Региональная разница
В Петербурге до трети квартир в новостройках приобретают жители других регионов. И эта доля растет.
Как говорят сами строители, к региональным покупателям подход нужен иной, нежели к местным жителям.
Петербург продолжает оставаться центром притяжения для бизнеса и миграции из регионов России. Наибольшей популярностью петербургские новостройки по-прежнему пользуются у жителей соседних регионов Северо-Запада, нефтегазовых регионов – Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Сибири, Урала, а также Дальнего Востока. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области. «Восточный» клиент
Как говорит большинство девелоперов, региональные покупатели чаще становятся приобретателями жилья класса эконом (за исключением жителей столицы). Интерес иногородних граждан к приобретению недвижимости повышается во время скачков курса валют. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», говорит: «Периодически мы наблюдаем всплеск спроса со стороны региональных покупателей. Сегодня это часто бывает обусловлено поведением валют: если доллар начинает снижаться, люди спешат обменивать часть накоплений и вкладываться в недвижимость».
Директор по маркетингу ООО «H+H» Майя Афанасьева отмечает при этом, что разница в менталитете региональных и местных покупателей заметна – проявляется она в запросах к самим характеристикам недвижимости. «Анализируя требования иногородних покупателей, отмечу следующие особенности. У таких потребителей, во-первых, больше вопросов к самому застройщику: насколько он надежен и способен выполнить свои обязательства в срок. Во-вторых, иногородние клиенты обычно более внимательно относятся к условиям договора. В-третьих, у них, в отличие от петербуржцев, нет жесткой привязки к району. Петербуржцы, зная особенности города, ориентируются на местоположение и инфраструктуру будущего жилья, на какие-то личные привязанности. По статистике, 80% покупателей хотят остаться жить в том же районе или поблизости: их уже устраивает сложившаяся инфраструктура, есть свой круг общения и знакомых, да и родители, скорее всего, проживают недалеко», – объясняет Майя Афанасьева.
Столичные запросы Елена Шишулина, директора по маркетингу ООО «УК СТАРТ Девелопмент», полагает, что большой разницы в менталитете покупателей из Петербурга и регионов нет, просто жители регионов меньше знакомы с нюансами местного рынка: основными игроками, устоявшейся терминологией, особенностями работы Росрееста и т. п. Иногда такие сделки проходят сложнее, так как в них участвует больше лиц, принимающих решение. «Например, дети собирают первоначальную информацию, ездят на просмотры, а потом их выбор одобряют (ну или не одобряют) родители. Если же клиенты сами ведут поиск, то бывает, что они прилетают в Петербург буквально на один день, за который хотят посмотреть все отобранные варианты. И потом еще на один день на подписание договора и оформление всех документов. Ну и конечно, менеджерам по продажам нельзя забывать о разнице во времени. Также сложности, связанные с документооборотом, возникают, если недвижимость приобретается при помощи ипотечного кредита (обычно его берут по месту жительства клиента), – напоминает Елена Шишулина. – В целом претензий у таких клиентов обычно меньше, и чисто по-человечески с ними работать приятно. Ну а самые сложные клиенты однозначно из Москвы». Госпожа Афанасьева с ней согласна: «Самые сложные клиенты – это все-таки москвичи. У них чаще всего завышенные ожидания: как минимум из каждого окна они хотят видеть Исаакиевский собор. Ну а самые состоятельные клиенты традиционно приезжают из нефтяных и газовых регионов. Требования у покупателей бывают разные и подчас самые неожиданные. Но случаются и совсем оригинальные. Например, один из клиентов требовал подвинуть наружную стену дома чуть вперед, чтобы его квартира стала побольше. Самые «комфортные» покупатели в моей профессиональной практике были из Мурманска и других близких к этому городу территорий, а также с Урала и Сибири». Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает разную восприимчивость к маркетинговым акциям и рекламе. «Если в целом по РФ более эффективна таргетированная реклама (например, контекстная), то в Петербурге очень большое значение имеет медийная реклама, которая формирует бренд ретейлера. Возможно, это связано с несколько более распространенной комплексной застройкой в регионе. Также отмечу, что в Петербурге заметно меньше доля покупателей недвижимости, которых устраивают сделки только с использованием наличных. Я связываю это с более высокой финансовой грамотностью», – рассуждает Тимур Нигматуллин.
Мнение:
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе: – Доля иногородних покупателей в наших жилых комплексах класса масс-маркет в I квартале 2016 года составила 35%. При этом более половины из них приехали из Мурманской области, Республики Коми, Москвы и Московской области, Красноярского края, Архангельской области, Ханты-Мансийского АО, Камчатской области, Псковской области, Республики Карелия и Казахстана. Доля иногородних покупателей квартир бизнес-класса в первые три месяца текущего года составила 42%. Большинство из них из Москвы и Московской области, Ханты-Мансийского АО, Архангельская области, Казахстана, Республики Алтай и Самарской области. Доля региональных покупателей в комплексах премиум-класса за этот же период составила 19%. Это преимущественно жители Москвы и Московской области.
В III квартале 2014 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России достиг 1,4 млрд USD. Этот результат на 10% ниже уровня инвестиций за аналогичный период 2013 года, однако является самым высоким квартальным показателем с начала года. Кроме того, итог III квартала равен совокупному объему сделок за первое полугодие 2014 года в целом.
Такие данные приводят аналитики JLL.
В то же время объем инвестиционных транзакций на рынке недвижимости за первые девять месяцев 2014 года снизился на 43% в годовом сопоставлении и составил 2,8 млрд USD.
«Несомненно, растущая деловая активность относительно первого полугодия – положительный сигнал для рынка, – комментирует Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL. – Однако напряженные отношения между Россией и Западом, нестабильность на Украине, замедление экономического роста вместе с волатильностью обменного курса по-прежнему являются основными факторами риска для инвестора (особенно иностранного), и говорить о начале восстановления рынка пока что рано».
Внешняя политика влияет
На текущую внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке отреагировали и ставки капитализации. В Москве они выросли на 50 б.п. для офисного и торгового сегментов рынка, составив 9,50 и 9,75% соответственно, и на 25 б.п. для складского сектора, достигнув 11,25%.
По результатам первых трех кварталов 2014 года интерес инвесторов был сосредоточен на офисах и многофункциональных комплексах: данные сегменты привлекли 24,2 и 28,9% от общего объема вложений соответственно. Доля инвестиций в жилую недвижимость выросла до 16,6% благодаря сделке по приобретению комплекса «Покровские холмы» катарским суверенным фондом QIA.
По данным компании CBRE, доля иностранных инвесторов составила 35% по итогам трех кварталов 2014 года.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, говорит: «Россия в очередной раз переживает волну сокращения объемов инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью. Инвесторы достаточно активно ищут возможности, но сделки, к сожалению, совершаются реже, чем хотелось бы. Мы ожидаем, что давление на рынок коммерческой недвижимости будет продолжаться как минимум до конца I квартала 2015 года, после чего возможно его восстановление. Инвесторы в ближайшие 6-9 месяцев смогут найти среднесрочно интересные инвестиционные возможности в качественных, но страдающих от временного падения спроса объектах».
Вразрез с общемировыми трендами
Следует отметить, что тенденции на российском рыке идут в разрез с общемировыми. Так, по данным JLL, объем прямых инвестиций в мировой рынок недвижимости за III квартал 2014 года достиг 165 млрд USD, увеличившись на 4% к показателю II квартала текущего года и на 13% к результату аналогичного периода прошлого года.
Совокупно за три квартала глобальный объем сделок с недвижимостью достиг 463 млрд USD, что на 23% выше суммарного показателя первых трех кварталов 2013 года (378 млрд USD).
«На рынке недвижимости в мире по-прежнему наблюдается рост вложений в премиальные и «второстепенные» объекты, что стимулирует конкуренцию и интерес со стороны клиентов, – комментирует Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – С учетом значительного объема капитала, который инвесторы готовы вложить в недвижимость в ближайшее время, мы прогнозируем годовой объем сделок в секторе на 700 млрд USD. Последний раз такой результат был зарегистрирован в 2006 году».
Значительный рост активности был зафиксирован в США, Бразилии и Мексике, в результате объем сделок в Северной и Южной Америке в III квартале достиг 78 млрд USD (рост на 16% к результату II квартала 2014 года и на 23% к III кварталу 2013 года). В целом за девять месяцев объем транзакций в регионе составил 207 млрд USD, увеличившись на 35% по отношению к показателю аналогичного периода прошлого года.
Объем инвестиционных сделок в Европе, по данным JLL, в III квартале 2014 года достиг 56 млрд USD, что на 5% ниже результата II квартала 2014 года, но на 7% выше показателя аналогичного периода 2013 года. За три квартала текущего года объем вложений достиг 170 млрд USD, продемонстрировав рост по сравнению с прошлым годом на 26% в долларах США и на 22% в евро. Высокие показатели на рынках Франции, Германии и Великобритании подкрепляются увеличивающейся активностью инвесторов на «периферийных» рынках Центральной и Восточной Европы (рост на 35%), стран Бенилюкса (на 56%), стран Северной (на 20%) и Южной Европы (до 72%).
Ситуация на инвестиционных рынках стран Азиатско-Тихоокеанского региона была стабильной в прошедшем квартале, объем вложений в недвижимость составил 31 млрд USD. Хотя этот показатель на 3% уступает результату II квартала 2014 года, он вырос на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, что сокращает разрыв между показателями прошлого и текущего годов. В результате в целом с начала 2014 года объем транзакций в регионе уступил лишь 4% показателю трех кварталов прошлого года и составил 86 млрд USD. В то же время в Австралии и Японии наблюдается рост объема сделок, активность инвесторов в Китае снизилась на 30% по сравнению с результатом девяти месяцев 2013 года. «Тем не менее наблюдаемый спад носит временный характер, так как глобальные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к китайской недвижимости», – считают в JLL.
Спрос на офисы в Европе растет
По данным исследования, проведенного международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, спрос на офисную недвижимость в Западной Европе достиг максимального уровня с начала финансового кризиса.
Корпоративные арендаторы возвращаются на рынок, предъявляя новые требования к офисной недвижимости, спрос на которую во II квартале 2014 года на 21% превзошел спрос за I квартал, в результате чего объем поглощения офисной недвижимости в Западной Европе во II квартале достиг своего максимума с начала экономического спада. Главную роль в таком росте сыграла высокая активность арендаторов в Милане и Лиссабоне, в то время как Лондон сохранил свое ведущее положение и продолжает пользоваться спросом среди корпоративных арендаторов; рост такого поглощения там составил 29% по сравнению с предыдущим кварталом.
За первые девять месяцев 2014 года в Санкт-Петербурге начали работу два новых торговых комплекса – ТРЦ «Монпансье» (арендуемая площадь 30,5 тыс. кв. м) и ТК «Адмирал» (11,2 тыс. кв. м). Суммарный объем введенных с начала года торговых площадей составляет 41,7 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем за аналогичный период за последние шесть лет. Такие данные приводит в своем исследовании компания JLL.
Как говорят аналитики этой фирмы, на IV квартал намечено открытие ТРК «Европолис» и ТЦ «Торговый двор». В случае запуска обоих объектов объем ввода по итогам 2014 года составит около 119 тыс. кв. м, что на 40-60% меньше показателя последних трех лет.
Прогноз неутешителен
При этом прогноз объемов ввода качественных торговых площадей в 2015 году составляет чуть менее 50 тыс. кв. м. Такой низкий показатель является следствием переноса сроков ввода ряда объектов, запланированных изначально на будущий год. При этом перспективы реализации этих проектов даже в среднесрочном периоде пока не определены, ведь в активной стадии строительства из объектов, намеченных на 2016 год, находится лишь ТРЦ «Охта Молл».
Несмотря на открытие новых комплексов, в III квартале не произошло существенного изменения рейтинга районов города ни по одному из показателей. По-прежнему лидером по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей является Московский район, позиция которого еще более укрепится в 2015 году, когда будут введены два торговых центра суммарной арендуемой площадью 48,8 тыс. кв. м. Приморский район опережает другие районы Петербурга по общему объему качественных площадей в торговых центрах (его доля составляет чуть более 20%).
Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, прокомментировал: «Сегодня арендаторы глубже и тщательнее изучают каждую отдельную площадку, и те недостатки, на которые раньше закрывали глаза, сейчас подвергаются детальному анализу. Новые проекты торговых центров оцениваются более детально, чем уже действующие и «проверенные» объекты. Сейчас принятие решений по аренде занимает гораздо более продолжительный период, чем раньше. Связано это и с динамикой товарооборота: по данным официальной статистики, обороты розничной торговли за январь-август 2014 года выросли всего на 0,2% по сравнению с предыдущим годом, тогда как обороты оптовой торговли снизились на 5%, общественного питания – на 8%».
Реакцией со стороны ритейлеров и девелоперов на снижение покупательской способности потребителей является ориентация на товары массового спроса, а также увеличение интереса к таким форматам недвижимости как дисконт-центры и аутлет-центры.
В III квартале 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города остался на уровне 5,5%. Следует отметить, что в наиболее качественных торговых комплексах объем свободных помещений по-прежнему остается близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания.
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Санкт-Петербурге, отметила: «С учетом сравнительно небольшого объема новых проектов, которые будут реализованы в течение 2014-2016 гг., мы уверены, что они будут пользоваться спросом со стороны ритейлеров, ведь последние по-прежнему заинтересованы в рынке Санкт-Петербурга. Торговым операторам сейчас важно не упустить момент, ведь ситуация на рынке рано или поздно стабилизируется, что приведет к выходу отложенного потребительского спроса, но к тому моменту площадок для развития в новых ТЦ может не остаться, либо коммерческие условия в них будут значительно выше текущих».
Неоднородная ситуация
Рынок Санкт-Петербурга остается одним из наиболее насыщенных с точки зрения обеспеченности торговыми площадями (всего торговая площадь современных объектов составляет 3,4 млн кв. м, из них на качественные торговые центры приходится 2,57 млн кв. м площадей), и конкуренция здесь по-прежнему высока.
«Ситуация на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется неоднородной. На рынке присутствуют как торговые центры с высоким уровнем вакансии, так и объекты, которые пока не испытывают проблем с заполняемостью. На текущий момент доля свободных площадей в торговых центрах в среднем по рынку не превышает 4%, хотя в отдельных проектах она достигает 15-25%. Стоит отметить, что такой высокий уровень вакансии в ряде проектов наблюдается уже продолжительное время», – говорит Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Россия.
Она отметила, что наблюдается удлинение сроков ведения переговоров, так как собственники и арендаторы стараются искать компромиссные решения по коммерческим условиям. В объектах, где арендная кампания находится в активной стадии, девелоперы идут на расчет арендной ставки по системе steprent, а также предоставляют скидки до 10-15% для основных арендаторов. Есть примеры, когда собственники готовы предоставлять ключевым арендаторам скидки на 6-9 месяцев с дальнейшими переговорами либо убирать индексацию ставки на год или два, при этом оставляя базовые ставки на прежнем уровне.
«Приходится усиленно конкурировать за потребителей сегменту развлечений, прежде всего, кинотеатрам – сокращение спроса замедляет развитие этих операторов. Развлекательный сектор также не проявляет ожидавшейся активности. Новые уникальные проекты, которые мы видим на локальном рынке, зачастую реализуются с участием самого девелопера торгового центра и находятся под его управлением. В ряде случаев анонсировавшие выход на Петербургский рынок операторы развлечений так и не вошли в проекты. Продолжают развиваться операторы магазинов детских товаров – в качестве яркого примера можно привести открытие Hamleys в ТК «Невский центр» и «Детский мир» в ТРК «Галерея», – говорит госпожа Никандрова.
Мнение:
Светлана Чернышёва, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Напряженная внешнеполитическая ситуация и применение к Российской Федерации экономических санкций оказали значительное влияние на темпы развития рынка торговых помещений. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что арендаторы торговых комплексов все чаще инициируют изменение условий аренды, выходя к собственнику с уже сформированным предложением. Чаще всего арендаторы настаивают на переводе арендной ставки в рубли либо договариваются о фиксации валютного курса или отмене индексации арендной ставки на период от полугода до двух лет. В случае потокообразующих арендаторов собственники готовы также предоставлять скидку с арендной платы в размере от 10 до 30%. Также в последние месяцы собственники помещений в торговых центрах готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одномесячной арендной ставки вместо обычных двух-трехмесячных.