Покупателей возвращают зрелищами
Снижение покупательской активности негативно сказывается на взаимоотношениях собственников ТРЦ с арендаторами. Для сохранения потока посетителей ТРЦ начали выполнять не свойственную им функцию –
развлекать и обучать.
В Петербурге за первое полугодие не было открыто ни одного торгово-развлекательного центра. По мнению маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, это связано с несколькими причинами. Во-первых, с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Во-вторых, с отказом девелоперов от реализации новых проектов. Как следствие, количество торговых площадей сохраняется на уровне прошлого года – 2,68 млн кв. м.
Второе полугодие должно улучшить статистику – открылся ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе от компании SRV Group и вторая очередь ТК «Порт Находка» у метро «Рыбацкое» от компании FORTGROUP. «Совокупный объем ввода в Петербурге в 2016 году составит почти 89 тыс. кв. м, увеличившись вдвое по сравнению с прошлым годом, при этом количество открытых торговых центров будет аналогично результату 2015 года», – делится наблюдением руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
С ним соглашаются и другие эксперты. «2016 год – один из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга и год антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров», – говорит заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE Елена Тищенко. Эксперт считает, что снижение спроса со стороны арендаторов привело к тому, что торговые центры изыскивают новые способы увеличения покупательского трафика за счет привлечения покупателей зачастую нестандартными маркетинговыми ходами – открывают библиотеки и разбивают парки, в основном нацеленные на увеличение доли развлекательной составляющей и дополнительные услуги.
Заигрались
Активное использование в ТРЦ развлекательных и образовательных форматов – главная тенденция в сегменте торговой недвижимости. «В структуре новых арендаторов ТРЦ сегмент «отдых и развлечения» доминирует с долей в 28%. Такой результат стал следствием экспансии таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya, различных батутных центров и ряда открытий фитнес-центров», – говорит Владислав Фадеев. Кроме этого, ТРЦ внедряют собственные развлекательные программы, ориентируясь на социально-культурную сферу. Как пример, в ТРЦ «Галерея» проводятся вечера классической музыки, а в Большом Гостином Дворе был открыт шоу-рум российских дизайнеров, который работал как образовательная площадка. «Эти проекты низкодоходны, однако могут сформировать дополнительный покупательский трафик», – объясняет Екатерина Беляева. Такой подход позволяет заполнить пустующие площади ТРЦ, привлечь посетителей и увеличить время их пребывания в комплексе.
«Потребители становятся все более рациональными, их решения более взвешенными, они стремятся получить максимальное количество услуг в одном месте. Торговый центр стал не просто местом для шопинга, а пространством для полноценного семейного отдыха. Поэтому помимо сбалансированного пула операторов, выдержанной и понятной концепции ТК важное значение имеет развлекательная составляющая», – говорит заместитель коммерческого директора FORTGROUP Дарья Сизых. В 2015 году в ТРК «Европолис» открылся развлекательный парк Angry Birds Activity Park, привлекающий из разных районов города дополнительный поток посетителей с детьми. Готовится к открытию новый GORILLA Park в ТРК «Пять озер». Компания разрабатывает новые форматы отдыха и развлечений, как правило, не имеющие аналогов в городе и состоящие из аттракционов и интерактивных зон.
«В последнее время многие собственники уделяют большое внимание образовательному, развивающему направлению для детей. Во многом при грамотном подходе еще на этапе проектирования можно избежать многих ошибок, которые в будущем будут губительно сказываться на развитии и состоянии всего объекта», – говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
Готовь концепцию заранее
Для любого собственника крайне важно сохранять заполняемость комплекса на высоком уровне. Эксперты считают, что один из ключевых факторов, влияющих на спрос у арендаторов, – хорошая концепция объекта. «В условиях кризиса, когда количество закрытий магазинов увеличивается, может появиться соблазн привлечения не соответствующих концепции комплекса операторов. Краткосрочную задачу, как то сохранение на какое-то время приемлемого уровня заполняемости комплекса, это решает. Но уже в среднесрочной перспективе «размазывание» концепции может привести к потере интереса покупателей к комплексу, снижению трафика, уменьшению оборотов торговли у арендаторов и, как следствие, росту доли вакантных помещений», – уточняет Екатерина Беляева. В свою очередь, Иван Починщиков обращает внимание, что для посетителей ТРЦ – не просто место для шопинга, а место, где можно развлечься и интересно провести время.
Впрочем, наличие у ТРЦ развлекательной или образовательной функции не является панацеей от всех бед. Эксперты уверяют: успех современного ТРЦ достигается за счет разных факторов. Среди них – месторасположение объекта: важно, чтобы ТРЦ имел удобную транспортную доступность для посетителей и был на пути или вблизи движения пешеходных маршрутов, при этом был обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Хорошие шансы на успех имеют и торговые комплексы, открытые в густонаселенных спальных районах. Не менее важно наличие профессиональной концепции объекта и надежного пула арендаторов. Данный фактор напрямую влияет на привлекательность центра для посетителей, а значит, и для арендаторов.
Работа с арендатором
С начала года еще одним шагом для сохранения доходности комплекса в условиях кризиса стал пересмотр условий договоров с арендаторами. Собственники не гнушаются предоставлять на аренду кратковременные скидки от 3 до 7% в зависимости от арендатора на 2-3 месяца.
«Для рынка торговой недвижимости Петербурга характерна рублевая арендная ставка – как в виде фиксированной ставки, так и процента от товарооборота. Максимальные арендные ставки для торговой галереи по итогам первой половины года составили 65-70 тыс. рублей за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС», – подсчитала Дарья Сизых.
В этом году ставки значительно не изменились, основные договоренности с операторами были достигнуты в прошлом, 2015 году и прежде всего касались фиксации валютного курса для расчета арендной платы. Большинство участников рынка уже адаптировались к существующим условиям и при обсуждении ставок сегодня готовы показывать свои финансовые модели с целью поиска взаимовыгодных условий. Некоторые сети стремятся уйти от фиксированных ставок и перейти на процент с оборота, однако это всегда сложный вопрос для сторон, который требует проведения детальной аналитики и оценки рисков.
День грядущий
По словам директора отдела аренды SRV Натальи Борец, в текущих условиях новые проекты должны рассчитывать на сложный старт, а их дальнейшая судьба будет определяться индивидуальными «потребительскими качествами» проекта. Сроки окупаемости зависят от баланса вложений и дохода, по районным и региональным ТРЦ они вряд ли составят менее 10 лет, в среднем от 12 до 15 лет.
Эксперты предсказывают, в 2017- 2018 годах ввод в эксплуатацию ТРЦ будет крайне ограниченным. Причинами снижения девелоперской активности будут несколько факторов: неопределенность спроса со стороны ретейлеров, дорогое и малодоступное финансирование, удорожание строительства, низкая потребность в новых торговых площадях и перенасыщение рынка типовыми объектами.
Мнение
Илья Казарин, генеральный директор рекламной группы «Успешные проекты», Санкт-Петербург:
– В спокойные докризисные времена у ТРЦ было два вида рекламных кампаний: дважды в год распродажи и имиджевая история, которая сообщала аудитории концепцию торгового центра, его основной посыл: «мы для семейного шопинга» или «магазин у дома». В 2016 году рынок изменился, сегодня мы фиксируем две тенденции. Во-первых, распродажи – это история, которая больше не носит сезонного характера, они действуют в течение всего года. Кроме того, ТРЦ вынуждены выводить в отдельную статью расходов круглогодичные рекламные кампании по привлечению покупателей. Наглядный пример тому – ТРЦ «Галерея», который в течение последних месяцев в режиме нон-стоп проводит различные фестивали, праздники, соревнования, розыгрыши, выставки, заманивая людей любыми околошопинговыми историями.
Основные положения 452-ФЗ вступят в силу с 1 июля.
Несмотря на это у кадастровых инженеров осталось всего два месяца, чтобы подготовиться к требованиям нового закона в сфере кадастровой деятельности.
Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определяться решениями НП «Национальная палата кадастровых инженеров»: в соответствии с федеральным законодательством национальное объединение наделено широкими полномочиями. Однако чтобы нормы, прописанные в законе, работали, предстоит совместная работа национального объединения и власти. Об этом заявил президент Национальной палаты кадастровых инженеров Виктор Кислов, выступая на конференции «Реформа кадастровой деятельности». Мероприятие было организовано при поддержке СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» и СРО НП «Кадастровые инженеры».
Единство качества
Стоит отметить, что решения, принимаемые Национальной палатой кадастровых инженеров, и разработанные ею документы будут обязательными к исполнению для всех саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности независимо от их членства в национальном объединении. К тому же, в составе апелляционных комиссий, рассматривающих обращения кадастровых инженеров при необоснованном, по их мнению, приостановлении кадастрового учета, интересы профессионального сообщества смогут представлять только члены Национальной палаты. А в нее сегодня входят лишь 70% из 22 действующих в РФ СРО кадастровых инженеров.
«Наша задача – обеспечить единство качества оказания услуг кадастровых инженеров на всей территории страны», - подчеркнул Виктор Кислов. Поэтому именно на национальное объединение возложена ответственность за разработку нормативных документов, стандартов, регулируемых вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена и регулярного подтверждения уровня знаний, деятельности апелляционных комиссий и т. д. Утверждать нормативную базу будет профильное Министерство экономического развития РФ.
Обязательный досудебный порядок
Важнейшим новшеством, введенным в правовое поле 452-ФЗ, эксперты называют формирование апелляционной комиссии для досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства, линейных объектов, а также земельных участков. «Это специальная глава 452-ФЗ, но мы не можем рассматривать ее отдельно от 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»)», - подчеркнула Лариса Усович, заместитель руководителя рабочей группы по мониторингу хода реализации «дорожной карты» в сфере кадастрового
учета Агентства стратегических инициатив. «Досудебное обжалование – обязательная процедура перед обращением в суд. И требования кадастровых инженеров в апелляции представляет Национальная палата», - уточнила она. На паритетных принципах в апелляционную комиссию, которая появится в каждом субъекте РФ, войдут также специалисты территориального органа государственного кадастрового учета.
Эксперты напоминают, что положительное решение апелляционной комиссии, подтверждающее соответствие выполненных кадастровым инженером работ требованиям закона, является основанием для учетно-регистрационного действия. Никаких дополнительных заявлений от кадастрового инженера в орган кадастрового учета не требуется. Для вынесения решения апелляционная комиссия вправе запросить экспертизу качества выполненных конкретным инженером кадастровых работ в СРО, где он состоит. «В отличие от оценочной деятельности экспертиза проводится бесплатно: это не бизнес», - особо отметила Лариса Усович. При этом в ходе экспертизы устанавливается не виновность кадастрового инженера, а факт допущенных кадастровых ошибок либо их отсутствия. А само экспертное заключение должно быть предельно конкретным, с подробным описанием проведенной проверки и ссылками на положения 221-ФЗ и других федеральных законов, нормативно-правовых актов.
День Х
Со своей стороны, Марина Петрушина, генеральный директор А СРО «Кадастровые инженеры», крупнейшей в РФ саморегулируемой организации в этой сфере, детально проинформировала участников конференции о подготовке к введению обязательного членства в СРО. По ее словам, начать надо с тщательного изучения 452-ФЗ, поскольку его требования разнятся в зависимости от того, к какой категории относится кадастровый инженер. Наиболее комфортные условия перехода к новому правовому регулированию получают те, кто на 1 июля имеет статус кадастрового инженера и является членом саморегулируемой организации. «Для этой категории в законе предусмотрены льготные периоды, потребуется предоставить наименьшее количество документов», - констатировала Марина Петрушина. Промежуточные по степени жесткости требования выдвигаются в отношении кадастровых инженеров, не зарегистрированных в СРО на 1 июля. Наконец, «по самому длинному пути» пойдут те, кто к моменту вступления в силу основных положений 452-ФЗ либо еще не сдаст профессиональный экзамен, либо будет лишен аттестата кадастрового инженера из-за допущенных в работе нарушений.
Критическая дата, после которой кадастровые инженеры, не вступившие в СРО, лишатся права вести профессиональную деятельность, - 1 декабря 2016 года. Но как напомнила г-жа Петрушина, для подготовки к новым требованиям закона для кадастровых инженеров и для саморегулируемых организаций установлены одни и те же временные рамки. Это означает, что, с одной стороны, кадастровые инженеры должны очень тщательно подойти к выбору СРО, а с другой, что этот выбор необходимо сделать заранее, в идеале – до 1 мая. «СРО должны внести изменения в уставные документы, принять их на общем собрании и заново зарегистрировать их в Министерстве юстиции. Только на перерегистрацию уйдет около трех месяцев, еще пара – на внесение саморегулируемой организации в базу Росреестра», - заключила Марина Петрушина.
При выборе саморегулируемой организации для кадастрового инженера, говорят представители добросовестных СРО, важно обратить внимание на то, сможет ли она организовывать проведение бесплатных экспертиз по запросу апелляционной комиссии, как организована система коллективного страхования, как соблюдаются стандарты раскрытия информации на сайте СРО и какова численность членов организации (по новым требованиям нижний предел – 700 кадастровых инженеров). Важно также, чтобы СРО фигурировала в реестре, размещенном на сайте Росреестра.
Мнение
Алексей Лебедев, член Президиума Национальной палаты кадастровых инженеров, председатель Совета СРО «Ассоциация Сообщество кадастровых инженеров»:
- Мы уже выполнили подготовительные мероприятия, которые необходимы по требованию 452-ФЗ. Устав СРО приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Разработаны и утверждены внутренние документы: положение о членстве в СРО, об органах управления, дисциплинарной и контрольной комиссиях, правила профессиональной этики кадастровых инженеров. Сформированы специализированные органы саморегулируемой организации, система страхования гражданской ответственности. Утверждены меры дисциплинарной ответственности. Кроме того, ассоциация оперативно информирует профессиональное сообщество о законодательных новшествах, изменениях в технических требованиях к документам, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета, регулярно проводит семинары и конференции для кадастровых инженеров.
1 марта истекает срок действия программы льготной ипотеки. О ее роли в жизни банков, застройщиков и петербуржцев за 2015 год рассказали эксперты.
За 2015 год в Санкт-Петербурге 75% квартир было приобретено с помощью ипотеки. Три сделки из четырех совершались по льготной схеме. Федеральные власти обещали, что продлят программу «Ипотека с господдержкой» до конца 2016 года. Ставка для конечного заемщика будет, как и прежде, не более 12%. В программе участвуют 43 банка. Совокупные расходы бюджета на субсидирование ипотеки в 2016 году составят 16,5 млрд рублей.
Испугались
По словам регионального директора банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирины Илясовой, из-за возможной отмены госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования жители Петербурга стали активнее брать ипотеку. «Январский спрос на нее превысил даже декабрьский. В целом же, ее популярность росла в течение года. В начале 2015 года лимит на ипотеку с господдержкой у нас составлял 3 млрд рублей, потом 7,75 млрд рублей, затем он был увеличен до 9,25 млрд рублей», – сказала Ирина Илясова.
Похожая картина наблюдается и в банке «Санкт-Петербург». По словам замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрия Алексеева, если за первый квартал 2015 года сумма сделок по ипотеке в рамках госпрограммы составляла 1 млрд рублей, то только за один декабрь этот показатель был равен 2 млрд рублей.
Оценили льготную ипотеку и клиенты ВТБ24. Там с апреля по декабрь спрос на продукт увеличился в четыре раза, объяснила директор по ипотеке филиала банка Ирина Зуева. Правда, общая сумма ипотечного кредитования у банка снизилась: в 2014 году она составила 22 млрд. рублей, а в 2015 году – 18 млрд. «Для нас это существенное падение. Но здесь надо учитывать, что в 2014 году был бум продаж, – сказала госпожа Зуева. – Лимит господдержки на прошлый год так и не был исчерпан. Это связано с изменением поведения населения: кредитоспособность перешла в накопительный спрос. Проще говоря – люди стали копить, а не тратить».
Доля сделок по льготной ипотеке от общего числа ипотечных сделок в «ДальтаКредите» составила 23%, в ВТБ24 – 45%, в Банке Санкт-Петербург – 75%.
Взнос не рождает спрос
Интересно, что за 2015 год средний возраст потенциальных клиентов Петербурга стал ниже. В частности, как отметил Дмитрий Алексеев, сейчас он преодолел планку ниже 30 лет. «Раньше основные клиенты были в возрасте 34-35 лет. Сейчас они помолодели до 28 лет-31 года», – сказал он, добавив, что в последние месяцы уровень отказа в банке снизился. Связано это, в первую очередь с тем, что клиенты стали более основательно подходить к подготовке документов, необходимых для оформления заявки на получение ипотеки. Уровень отказа в Банке «Санкт-Петербург» и ВТБ24 в 2015 году составлял 20%, в «ДальтаКредите» – 5-6%.
Продолжая тему работы с населением, представители банков отметили, что клиенты настолько полюбили льготную ипотеку, что их даже не очень заинтересовали предложения со сниженным первоначальным взносом. Так, как сообщила Ирина Зуева, в ВТБ24 по базовой программе был снижен размер первоначального взноса с 20% до 15% от
стоимости квартиры. Однако это на спрос толком не повиляло. «Существенного всплеска активности мы не увидели – кредиты рекой не потекли», – сказала она.
Солидарна с предыдущим спикером и Ирина Илясова: «У нас была программа, где первоначальный взнос составлял 10%. На нее был очень низкий спрос». Невысокий процент первоначального взноса не радуют и сами банки: «Чем меньше взнос, тем хуже платят. Его размер говорит о том, насколько долго клиент может откладывать, о его ответственности, бережливости», – заявил Дмитрий Алексеев.
На пять с плюсом
Что касается отношений застройщиков к льготной ипотеке, то очевидно, что эта мера господдержки пришлась им по душе. По оценкам аналитиков E3 Investment, если бы эту программу отметили, рынок новостроек просел бы как минимум на 50%.
Как сообщил руководитель отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, из-за увеличения банков-партнеров и работы госпрограммы число ипотечных сделок в компании за год возросло на 68%.
В «ЛСР. Недвижимость» доля сделок по льготной ипотеке составила 98% от общего числа ипотечных сделок. Такую высокую востребованность, помимо прочих причин, обеспечило увеличение максимальной суммы для получения кредитов в Петербурге – до 8 млн рублей, объяснила руководитель службы по работе с ипотекой и сопровождению продаж компании Ольга Кузнецова.
Оценивая сотрудничество банков и застройщиков, спикеры сошлись во мнении, что оно было эффективным и «плотнее некуда». «2015 год застройщики с банками отработали на пять с плюсом», – резюмировала Ирина Зуева.