицит в сегменте первичного городского жилья, прилегающего к зеленым зонам, частично может быть компенсирован наличием предложения в ближайшем пригороде». Все более популярными становятся загородные районы, находящиеся вблизи города, такие как Мурино, Бугры, Янино, отмечает господин Васильев. Однако приобретать жилье на удалении от Петербурга стремятся не все, так как в городе и рядом с ним тоже пока есть интересные предложения. «Все жилые комплексы, строящиеся компанией «Строительный трест», находятся вблизи парков или скверов: жилой комплекс «Невский стиль» возводится возле Удельного парка, жилой комплекс «Панорама» в Калининском районе – рядом с парком им. Сахарова и Пионерским парком, жилой комплекс «Капитал» в Кудрово – напротив лесопарка «Оккервиль», новый жилой комплекс на Лиственной ул. – у парка Сосновка», – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «В жилом комплексе «Новый Оккервиль» рекреационная зона находится прямо под окнами жилых домов. В 150 м от домов протекает река Оккервиль, ее прибрежная территория стала идеальным местом для создания зоны отдыха. В ходе благоустройства территории мы расчистили и расширили русло реки, оборудовали пляж, построили 5 км велосипедных и прогулочных дорожек, мостики через реку. Парк «Оккервиль» стал излюбленным местом для отдыха не только жителей комплекса, но и ближайших домов Невского района», – комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Петербургский рынок материалов мощения в 2012 году вырос на 40% по сравнению с 2011 годом, отмечают эксперты. Однако участники рынка обеспокоены стремительным сокращением доли городского заказа в структуре спроса.
В 2012 году всеми предприятиями Северо-Западного региона выпущено 1,4 млн кв. м плитки и 1,9 млн пог. м поребрика, подсчитал Юрий Климовский, директор по продажам ОАО «Ленстройдеталь».
Владимир Самохвалов, руководитель отдела снабжения ООО «Строительный торговый дом «Петрович», говорит, что в целом по рынку прирост составил 40‑50%. А в сети СТД «Петрович» продажи выросли по сравнению с 2011 годом на 59%.
«За последние три года наблюдается стабильный рост объемов потребления тротуарной плитки. В 2012 году общий объем реализации основных производителей плитки составил около 1,5 млн кв. м», – отмечает Елена Маслова, заместитель технического директора по инновациям ЗАО «Экспериментальный завод».
По словам экспертов, рынок находится в стабильном состоянии, но некоторые факторы все же нарушают это равновесие.
Юрий Климовский отмечает тенденцию к уменьшению, вплоть до исчезновения, заявок на благоустройство путем мощения тротуарной плиткой городских и муниципальных объектов. «Складывается непонятная ситуация с городским заказом, вернее, с полным его отсутствием.
Если пять лет назад до 80% произведенной плитки потребляли городские проекты с бюджетным финансированием, то сейчас доля города – менее 10%», – сокрушается господин Климовский. «Одновременно мы наблюдаем компенсирующий рост потребления тротуарной плитки частным бизнесом, мощение плиткой территорий у строящихся жилых зданий и коммерческих сооружений, мощение логистических центров, складов и заводских территорий», – рассказывает он.
Елена Маслова также говорит, что основная проблема рынка – сокращение смет как на ремонт существующих объектов, так и на благоустройство новых территорий. Это, в свою очередь, ведет к падению общего уровня качества продукции, сужению номенклатурных линеек и возвращению к асфальтовому покрытию, сетует госпожа Маслова.
Участники рынка отмечают, что с началом сезона цена на материалы мощения пойдет вверх. Юрий Климовский говорит, что цены пока не изменились, но в апреле-мае будут расти на 7-8%. Далее на протяжении года они, скорее всего, будут стабильны, но изменятся условия отсрочек по оплатам в сторону их сокращения, поясняет господин Климовский.
По словам Владимира Самохвалова, к лету цены вырастут на 7-10 % за счет роста стоимости электроэнергии и цемента.
Перспективы у рынка хорошие, считают эксперты. Спрос на тротуарную плитку будет смещаться в сторону более дорогой и оригинальной продукции, прогнозирует господин Самохвалов. «Рынок изделий для мощения зависит от уровня проектных, архитектурных решений по оформлению поверхности земли. В развитых странах плиткой мостится все, что предназначено для пешеходов», – говорит Юрий Климовский.
Мнение
Юрий Климовский, директор по продажам ОАО «Ленстройдеталь»:
– Город продолжает потреблять поребрик для строительства дорог, но почти свернул программы благоустройства с тротуарной плиткой. Потребность города в плитке существует, но благоустройство и его финансирование зависит исключительно от воли городских властей. Все помнят Москву, в которой после прихода на пост мэра Сергея Собянина объемы мощения тротуарной плиткой городских объектов выросли в разы.