ЛРТ уперся в перекрестки
Общественным транспортном пользуется порядка 70% жителей Петербурга. Его парк ежегодно обновляется, но масштабные транспортные проекты, такие как ЛРТ, все еще остаются на бумаге.
В минувшую среду чиновники рассказали о развитии общественного транспорта и городской транспортной инфраструктуры. По словам главы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергея Харлашкина, более 30% дорог города находятся в ненормативном состоянии. «Естественный износ улично-дорожной сети каждый год составляет 2%. Чтобы улучшить ее состояние, нужно ремонтировать 2,5% дорог, а чтобы этот процент сократить, необходимо приводить в нормативное состояние еще 5-10% дорог», – объяснил он.
Однако в 2014 и 2015 годах на это денег не хватало, сказал господин Харлашкин. Лимит на текущий ремонт не превышал 3,5 млрд рублей. В этом году на эти цели потрачено около 6 млн рублей. В следующем, по его словам, на текущий ремонт дорог планируется выделить 7 млн рублей. «Надеемся, что за 2016-2017 год мы дороги приведем к нормативному состоянию. И достигнем того уровня, когда нам за них не будет стыдно», – пообещал Сергей Харлашкин.
Если с улучшением состояния городских дорог в Петербурге наметилась определенность, с транспортом все пока сложнее. Так, запуск легкорельсового трамвая на юго-западе города снова завис в воздухе. «Там нужны другие проектные решения. К сожалению, очень много пересечений и больших перекрестков с огромным потоком личного и общественного транспорта. Если мы просто пустим трамвай в эти районы, то скорость его не будет отвечать требованиям жителей. Пока мы думаем, как сделать такой транспорт в районе «Балтийской жемчужины» скоростным», – сказал председатель городского Комитета по транспорту Александр Головин.
Наиболее актуально строительство ЛРТ в Колпино, уверен чиновник. Речь идет о ЛРТ по маршруту станция метро «Южная» – Колпино. «Это как раз заменит возможности метрополитена, потому что скоростной трамвай может перевозить где-то до 10 тыс. человек в час. В настоящее время разрабатывается проект с использованием элементов концессии и внебюджетных источников», – уточнил господин Головин.
Неясная картина пока и со станциями метро, которые обещали построить к Кубку конфедераций. «К сожалению, у нас не вся транспортная инфраструктура будет готова к Кубку конфедераций: к 2017 году еще не откроется метро «Новокрестовская» и не будет еще в работе станция метро «Беговая», – пояснил Александр Головин.
Вместо подземного транспорта болельщикам предложили добираться на трамваях. Для этого в Смольном разработали схему организации выделенной полосы от ул. Савушкина до станций метро «Старая деревня» и «Черная речка». Работы будут завершены во II квартале 2017 года. Интересно, что после завершения чемпионата мира по футболу 2018 года «выделенку» могут демонтировать. «В случае сохранения выделенной полосы ширина проезжей части составит 3 м. Это может привести к пробкам», – пояснил глава комитета.
Кроме того, на всех выделенных полосах планируется установить видеокамеры, а на некоторых – ограждения. Иначе, по словам Александра Головина, они становятся неэффективными. Кстати, штраф за выезд на такую полосу составляет 3 тыс. рублей.
Что касается воздушного сообщения Петербурга, то, по словам Александра Головина, власти хотят развивать аэропорт Пулково как узловой с целью увеличения количества прямых вылетов из Северной столицы. «Не только Москва может развиваться как транспортный хаб. Петербург имеет полное право на прямые перелеты по нормальным тарифам. У нас есть разработанная мотивационная программа по привлечению других авиакомпаний именно по открытию других направлений», – сказал господин Головин.
Он добавил, что авиакомпаниям, которые будут осуществлять прямые вылеты из Петербурга, Пулково будет предоставлять скидки на наземное обслуживание. Это предложение, по словам чиновника, уже заинтересовало авиакомпанию S7.
Кстати
С 2010 по 2015 год количество низкопольных видов транспорта в Северной столице возросло почти в два раза. Так, за этот период доля низкопольных автобусов возросла с 44 до 82%, троллейбусов – с 33 до 64%, трамваев – с 19 до 26%.
По словам Александра Головина, в 2016 году комитет планирует приобрести в «Пассажиравтотрансе» еще 225 низкопольных автобусов разной вместимости. Кроме того, со следующего года город купит 93 троллейбуса с автономным ходом (он может курсировать порядка 15 минут без контактной сети).
Цифра
7 млн рублей планируется выделить на текущий ремонт дорог в Петербурге в 2017 году
Объемы ввода офисных площадей в Петербурге выросли в 2011 году на 30%. К таким цифрам пришли специалисты Jones Lang LaSalle, подводя итоги развития рынка офисной недвижимости Петербурга за 2011 год
К концу 2011 года, объем качественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за последний квартал на 31,680 тыс. кв. м. За октябрь-декабрь было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе первая фаза многофункционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170,080 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Таким образом, по сравнению с предыдущим годом, объем ввода офисных площадей увеличился почти на 30%. В следующем году к вводу запланировано около 200 тыс. кв. м при условии соблюдения сроков строительства проектов.
С точки зрения распределения спроса по отраслям, наиболее активным в 2011 году оказался торговый сектор с долей 24%, а также строительный (16%) сектор и сектор разработки недр (13%). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и финансовый сектор пока остается в тени, формируя спрос преимущественно в B2C сегменте за счет аренды встроенных помещений. IT-сектор также проявлял высокую активность в 2011 году.
Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре-декабре 2011 года достиг 20,430 тыс. кв. м офисных площадей (против 59,790 тыс. кв. м в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее, показатели поглощения за год довольно высоки – 236,8 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2008 году объем чистого поглощения составил 238,940 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей в четвертом квартале увеличилась незначительно – с 13,1% до 13,5% – за счет превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Вторая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37,6 тыс. кв. м свободных площадей в классе А в середине года. Проекты, вышедшие на рынок в 4 квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высоким, в классе А – 124,7 тыс. кв. м, а в классе В – 148,2 тыс. кв. м.
Компании, ищущие офисные помещения, остаются крайне чувствительными к арендным ставкам на рынке, что существенно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не изменились. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они снизились до 320-390 USD/кв. м/год для класса А и 240-310 USD/кв. м/год для класса В. Ставки в премиальном сегменте не изменились, остановившись на уровне 450-550 USD/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).
«Можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», несмотря на то, что показатели чистого поглощения офисных площадей превысили объем ввода площадей в 2011 году, и с января по декабрь мы наблюдали снижение доли вакантных площадей с 19.7 % до 13,5 %. Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, скорее всего сохранится и в 2012 году», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отметил:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считает, что в 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. «При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5-7%, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше», - добавляет госпожа Лежнева.
Таблица
Наиболее крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году
|
Название |
Адрес |
Класс здания |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
Санкт-Петербург Плаза |
Малоохтинский пр., 64 |
A |
70 600 |
Банк «Санкт-Петербург» |
|
Аэропортсити Санкт-Петербург |
Стартовая ул., 6 |
A |
13 600 |
Авиелен А.Г. |
|
Парнас |
6-й Верхний пер., 12 |
B |
12 000 |
Интеркрос СП |
|
Белоостровская 6 |
Белоостровская ул., 6 |
B |
9300 |
Группа СОЛО |
Источник: Jones Lang LaSalle
Структура сделок аренды по секторам, 2011
Источник: Jones Lang LaSalle
Одним из важнейших событий на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга 2011 года стало завершение строительства кольцевой автодороги. В числе других значимых мероприятий, влияющих на развитие этого рынка, специалисты Knight Frank St Petersburg отмечают также реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное-Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок в пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.
Совершенно естественным последствием этих событий стал выход на рынок десятков новых поселков различного формата и ценового уровня. При этом отчетливо прослеживается влияние улучшения транспортной ситуации на число заявленных к продаже проектов, особенно это коснулось южных районов Ленобласти.
Так, по словам Тамары Поповой, менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, в 2011 году доля южных проектов в общем числе стартовавших поселков достигла 48% (против 29% в 2010 году), и, прежде всего, рост предложения отмечается в Ломоносовском районе, по территории которого прошли последние введенные участки кольцевой. «Объем предложения участков в южных районах за год вырос более чем в три раза и составляет сейчас более 9 тысяч участков с домами и без», - подсчитала эксперт. Она также добавляет, что роль новой Приозерской трассы проявилась в резком росте объема рынка Всеволожского района – сегодня в работе более 8,5 тыс. участков с возведением домов и без (в 1,5 раза превышает уровень 2010 года).
«Вполне логично появление на рынке в локальных районах такого явления как ценовая конкуренция, что само по себе неплохо. Вместе с тем, очевидно, что ценовые бонусы не являются актом гуманизма застройщика и в конечном итоге влекут дополнительные затраты на инженерию и инфраструктуру из карманов новоиспеченных собственников. Как правило, доплата за дешевый участок исчисляется в диапазоне 500-800 тыс. рублей на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях газа», - рассказывает госпожа Попова.
По данным компании, число сделок как в сегменте централизованно застраиваемых коттеджных поселков, так и в сегменте участков под индивидуальное строительство, в 2011 году выросло. Рост продаж больше выражен в сегменте участков, привлекательных для конечных покупателей низким объемом первоначальных вложений. В то же время поглощение на рынке коттеджных поселков с централизованной застройкой увеличилось на 12% относительно предыдущего 2010 года, в основном благодаря вкладу тех проектов, где достигнут необходимый компромисс между высокими темпами строительства и адекватной стоимостью домов.
С одной стороны, предложение в районах, традиционно обделенных вниманием девелоперов, позволяет собрать неохваченную ранее часть спроса, с другой, высокая конкуренция и падающие цены на земельные участки в поселках создают ненужный ажиотаж среди покупателей, которые зачастую вкладывают деньги в ничем не обеспеченные земельные активы.
По словам Тамары Поповой, существует риск, что впоследствии это отразится на общем имидже загородного девелопмента не самым лучшим образом.
Динамика количества коттеджных поселков на рынке СПб и ЛО
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
Количество домовладений в коттеджных поселках, где предлагаются участки без подряда
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011