Плоды редевелопмента
Московский район – традиционно один из самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж в новостройках.
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон.
Вчера и сегодня
Десять лет назад специалисты в сфере недвижимости условно делили Московский пр. на три части. Первая – от площади Победы до станции метро «Электросила» – визитная карточка города. Район сталинской застройки, где в полой мере представлен ампир, символизирующий величие и мощь советской империи. Дальше – от станции метро «Электросила» до Обводного канала – преобладала индустриальная застройка с очень малым количеством жилых домов. Как правило, спрос на жилую недвижимость здесь был минимальным. Третья часть – от Обводного канала до Сенной площади – зона старого фонда, от Обводного канала до «Технологического института» – причем старый фонд часто с капитальным ремонтом, где недвижимость продается по ценам Адмиралтейского района.
«Сегодня локации изменились: центр города существенно расширился, промышленные предприятия с Московского пр. вывезли, а Сенной рынок и Апраксин Двор превращаются в современные торговые комплексы. Территория от Обводного канала до «Электросилы» стала зоной застройки комфорт- и бизнес-класса», – говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
«Строительство вдоль Московского пр. в последнее десятилетие велось достаточно активно, особенно если сравнивать с другими престижными городскими локациями. Можно выделить три зоны застройки: в районе Обводного канала, в районе станций метро «Московская» и «Электросила» – центральная часть Московского района, и территория на Пулковском шоссе недалеко от аэропорта. Рядом со станциями метро «Сенная» и «Технологический институт» новое строительство практически не велось», – перечисляет Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group. По словам эксперта, на Московском пр., как и в пешеходной доступности от него, строятся преимущественно объекты бизнес- и комфорт-класса. Периодически заявляются проекты в элитном сегменте. В этом районе средний уровень цен значительно превышает среднегородские и уступает только стоимости квартир в центральной части города.
Среди застройщиков, которые работают в Московском районе, – Группа ЛСР, MirLand Development, ЛенСпецСМУ, ГК «Патриот», Л1, «ЮИТ», «Лидер групп», «ЦДС», Setl City и др.
«В настоящее время в зоне вдоль Московского пр. в реализации находятся квартиры в 11 ЖК. Средняя цена предложения – 131,6 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По словам эксперта, жилье здесь востребовано, район один самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж на первичном рынке. «При этом территория вдоль правительственной трассы традиционно одна из самых популярных – здесь наилучший жилой фонд, располагаются до сих востребованные горожанами номенклатурные «сталинки», – добавляет Ольга Трошева.
Впрочем, не все считают «сталинские» дома плюсами района. «Вторичная недвижимость в «сталинских» домах, несмотря на их добротность и сохраняющуюся престижность, имеет свои недостатки. Среди них – отсутствие лифтов и подземного паркинга, не всегда удовлетворительное состояние мест общего пользования, неоднородный социальный статус жильцов», – говорит региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Новые земли
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон и в редких случаях на свободных участках, но это исключительно небольшие проекты. Территориальное развитие зоны вдоль Московского пр. напрямую связано с редевелопментом промышленных территорий, расположенных здесь. В частности, в ближайшее время начнется освоение территории «Измайловской перспективы», где стартует строительство и продажи в ЖК «Галактика» от ГК «Эталон». Еще одна перспективная зона – по другую сторону Московского пр., напротив станции метро «Электросила», где территория принадлежит холдингу «Силовые машины». В перспективе возможен редевелопмент этой зоны. Продолжится развитие территории Бадаевских складов, а также строительство на месте завода «Пигмент» у станции метро «Московская». Кроме того, не исключено появление точечных проектов вдоль Московского пр. В частности, Setl City готовит подобный новый проект в этом ареале.
Коммерческая составляющая
С точки зрения обеспеченности объектами социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры район Московского пр. один из самых благополучных в городе.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, вдоль Московского пр. за период 2012-2016 годов было построено около 95 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию офисных центров Fort Tower и Fort Ross общей арендопригодной площадью около 30 тыс. кв. м. Московский пр. является одним из сложившихся торговых коридоров Петербурга. Большое количество магазинов в формате street retail расположено вдоль проспекта. На Московском пр., недалеко от метро «Электросила», находятся и обычно дефицитные для центральных районов гипермаркеты – «О’Кей», «Максидом» и ТЦ «Электра». «В ближайшее время не ожидается строительства новых торговых центров вдоль проспекта», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.
Кстати
На Московский район приходится 10% строящегося в городе жилья. Объем предложения жилья в первом полугодии 2016 года составил свыше 300 тыс. кв. м. За первую половину 2016 года введено 82 тыс. кв. м. Кроме того, надзорными органами выданы разрешения на строительство еще около 500 тыс. кв. м. По количеству новостроек Московский район занимает третье место в Санкт-Петербурге, уступая только Выборгскому и Приморскому. С 2011 по 2015 год в Московском районе введены в эксплуатацию 62 жилых комплекса, включающих в себя более 19 тыс. квартир. Это один из флагманов жилищного строительства Санкт-Петербурга.
Главный драйвер развития рынка недвижимости Московского района – аэропорт Пулково, вокруг которого развернулась стройка коммерческих объектов.
.jpg)
Март 2009 г. прошел спокойно, без существенных колебаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Арендные ставки и цены остались практически на том же уровне, что и в феврале. Несмотря на рост цен на нефть, укрепление рубля, продажу валюты и стабилизацию цен, денежные средства не перетекли на рынок коммерческой недвижимости. Тем не менее, инвесторы все активнее присматриваются к продаваемым объектам. Появились первые сделки по покупке объектов преимущественно малых размеров.
Однако гораздо чаще инвестиционные расчеты выставленных на продажу офисных и торговых проектов по существующим рыночным ставкам и уровню заполняемости без их положительной эскалации в ближайшие годы показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на дисконты цены продажи в 10-50%.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости, март
|
Индикаторы |
31.03.09 |
Изменение за март 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
29 |
-0,3 |
-48,6 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23 |
0,4 |
-40,5 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3452 |
2,9 |
-38,7 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3040 |
4,7 |
-32,1 |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г.
Главный вопрос, который сейчас волнует инвесторов и девелоперов – макроэкономическое развитие в ближайшее время. Что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля в марте 2009 г.: начало стабилизации или коррекцию перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора? Уже скоро подойдет время отдавать те краткосрочные кредиты, которые были даны предприятиям в 2008 г. С учетом падения оборотов, если они не смогут перекредитоваться снова, мы увидим волну банкротств.
В ситуации неопределенности большинство инвесторов предпочитает не рисковать, а дождаться прояснения экономической ситуации, проводя активный мониторинг рынка. Арендаторы, пользуясь моментом, требуют пересмотра договорных условий: снижение арендных ставок, переход от номинирования в валюте (у.е.) в рубли, фиксирование величины арендных ставок, привязка к обороту (для торговых центров). Среди управляющих компаний можно выделить две стратегии: одни по возможности не предоставляют больших скидок по аренду, предпочитая незаполненные площади и дожидаясь оживления, другие снижают ставки (до 50% по сравнению с докризисными), предоставляют льготные условия аренды, ориентируясь на сохранение уровня заполняемости.
По прогнозам аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), ситуация станет более предсказуемой в конце лета - начале осени 2009 года.
Офисы
С началом весны на офисном рынке появились первые сделки продажи встроенных помещений. Так Фонд имущества реализовал 9 небольших (площадь менее
Спрос на высококлассную недвижимость остается низким. Бизнес-центры класса А продолжают терять арендаторов: например, в марте БЦ «Атриум» на Невском пр., 25 потерял двух арендаторов (
Девелоперы пересматривают концепции создаваемых офисных проектов с сокращением в них офисной части и увеличением доли жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилированием в склады (SVP Group, Setl City)
Торговля
В настоящее время первую половину 2008 года все воспринимают как максимум уровня платежеспособности и розничного товарооборота на ближайшие 3-5 лет. Сейчас перед торговыми операторами стоят следующие основные цели: максимально удержать сопоставимые показатели прошлых лет, повысить эффективность работы существующей сети и отдельных розничных точек, воспользоваться ситуацией сокращения игроков рынка и увеличить свою рыночную долю.
Среди розничных гипермаркетов наиболее прочно выглядит «О´Кей», благодаря четкой концепции магазинов и сохранению широкого ассортимента, показатели количества клиентов на один гипермаркет и среднего чека в марте 2009 превысили аналогичные показатели прошлого года. «Карусель» удерживает клиентов собачками с большими глазами. «Лента» теряет позиции - ни ассортимента, ни собачек, ни цен «Народного» универсама.
Сетевые операторы продолжают сокращать количество точек, оставляя наиболее рентабельные. Освобожденные площади в удачных торговых центрах занимают другие операторы (Tommi Hilfiger вместо Axara в ТЦ «Сенная», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТЦ «Июнь»), либо пустуют (ТЦ «Северный молл», ТЦ «Феличита», ТЦ «Apriory Gallery» и др.).
Ситуацию с заполняемостью торговых центров решает, прежде всего, локация. Центр на потоках остается востребованным, на окраине становится пустым.
Арендаторы активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде процента от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.
Материал предоставлен ГУД
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на март 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -4,28% (в том числе за март месяц -2,38%). Снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к марту 2009 года -12,42%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -3,23% (в том числе за март –1,69%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 10 %.
Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года (+6,1 ÷ 15,93%), а на металлопрокат до начала августа 2008 года (+56,2 ÷ 97,6%) и это повышение цен пока еще не компенсировано.
Производители строительных материалов индивидуально подходят к каждому клиенту и предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-март 2009 года
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-март 2009 года, %% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-38,3% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-22,72 ÷ -31,5% |
|
Кирпич силикатный |
22,9 % |
+15,6 % |
-23,5% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-10,4% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-11,7% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8% ÷ -12% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-7,7% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-5,6% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-5,32% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
0% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
0% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
0% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+2,53% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+4,32% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+5,8% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-4,28% |
С января 2009 года цемент продолжил резко дешеветь. По итогам торгов за февраль на МФБ средняя цена цемента составила 1,968 тыс. руб. за тонну (летом 2007 года на пике рынка цена превышала 5 тыс. руб. за тонну).Из-за падения спроса на цемент компаниям уже приходится останавливать производство. Прекращен выпуск цемента на «Горнозаводскцементе», «Якутцементе», «Ульяновск Шифер», Кузнецком цемзаводе, Савинском заводе (последний входит в «Евроцемент групп») и др.
Цены на основные марки цемента в марте составили:
— 500 Д0 2 594,36 руб./тонна (+7,82 % от показателя февраля);
— 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,31%);
— 400 Д20 1 734,35 руб./тонна (+6,23%);
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 18,87 тысяч рублей. Индекс цен на строительный прокат на рынке за первые три недели марта потерял примерно 10%.
Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на март 2009 года
|
№ п/п |
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, Руб. март |
|
1 |
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2594,36 |
|
Подписывайтесь на нас:
|