Северо-западное снижение
После прошлогодних рекордных объемов ввода жилья в 2016 году наблюдается спад практически во всех российских регионах. Не стал исключением и СЗФО.
Самое заметное сокращение объемов ввода жилья среди рассмотренных регионов зафиксировано в Псковской области. В то же время Ленинградская область держится на плаву и даже перевыполняет годовой план.
Республика Карелия
Как сообщили в Министерстве строительства, ЖКХ и энергетики Республики Карелия, в этом году объем строительных работ снизился почти на 12% по сравнению с тем же периодом прошлого года. «В связи со сложной экономической ситуацией на финансовых рынках страны, снижением спроса и потребительской способности населения отмечается снижение объемов ввода жилья», – констатировали в министерстве. Так, на 1 июля этого года введено в эксплуатацию 74,1 тыс. кв. м, что почти на 19% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
С объектами социального назначения, в отличие от жилья, ситуация более позитивна – в республике продолжают реализовываться важнейшие для региона проекты, большинство из которых социального назначения. К таковым в ведомстве отнесли второй этап реконструкции Национальной библиотеки Республики Карелия, строительство физкультурно-оздоровительных центров в городах Петрозаводск, Сортавала, Питкяранта, а также перинатального центра.
Калининградская область
В Калининградской области за этот год также отмечается снижение объемов введенного жилья. Так, за первое полугодие 2016 года было введено 520 тыс. кв. м, что на 12% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Прошлый же год для строительной отрасти стал рекордным за всю историю области. Как объяснили в региональном Минстрое, в 2016 году было введено 1,2 млн кв. м. В 2014 году этот показатель составлял 1,1 млн кв. м. По вводу жилья область второй год подряд занимает третье место среди российских регионов по вводу жилья на душу населения. При среднероссийском показателе 0,57 кв. м на человека в регионе он составил 1,24 кв. м.
В областном Минстрое обозначили два наиболее значимых проекта региона. Первый – построенный в прошлом году в Светлогорске театр эстрады «Янтарь-холл» стоимостью 2,22 млрд рублей. Второй – очистные сооружения максимальной мощностью 150 тыс. кубометров воды в сутки, построенные для улучшения экологического состояния Балтийского моря. Кстати, первым генподрядчиком по строительству очистных сооружений было ОАО «Мостострой № 6» из Санкт-Петербурга. Однако тот неоднократно срывал сроки сдачи объекта, и контракт с компанией расторгли, отдав предпочтение местному ООО «СК «ЧистоГрад».
Псковская область
Наиболее ощутимое снижение введенного в эксплуатацию жилья наблюдается в Псковской области. За период с января по июнь здесь введено 116,187 тыс. кв. м жилья, что на 25% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего же в области на разных стадиях строительства находятся 58 объектов общей площадью 285,4 тыс. кв. м. В прошлом году, как и в других регионах, в Псковской области жилья ввели больше, чем за последние годы. В 2015 году объем ввода составил 350 тыс. «квадратов», что на 19% больше показателя 2014 года.
Сейчас в регионе продолжается строительство ЖК «Балтийский каскад». Проект является крупнейшим в сфере жилищного строительства региона за последние годы. В результате реализации данного инвестиционного проекта предполагается строительство жилых домов общей площадью более 500 тыс. кв. м, предназначенных для 48 тыс. жителей, объяснили в правительстве области. Застройщиком выступает «Псковжилстрой». Завершить проект планируется в 2021 году. Также в регионе реализуется несколько крупных жилых комплексов, после завершения строительства которых к 2022 году в регионе станет на 1,5 млн кв. м жилья больше.
В перечне социальных объектов в области на разных стадиях реализации находится строительство перинатального центра, спортивно-оздоровительного комплекса с аквапарком и студенческого кампуса в Пскове.
Вологодская область
Отличается на общем фоне Вологодская область. С января по июль введено 419,8 тыс. кв. м жилья, что на 5% больше аналогичного периода прошлого года, констатируют в областном правительстве. В 2015 году область побила все свои строительные рекорды за 70 лет. Объем ввода жилья в прошлом году составил 863,6 тыс. кв. м. Кроме того, по вводу жилья на 1 тыс. человек регион занял 13-е место в России и четвертое место по СЗФО.
Одним из важнейших объектов социального значения на Вологодчине стал открывшийся в марте этого года крытый каток с искусственным льдом в Великом Устюге. Строительство объекта обошлось в 355,4 млн рублей. Кроме того, осенью прошлого года в регионе завершили долгожданный объект – мостовой переход через реку Молога длиной почти 2 км. Он соединил пос. им. Желябова и муниципальное образование Лентьевское, сократив расстояние между ними на 45 км. Строительство началось еще в 2011 году, но из-за нехватки финансирования в 2013 году было заморожено. Спустя год работы на объекте возобновились. Общая стоимость объекта составляет 217,4 млн рублей.
Архангельская область
На 22% сократился объем ввода жилья в Архангельской области. Так, за шесть месяцев 2015 года построено квартир общей площадью 148,7 тыс. кв. м, за первое полугодие текущего года – 116,3 тыс. кв. м. В 2015 году в регионе ввели в эксплуатацию 358,3 тыс. кв. м, что больше, чем в 2014 году. Показатель строительства жилья на душу населения почти вдвое ниже общероссийского – 0,3 кв. м на человека.
В Архангельске также ведется строительство перинатального центра стоимостью 2,2 млрд рублей. Кроме того, к ожидаемым проектам этого года в правительстве региона отнесли строительство Архангельского театра кукол и лыжероллерной трассы на лыжном стадионе в д. Малые Карелы.
Ленинградская область
В 47-м регионе уровень ввода жилья за первое полугодие 2016 года по сравнению с тем же периодом 2015 года не изменился. В Комитете по строительству региона сообщили, что за шесть месяцев 2016 года было введено 1,3 млн кв. м, что составляет 72% от годового плана. Строительство ведется на 625 площадках общей площадью 8,9 млн кв. м. По итогам прошлого года в Ленобласти ввели в эксплуатацию 2,32 млн кв. м жилья, что на 30% больше, чем в 2014 году. Благодаря этому Ленобласть заняла второе место среди регионов России по объемам ввода жилья на человека – 1,3 кв. м жилья на каждого жителя.
В прошлом году в регионе ввели в эксплуатацию 24 социальных объекта, 15 из которых – детсады общей вместимостью 1945 мест. Кроме того, свои двери открыли поликлиники в Новодевяткино на 380 посещений в смену и в пос. Мга на 150 посещений. Также был построен крытый каток в Киришах и ледовая арена в Кингисеппе.
А вот с возведением перинатального центра на 130 коек в Гатчине все пока не так гладко. Сроки строительства объекта задерживаются на полгода из-за сложностей в отношениях между подрядчиком и заказчиком.
Мнение
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития ИСОГОР:
– За первое полугодие 2016 года объем ввода жилья в среднем по стране снизился на 10%. В СЗФО наблюдается такая же картина. Интересно, что в федеральном округе сменился лидер рынка – им стала Ленобласть. Петербург ввел 4% жилья от общего совокупного объема по России, в то время как 47-й регион – уже более 4%. Для восстановления спроса необходимо воплотить в жизнь две инициативы, озвученные на федеральном уровне. Первая – снижение процентных ставок по ипотеке. Вторая – строительство арендного жилья. Такая практика широко применяется во всем мире, во многих странах около 60% граждан не являются собственниками жилья. Формирование в нашей стране рынка арендного жилья – очень перспективное направление для решения жилищного вопроса граждан.
Кстати
По итогам первого полугодия 2016 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 1,27 млн кв. м жилья. Это на 12% меньше, чем в прошлом году, – 1,44 млн кв. м жилья. В июле петербургские застройщики ввели 440,4 тыс. кв. м.
Краткий обзор вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга в период мая 2004 – мая 2005 годов.Изменение спроса на недвижимость в апреле – октябре 2004 года
По данным компании «Легион-Недвижимость», спрос на предлагаемые к продаже объекты недвижимости составил к июню 2004 года 32% от показателей марта 2004 года. А в ноябре 2004 года был зафиксирован показатель 61% от уровня марта 2004 года. Практически такой же уровень активности потенциальных покупателей наблюдался в период апреля- мая 2005 года.
Инертность вторичного рынка
На вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в докризисный период объем предложения составлял 18000-19000 объектов (квартир и комнат). С июня 2004 года и по настоящее время объем предложения составляет 26000-27000 объектов (+ 42%). Наличие столь большого количества никак не связанных между собой собственников – «продавцов» обусловливает крайнюю инертность рынка. Информация о понижение спроса и цен на жилье крайне негативно воспринималась большинством клиентов.
Сказывалось также отрицательное влияние финансируемой строительными компаниями PR-программы с основной идеей «Цена на недвижимость будет только расти». Понадобилось шесть месяцев для снижения цены предложения частью «продавцов».
Рынок вторичной жилой недвижимости в Петербурге это рынок «обменов» (80-85% предлагаемых к продаже объектов требуют альтернативной покупки другой недвижимости).
Взаимосвязь снижения средней цены и активности в различных сегментах рынка
Активность на сегодняшнем рынке тесно связана с понижением цены. По статистике «Легион-Недвижимость», разница между ценами заключенных сделок и начальной ценой предложения достигает 12-15%. Произошло значительное увеличение размеров «доплат». «Цепочки» – связанные между собой сделки из нескольких одновременно продаваемых объектов – стали трудноосуществимыми.
Сегментация
Спрос смещен в сегмент относительно дешевой жилой недвижимости – одно- и двухкомнатные квартиры, комнаты. Меньшим спросом пользуются трех и более комнатные типовые квартиры. Соответственно снижение цен на многокомнатные квартиры идет более быстрыми темпами.
Сегменты рынка, которых не коснулась стагнация
Падение спроса практически не произошло на рынке жилых квартир, продаваемых с целью последующего перевода в нежилой фонд.
Отличие цен предложения от цен реальных сделок
Цены предложения в СМИ отличаются от цен реальных сделок на 5-30%.
Переход от «рынка продавца» в период 1992-2004 годов к «рынку покупателя» в 2005 году
Период активного, и в 2002-04 годах даже ажиотажного спроса на любую жилую недвижимость прошел. Рост цен на недвижимость, по-видимому, значительно опередил рост благосостояния большинства потенциальных покупателей. Продать любой объект жилой недвижимости по сложившимся к 2004 году ценам стало проблемой.
Динамика изменения средней цены на объекты недвижимости
(по данным компании «Легион-Недвижимость»)
По материалам компании «Легион-Недвижимость» и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти
Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.Состояние рынка
Объем офисных площадей на начало июня увеличился приблизительно
на 40 000 кв. метров. Общий объем рынка составил около 840 000 кв. метров. Из наиболее крупных объектов были введены: River House (10 000 кв. метров), Сенатор-4 (10 000 кв. метров), БЦ на Барочной, 10 (12 300 кв. метров).
Объем торговых площадей за первые пять месяцев 2005 года увеличился на 37 500 кв. метров. Таким образом, общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах составляет на 01.06.2005 года – 825 000 кв. метров.
Рост торговых площадей в основном был обеспечен за счет ввода крупных торговых комплексов формата cash&carry: «Лента» на Московском шоссе и «Metro» на Пулковском шоссе, а так же торгово-развлекательного комплекса «Космополис» на Выборгском шоссе, введенного в начале 2005 года.
Проекты и события рынка Санкт-Петербурга
Компания Stockmann приобрела у немецкой компании SPAG комплекс зданий на Невском пр., 114, площадью 17 300 кв. метров. После реконструкции, которую планируется завершить в 2008 году, общая площадь здания увеличится как минимум до 45 000 кв. метров, часть его займет универмаг Stockmann, оставшиеся площади будут сданы в аренду.
На Мебельной ул., 12 на участке площадью 2,74 га ООО «Терминал Старая Деревня» приступило к реконструкции здания под многофункциональный центр общей площадью около 36 000 кв. метров. В состав первой очереди войдет трехуровневый складской терминал класса «В» площадью 16 600 кв. метров, 7-этажный бизнес-центр класса «В+» площадью около 4 800 кв. метров с административно-торговым блоком площадью 5 000 кв. метров. Вторая очередь – торговый центр площадью 9 200 кв. метров. Инвестиции в проект составят около $15 млн, из них $10 млн – в первую очередь. Планируемый срок ее открытия – начало 2006 года, второй – осень 2006 года.
У Большеохтинского моста («Район 700») компания «Охта Групп» и финская SRV International построят многофункциональный центр общей площадью более 200 000 кв. метров, который объединит торгово-развлекательный центр, бизнес-центр класса «А» и гостиницу на 355 номеров. Паркинг будет рассчитан на 2 500 автомобилей. Инвестиции в проект составят $200 млн.
На Невском пр., 55, на месте снесенного здания мальтийская компания International Hotel Investments начала строительство торгово-делового центра «Невская Плаза» общей площадью 14 000 кв. метров (торговая галерея на 2-х этажах, на остальных – офисные помещения).
Завершение проекта реконструкции здания на Оренбургской ул., 4, осуществляемого ЗАО «Австрийский бизнес-центр», перенесено на IV квартал 2006 года. Первая очередь бизнес-центра (6 500 кв. метров) по плану будет сдана в эксплуатацию в январе 2006 года.
На пересечении Вербной ул. и Земского пер. на участке площадью около 10 тыс. кв. метров ООО «Невский луч-3» планирует строительство спортивно-оздоровительного центра общей площадью более 11 тыс. кв. метров. Строительный процесс займет три года.
На Индустриальном пр., 31, на участке площадью около 11 000 кв. метров компания «Евро-Бьюти Корпорейшн ЛТД» планирует достроить спортивно-досуговый центр площадью 11 500 кв. метров. Строительство начнется в июле, сдать комплекс компания планирует в сентябре 2006 года.
На наб. Мартынова (южнее д. 40, лит. А) на участке площадью 20,6 тыс. кв. метров ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» планирует строительство 2-й очереди спортивного центра (1-я – теннисные корты – занимает 11,4 тыс. кв. метров). Строительство планируется завершить через 30 месяцев после выхода постановления городского правительства.
Торговые сети в Петербурге
Французская сеть гипермаркетов Auchan откроет свои первые магазины на Северо- Западе в ТЦ «Мега» в поселках Бугры и Кудрово.
Компания «Гиперцентр» (сеть гипермаркетов «Мосмарт») совместно со швейцарской Jelmoli Holding создали новую компанию Hypercentre Investment с собственным капиталом в $150 млн. Созданная компания вложит в развитие сети около $400 млн и в результате откроет четыре гипермаркета в Москве, два – в Санкт-Петербурге и еще четыре – в региональных центрах России.
Мetro cash&Carry построит в ближайшие два года в Петербурге четвертый магазин и логистический центр.
Компания «Комус» в 2005 году намерена открыть четыре новых магазина в Петербурге и расширить таким образом свою питерскую сеть до 10 магазинов. ООО «Арбат-Престиж» планирует открыть в Петербурге пять магазинов в ближайшие 2 года. Каждый из магазинов разместится в отдельном помещении площадью свыше 1 тыс. кв. метров.
Торговые сети в России
Британская косметическая розничная сеть Body Shop International объявила о своих планах по выходу на российский рынок. В сентябре компания собирается открыть магазин в России.
Компания C&A, которой принадлежит одна из крупнейших в Европе сетей по продаже женской, мужской и детской одежды, открыла первый в России магазин C&A площадью 1 400 кв. метров в ТЦ «МЕГА» в Химках.
Холдинг «Марта» в 2005-2008 годах планирует инвестировать $45 млн в развитие торговой сети Grossmart: за 3-4 года холдинг рассчитывает открыть в России до 40 новых магазинов Grossmart площадью 500-1 000 кв. метров.
Компания «Лента» объявила о планах выхода в Нижний Новгород. Первый нижегородский объект компании площадью 12 000 кв. метров будет открыт в 2006 году. Компания приобретет 10 га земли, но займет лишь 4 га, оставшиеся 6 га планируется продать под магазин формата DIY и гипермаркет бытовой техники. Инвестиции в строительство составят около $10 млн.
Источник: компания «Бекар»