Репутационный рост
Два девелопера - «ЛСР» и «Эталон» опубликовали данные по итогам I полугодия 2016 года. Из отчетов следует, что рынок недвижимости восстанавливается.
Из отчетности «Группы ЛСР» следует, что за первые шесть месяцев года было заключено контрактов на 37,8 млрд рублей, что на 76% больше, аналогичного периода прошлого года. В 2015 году этот показатель составлял 21,5 млрд рублей. С начала года было продано 366 тыс. кв.м, в то время как в первом полугодии 2015-го — на 228 тыс. кв.м. В течение первого полугодия компания ввела в эксплуатацию 206 тыс. кв.м, продемонстрировав рост 58%.
«В первом полугодии нам удалось достичь высоких показателей по жилой недвижимости во всех регионах присутствия, - Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Свердловской области. Это позволяет нам уже сейчас говорить о том, что мы перевыполним план продаж на текущий год. Значительная часть сделок проходит с привлечением ипотечных средств, и сейчас банки предлагают все более привлекательные условия кредитования», - комментирует итоги работы компании коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.
По словам эксперта, в Москве было заключено контрактов на покупку недвижимости на 119 тыс. кв. м жилой площади, - это на 104% больше аналогичных показателя 2015 года. Рост продаж эксперт объясняет выводом в продажу новых жилых комплексов арт-класса «ЗИЛАРТ» и ЖК «ЛУЧИ» (оба Москва). В Санкт-Петербурге «Группа ЛСР» анонсировала два новых проекта «Цивилизация» и «Цветной город». «В Екатеринбурге стартовали продажи квартир в новом 25-этажном жилом доме на улице Расточная. Во втором полугодии мы планируем не менее активно увеличивать предложение квартир, выводить новые проекты», - констатирует Юрий Ильин.
Со своей стороны, - другой девелопер - ГК «Эталон» обнародовал рост продаж по новым контрактам, до 236 тыс. кв. м и 23 143 млн рублей. По словам представителей компании, показатели превышают свои аналоги прошлого года на 165% и 192%, соответственно. За отчетный период времени было введено в эксплуатацию 94 тыс. кв. м площадей, что на 4% выше показателя за аналогичный период 2015 г.
«Впечатляющие показатели новых продаж сопровождались хорошей динамикой роста цен - средняя цена за квадратный метр квартир во втором квартале 2016 года выросла на 11% по сравнению с 4 кварталом 2015 года», - комментирует итоги полугодия председатель Совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков. По его словам, успеху ГК «Эталон» способствовали стабилизация рынка и наша способность динамично увеличивать рыночную долю благодаря надежной репутации и расширению ассортимента проектов.
Сторонние эксперты так же отмечают репетиционную важность в нынешних условиях. «Сейчас на первый план выходит совокупность таких факторов, как надежная репутация застройщика, большой опыт и длительность пребывания на рынке, сроки ввода предыдущих объекты (отсутствие долгостроев в портфеле девелопера), профессионализм персонала в отделе продаж, большой выбор ипотечных программ от банков-партнеров, наличие рассрочки до конца строительства, современные и комфортные планировочные решения и многое другое. Те компании, которые развиваются в этих направлениях, и будут перетягивать на себя основной покупательский спрос», - говорит коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT Роман Стогов.
В свою очередь руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group Константин Сергеев считает, что значительный прирост ключевых экономических показателей у ЛСР связан с выходом компании на рынок Москвы - двумя масштабными проектами, и выбранной стратегией продвижения. «Как на московском, так и на петербургском рынке новостроек спрос на проекты КОТ, строящиеся на периферии города и испытывающие проблемы с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, снизился и продолжает падать. Интерес покупателей смещается в сторону проектов внутри города. В частности, это жилье в рамках проектов редевелопмента промзон», - говорит эксперт.
По оценкам Константина Сергеева, рост продаж в первом полугодии, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года в Петербурге и ближайших пригородах составил 5-10%. «Московский рынок демонстрирует схожие показатели», - говорит эксперт.
Однако по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» объем продаж новостроек Петербурга и пригородов в январе-июне вырос на 20% и составил 1,9 млн. кв.м.
«Объем сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в первом полугодии 2016 года составил 45 тысяч, - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Это порядка 1,9 млн. кв.м строящегося жилья. Показатели продаж в первом полугодии 2016 года оказались значительно выше, чем в первом полугодии 2015 года. Основной причиной, на мой взгляд, является стабильность в сфере ипотечного кредитования. В отличие как раз от ситуации, сложившейся в начале прошлого года. В частности, большую роль для сохранения спроса на строящееся жилье на высоком стабильном уровне сыграла господдержка ипотеки».
Рынок аренды «загородки» в новогодние праздники предлагает ограниченное число вариантов, ориентированных на зимние каникулы. Но у сегмента есть предпосылки к развитию, говорят специалисты.
Сезон сдачи в новогодние торжества – всего несколько дней в году, и обычно для владельцев, отмечают эксперты, он не очень интересен. Однако в нынешнем году в этом сегменте рынка наблюдается оживление: по экспертной оценке, рост спроса составляет 10-15%. «Мы наблюдаем высокий спрос на загородные дома, предлагаемые в аренду на новогодние праздники», - констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Она связывает эту динамику с изменением финансовых возможностей россиян. «В этом году не все могут позволить себе привычный отдых на европейских курортах. Ленинградская область может предложить массу возможностей для активного времяпрепровождения, поэтому те, кто раньше уезжал покорять зарубежные склоны, остаются в городе», - объясняет она.
Со своей стороны, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), объясняет усиление спроса в этом сегменте рынка изменением туристической структуры не только в силу актуальных экономических сложностей. «Если пару лет назад на католическое Рождество определенный сегмент петербуржцев уже в городе было не застать, то теперь это вышло из тренда, перестало быть ультрамодным. Народ на патриотической волне крайне спокойно начал к этому относиться – это перестало быть престижным», - говорит Андрей Тетыш.
Курорты на волне патриотизма
Насколько длительным может быть позитивное влияние на рынок патриотических настроений, эксперты не прогнозируют. Однако отмечают, что в нынешних экономических условиях наилучшие шансы на развитие есть у формата загородных отелей, расположенных, как правило, в непосредственной близости от транспортных магистралей, а также у жилой инфраструктуры в пределах какого-либо центра притяжения – такого как горнолыжный курорт в пос. Коробицыно или курорт «Игора». «Нынешняя волна патриотических предпочтений может оказать стратегическую поддержку рынку краткосрочной аренды в Выборге, особенно в центре города, вокруг замка: там есть, чем заняться туристам», - комментирует Андрей Тетыш. «В новогодние праздники наибольшим спросом пользуются гостиничные объекты, где есть возможность заняться зимними видами спорта. Так, загрузка гостиничного фонда горнолыжного курорта «Игора» в новогодние каникулы может достигать 100%. Однако загрузка зимой сильно зависит от погодных условий», - говорит, со своей стороны, Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По данным петербургского подразделения Knight Frank, сегодня базы отдыха,
расположенные вблизи горнолыжных курортов в Ленинградской области, могут принять 968 человек, причем преимущественная часть предложения (74%) приходится на коттеджи.
Отели также имеют шансы
Тем не менее жилье как дополнение к спортивной инфраструктуре не единственный развивающийся формат на рынке краткосрочной аренды загородной недвижимости в Ленобласти. Загородные отели, несмотря на крайне неравномерную загрузку – в выходные, которая фактически означает занятость только 100 ночей в году, также имеют шансы на успех. «Путь к достижению общей цели – относительно стабильной загрузки – у всех разный. Если это формат типа загородного отеля «Балтиец», то в наличии весьма приличный конференц-зал для массовых мероприятий. Какие-то отели идут по пути создания СПА-комплекса. Другие организуют мероприятия определенной тематики, которые собирают аудиторию ив будние дни. Отели, расположенные совсем рядом с Петербургом, пытаются привлечь посетителей качественной кухней», - комментирует Андрей Тетыш. Он также отмечает, что формат недвижимости, наиболее востребованный в новогодние праздники, - это коттеджи с возможностью размещения четырех-пяти, реже семи человек. Цена аренды в расчете на человека сопоставима с ценами в гостиницах: от 1,0-1,5 тыс. рублей за сутки, что сопоставимо с расценками в 2014 году. Некоторую часть праздничного предложения в сегменте краткосрочной аренды составляет также, по его оценке, инфраструктура, которую можно обозначить как «базы отдыха».
В то же время в Colliers International в Санкт-Петербурге наиболее востребованным называют формат загородного дома с двумя-четырьмя спальнями, который можно использовать как для семейного отдыха, так и для совместного времяпрепровождения нескольких семей или компании друзей. С точки зрения локации, по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, популярностью пользуется северное направление. «Там представлены развлечения на любой вкус», - подчеркивает Елизавета Конвей.
Кроме того, Colliers International фиксирует, что «на некоторые объекты наблюдалось повышение [цен] на 15-20%. Однако в целом, говорят аналитики, цены остались на уровне пиковых показателей прошлого года.
«В новогодние праздники аренда коттеджа в сутки в несколько раз превышает стоимость проживания в коттедже в среднем в зимний период», - говорит Тамара Попова. При этом, по ее оценке, уровень загрузки гостиничных объектов и коттеджей в летнее время и в период праздников, особенно новогодних, составляет около 95%.
Новый год является хорошим поводом для стимулирования покупательского спроса на рынке новостроек.
В рамках предпраздничных акций застройщики предлагают клиентам подарки, скидки, порой доходящие до 30% от начальной цены. По мнению экспертов, подобные акции повышают интерес покупателей и гарантируют определенную выгоду.
Каждый раз под Новый год застройщики стараются предложить клиентам наиболее привлекательные условия приобретения квартир в своих проектах.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила, что этот праздник – хороший повод для подарков и сюрпризов. Потребители, приученные магазинами к предновогодним распродажам, переносят эти ожидания на приобретение недвижимости и рассчитывают на самое выгодное предложение. «Девелоперы не оставляют без внимания эти ожидания, и маркетологи изобретают предновогодние «завлекалки». Но степень щедрости целиком зависит от текущей ситуации на рынке и потребности денег самого девелопера для стройки и может иметь широкий диапазон – от бутылки шампанского до 30-40% экономии покупателем на приобретении жилья», – прокомментировала она. По ее словам, этой зимой на фоне общего сокращения объемов продаж застройщики стремятся максимально охватить отложенный до декабря спрос, в различных объектах дарят машино-места, отделку, автомобили и предоставляют дополнительные скидки на различных условиях.
Кто больше
Щедрость девелоперов на скидки не может быть безгранична. Ставшие вполне привычными для рынка 10-15% за единовременную оплату лежат в пределах допустимых возможностей и даже в каком-то смысле выгодны девелоперам с учетом стоимости заемных денег и обслуживания кредитных линий, отмечает Екатерина Немченко. Более серьезные скидки не страшны для экономики проекта и его качественных характеристик, если носят временный характер и применимы к определенной группе товарного запаса. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что, как правило, предновогодние скидки могут быть довольно внушительными, хотя их величина зависит от состояния рынка и стадии готовности объекта, от возможностей девелопера и конкурентных предложений и т. п. Размер реальной скидки обычно варьируется от 1 до 15%.
«Скидки необязательно предлагаются на конкретный тип квартир. Однокомнатные квартиры, конечно, наиболее ликвидны, поэтому девелопер не предложит на них больших скидок, но на квартиры с большим метражом, худшими видовыми характеристиками, естественно, предлагаются специальные условия. Новый проект на стадии котлована, как правило, уже имеет ряд преимуществ, например долгосрочную рассрочку, а при 100% оплате могут предлагаться дополнительные специальные условия», – прокомментировала эксперт.
По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средний размер предновогодней скидки – около 8%. Распространяться они могут как на готовые комплексы, так и на объекты в стадии котлована. Помимо скидок на стоимость квадратного метра компании предлагают своим клиентам поучаствовать в акциях и получить чистовую отделку, паркинг или кладовую в подарок.
«Неоднократно в новогодних акциях компаний участвует ограниченное количество студий по привлекательным ценам. В ЖК «Новое Сертолово» застройщик «КВС» представляет всего 20 студий по цене 1,5 млн рублей. Зачастую к празднику девелоперы предлагают специальные цены, в таких случаях скидки не указываются, а клиентам предоставляется список уже фиксированных цен на квартиры и размер суммы, которую можно сэкономить, совершив сделку в этот период. Так, компания «Прок» в трех жилых комплексах – «Шуваловский дуэт», «Кудров-Хаус» и «Дом у разлива» – предлагает покупателям купить квартиру с экономией до 950 тыс. рублей», – заключила эксперт.
Палитра скидок
Как правило, перед Новым годом застройщики соревнуются друг с другом в предоставлении скидок. Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что размер скидки кардинальным образом не отличается от дисконта, который предлагают застройщики в течение всего года, и составляет не более 10-15%. «Чаще всего в предновогодний период застройщики помимо дисконта предоставляют покупателям подарки в виде машино-места в паркинге или отделки квартиры.
Так, компания «ЦДС» при покупке квартиры в жилых комплексах «Северные высоты» и «Северные высоты – 2» предлагает скидку в 10% (15% на квартиру на первом этаже), а также паркинг в подарок. Компания «Отделстрой» при покупке ряда квартир в комплексе «Новый Оккервиль» дарит покупателям предчистовую отделку и беспроцентную рассрочку», – уточнил он. По его словам, чаще всего дисконт предоставляется на квартиры на первых этажах и крупногабаритные квартиры. Например, компания Normann предлагает покупателям приобрести трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной при 100% оплате в жилом комплексе «Десяткино».
Удивить своих клиентов торопится и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», которая с 1 декабря проводит акцию «2016». По ее условиям в жилых комплексах класса масс-маркет предоставляется скидка 2016 рублей с каждого квадратного метра квартиры. Дисконт суммируется со всеми другими скидками и предоставляется при любой форме оплаты. Как отмечают в компании, на большее смогут рассчитывать те, кто приобретет квартиру в «объектах месяца». Такими в декабре стали проект «Новая Охта», ЖК «Шуваловский», «Южная акватория» и Cinema.
ГК «РосСтройИнвест» предлагает новогодние скидки на квартиры в жилых комплексах «Золотые купола», «Петр Великий и Екатерина Великая», «Старая крепость», «Кремлевские звезды», «Город мастеров. 2 этап» при условии заключения в течение семи календарных дней со дня обращения в компанию договора долевого участия либо иной формы договора на покупку квартиры. В компании подчеркивают, что размер скидки зависит от типа квартиры.
Со своей стороны, компания Setl City в декабре запустила акцию «350 000 рублей + 15 тыс. рублей в месяц = квартира». По ней застройщик предлагает приобрести в ипотеку (кредит предоставляет ПАО «Сбербанк России») квартиру-студию общей площадью 24,10 кв. м стоимостью 1,750 млн рублей в ЖК «GREENЛАНДИЯ» (корпус 2.4) по программе «Ипотека с господдержкой». Девелопер Skavery при покупке квартиры в ЖК «Моя крепость» в декабре дарит кладовую. А в условиях акции от компании «Ленстройтрест» размер новогодней скидки зависит от выбираемой покупателем очереди строительства объекта.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar: – Отличить реальную скидку от маркетингового хода застройщика покупателю поможет профессиональный риэлтор, разбирающийся в рынке. Реальный размер скидки оценить крайне сложно, так как он зависит от конкретного застройщика, объемов строительства, реализуемых компанией. Маржинальность каждого проекта индивидуальна. В текущих условиях девелопер не имеет возможности сэкономить на строительстве. В условиях удорожания строительных материалов маржинальность многих проектов находится сегодня на минимальном уровне.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: – В «ЦДС» принято дарить подарки и дополнительные скидки клиентам к Новому году. Это не только приятная традиция любимого всеми праздника, но и часть нашей концепции повышения доступности жилья. Поэтому мы готовы монетизировать подарки: к примеру, если наш покупатель ограничен в средствах, то вместо подарочной отделки предоставим дополнительную скидку на квартиру. В декабре итоговая сумма бонусов может достигать 37% от стоимости квартиры. Эти маркетинговые инструменты работают хорошо и эффективно, важно, что все в выигрыше: у нас продажи растут, и покупатели в плюсе, так как могут значительно сэкономить. Подводить итоги этого месяца пока рано, но уже можно сказать, что спрос вырос примерно на треть.