Покупателей возвращают зрелищами
Снижение покупательской активности негативно сказывается на взаимоотношениях собственников ТРЦ с арендаторами. Для сохранения потока посетителей ТРЦ начали выполнять не свойственную им функцию –
развлекать и обучать.
В Петербурге за первое полугодие не было открыто ни одного торгово-развлекательного центра. По мнению маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, это связано с несколькими причинами. Во-первых, с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Во-вторых, с отказом девелоперов от реализации новых проектов. Как следствие, количество торговых площадей сохраняется на уровне прошлого года – 2,68 млн кв. м.
Второе полугодие должно улучшить статистику – открылся ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе от компании SRV Group и вторая очередь ТК «Порт Находка» у метро «Рыбацкое» от компании FORTGROUP. «Совокупный объем ввода в Петербурге в 2016 году составит почти 89 тыс. кв. м, увеличившись вдвое по сравнению с прошлым годом, при этом количество открытых торговых центров будет аналогично результату 2015 года», – делится наблюдением руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
С ним соглашаются и другие эксперты. «2016 год – один из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга и год антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров», – говорит заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE Елена Тищенко. Эксперт считает, что снижение спроса со стороны арендаторов привело к тому, что торговые центры изыскивают новые способы увеличения покупательского трафика за счет привлечения покупателей зачастую нестандартными маркетинговыми ходами – открывают библиотеки и разбивают парки, в основном нацеленные на увеличение доли развлекательной составляющей и дополнительные услуги.
Заигрались
Активное использование в ТРЦ развлекательных и образовательных форматов – главная тенденция в сегменте торговой недвижимости. «В структуре новых арендаторов ТРЦ сегмент «отдых и развлечения» доминирует с долей в 28%. Такой результат стал следствием экспансии таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya, различных батутных центров и ряда открытий фитнес-центров», – говорит Владислав Фадеев. Кроме этого, ТРЦ внедряют собственные развлекательные программы, ориентируясь на социально-культурную сферу. Как пример, в ТРЦ «Галерея» проводятся вечера классической музыки, а в Большом Гостином Дворе был открыт шоу-рум российских дизайнеров, который работал как образовательная площадка. «Эти проекты низкодоходны, однако могут сформировать дополнительный покупательский трафик», – объясняет Екатерина Беляева. Такой подход позволяет заполнить пустующие площади ТРЦ, привлечь посетителей и увеличить время их пребывания в комплексе.
«Потребители становятся все более рациональными, их решения более взвешенными, они стремятся получить максимальное количество услуг в одном месте. Торговый центр стал не просто местом для шопинга, а пространством для полноценного семейного отдыха. Поэтому помимо сбалансированного пула операторов, выдержанной и понятной концепции ТК важное значение имеет развлекательная составляющая», – говорит заместитель коммерческого директора FORTGROUP Дарья Сизых. В 2015 году в ТРК «Европолис» открылся развлекательный парк Angry Birds Activity Park, привлекающий из разных районов города дополнительный поток посетителей с детьми. Готовится к открытию новый GORILLA Park в ТРК «Пять озер». Компания разрабатывает новые форматы отдыха и развлечений, как правило, не имеющие аналогов в городе и состоящие из аттракционов и интерактивных зон.
«В последнее время многие собственники уделяют большое внимание образовательному, развивающему направлению для детей. Во многом при грамотном подходе еще на этапе проектирования можно избежать многих ошибок, которые в будущем будут губительно сказываться на развитии и состоянии всего объекта», – говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
Готовь концепцию заранее
Для любого собственника крайне важно сохранять заполняемость комплекса на высоком уровне. Эксперты считают, что один из ключевых факторов, влияющих на спрос у арендаторов, – хорошая концепция объекта. «В условиях кризиса, когда количество закрытий магазинов увеличивается, может появиться соблазн привлечения не соответствующих концепции комплекса операторов. Краткосрочную задачу, как то сохранение на какое-то время приемлемого уровня заполняемости комплекса, это решает. Но уже в среднесрочной перспективе «размазывание» концепции может привести к потере интереса покупателей к комплексу, снижению трафика, уменьшению оборотов торговли у арендаторов и, как следствие, росту доли вакантных помещений», – уточняет Екатерина Беляева. В свою очередь, Иван Починщиков обращает внимание, что для посетителей ТРЦ – не просто место для шопинга, а место, где можно развлечься и интересно провести время.
Впрочем, наличие у ТРЦ развлекательной или образовательной функции не является панацеей от всех бед. Эксперты уверяют: успех современного ТРЦ достигается за счет разных факторов. Среди них – месторасположение объекта: важно, чтобы ТРЦ имел удобную транспортную доступность для посетителей и был на пути или вблизи движения пешеходных маршрутов, при этом был обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Хорошие шансы на успех имеют и торговые комплексы, открытые в густонаселенных спальных районах. Не менее важно наличие профессиональной концепции объекта и надежного пула арендаторов. Данный фактор напрямую влияет на привлекательность центра для посетителей, а значит, и для арендаторов.
Работа с арендатором
С начала года еще одним шагом для сохранения доходности комплекса в условиях кризиса стал пересмотр условий договоров с арендаторами. Собственники не гнушаются предоставлять на аренду кратковременные скидки от 3 до 7% в зависимости от арендатора на 2-3 месяца.
«Для рынка торговой недвижимости Петербурга характерна рублевая арендная ставка – как в виде фиксированной ставки, так и процента от товарооборота. Максимальные арендные ставки для торговой галереи по итогам первой половины года составили 65-70 тыс. рублей за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС», – подсчитала Дарья Сизых.
В этом году ставки значительно не изменились, основные договоренности с операторами были достигнуты в прошлом, 2015 году и прежде всего касались фиксации валютного курса для расчета арендной платы. Большинство участников рынка уже адаптировались к существующим условиям и при обсуждении ставок сегодня готовы показывать свои финансовые модели с целью поиска взаимовыгодных условий. Некоторые сети стремятся уйти от фиксированных ставок и перейти на процент с оборота, однако это всегда сложный вопрос для сторон, который требует проведения детальной аналитики и оценки рисков.
День грядущий
По словам директора отдела аренды SRV Натальи Борец, в текущих условиях новые проекты должны рассчитывать на сложный старт, а их дальнейшая судьба будет определяться индивидуальными «потребительскими качествами» проекта. Сроки окупаемости зависят от баланса вложений и дохода, по районным и региональным ТРЦ они вряд ли составят менее 10 лет, в среднем от 12 до 15 лет.
Эксперты предсказывают, в 2017- 2018 годах ввод в эксплуатацию ТРЦ будет крайне ограниченным. Причинами снижения девелоперской активности будут несколько факторов: неопределенность спроса со стороны ретейлеров, дорогое и малодоступное финансирование, удорожание строительства, низкая потребность в новых торговых площадях и перенасыщение рынка типовыми объектами.
Мнение
Илья Казарин, генеральный директор рекламной группы «Успешные проекты», Санкт-Петербург:
– В спокойные докризисные времена у ТРЦ было два вида рекламных кампаний: дважды в год распродажи и имиджевая история, которая сообщала аудитории концепцию торгового центра, его основной посыл: «мы для семейного шопинга» или «магазин у дома». В 2016 году рынок изменился, сегодня мы фиксируем две тенденции. Во-первых, распродажи – это история, которая больше не носит сезонного характера, они действуют в течение всего года. Кроме того, ТРЦ вынуждены выводить в отдельную статью расходов круглогодичные рекламные кампании по привлечению покупателей. Наглядный пример тому – ТРЦ «Галерея», который в течение последних месяцев в режиме нон-стоп проводит различные фестивали, праздники, соревнования, розыгрыши, выставки, заманивая людей любыми околошопинговыми историями.
Панорамное остекление - распространенное решение для фасадов современных зданий. Оно дает ряд преимуществ как по части видовых характеристик квартир, так и в отношении общего эстетического вида объекта. При этом применение подобных технологий повышает стоимость строительства в несколько раз. Однако не все застройщики однозначно оценивают остекление от пола до потолка.
По мнению Эльдара Султанова, директора департамента новостроек АН "Бекар", вид из окна - такая же составляющая рыночной стоимости квартиры, как метраж, тип дома и планировка, но не является основным критерием при выборе квартиры. "Стоит отметить, что для российского менталитета данное нововведение остается непривычным, поэтому не все покупатели готовы покупать квартиру с остеклением от пола до потолка", - уверен господин Султанов.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", считает, что данная технология применяется в строительстве уже достаточно долго, она хорошо себя зарекомендовала и не требует специальных усовершенствований для нашего климата. "Внешний вид здания с единым панорамным остеклением выгодно отличается от домов, где остеклением лоджий и балконов занимаются сами собственники. В квартирах наличие окна от пола до потолка дает большой простор для дизайнерских находок", - говорит господин Берсиров.
По его словам, для панорамного остекления используется более дорогой профиль - алюминиевый, а не металлопластиковый, необходим энергоэффективный стеклопакет. Наконец, при монтаже французских окон (от пола до потолка) или панорамных лоджий система отопления в квартирах осуществляется не через привычные радиаторы, а через конвекторы, расположенные в полу под окном. Все это делает панорамное остекление дороже обычного в 2-2,5 раза. Но при этом оно дает множество преимуществ застройщику, позволяет получить более оригинальное интерьерное решение и добавляет привлекательности объекту в глазах потребителя. Благодаря специальному напылению остекленный фасад может быть выполнен в разной цветовой гамме, например золотистой или голубоватой.
Как отмечает Екатерина Куль, руководитель отдела продаж ООО "Витраж-СПб", при использовании панорамного остекления застройщики особо не изощряются и используют эконом-вариант. "1 кв. м поверхности при монтаже холодного остекления стоит порядка 5-7 тыс. руб. В последнее время появилось много запросов от жильцов о замене данного типа остекления на теплое, а это уже 8-10 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако при таком раскладе нельзя отклоняться от проекта, нет никакой возможности усовершенствовать конструкцию", - объясняет госпожа Куль.
При этом качество применяемых строительных материалов и особенно выполняемых работ далеко не безупречно. Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь", обращает внимание, что подрядчиков, готовых работать на высоком уровне, в этом направлении в Санкт-Петербурге единицы. "Тем не менее панорамное остекление в жилом строительстве требует особого внимания, поскольку эффект парника для большой площади остекления и на некоторых соответствующих конструкциях самого дома может быть весьма неблагоприятен. Но на высоких этажах по чисто психологическим причинам многие покупатели не готовы наблюдать вместо привычной стены окно на уровне пола", - подытожил господин Васильев.
Большая площадь остекления влечет за собой ряд сложностей. По мнению Александра Зайцева, начальника отдела подготовки проектов Setl City, в первую очередь приходится решать вопрос отопления, так как теплопроводность стекла значительно выше теплопроводности стены. Следовательно, необходимо или использовать более энергоэффективные оконные системы, или увеличивать интенсивность отопления помещения.
Вторая сложность касается установки приборов отопления. Наиболее эффективен прибор отопления, смонтированный в самом холодном месте, то есть у окна. Однако установка обычного радиатора в помещении с панорамным остеклением значительно испортит эстетику квартиры. Поэтому чаще всего выбор делается в пользу напольного конвектора, который обходится дороже стандартного радиатора.
Помимо этого, система крепления и работы по монтажу панорамных окон более затратны, чем при обычном остеклении. "С учетом дополнительных издержек, которые влечет за собой панорамное остекление, данное решение обычно применяется в проектах высокого класса: бизнес и премиум для жилья, класс А - для офисной недвижимости. Покупатели сегмента масс-маркет просто не готовы доплачивать за такую опцию", - комментирует господин Зайцев.
Система "умный дом" пока чаще всего применяется в индивидуальных домах премиального класса. В многоэтажных домах более распространено применение лишь элементов такой системы.
Система "умный дом" - это целый комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр. Если речь идет о жилом помещении, то можно настроить абсолютно все: когда включать и выключать свет, какую температуру поддерживать в определенное время суток, когда включать стиральную машину и т. п.
В результате оптимизации работы всех систем и механизмов, а также постоянного контроля за их использованием удается снизить общее энергопотребление объекта недвижимости практически вдвое. Система «умный дом» отслеживает любое изменение в работе инженерных систем, поэтому фиксирует малейшие колебания и своевременно реагирует на них. Система настроена так, что способна принять меры к устранению сбоев или неполадок. Например, протестировать линию, отключить неисправный узел, оповестить специалистов ремонтной службы, поставить в известность собственника обо всем, что происходит на объекте.
Технически такая система состоит из блока управления, датчиков (движения, температуры, влажности, дыма, освещенности, разбития стекла, протечки воды), исполнительных устройств (светильники, кондиционеры, розетки, устройства перекрытия воды), управляющих устройств (реле, электромагнитные клапаны), блока питания и аварийного источника питания. Они реализуют основные функции системы (управление инженерными системами, безопасностью, освещением) и дополнительные функции, например Multiroom (аудио и видео), включение в систему счетчиков потребления энергоресурсов (вода, электричество, газ, тепло) с выводом показаний на экран сенсорной панели с возможностью ведения статистики расхода ресурсов и оплаты; сбор метеоинформации внутри дома и вне дома (температура, влажность, давление, скорость ветра, атмосферное давление).
Самый важный элемент системы - блок управления. Он позволяет создавать индивидуальные сценарии: режимы работы освещения, вентиляции, отопления, кондиционирования (утренний режим, дневной режим, ночной экономичный, энергосберегающий); задание сценариев "сон", "гости", одновременное отключение одних приборов и включение других нажатием одной кнопки; удаленный запуск запрограммированных сценариев.
В жилом секторе система чаще всего встречается на объектах жилой элитной недвижимости. Впрочем, далеко не все обладатели даже статусного жилья готовы платить за их максимальную комплектацию.
"Гораздо важнее, на наш взгляд, предоставить клиенту возможность установить именно тот набор "умной" инженерии, который ему действительно необходим. Например, строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" первой на рынке начала предусматривать на кухнях своих объектов два вентиляционных канала - индивидуальный и с возможностью подключения вытяжки", – рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Но чаще система инсталлируется на объектах офисной недвижимости класса А. "Среди наших заказчиков такой системой пользуется БЦ "Альфа Арбат центр" (Москва). На объектах коммерческой недвижимости возможности системы зонированы в зависимости от потребностей арендаторов: в одних бизнес-центрах вся система функционирует при помощи нажатия одной кнопки, в других автоматизировано управление лишь системами освещения и кондиционирования", - рассказал Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management.
По мнению специалистов, повсеместное использование интегрированных систем управления и интеллектуальных систем тормозится из-за целого ряда причин. Это и неосведомленность общества о продукте, и отсутствие стимулирования прогрессивных строительных технологий со стороны государства, и разрозненность интересов, и неслаженная работа различных административных городских служб. "По мере роста понимания важности и целесообразности внедрения таких систем спрос будет увеличиваться. Инвесторы будут требовать создания таких систем для разных зданий. Уже сейчас все большим интересом пользуются системы автоматизации для торговых центров, спортивных сооружений, банков, вокзалов", - считает господин Скробко.
Впрочем, в среде аналитиков есть и скептики. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, считает, что комплексное внедрение систем "умного дома" вряд ли получит широкое распространение. "Когда понятие "умный дом" только появилось, это было действительно очень модно и интересно. Но постепенно люди начали приходить к тому, что излишняя автоматизация может стать не благом, а бременем. Безусловно, какие-то отдельные автоматизированные системы представляют интерес покупателей, например автоматическое включение света, поддержание определенной температуры или влажности: это делает жилье более удобным и комфортным. Но когда человек начинает зависеть от всей этой системы и когда что-то ломается, он не может этого исправить, дом становится его врагом. Сейчас наиболее актуален вариант, когда покупатель может выбрать определенный пакет тех автоматизированных систем, которые ему необходимы. Автоматизированные системы должны быть максимально просты в управлении и легко заменимы в случае поломки", - резюмирует госпожа Захарова.
Мнение:
Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании "Конфидент":
- Система "умный дом" ведет к удорожанию проекта. Затраты будут зависеть от того, какие именно системы внедряются. Если это система "умный дом", то смело приплюсуйте 1000 рублей к затратам на 1 кв. м, если вы хотите получить не только "умный", но и энергоэффективный дом, речь идет уже о 5000 рублей за 1 кв. м. Хотелось бы еще добавить, что внедрять систему "умный дом" следует только в современных новостройках, поскольку старое оборудование и коммуникации не всегда подходят для подключения к системе либо на это уйдет еще большее количество финансовых средств.