Время ипотеки
Жители Петербурга придерживаются накопительной стратегии – банковских вкладов в этом году открылось больше, чем в прошлом.
Заемные же средства в основном уходят на приобретение жилья – ипотечный портфель значительно возрос.
Об этих и других основных итогах работы Северо-Западного банка Сбербанка в этом году сообщили его представители на брифинге в минувший вторник.
По словам председателя Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрия Курдюкова, с 2013 года индекс потребительской уверенности, или так называемый индекс Иванова, имеет отрицательное значение. Так, по данным аналитиков Сбербанка, сегодня 39% россиян опасаются увольнений, 77% чувствительны к уровню цен, а 69% перешли на более дешевые товары. Несмотря на это, активы и прибыль банка возросли на 3% и составили 1,6 трлн и 23,1 млрд рублей соответственно.
«Серьезное падение индекса произошло в IV квартале 2014 года из-за девальвации рубля и введенных санкций. И нам очень приятно наблюдать сейчас, что есть позитивная динамика. Начиная с IV квартала прошлого года индекс постепенно увеличивается. Таким образом, экономическая ситуация остается напряженной, но потребители адаптируются в сложившихся условиях», – отмечает господин Курдюков.
Положительная динамика прослеживается и в числе открытых вкладов – люди стали больше копить. За первое полугодие 2016 года клиенты Сбербанка на Северо-Западе открыли на 20% больше вкладов, чем за аналогичный период прошлого года. Объем средств частных клиентов превысил 1 трлн рублей. В текущем году граждане открыли 782 тыс. вкладов. Средняя сумма вклада составила 389 тыс. рублей, что на 13% больше, чем в прошлом году. Возрос и предпочтительный срок вкладов. Год назад он был в районе 6-12 месяцев, сейчас – 1-2 года. «То, что клиенты стали вкладывать средства на более длительный срок, говорит о стабилизирующейся экономической ситуации», – считает Дмитрий Курдюков.
Что же касается розничных кредитов, то больше половины из них приходится на ипотеку. В этом году ее доля составила 53%, что на 4% больше, чем в прошлом году. В целом же объем ипотечного портфеля составил 182 млрд рублей, что на 22% больше аналогичного периода 2015 года. С начала года Сбербанк выдал жилищных кредитов жителям СЗФО на сумму 34,4 млрд рублей. 55% кредитов приходится на строящееся жилье, 45% – «вторичка». Доля просроченной задолженности составила 0,75%. Интересно, что сегодня уже 30% заявок на получение ипотеки принимается удаленно, вне офиса, благодаря онлайн-сервисам банка.
По словам Дмитрия Курдюкова, среди регионов Северо-Запада самая высокая средняя сумма ипотечного кредита – в Петербурге. Она составляет 2 млн рублей (на 100 тыс. рублей больше, чем в 2015 году), наименьшая – в Пскове – 1,1 млн рублей. «Во втором полугодии динамика спроса сохранится, а ноябре-декабре он традиционно возрастет», – прогнозирует ситуацию эксперт.
В то же время в общем объеме розничных кредитов доля потребительских снизилась на 2% – до 34%. Бизнесмены же, напротив, стали брать кредиты чаще. Так, средства корпоративных клиентов возросли на 9%. В этом году банк выдал на 11% больше кредитов предприятиям среднего бизнеса, объем которых составил 31% от общего числа. Количество заемщиков из числа крупнейших компаний региона сократилось на 5%.
Наиболее активно берут кредиты для развития предприятий обрабатывающих производств – 19%, оптовой и розничной торговли – 17%, сельского хозяйства – 7%, строительства – 5%. В целом за полгода 2016 года Сбербанк выдал бизнесу заемных средств на сумму 104 млрд рублей.
Цифра:
2 млн рублей – средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге
Рынок аренды жилья у профессиональных компаний, как и сфера отелей среднесрочного проживания, в России только начинает развиваться. Аналитики прогнозируют рост этого сегмента в среднесрочной перспективе, однако опасаются возможного влияния политических санкций.
В сегменте аренды жилой недвижимости, выкупленной коммерческими компаниями в собственность, в Петербурге действует только один крупный игрок – финская Sato. «Есть ряд мелких компаний, предоставляющих данную услугу, однако они крайне слабо себя позиционируют на рынке. Рассматриваемая услуга не распространена в Петербурге. Отмечу, что данный сегмент рынка не является абсолютно прозрачным. Строительные компании стараются не афишировать сдачу собственных квартир в аренду и, как правило, отдают эту функцию на аутсорсинг вместо создания агентства недвижимости. Точное количество квартир в такой собственности посчитать невозможно, но эта цифра точно превышает несколько тысяч», – оценивает Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар».
Как рассказывает генеральный директор Sato Йоханна Пуранен, сейчас в собственности компании в Санкт-Петербурге более 300 квартир в 11 домах. В основном это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры бизнес-класса, класса комфорт плюс и элитного уровня. В зависимости от расположения дома, уровня оборудования и мебели в квартире, этажа, вида из окна и метража месячная ставка аренды в свободных на сегодняшний день квартирах Sato варьируется от 38 до 171 тыс. рублей. В эти суммы уже входят стоимость коммунальных услуг и Интернета.
В высоком ценовом сегменте
По наблюдениям АН «Бекар», сейчас среди петербургских арендаторов наиболее востребованы отели среднесрочного проживания и апарт-отели (Vertical, YE’S, Holiday Inn).
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, рассказывает, что первый объект сети введен в эксплуатацию в Петербурге в конце прошлого года у метро «Проспект Просвещения». Пока это единственный готовый апарт-отель сети: два других находятся на стадии проектирования недалеко от двух станций метро в Москве.
В апарт-отеле на Выборгском шоссе 975 апартаментов трех категорий: Standard (86%), Superior (11%) и Deluxe (3%). Их площадь варьируется от 27 до 42 кв. м. Все апартаменты студийного типа, полностью меблированы, оборудованы необходимой бытовой техникой и подготовлены к въезду постояльцев. Месячная стоимость в зависимости от площади варьируется от 26,5 до 37,5 тыс. рублей.
Йоханна Пуранен рассказывает, что большинство клиентов ее компании в Петербурге – это обеспеченные россияне и иностранные граждане от 30 до 50 лет, которые переехали в Санкт-Петербург из-за работы.
Больше плюсов
«Как правило, арендаторами подобного жилья являются работающие люди, приезжающие для повышения квалификации, экспаты, специалисты, выполняющие конкретные работы сроком от трех месяцев до одного года. Средний возраст – от 23 до 50 лет. Это могут быть как сотрудники низкого уровня, так и занимающие руководящие посты», – полагает Ирина Бузина.
Нередко за арендой подобных апартаментов для своих сотрудников обращаются компании. «ГК «Пионер» – одна из немногих девелоперских компаний в Петербурге, которая предлагает корпоративным клиентам «белую» аренду», – гордится Александр Погодин. По его наблюдениям, чаще всего постояльцами апарт-отеля становятся люди со средним достатком и выше среднего.
Эксперты видят в арендуемом жилье для перечисленных категорий постояльцев больше плюсов, чем минусов. В первую очередь это долгосрочная гарантия безопасной аренды, которой не существует при съеме жилья у частных лиц. Во-вторых, арендатор не обременен налогами, необходимостью приобретать мебель, делать ремонт и разбираться с другими заботами, связанными с содержанием собственной недвижимости.
Нередко арендаторам предлагаются дополнительные сервисы: бесплатный вызов мастеров в случае съема жилья у агентства недвижимости или спортивные и развлекательные заведения на территории апарт-отеля.
Правда, Ирина Бузина видит два серьезных недостатка в подобных арендуемых пространствах: постоянно меняющиеся арендаторы-соседи и невозможность выселения жильцов, регулярно нарушающих общественный порядок в доме.
Привычное дело
Говоря о перспективах рынка длительной аренды жилой недвижимости в этом сегменте, директор Sato прогнозирует продолжение роста числа мигрантов, который, в свою очередь, приводит к росту спроса на арендуемое жилье. «В крупных мегаполисах по всему миру аренда жилья – привычное дело, и мы считаем, что этот тренд будет характерен и для Санкт-Петербурга», – говорит Йоханна Пуранен.
Александр Погодин согласен: в Петербурге как центре притяжения для трудовых мигрантов и экспатов – людей, которым требуется качественное жилье для среднесрочного проживания, – спрос на апарт-отели должен расти.
Но Ирина Бузина подчеркивает, что перспективы данного сегмента арендного рынка будут зависеть от степени активности работодателей, привлекающих в Петербург кадры. «Сейчас многие иностранные компании привозят высококвалифицированных специалистов для работы в Петербурге. В текущей экономической и политической ситуации зарубежные фирмы могут ограничить приглашения командировочных, за которым может последовать снижение спроса на продукт аренды», – предполагает заместитель директора АН «Бекар».
Мнение:
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Чаще всего сдаваемые компаниями в аренду квартиры относятся к бизнес-классу или элитному сегменту. Бизнес-класс, конечно, более выгодный сегмент, потому что ставка аренды очень близка к элитной, затраты на реализацию проектов в этом сегменте не столь высоки, как в элитном секторе. Месячная стоимость аренды составляет чуть меньше 1 тыс. рублей за 1 кв. м.
По итогам девяти месяцев 2014 года рынок нерудных строительных материалов заметно просел. Представители отрасли причину сложившегося видят в окончании крупных инфраструктурных проектов – основных потребителей песка и щебня в регионе – и усугублении общей экономической ситуации.
Как рассказал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», ссылаясь на Росстат, объем производства песка за девять месяцев 2014 года в России составил 9,3 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в 2013 году. Производство щебня наблюдалось на уровне 13,5 млн куб. м, что на 25% больше, чем в 2013 году.
Разные подходы
«Данные ЗАО «Решение» несколько расходятся с официальной статистикой, так как помимо факта несовершенства самой статистики касаются не столько производства этих товаров, сколько их потребления.
По нашим прогнозам, в этом году рынок песка снизится по сравнению с прошлым годом на 15%, что связано с завершением активного цикла строительства ряда крупных дорожно-инфраструктурных проектов и незапуском новых. Но в 2015 году ситуация может резко измениться, так как появляются новые проекты, самый значимый из которых – трасса Санкт-Петербург – Москва.
Рынок щебня, по нашим предварительным оценкам, вырастет в этом году на 4%», – прокомментировал Александр Батушанский. По его словам, щебень в Петербург и Ленобласть активно ввозится главным образом из Республики Карелия и вывозится в основном в ЦФО.
Согласно мониторингу цен ЗАО «Решение», в октябре 2014 года по сравнению с соответствующим месяцем 2013 года цены на щебень выросли на 2-3%, а на песок – на 4-5%.
По данным аналитической компании «СМ ПРО», производство нерудных материалов в сентябре 2014 года упало на 12,5% к августу и составило около 40 млн куб. м. По итогам III квартала 2014 года объем производства нерудных строительных материалов за период с начала года вырос на 2,5% и составил около 305 млн куб. м.
Аналитики подчеркивают, что в текущем году негативные тенденции в отрасли отразились на производственных показателях раньше, чем закончился строительный сезон в прошлом году, – объем производства нерудных строительных материалов (НСМ) в сентябре 2014 года на 5% меньше сентября 2013 года.
«СЗФО сократил производство НСМ более чем на 4 млн куб. м. При этом в Республике Коми за январь-сентябрь текущего года объем производства упал на 40% – до 5 млн куб. м за период, в Ленинградской области – на 10% до 25 млн куб. м. Мурманская область увеличила производство НСМ на 20% до 1,8 млн куб. м, Архангельская область – на 25% до 4,7 млн куб м», – отмечают в компании «СМ ПРО».
По свидетельству аналитиков, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. При этом крупнейшие из них относятся к холдингам Группа ЛСР и «Ленстройматериалы». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Новый закон
24 октября 2014 года ЗакС Ленинградской области принял новый закон о недрах, который упростил получение лицензий на разработку полезных ископаемых. Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые», рассказал, что новый закон будет активно стимулировать чиновников проводить больше закрытых конкурсов, а не к честной аукционной борьбе компаний за выдачу лицензий. По его словам, это упростит получение лицензий, но государство вместе с ответственным бизнес-сообществом и гражданами, которые платят налоги, от этого не выиграет.
По мнению Василия Кострицы, с рынком щебня все более-менее понятно, так как порог вхождения здесь достаточно высокий. «Организация производства щебня и поддержание его эффективной работы требуют больших финансовых вложений, поэтому «быстрые» деньги на щебне не заработать. Сюда практически не попадают случайные компании, а если попадают, то быстро разочаровываются.
На рынке песка все по-другому. Присутствует очень много мелких «копателей», которых с принятием нового закона станет еще больше. Они думаю только о сиюминутной выгоде, а качество продукции, ожидания потребителей, тем более экология их не беспокоят. И как следствие, рынок станет совсем непрозрачным, а бюджет Ленинградской области недополучит энного количества денег», – высказал свое мнение господин Кострица.
Он подчеркнул, что маржинальность этого бизнеса будет снижаться. В настоящий момент имеется профицит и песка, и щебня, что сказывается на отпускных ценах. «Реализация крупных инфраструктурных проектов, которые могли бы вобрать в себя этот переизбыток, сдерживается нестабильностью экономики. В ближайшей перспективе себестоимость начнет расти из-за сложной экономической ситуации, из-за роста курса валют и т. п. И цены начнут неуклонно стремиться к себестоимости. Поэтому очень скоро этот бизнес станет многим неинтересен», – заключил Василий Кострица.
По данным правительства Ленобласти, в регионе для разработки предоставлен 261 участок недр. Из них 243 – общераспространенные полезные ископаемые.
Мнение:
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– Наша компания чувствует себя на рынке уверенно. У нас большие мощности, рациональное производство и возможность перераспределения ресурсов. За девять месяцев 2014 года ЗАО «ЛСР-Базовые» реализовало 5,6 млн куб. м щебня, что на 5% превысило прошлогодние показатели, и 6 млн куб. м песка.
В 2015 году мы не ждем роста рынка. Объемы потребления песка и щебня в Петербурге и Ленобласти сохранятся на уровне 2014 года за счет перетекания из одной области в другую. В жилищном строительстве в нулевой цикл будут вкладываться только крупные застройщики. Драйвером рынка песка станет строительство нашего участка трассы М-11.