Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2009 г., включающий ключевые события, их анализ, а также тенденции развития.

Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2005 г. была введена Система классификации гостиниц и других средств размещения. Гостиницы делятся на пять категорий, соответствующая категория присваивается гостинице после прохождения аттестации на соответствие. В Системе классификации гостиниц и других средств размещения выделяются гостиницы с количеством номеров 50 и более и гостиницы до 50 номеров; к ним применяется разные критерии бальной оценки.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.

Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.

В течение I полугодия 2009 г. открылись:

·                     конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn St. Petersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);

·                     гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);

·                     «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);

·                     отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).

Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:

·                     «Москва» – на 90 номеров;

·                     «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.

С открытием в первой половине 2009 г вышеперечисленных отелей городской номерной фонд увеличился на 893 номера и составил 22 275 номера.

Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.

Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.

Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.

Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.

На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.

Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.

Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).

Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.

В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1 546 номеров).

В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля 2009 г. в городе действует 17 крупных гостиниц управляемых международными операторами с общим номерным фондом в 5873 номера (26% общегородского номерного фонда). На данный момент на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга представлены такие операторы, как Accor (Novotel и Ibis), Best Western, Corinthia, Kempinski, Marriott, Orient Express, Rezidor SAS (Radisson SAS и Park Inn), Rocco Forte, Sokotel (Holiday Club и Sokos), InterContinental Hotels Group.

Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.

Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).

Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости

·                  По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам 2009 г. составит примерно 1 500 номеров.

·                  Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).

·                  Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).

·                  Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).

·                  Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.

·                  В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.

Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.

Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group

Департаментом ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР подготовлена Справка о средней стоимости строительства многоквартирных домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на июнь 2009 г.

Принятое значение 1 $ = 30,51  руб.