Покупателей возвращают зрелищами
Снижение покупательской активности негативно сказывается на взаимоотношениях собственников ТРЦ с арендаторами. Для сохранения потока посетителей ТРЦ начали выполнять не свойственную им функцию –
развлекать и обучать.
В Петербурге за первое полугодие не было открыто ни одного торгово-развлекательного центра. По мнению маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, это связано с несколькими причинами. Во-первых, с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Во-вторых, с отказом девелоперов от реализации новых проектов. Как следствие, количество торговых площадей сохраняется на уровне прошлого года – 2,68 млн кв. м.
Второе полугодие должно улучшить статистику – открылся ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе от компании SRV Group и вторая очередь ТК «Порт Находка» у метро «Рыбацкое» от компании FORTGROUP. «Совокупный объем ввода в Петербурге в 2016 году составит почти 89 тыс. кв. м, увеличившись вдвое по сравнению с прошлым годом, при этом количество открытых торговых центров будет аналогично результату 2015 года», – делится наблюдением руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
С ним соглашаются и другие эксперты. «2016 год – один из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга и год антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров», – говорит заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE Елена Тищенко. Эксперт считает, что снижение спроса со стороны арендаторов привело к тому, что торговые центры изыскивают новые способы увеличения покупательского трафика за счет привлечения покупателей зачастую нестандартными маркетинговыми ходами – открывают библиотеки и разбивают парки, в основном нацеленные на увеличение доли развлекательной составляющей и дополнительные услуги.
Заигрались
Активное использование в ТРЦ развлекательных и образовательных форматов – главная тенденция в сегменте торговой недвижимости. «В структуре новых арендаторов ТРЦ сегмент «отдых и развлечения» доминирует с долей в 28%. Такой результат стал следствием экспансии таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya, различных батутных центров и ряда открытий фитнес-центров», – говорит Владислав Фадеев. Кроме этого, ТРЦ внедряют собственные развлекательные программы, ориентируясь на социально-культурную сферу. Как пример, в ТРЦ «Галерея» проводятся вечера классической музыки, а в Большом Гостином Дворе был открыт шоу-рум российских дизайнеров, который работал как образовательная площадка. «Эти проекты низкодоходны, однако могут сформировать дополнительный покупательский трафик», – объясняет Екатерина Беляева. Такой подход позволяет заполнить пустующие площади ТРЦ, привлечь посетителей и увеличить время их пребывания в комплексе.
«Потребители становятся все более рациональными, их решения более взвешенными, они стремятся получить максимальное количество услуг в одном месте. Торговый центр стал не просто местом для шопинга, а пространством для полноценного семейного отдыха. Поэтому помимо сбалансированного пула операторов, выдержанной и понятной концепции ТК важное значение имеет развлекательная составляющая», – говорит заместитель коммерческого директора FORTGROUP Дарья Сизых. В 2015 году в ТРК «Европолис» открылся развлекательный парк Angry Birds Activity Park, привлекающий из разных районов города дополнительный поток посетителей с детьми. Готовится к открытию новый GORILLA Park в ТРК «Пять озер». Компания разрабатывает новые форматы отдыха и развлечений, как правило, не имеющие аналогов в городе и состоящие из аттракционов и интерактивных зон.
«В последнее время многие собственники уделяют большое внимание образовательному, развивающему направлению для детей. Во многом при грамотном подходе еще на этапе проектирования можно избежать многих ошибок, которые в будущем будут губительно сказываться на развитии и состоянии всего объекта», – говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
Готовь концепцию заранее
Для любого собственника крайне важно сохранять заполняемость комплекса на высоком уровне. Эксперты считают, что один из ключевых факторов, влияющих на спрос у арендаторов, – хорошая концепция объекта. «В условиях кризиса, когда количество закрытий магазинов увеличивается, может появиться соблазн привлечения не соответствующих концепции комплекса операторов. Краткосрочную задачу, как то сохранение на какое-то время приемлемого уровня заполняемости комплекса, это решает. Но уже в среднесрочной перспективе «размазывание» концепции может привести к потере интереса покупателей к комплексу, снижению трафика, уменьшению оборотов торговли у арендаторов и, как следствие, росту доли вакантных помещений», – уточняет Екатерина Беляева. В свою очередь, Иван Починщиков обращает внимание, что для посетителей ТРЦ – не просто место для шопинга, а место, где можно развлечься и интересно провести время.
Впрочем, наличие у ТРЦ развлекательной или образовательной функции не является панацеей от всех бед. Эксперты уверяют: успех современного ТРЦ достигается за счет разных факторов. Среди них – месторасположение объекта: важно, чтобы ТРЦ имел удобную транспортную доступность для посетителей и был на пути или вблизи движения пешеходных маршрутов, при этом был обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Хорошие шансы на успех имеют и торговые комплексы, открытые в густонаселенных спальных районах. Не менее важно наличие профессиональной концепции объекта и надежного пула арендаторов. Данный фактор напрямую влияет на привлекательность центра для посетителей, а значит, и для арендаторов.
Работа с арендатором
С начала года еще одним шагом для сохранения доходности комплекса в условиях кризиса стал пересмотр условий договоров с арендаторами. Собственники не гнушаются предоставлять на аренду кратковременные скидки от 3 до 7% в зависимости от арендатора на 2-3 месяца.
«Для рынка торговой недвижимости Петербурга характерна рублевая арендная ставка – как в виде фиксированной ставки, так и процента от товарооборота. Максимальные арендные ставки для торговой галереи по итогам первой половины года составили 65-70 тыс. рублей за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС», – подсчитала Дарья Сизых.
В этом году ставки значительно не изменились, основные договоренности с операторами были достигнуты в прошлом, 2015 году и прежде всего касались фиксации валютного курса для расчета арендной платы. Большинство участников рынка уже адаптировались к существующим условиям и при обсуждении ставок сегодня готовы показывать свои финансовые модели с целью поиска взаимовыгодных условий. Некоторые сети стремятся уйти от фиксированных ставок и перейти на процент с оборота, однако это всегда сложный вопрос для сторон, который требует проведения детальной аналитики и оценки рисков.
День грядущий
По словам директора отдела аренды SRV Натальи Борец, в текущих условиях новые проекты должны рассчитывать на сложный старт, а их дальнейшая судьба будет определяться индивидуальными «потребительскими качествами» проекта. Сроки окупаемости зависят от баланса вложений и дохода, по районным и региональным ТРЦ они вряд ли составят менее 10 лет, в среднем от 12 до 15 лет.
Эксперты предсказывают, в 2017- 2018 годах ввод в эксплуатацию ТРЦ будет крайне ограниченным. Причинами снижения девелоперской активности будут несколько факторов: неопределенность спроса со стороны ретейлеров, дорогое и малодоступное финансирование, удорожание строительства, низкая потребность в новых торговых площадях и перенасыщение рынка типовыми объектами.
Мнение
Илья Казарин, генеральный директор рекламной группы «Успешные проекты», Санкт-Петербург:
– В спокойные докризисные времена у ТРЦ было два вида рекламных кампаний: дважды в год распродажи и имиджевая история, которая сообщала аудитории концепцию торгового центра, его основной посыл: «мы для семейного шопинга» или «магазин у дома». В 2016 году рынок изменился, сегодня мы фиксируем две тенденции. Во-первых, распродажи – это история, которая больше не носит сезонного характера, они действуют в течение всего года. Кроме того, ТРЦ вынуждены выводить в отдельную статью расходов круглогодичные рекламные кампании по привлечению покупателей. Наглядный пример тому – ТРЦ «Галерея», который в течение последних месяцев в режиме нон-стоп проводит различные фестивали, праздники, соревнования, розыгрыши, выставки, заманивая людей любыми околошопинговыми историями.
Вводимые и введенные Евросоюзом санкции против России могут коснуться рынка страхования строительного бизнеса. По оценкам экспертов, уже сейчас существует некоторая напряженность в отношениях с западными перестраховщиками, которая может усилиться. В конечном итоге это может привести к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховщиков.
Страхование в строительстве прибыльно для страховщиков, и практически нет таких видов строительных работ, страхованием которых заниматься было бы невыгодно. Руководитель отдела имущественных видов страхования дивизиона «Северо-Запад» компании «Ренессанс-страхование» Виталий Овсянников говорит, что его компания не страхует риски вне территории суши, бурение скважин, космические риски в силу технической сложности и высокого риска таких строительно-монтажных работ (СМР). Кроме того, с осторожностью относятся к страхованию работ по тоннелям, мостам, шахтам, дамбам, портам, образованию территорий в воде, укреплению берегов и такелажным работам.
Размышляя о характеристиках застройщиков, которые оцениваются страховыми компаниями на предмет того, имеет ли смысл иметь с ними дело, управляющий продуктом «Управление индустриального страхования» ОСАО «РЕСО-Гарантия» Артем Сюсюкин говорит: «По своему опыту работы скажу, что большинство строительных компаний, обращающихся за страховой защитой, на слуху. Недостающую информацию можно узнать из заполненного потенциальным клиентом заявления на страхование, либо из открытых источников, включая Интернет».
Однако вводимые Евросоюзом и США санкции в отношении России уже сказались на рынке страхования, несмотря на то что напрямую ограничительные меры этого сегмента российского бизнеса не касались.
Директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых констатирует, что введенные санкции влияют прежде всего на отношения с международными перестраховщиками. «И конечно, сложившаяся ситуация осложняет весь процесс работы в этом направлении. На наше счастье, «Ингосстрах» давно и хорошо знают на международном рынке, поэтому зарубежные партнеры относятся к нам с уважением и заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве. Тем не менее приходится признать, что не у всех компаний положение столь же стабильное. Скорее всего, многие небольшие компании страдают из-за усложнения доступа к ликвидности и возможностям перестрахования», – полагает господин Храбрых.
Виталий Овсянников уверен, что на данный момент санкции не оказывают существенного влияния на рынок СМР. «Риски отдельных компаний, попавших под санкции, могут быть успешно перестрахованы в Азии. Однако в случае введения секторальных санкций в имущественном страховании, где западное перестрахование востребовано в наибольшей степени в силу значительности имущественных рисков, у страховщиков России возникнут сложности с перестрахованием данных рисков даже на азиатском рынке. Его емкости может не хватить. На объем сборов может повлиять отказ от обязанности страховать риски по госконтрактам, поскольку в смету данные расходы уже не закладываются», – напоминает господин Овсянников.
Начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛМС» Дмитрий Кумановский уверен, что санкции еще скажутся на рынке страхования строительного бизнеса. «В условиях сокращения ликвидности, то есть свободных денег на финансовом рынке, страховщики будут либо разоряться, либо начнут отказывать некачественным клиентам. Соответственно, это приведет к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховых компаний, страхующих гражданскую ответственность строителей», – считает аналитик.
Артем Сюсюкин отмечает, что Россия динамично развивается, поэтому полагает, что у строительной отрасли и, соответственно, у страховщиков гражданской ответственности строителей и проектировщиков хорошие перспективы.
Однако Владимир Храбрых уверен, что предсказывать какие-либо изменения на рынке в ближайшей перспективе абсолютно невозможно. Это связано с тем, что санкции целиком лежат в политической сфере и, в отличие от экономических тенденций, практически не поддаются прогнозированию.
Кстати:
Требования к компании, которая может заниматься страхованием СМР:
уставный капитал – не менее 120 млн рублей;
собственный капитал – не менее 400 млн рублей;
опыт работы – более пяти лет.
Рынок кирпича Петербурга и Ленобласти является довольно закрытым для внешних производителей. Так, более 85% этого сегмента занимают местные игроки. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе эта ситуация вряд ли изменится.
Рынок кирпича России, как рассказывает Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент», сформировался примерно 10-15 лет назад, когда вместо многочисленных отдельных кирпичных заводов стали формироваться холдинги. «Причем они не просто покупали отдельные заводы, но и вкладывались в их модернизацию, строительство новых мощностей, расширение ассортимента продукции», – отмечает господин Баранов.
Растущие объемы
Согласно данным Росстата, которые приводит господин Баранов, в январе-июне 2014 года индекс производства по виду деятельности «Производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины» в стране составил 104% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ), в СЗФО этот показатель равнялся 109,2% по сравнению с АППГ, в Ленобласти – 126,6% по сравнению с АППГ, а вот в Петербурге он составил лишь 69,9%.
«Керамического неогнеупорного строительного кирпича в стране в первой половине 2014 года было произведено 3447,7 млн условных кирпичей, что на 3,81% больше, чем за АППГ, в СЗФО за январь-июнь 2014 года кирпича керамического неогнеупорного строительного было произведено 198,4 млн условных кирпичей, что на 32,97% больше, чем за АППГ. Силикатного кирпича в России в этот период было произведено 1786,69 млн условных кирпичей, что на 15,64% больше, чем за АППГ. В СЗФО в первом полугодии 2014 года силикатного кирпича было произведено 78,74 млн условных кирпичей, что на 8,56% больше, чем за АППГ», – приводит данные Росстата эксперт.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», в этом году емкость рынка керамического кирпича Петербурга и Ленобласти составит около 330 млн штук условного кирпича.
Как рассказали в пресс-службе Группы ЛСР, рынок керамического кирпича Петербурга и Ленобласти находится в стабильном состоянии: «Мы отмечаем умеренную динамику роста рынка кирпича в первой половине текущего года. Из тенденций можно отметить рост спроса на лицевой кирпич в многоэтажном домостроении. Существенная положительная динамика по фасадному и тротуарному клинкеру – продуктам, которые Группа ЛСР впервые вывела на российский рынок. Ранее все виды клинкера импортировались из Европы. Также можно отметить некоторое снижение потребления полнотелого рядового кирпича».
По данным ООО «СМПРО», в июне 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ увеличилась на 6,1% к маю до 7,9 рубля/условный кирпич, в сегменте силикатного кирпича зафиксировано падение на 0,6% до 5,9 рубля/ условный кирпич без НДС и доставки.
В Петербурге и Ленобласти цены на кирпич по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 8-10% в зависимости от вида изделий, подсчитал Александр Батушанский.
В пресс-службе Группы ЛСР сообщили, что в целом цены растут в пределах инфляции. «Такой рост обусловлен ростом себестоимости, в первую очередь газа, электроэнергии, стоимости транспорта, стоимости сырья. Тенденций к снижению цен в настоящее время не наблюдается», – комментируют в компании.
Ставка на местных
На рынке кирпича Петербурга и Ленобласти представлены все возможные виды кирпичной продукции. «Большая часть кирпича (80%) производится в Петербурге и области – это все виды рядового кирпича, лицевой кирпич, а также тротуарный и фасадный клинкер. Отдельные виды кирпича поставляются в Петербург из других регионов – в первую очередь светлые виды лицевого кирпича. Так, на рынке присутствует иногородний кирпич – из Пскова, Новгорода, а также Москвы и Ростова. Помимо российского кирпича на рынке присутствуют европейские производители высококачественного лицевого и тротуарного клинкера», – рассказали в пресс-службе Группы ЛСР.
По словам господина Батушанского, безусловным лидером местного рынка кирпича являются «ЛСР-Стеновые» с долей более 60%, далее следуют «Петрокерамика» – около 16%, «Эталон» – около 9%.
Новых игроков на местном рынке за последние годы, по данным экспертов, не появилось, так как размер инвестиций в новое производство довольно большой. По оценкам, которые приводит пресс-служба Группы ЛСР, порог входа довольно велик и составляет миллиарды рублей в зависимости от размера завода.
«Кирпичный завод менее 30-40 млн условных единиц в год нерентабелен, и их еще надо загрузить. Уровень конкуренции на нашем рынке сейчас таков (два новых завода у «ЛСР-Стеновых» и обновленные мощности у «Петрокерамики»), что появление нового игрока маловероятно и нецелесообразно для инвесторов», – отмечает Александр Батушанский.
Ключевой спецификой производства кирпича является наличие у производителя источников сырья, поясняет Дмитрий Баранов. «Если у производителя кирпичей нет своего месторождения глины, песка и известняка, которые используются при производстве силикатного кирпича, то он, конечно, может закупать эту продукцию на стороне и производить кирпич, но наверняка будет проигрывать своим конкурентам, которые такими ресурсами обладают. Вряд ли стоит ждать каких-то новых игроков на кирпичном рынке, по крайней мере их массового появления не будет как по причине того, что сырье для производства кирпича уже распределено, так и потому, что конкуренция на этом рынке уже выше среднего уровня, и найти свое место, получить долю новому игроку будет очень непросто, – рассуждает господин Баранов. – К тому же при средней рентабельности производства кирпича в 9-13% работающие предприятия почти не продаются, за исключением совсем маленьких компаний, а ввозить кирпич из других федеральных округов просто бессмысленно, так как перевозка их сделает «золотой». Маловероятен и приход на наш рынок зарубежных производителей».
Мнение:
Сергей Бажитов, исполнительный директор ТК «Ленстройматериалы»:
– Сегодня мы оцениваем емкость рынка кирпича в Петербурге на уровне 300-320 млн штук условных кирпичей. В последние годы динамика рынка была положительной, однако на сегодня докризисные показатели еще не достигнуты. С начала 2014 года у всех производителей цены на кирпич поднялись приблизительно на 10%. И рост их в дальнейшем, разумеется, неизбежен, так как увеличиваются затраты на производство продукции. Местный рынок, на мой взгляд, даже перенасыщен – потребности строительных компаний и частного сектора в кирпиче удовлетворяются полностью. Внезапное появление новых игроков с точки зрения теории вероятности, видимо, возможно, но с точки зрения практики маловероятно.