Плоды редевелопмента
Московский район – традиционно один из самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж в новостройках.
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон.
Вчера и сегодня
Десять лет назад специалисты в сфере недвижимости условно делили Московский пр. на три части. Первая – от площади Победы до станции метро «Электросила» – визитная карточка города. Район сталинской застройки, где в полой мере представлен ампир, символизирующий величие и мощь советской империи. Дальше – от станции метро «Электросила» до Обводного канала – преобладала индустриальная застройка с очень малым количеством жилых домов. Как правило, спрос на жилую недвижимость здесь был минимальным. Третья часть – от Обводного канала до Сенной площади – зона старого фонда, от Обводного канала до «Технологического института» – причем старый фонд часто с капитальным ремонтом, где недвижимость продается по ценам Адмиралтейского района.
«Сегодня локации изменились: центр города существенно расширился, промышленные предприятия с Московского пр. вывезли, а Сенной рынок и Апраксин Двор превращаются в современные торговые комплексы. Территория от Обводного канала до «Электросилы» стала зоной застройки комфорт- и бизнес-класса», – говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
«Строительство вдоль Московского пр. в последнее десятилетие велось достаточно активно, особенно если сравнивать с другими престижными городскими локациями. Можно выделить три зоны застройки: в районе Обводного канала, в районе станций метро «Московская» и «Электросила» – центральная часть Московского района, и территория на Пулковском шоссе недалеко от аэропорта. Рядом со станциями метро «Сенная» и «Технологический институт» новое строительство практически не велось», – перечисляет Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group. По словам эксперта, на Московском пр., как и в пешеходной доступности от него, строятся преимущественно объекты бизнес- и комфорт-класса. Периодически заявляются проекты в элитном сегменте. В этом районе средний уровень цен значительно превышает среднегородские и уступает только стоимости квартир в центральной части города.
Среди застройщиков, которые работают в Московском районе, – Группа ЛСР, MirLand Development, ЛенСпецСМУ, ГК «Патриот», Л1, «ЮИТ», «Лидер групп», «ЦДС», Setl City и др.
«В настоящее время в зоне вдоль Московского пр. в реализации находятся квартиры в 11 ЖК. Средняя цена предложения – 131,6 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По словам эксперта, жилье здесь востребовано, район один самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж на первичном рынке. «При этом территория вдоль правительственной трассы традиционно одна из самых популярных – здесь наилучший жилой фонд, располагаются до сих востребованные горожанами номенклатурные «сталинки», – добавляет Ольга Трошева.
Впрочем, не все считают «сталинские» дома плюсами района. «Вторичная недвижимость в «сталинских» домах, несмотря на их добротность и сохраняющуюся престижность, имеет свои недостатки. Среди них – отсутствие лифтов и подземного паркинга, не всегда удовлетворительное состояние мест общего пользования, неоднородный социальный статус жильцов», – говорит региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Новые земли
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон и в редких случаях на свободных участках, но это исключительно небольшие проекты. Территориальное развитие зоны вдоль Московского пр. напрямую связано с редевелопментом промышленных территорий, расположенных здесь. В частности, в ближайшее время начнется освоение территории «Измайловской перспективы», где стартует строительство и продажи в ЖК «Галактика» от ГК «Эталон». Еще одна перспективная зона – по другую сторону Московского пр., напротив станции метро «Электросила», где территория принадлежит холдингу «Силовые машины». В перспективе возможен редевелопмент этой зоны. Продолжится развитие территории Бадаевских складов, а также строительство на месте завода «Пигмент» у станции метро «Московская». Кроме того, не исключено появление точечных проектов вдоль Московского пр. В частности, Setl City готовит подобный новый проект в этом ареале.
Коммерческая составляющая
С точки зрения обеспеченности объектами социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры район Московского пр. один из самых благополучных в городе.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, вдоль Московского пр. за период 2012-2016 годов было построено около 95 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию офисных центров Fort Tower и Fort Ross общей арендопригодной площадью около 30 тыс. кв. м. Московский пр. является одним из сложившихся торговых коридоров Петербурга. Большое количество магазинов в формате street retail расположено вдоль проспекта. На Московском пр., недалеко от метро «Электросила», находятся и обычно дефицитные для центральных районов гипермаркеты – «О’Кей», «Максидом» и ТЦ «Электра». «В ближайшее время не ожидается строительства новых торговых центров вдоль проспекта», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.
Кстати
На Московский район приходится 10% строящегося в городе жилья. Объем предложения жилья в первом полугодии 2016 года составил свыше 300 тыс. кв. м. За первую половину 2016 года введено 82 тыс. кв. м. Кроме того, надзорными органами выданы разрешения на строительство еще около 500 тыс. кв. м. По количеству новостроек Московский район занимает третье место в Санкт-Петербурге, уступая только Выборгскому и Приморскому. С 2011 по 2015 год в Московском районе введены в эксплуатацию 62 жилых комплекса, включающих в себя более 19 тыс. квартир. Это один из флагманов жилищного строительства Санкт-Петербурга.
Главный драйвер развития рынка недвижимости Московского района – аэропорт Пулково, вокруг которого развернулась стройка коммерческих объектов.
По мнению строителей, металлочерепица является самым популярным материалом для создания скатной крыши в России. По оценкам экспертов, размер этого рынка составляет около 120 тыс. кв. м в год. При этом ежегодно спрос на металлические кровли растет не менее чем на 15%.
«Рынок металлочерепицы создавался с середины 90-х годов XX века усилиями финских поставщиков и их торговых представителей в России. Сейчас уже практически вся металлочерепица в нашей стране – местного производства. Ее делают заводы, оснащенные самым современным оборудованием по профилированию металлочерепицы, поэтому у крупных российских производителей качество профилирования не уступает заводам в Финляндии и Швеции», – прокомментировали ситуацию специалисты компании «Уникма».
Андрей Мальцев, руководитель департамента кровельных систем компании «Металл Профиль», рассказал, что металлочерепица имеет ряд преимуществ перед другими видами покрытий. «В отличие от «мягкой кровли» и ондулина, металлическая кровля полностью негорюча. По сравнению с «мягкой кровлей» она имеет меньшую стоимость из-за отсутствия сплошной обрешетки из OSB-плит (что для «мягкой кровли» является обязательным элементом). В отличие от натуральной кровли, металлочерепица имеет вес в 10-12 раз меньше – всего 4,5 кг на 1 кв. м, натуральная черепица – 45-55 кг на 1 кв. м. Металлическая кровля абсолютно негигроскопична. Как известно, глиняная и керамическая черепица имеет свойство впитывать влагу, что иногда во время снижения температуры ниже –2 °С приводит к растрескиванию черепицы», – объяснил Андрей Мальцев.
По словам специалиста, металлические кровельные материалы в основном используются в скатных крышах с углом склона выше 12 градусов. Как правило, они устойчивы к большому количеству агрессивных воздействий, при этом весьма просты в монтаже, имеют большой срок службы, низкую эксплуатационную стоимость и даже утилизационную стоимость. Это связано с тем, что металлическую кровлю, в отличие от битумных и керамических материалов, после окончания срока службы можно сдать в металлолом и получить деньги.
Эксперты и представители отрасли отмечают, что рынок производителей металлочерепицы довольно насыщен. При этом специалисты говорят, что в этом сегменте строительной отрасли в регионах наблюдается высокий уровень конкуренции. По подсчетам Анны Молчановой, заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза, на российском рынке работают более 200 производителей металлочерепицы. Лидером рынка, по версии ABARUS Market Research, является ГК «Металл Профиль». Другие крупные производили – ЗАО «Самарский завод «Электрощит-Стройиндустрия», ПО «Металлист», ОАО «ММК-Профиль-Москва», ЗАО «Стальинвест», ОАО «Челябинский завод профилированного стального настила», ООО «Климовский профнастил» и др.
«По данным ВЦИОМ, компания «Металл Профиль» является лидером по объему переработки стали с покрытиями, занимает первое место в России по производству профнастила и металлочерепицы. В компанию входят 16 заводов, в том числе и в Санкт-Петербурге. Совокупные производственные мощности позволяют перерабатывать свыше 1,5 млн тонн металла в год. Объем переработки в 2013 году составил 813 тыс. тонн», – подтвердили свою позицию в компании «Металл Профиль».
«В Петербурге присутствует продукция российского и финского производства. Среди крупных игроков рынка стоит отметить ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист» (бренд Grand Line), компанию Ruukki и др. Присутствует и металлочерепица, созданная на основе стали из Китая», – прокомментировала Анна Молчанова.
Специалисты выделяют пять наиболее популярных типов профилей: «Монтеррей», на который приходится почти 80% рынка, «Каскад», «Андалузия», «Испанская дюна» и «Памир».
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), индекс потребительских цен на металлочерепицу по итогам июня 2014 года по отношению к такому же периоду 2013 года составил 102,22% в Ленобласти, что говорит о небольшом увеличении стоимости. В Санкт-Петербурге индекс потребительских цен равняется 100%, то есть специалисты ЕМИСС роста цен не наблюдают.
С начала 2014 года на местном рынке существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа. Так, поставки из Украины сократились более чем на 35%. При этом российские металлургические предприятия, наоборот, увеличили производство продукции.
Артем Папков, руководитель коммерческой службы обособленного подразделения ООО «Компания Металл Профиль» в Санкт-Петербурге, прокомментировал состояние рынка металлопроката так: «Общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать таким термином, как «затянувшаяся стагнация». Тем не менее по итогам первого полугодия 2014 года по сравнению с таким же периодом 2013-го ощущается незначительный рост объемов потребления металлопроката. Премиальный сегмент убедительно показывает положительную динамику на протяжении последних лет. Это говорит о смене потребительских приоритетов в пользу качественных, подтвержденных увеличенным сроком службы материалов. В то же время со стороны строительных организаций ощущается растущая потребность в тонколистовых материалах».
Рост потребления
В свою очередь, Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой», утверждает, что потребление металлопроката в первом полугодии 2014 года в Петербурге и Ленинградской области выросло по сравнению с первым полугодием 2013 года на 5-7%. При этом, по его словам, с начала года существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа, что позволило российским предприятиям увеличить объем производства.
По его словам, рынок металлопроката Санкт-Петербурга довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «ЕВРАЗ», ОАО «Северсталь», НЛМК и др. Кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.
«Основным поставщиком строительного металлопроката для СЗФО является ОАО «Северсталь». Но поскольку объема Череповецкого комбината не хватает, то в наш регион поступает продукция с уральских заводов (ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «Евраз»), а также из Беларуси. Конкретно указать доли каждого из игроков сложно, так как благодаря ценовой политике металлургов соотношение поставляемого проката постоянно меняется», – добавил он.
Цена выросла
Виген Балаян, управляющий компании «ПромэксМет», пояснил, что объем потребления металлопроката зависит от сезона и, как правило, повышается в летний период. «В связи с этим металлобазы закупают металлпрокат заранее. Например, наша компания увеличила закупку товара еще в феврале, чтобы не задерживать поставки клиентам в период активного ведения строительных работ. Кроме этого, покупка металлотрейдерами продукции заранее позволяет сдерживать растущие в сезон цены. Надо отметить, что стоимость арматуры к лету 2014 по некоторым позициям поднялась на 25%. Этот рост ожидаемый и не искусственный, учитывая качество российского металла, можно смело говорить о благоприятной среде в этом сегменте рынка», – прокомментировал он.
Мирослав Августинович рассказал, что непосредственно в строительстве используется традиционный сортимент металлопроката – это в первую очередь арматура, далее в этом списке идут балка, швеллер, шпунт и уголок и, конечно, плоский прокат. «Естественно, в том виде, в котором металл производится, он в большинстве случаев не потребляется. Из него изготавливают различные изделия, металлоконструкции, которые потом используются при производстве работ. Соответственно, это требует предварительной обработки металлопроката: его резки в нужный размер, гнутья, сварки в определенные конструкции (например, сетки и каркасы), некоторые изделия подвергаются антикоррозийной обработке», – отметил он.
Борьба за чистоту рынка
Участники рынка металлопроката говорят о том, что в отрасли активизировались «кустарные» производства, которые выпускают продукцию из металла более низкого качества и демпингуют.
Артем Папков констатировал, что на сегодняшний день рынок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области все больше и больше заполняется разнообразными «кустарными» производствами, которые производят продукцию из сырья не самого лучшего качества, но по низким ценам. «Данные производители, как правило, не соблюдают ценовую политику, сформировавшуюся на территории, чем вынуждают опускать цены. Добросовестные поставщики металлопроката постоянно стараются переориентировать покупателей приобретать более качественный металл, хоть он немного и дороже. С каждым годом потребители все больше обращают внимание на долговечность и качество металла. Большую роль в продажах по Петербургу и Ленобласти играет территориальный принцип. Если брать непосредственно города, то здесь в основном представлены офисы продаж компаний, имеющих в своем штате компетентных менеджеров, которые способны донести информацию по материалам, их характеристике и свойствам. В то время как рынок Ленинградской области в основном заполнен торгующими стройбазами, в которых представлен дешевый металл по бросовым ценам. Данное направление сложно переориентировать в связи со средним уровнем заработка потребителя, живущего в регионе», – отметил он.
В свою очередь, Виген Балаян также констатировал, что рынок металлотрейдеров в Санкт-Петербурге и Ленинградской области довольно насыщен. По его словам, крупные игроки, давно зарекомендовавшие себя на рынке, выстраивают прозрачные отношения с заказчиком: поставляют продукцию из качественного металла, который отвечает требованиям ГОСТа по марке стали, обеспечивают честную отгрузку, оперативную доставку и т. д. «Существуют на рынке и недобросовестные металлотрейдеры, которые часто занижают цену на продукцию за счет недовеса и недовоза, дезинформируют заказчика, что мешает оперативно загрузить товар и привезти его на склад, доставляют изделия не той марки стали и не того типоразмера, который требуется для важных объектов, например детского сада или гипермаркета. Зачастую недобросовестные металлотрейдеры звонят клиентам от имени крупных, имеющих опыт и положительную репутацию на рынке игроков. При этом в реальности являются другим юридическим лицом. В основном речь идет о мелких компаниях, зачастую даже фирмах-однодневках», – заключил он.
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Стоимость металлопроката в первое полугодие 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросла на 10%. Связано это в первую очередь с политической ситуацией, а также с удешевлением рубля по отношению к бивалютной корзине.