Покупателей возвращают зрелищами
Снижение покупательской активности негативно сказывается на взаимоотношениях собственников ТРЦ с арендаторами. Для сохранения потока посетителей ТРЦ начали выполнять не свойственную им функцию –
развлекать и обучать.
В Петербурге за первое полугодие не было открыто ни одного торгово-развлекательного центра. По мнению маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, это связано с несколькими причинами. Во-первых, с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Во-вторых, с отказом девелоперов от реализации новых проектов. Как следствие, количество торговых площадей сохраняется на уровне прошлого года – 2,68 млн кв. м.
Второе полугодие должно улучшить статистику – открылся ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе от компании SRV Group и вторая очередь ТК «Порт Находка» у метро «Рыбацкое» от компании FORTGROUP. «Совокупный объем ввода в Петербурге в 2016 году составит почти 89 тыс. кв. м, увеличившись вдвое по сравнению с прошлым годом, при этом количество открытых торговых центров будет аналогично результату 2015 года», – делится наблюдением руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
С ним соглашаются и другие эксперты. «2016 год – один из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга и год антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров», – говорит заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE Елена Тищенко. Эксперт считает, что снижение спроса со стороны арендаторов привело к тому, что торговые центры изыскивают новые способы увеличения покупательского трафика за счет привлечения покупателей зачастую нестандартными маркетинговыми ходами – открывают библиотеки и разбивают парки, в основном нацеленные на увеличение доли развлекательной составляющей и дополнительные услуги.
Заигрались
Активное использование в ТРЦ развлекательных и образовательных форматов – главная тенденция в сегменте торговой недвижимости. «В структуре новых арендаторов ТРЦ сегмент «отдых и развлечения» доминирует с долей в 28%. Такой результат стал следствием экспансии таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya, различных батутных центров и ряда открытий фитнес-центров», – говорит Владислав Фадеев. Кроме этого, ТРЦ внедряют собственные развлекательные программы, ориентируясь на социально-культурную сферу. Как пример, в ТРЦ «Галерея» проводятся вечера классической музыки, а в Большом Гостином Дворе был открыт шоу-рум российских дизайнеров, который работал как образовательная площадка. «Эти проекты низкодоходны, однако могут сформировать дополнительный покупательский трафик», – объясняет Екатерина Беляева. Такой подход позволяет заполнить пустующие площади ТРЦ, привлечь посетителей и увеличить время их пребывания в комплексе.
«Потребители становятся все более рациональными, их решения более взвешенными, они стремятся получить максимальное количество услуг в одном месте. Торговый центр стал не просто местом для шопинга, а пространством для полноценного семейного отдыха. Поэтому помимо сбалансированного пула операторов, выдержанной и понятной концепции ТК важное значение имеет развлекательная составляющая», – говорит заместитель коммерческого директора FORTGROUP Дарья Сизых. В 2015 году в ТРК «Европолис» открылся развлекательный парк Angry Birds Activity Park, привлекающий из разных районов города дополнительный поток посетителей с детьми. Готовится к открытию новый GORILLA Park в ТРК «Пять озер». Компания разрабатывает новые форматы отдыха и развлечений, как правило, не имеющие аналогов в городе и состоящие из аттракционов и интерактивных зон.
«В последнее время многие собственники уделяют большое внимание образовательному, развивающему направлению для детей. Во многом при грамотном подходе еще на этапе проектирования можно избежать многих ошибок, которые в будущем будут губительно сказываться на развитии и состоянии всего объекта», – говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
Готовь концепцию заранее
Для любого собственника крайне важно сохранять заполняемость комплекса на высоком уровне. Эксперты считают, что один из ключевых факторов, влияющих на спрос у арендаторов, – хорошая концепция объекта. «В условиях кризиса, когда количество закрытий магазинов увеличивается, может появиться соблазн привлечения не соответствующих концепции комплекса операторов. Краткосрочную задачу, как то сохранение на какое-то время приемлемого уровня заполняемости комплекса, это решает. Но уже в среднесрочной перспективе «размазывание» концепции может привести к потере интереса покупателей к комплексу, снижению трафика, уменьшению оборотов торговли у арендаторов и, как следствие, росту доли вакантных помещений», – уточняет Екатерина Беляева. В свою очередь, Иван Починщиков обращает внимание, что для посетителей ТРЦ – не просто место для шопинга, а место, где можно развлечься и интересно провести время.
Впрочем, наличие у ТРЦ развлекательной или образовательной функции не является панацеей от всех бед. Эксперты уверяют: успех современного ТРЦ достигается за счет разных факторов. Среди них – месторасположение объекта: важно, чтобы ТРЦ имел удобную транспортную доступность для посетителей и был на пути или вблизи движения пешеходных маршрутов, при этом был обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Хорошие шансы на успех имеют и торговые комплексы, открытые в густонаселенных спальных районах. Не менее важно наличие профессиональной концепции объекта и надежного пула арендаторов. Данный фактор напрямую влияет на привлекательность центра для посетителей, а значит, и для арендаторов.
Работа с арендатором
С начала года еще одним шагом для сохранения доходности комплекса в условиях кризиса стал пересмотр условий договоров с арендаторами. Собственники не гнушаются предоставлять на аренду кратковременные скидки от 3 до 7% в зависимости от арендатора на 2-3 месяца.
«Для рынка торговой недвижимости Петербурга характерна рублевая арендная ставка – как в виде фиксированной ставки, так и процента от товарооборота. Максимальные арендные ставки для торговой галереи по итогам первой половины года составили 65-70 тыс. рублей за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС», – подсчитала Дарья Сизых.
В этом году ставки значительно не изменились, основные договоренности с операторами были достигнуты в прошлом, 2015 году и прежде всего касались фиксации валютного курса для расчета арендной платы. Большинство участников рынка уже адаптировались к существующим условиям и при обсуждении ставок сегодня готовы показывать свои финансовые модели с целью поиска взаимовыгодных условий. Некоторые сети стремятся уйти от фиксированных ставок и перейти на процент с оборота, однако это всегда сложный вопрос для сторон, который требует проведения детальной аналитики и оценки рисков.
День грядущий
По словам директора отдела аренды SRV Натальи Борец, в текущих условиях новые проекты должны рассчитывать на сложный старт, а их дальнейшая судьба будет определяться индивидуальными «потребительскими качествами» проекта. Сроки окупаемости зависят от баланса вложений и дохода, по районным и региональным ТРЦ они вряд ли составят менее 10 лет, в среднем от 12 до 15 лет.
Эксперты предсказывают, в 2017- 2018 годах ввод в эксплуатацию ТРЦ будет крайне ограниченным. Причинами снижения девелоперской активности будут несколько факторов: неопределенность спроса со стороны ретейлеров, дорогое и малодоступное финансирование, удорожание строительства, низкая потребность в новых торговых площадях и перенасыщение рынка типовыми объектами.
Мнение
Илья Казарин, генеральный директор рекламной группы «Успешные проекты», Санкт-Петербург:
– В спокойные докризисные времена у ТРЦ было два вида рекламных кампаний: дважды в год распродажи и имиджевая история, которая сообщала аудитории концепцию торгового центра, его основной посыл: «мы для семейного шопинга» или «магазин у дома». В 2016 году рынок изменился, сегодня мы фиксируем две тенденции. Во-первых, распродажи – это история, которая больше не носит сезонного характера, они действуют в течение всего года. Кроме того, ТРЦ вынуждены выводить в отдельную статью расходов круглогодичные рекламные кампании по привлечению покупателей. Наглядный пример тому – ТРЦ «Галерея», который в течение последних месяцев в режиме нон-стоп проводит различные фестивали, праздники, соревнования, розыгрыши, выставки, заманивая людей любыми околошопинговыми историями.
Рынок теплозвукоизоляционных материалов Петербурга в I квартале 2011 года вырос в 2 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а к концу года его оборот достигнет 2,5-3 млрд рублей.
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович», считает, что объем петербургского рынка тепло- и звукоизоляции может составить около 1 млн куб. м. «При этом по отношению к прошлому году он вырастет примерно на 40%. Если со строительным рынком не случится каких-либо серьезных катаклизмов, рост примерно такими же темпами может продолжиться и в ближайшие пару лет», – обещает эксперт.
Вера Сивкова, ведущий специалист отдела маркетинговых исследований компании «ПКР», говорит, что по итогам 2009 года объем рынка теплозвукоизоляционных материалов Петербурга и Ленобласти сократился на 27% в сравнении с показателями 2008 года. «Это в первую очередь связано с замораживанием многих строящихся объектов. В 2010 году уровень производства стабилизировался. При оптимистичном прогнозе в 2011 году рост может составить до 100%», – прогнозирует госпожа Сивкова.
Евгений Ботка, генеральный директор ЗАО «Агентство строительной информации», подсчитал, что в 2010 году объем рынка теплоизоляции составил 3,2 млн куб. м. Из них пенополистирол (вспененный и экструдированный) составил 28%, минеральная вата – 40 %, стекловата – 32%. При этом цены на продукцию в 2009 году упали на 15-20%, а в период с 2010 по середину 2011 прирост составил порядка 10-15%.
Из Центрального округа
Доля импорта на этом рынке невелика и составляет 10-12%, а большую часть продукции привозят из других регионов, в частности Центрального округа.
«В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка являются ООО «Строительные материалы», которое производит теплоизоляционные материалы под маркой «ИЗОТЕК», ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистерола и завод ООО «Роквул-Север». 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на «ПЕНОПЛЭКС», рынок стекловаты в равных долях делят URSA и «Изовер», – поясняет Евгений Ботка.
Алексей Журавлев считает, что рынок теплоизоляции достаточно консолидирован. «До 70% на нем занимают такие компании, как Knauf, Isover, Ursa и Rockwool. Остальные производители значительно меньше, действуют в более низкой ценовой категории и вряд ли в ближайшие годы смогут приблизиться к лидерам рынка», – утверждает эксперт.
Дмитрий Орлов, директор по снабжению генподрядной компании STEP, к основными игроками рынка тепло- и звукоизоляционных материалов добавляет PAROC и «Техно».
«За последние пять лет многие компании построили заводы на территории России, что сейчас отражается на стоимости материалов. За счет сокращения издержек на логистику и таможенные сборы разница в цене на материалы иностранного и российского производства составляет примерно 20-30%. В том числе местные производители дают гарантию сроком на 10-15 лет. Однако некоторые западные заказчики, имеющие собственные строительные стандарты, могут настаивать на использовании конкретного материала иностранного производства», – рассказывает господин Орлов.
Предпочтения генподрядчиков и застройщиков по приобретению продукции поставщики и производители делят в равных частях. «Так, поставщики в среднем дают 5-7% скидки на материалы, у производителей она может достигать 10-15%», – поясняет Дмитрий Орлов.
«Доля теплоизоляционных материалов из Китая и Кореи серьезно сократилась. Покупатели рациональнее подходят к расходованию средств – они предпочитают потратиться на приобретение качественного товара. Особое влияние на разработку новых материалов оказывает B2C-сектор. Новые требования к экологической безопасности заставили производителей пересмотреть технологии производства и выпустить на рынок продукцию, например, без фенолформальдегида», – делится наблюдениями Павел Череватенко, руководитель отдела по связям с общественностью ООО «Петропрофиль Плюс».
Долгосрочные прогнозы роста
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
«Появление новых мощностей было бы востребовано рынком, так как большая часть материалов завозится, а уже примерно через 2 года заводы, производящие минеральную вату, будут перегружены», – считает господин Ботка. Нижний порог инвестиций в такое производство он оценивает в 50 млн EUR.
Большие надежды эксперты связывают и с ростом рынка загородной недвижимости.
«На рост рынка теплоизоляции влияет и повышение качества строительства загородных домов. Если еще пять лет назад строители соблюдали не все технологии, то теперь они стали более ответственно относиться к соблюдению всех стандартов», – считает уверен Журавлев.
С ним согласен и Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал», инвестор жилого района «Ванино». «Собственники начинают все чаще использовать энергосберегающие материалы, так как продать дом, отапливаемый электричеством, площадью
Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе цены на теплозвукоизоляционные материалы, особенно стекловату и минеральную вату, пойдут вверх, в том числе и из-за энерготарифов, так как эти производства обладают большой энергоемкостью.
МНЕНИЕ
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович»:
– Новинкой на рынке теплоизоляции стало широкое применение экструдированного пенополистирола, который за последние несколько лет превратился в одну из самых востребованных технологий. Что касается остальных новинок, таких как жидкая теплоизоляция или плиты с минеральными наполнителями, то пока они не стали очень популярными. Во многом это объясняется консерватизмом профессиональных строителей, которые предпочитают использовать технологии, с которыми уже знакомы. В традиционных сегментах рынка теплоизоляции тоже происходит перераспределение. Например, покупатели постепенно отказываются от стекловаты в пользу каменной ваты.
МНЕНИЕ
Дмитрий Михайлов, заместитель генерального директора по строительству жилого комплекса «Академ-Парк» ЗАО «БФА-девелопмент»:
– Применение энергоэффективных технологий – удовольствие не из дешевых. Все затраты за счет экономии теплоэнергии девелопер может окупить в течение 2-3 лет. Что касается жилья, то здесь до сих пор большинство зданий строятся по нормам и правилам старого образца. То, что декларируется строительными компаниями, энергоэффективными технологиями как таковыми не назовешь. Это является лишь незначительным улучшением существующих вариантов.
Между тем минимизация теплопотерь за счет воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении в два раза меньше, чем в России.
Алена Филипова
При строительстве офисных центров, девелопер должен принимать во внимание и необходимость организации парковки. По словам специалистов, в бизнес-центрах, оборудованных парковочными местами, ставки на аренду помещений на 20% выше, чем в объектах, паркингов не имеющих.
Специфика Петербурга заключается в том, что офисы концентрируются в центральных районах, где с парковками почти везде напряженно. Как правило, каждый небольшой бизнес-центр, даже расположенный на Невском проспекте, в состоянии предоставить несколько машиномест во внутреннем дворе для топ-менеджмента и vip-гостей. Парковка для всех остальных сотрудников не предусмотрена.
Ситуация, как говорят специалисты, изменится, когда на петербургских улицах будут организованы платные парковки с достаточно высокой тарификацией, как в европейских странах. В этом случае оплата машиноместа станет неизбежной, а значит, парковочное место непосредственно рядом с офисом будет однозначным преимуществом, которое будет влиять и на заполняемость и на ставки в бизнес-центров.
Согласно принятой сегодня классификации норма обеспеченности бизнес-центров составляет 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади. Но на практике это оказывается недостаточным. «Для бизнес-центров, находящихся в сложившейся застройке, с моей точки зрения, этот показатель должен быть хотя бы на уровне 1 машиноместо на 80-
В Colliers International Санкт-Петербург сообщили, что средняя стоимость машиноместа на крытой или подземной парковке в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в центре города (CBD – central business district) составляет в среднем 800 руб в день (из расчета 100 руб/час, час – 8 рабочих часов). Стоимость аренды фиксированного места в паркинге составляет 11 000 руб./мес.
Стоимость машиноместа в открытой парковке ниже, чем в многоярусных и подземных. Некоторые бизнес-центры предлагают охраняемые паркоместа на открытой стоянке бесплатно. Верхняя граница открытой парковки в центре города или крытом паркинге в спальных районах может составлять до 10 000 рублей в месяц за паркоместо.
Сергей Игонин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» уверен, что наличие хорошего паркинга с достаточным количеством машиномест прибавляет к ставке от 10 до 20%.
Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land (г. Москва) согласна с такой оценкой: «При прочих равных характеристиках бизнес центров парковка может увеличивать стоимость в среднем на 20%».
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate указывает на то, что существует разряд арендаторов, для которых приниципиально наличие наличие парковочных мест не только для сотрудников, но и для клиентов. «Это офисы пролаж сервисных компаний, банковских, страховых и т.п», - говорит она..
Николай Пашков, генеральный директор «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» говорит, что нередки случаи, когда клиенты, особенно крупные, которые ищут для себя офисные помещения, одновременно с запросом по площади блоков выдвигают требования по количеству необходимых им машиномест. «И далеко не всегда бизнес-центр физически в состоянии выделить нужное количество парковочных мест. Иногда недостаток таковых является причиной отказа компании от одного офисного центра в пользу другого», - говорит Николай Пашков.
«Плата за парковку – оправданный шаг для управляющей компании. Сейчас практически у любого бизнес-центра наблюдается дефицит парковочных мест, поэтому платная парковка – это оптимальный микс заработка для управляющей компании и регулирования количества автомобилей на прилегающей территории. Если мы говорим о европейских странах, то такая практика применяется повсеместно», - говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC
Бывает, что плата за парковку отменяется на какое-то время, например, в качестве бонуса. «Привлечь бесплатной парковкой не получится, сегодня она бесплатная, а завтра собственник возьмет свои слова обратно», - рассуждает Ирина Морозова
Инвесторы выбирают
Окупаемость инвестиций в паркинги, в зависимости от того, открытые они или многоуровневые, могут составляют от нескольких месяцев до нескольких лет.
Наличие парковки увеличивает сроки окупаемости проекта, так как требует дополнительных инвестиций. Соответственно, чем больше инвестиции в зону паркинга, тем хуже будет окупаемость проекта. Но при этом отсутствие паркинга может серьезно повлиять на заполняемость бизнес-центра и на арендные ставки. То есть девелоперу каждый раз нужно находить оптимальный баланс между вложенными средствами в конкретную инфраструктурную составляющую проекта и желаемой доходностью.
«Для объектов расположенных на периферии, мы бы рекомендовали обустройство наземных парковок, поскольку только это позволит привлечь дополнительных арендаторов. При этом в целях экономии земли возможно также строительство многоуровневых паркингов. Однако прямая окупаемость данного объекта за счет арендной платы за парковочные места будет за пределами десяти лет. Например, при планировании нового делового квартала в Пулково мы отказались от строительства крытых паркингов, поскольку это было неэффективным, но при этом были предусмотрены обширные наземные парковки», - рассказала Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Арендодатели, в особенности в бизнес центрах класса А в центре города, не связывают уровень арендной ставки с отсутствием достаточного количества парковочных мест – арендаторы выбирают этот бизнес-центр из-за его местоположения .
По оценке Николая Казанского, генерального директора Colliers International Санкт-Петербург,себестоимость строительства подземного паркинга составляет $2 000-3 000 за кв. м, многоуровнего - $500-1 000 за кв. м.
Пока реализованных проектов с подземными паркингами крайне мало. «Автоматизированный паркинг есть в Bolloev Center (первый в городе), который позволяет оптимизировать количество мест в крытом паркинге. Среди заявленных проектов можно выделить проект Quattro Corti , где предусмотрен автоматизированный подземный двухуровневый паркинг на 120 м/м. Трехуровневый подземный паркинг европейского класса на 550 мест запроектирован в торгово-офисном комплексе «Стокманн Невский Центр», - говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов считает, что крытые парковки у бизнес-центров могут быть оправданы для топ-менеджмента компаний-арендаторов. «Открытые парковки зачастую используются жителями соседних домов в качестве стоянки», - говорит он.
Сергей Игонин вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» полагает, что инвестиции в парковку под открытым небом равны затратам на работы по благоустройству, не являются достаточно существенными и зависят от площади паркинга – чем больше площадь, тем меньше удельные затраты на 1 квм. Но для парковки емкостью в 100-200 машин такие затраты укладываются в параметры до $100 на 1 квм.
Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака» полагает, что вложения в парковку под открытым небом окупаются достаточно быстро – в течение 2-3 лет.
Роман Русаков
