Между дном и восстановлением
Игроки рынка стали охотнее браться за новые проекты, пустующие площади сокращаются, хотя некоторые сегменты все еще «на дне».
О ключевых событиях и тенденциях в 2016 году на рынке торговой, складской, офисной недвижимости, а также инвестиционных сделках в Петербурге сообщили эксперты компании Colliers International.
В этом году значительно улучшилась ситуация в стрит-ретейле, говорят эксперты. По сравнению с первым полугодием прошлого года пустующих помещений на центральных улицах города стало вдвое меньше. По словам руководителя департамента стрит-ретейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, ротация арендаторов сократилась более чем в два раза. Сейчас этот показатель составляет 3-5% против прошлогодних 8-11%. Основными арендаторами выступают операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты и fashion-ретейл. Правда, несколько сетей общепита не смогли благополучно пережить кризис: «Чайная ложка», Pizza Hut и Hesburger были вынуждены пойти на оптимизацию и закрыли несколько точек.
В среднем за «квадрат» в помещениях от 100 кв. м на Невском пр. запрашивают 5-12,5 тыс. рублей, Загородном пр. – 2-4,5 тыс. рублей, Большом пр. П.С. – от 2 до 10 тыс. рублей. Помещения меньше 100 кв. м сдаются дороже, арендная ставка может доходить и до 20 тыс. рублей за «квадрат».
По оценкам экспертов, рынок торговой недвижимости Петербурга – это 3,66 млн кв. м современных торговых площадей, или 512 кв. м на 1 тыс. человек.
Вакансии на офисном рынке несколько сократились. В прошлом году пустовало 12% площадей, в этом – 10%, или более 278 тыс. кв. м в 185 бизнес-центрах города. В этом году объем занятых площадей офисов достиг 135 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превышает аналогичный период прошлого года (50 тыс. кв. м). Со складской недвижимостью все сложнее – «дно еще не пройдено». С начала текущего года суммарный объем сделок оказался почти вдвое ниже прошлогодних показателей. С начала 2016 года – 50 тыс. кв. м, и 97 тыс. кв. м. за первое полугодие.
Как сообщила директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева, доминирующими игроками на рынке остаются ретейлеры. По ее словам, в данном сегменте становится все более популярной схема built-to-suit. Если в первом полугодии 2015 года в городе строилось 57 тыс. кв. м складов и из них 30% приходилось на built-to-suit, то за аналогичный период 2016 года данные показатели уже составили 133 тыс. кв. м и 81% соответственно.
А вот инвестиционный рынок Петербурга, по мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, начал оживать. Так, в этом году объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза увеличился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 143 млн USD против 100 млн. «Ситуация наконец-то стабилизируется. Спад по большинству показателей завершился, где-то еще проходим дно, где-то идем на восстановление», – сказал Андрей Косарев.
Одна из крупнейших сделок на инвестрынке Петербурга первого полугодия – приобретение за 1 млрд рублей финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика» на Выборгском шоссе. По объему приобретенных площадей лидером стал складской комплекс «Шушары» площадью 41 тыс. кв. м, который купила американская компания Blackstone у австрийской Immofinanz. На инвестиционном рынке города продолжает преобладать российский капитал, на долю иностранного приходится 11%. Общий объем инвестиций в текущем году составил 238 млн USD, что сопоставимо с результатами первого полугодия 2015 года – 250 млн USD.
«По итогам 2016 года мы ожидаем значительный объем инвестиций в коммерческую недвижимость – 460 млн USD, что будет являться наибольшим показателем с 2014 года. Есть все основания полагать, что эта цифра достижима», – уверен Андрей Косарев. Основными причинами активности на инвестиционном рынке он назвал стабилизацию макроэкономической ситуации, сближение ожиданий продавцов и покупателей.
Кстати:
На рынке торговой недвижимости наметилась интересная тенденция – успешные петербургские проекты начали активно осваивать Москву и регионы, сообщила старший консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Ирина Царькова. Так, в Москве недавно открылся первый ресторан сети Marketplace. Усиливают свои позиции за пределами Северной столицы сети «Юлмарт», «Детский мир».
Автономные котельные, предназначенные для отопления и горячего водоснабжения, часто остаются единственным решением в местах, где нет централизованной теплосети.
Все отопительные котлы можно разделить на несколько типов. По принципу работы они бывают конденсационные и традиционные, по способу монтажа – напольные и настенные, и по виду используемого топлива – газовые, электрические, твердотопливные и дизельные.
Эффективность или экономия
Выбор отопительной системы определяется наличием той или иной инфраструктуры в районе проживания. Например, для жителей газифицированных коттеджей и загородных домов использование любого топлива вместо газа будет просто невыгодным. Вторым критерием является тип отапливаемого помещения. В частности, для отапливания промышленных помещений требуются котлы большей мощности, рассказывает старший менеджер по продукту компании Ariston Thermo Rus Вадим Смирнов.
«Поскольку промышленные объекты имеют большую площадь, то и котлы должны иметь повышенную мощность, позволяющую обогревать такие помещения. В зависимости от того, нужно ли владельцу здания помимо отопления еще и ГВС, выбирается либо напольная, либо настенная модель. Напольная, как правило, обходится дороже, потому что требует подключения бойлера косвенного нагрева, так как такое оборудование изначально нацелено только на теплогенерацию», – говорит он.
Современная мировая тенденция – это эффективное использование тепловой энергии, полученной в процессе сгорания топлива, конденсационные котлы используют дополнительную энергию фазового перехода водяного пара в отходящем газе. «Таким образом, коэффициент эффективности некоторых моделей возрастает до 108%», – отмечает Вадим Смирнов. Однако и стоимость такой установки изначально может быть выше почти в два раза по сравнению с традиционными котельными агрегатами, что является решающим фактором для потребителей. «За последние годы настенные газовые котлы стабильно увеличивали свою долю на рынке по отношению к напольным, и в 2013 году это соотношение составило порядка 55 к 45% соответственно. Продажи конденсационных котлов также стабильно растут каждый год, однако их доля по сравнению с традиционными устройствами еще мала», – добавляет Вадим Смирнов.
Требования, предъявляемые к мощности и функционалу отопительной системы, определяют ее конструкцию. Настенные котлы могут отапливать площадь в среднем от 300-350 кв. м, напольные же охватывают более широкий диапазон мощностей. «Напольные котлы в большей степени подойдут там, где нужно только отопление. Кроме того, они занимают достаточно много места. Поэтому перед тем как остановить свой выбор на данном типе оборудования, стоит удостовериться, достаточно ли свободного пространства в бойлерной. Настенные котлы зачастую выбираются пользователями многоквартирных и загородных домов. Они легче и компактнее напольных собратьев, их конструкция может включать второй контур для горячего водоснабжения, монтаж проще и, соответственно, дешевле», – рассказывает Вадим Смирнов.
По этим же критериям поделен рынок котельного оборудования: в сегменте настенных котлов лидируют европейские компании – итальянские Baxi, Ferroli, немецкие Buderus, Viessman, шведская CTC и чешская Jaspi, перечисляют в компании «Виссервис». На рынке напольных первые позиции занимают Baxi, Buderus, Vaillant, Protherm.
«В последние годы заметную роль играют производители из Южной Кореи. Российские производители данного вида отопительного оборудования занимают малую долю рынка, но традиционно являются ключевым игроками в сегменте напольных котельных систем», – добавляет Вадим Смирнов.
По его оценке, конечная цена отопительной системы на рынке может варьироваться в очень широком диапазоне. Например, бытовой отопительный котел обойдется потребителю от менее чем 25 тыс. до 100 тыс. рублей и выше. Впрочем, наибольшим спросом пользуются аппараты по цене порядка 30 тыс. рублей.
Альтернатива дороже
В случае размещения объекта в негазифицированном районе появляется необходимость использования котлов на альтернативном топливе: электричество, дизель, твердое топливо. Электрические отопительные котлы занимают вторую по размерам долю рынка автономных отопительных систем и представлены электрическими конвекторами со средней мощностью 100 Вт/кв. м, инфракрасными панелями мощностью 80-120 Вт/кв. м, системами пленочного отопления и отопления на основе греющей фольги мощностями 60-90 Вт/кв. м. На рынке представлено европейское оборудование компаний Electrolux (Швеция), WespeHeizung (Германия), Protherm (Чехия) и российские котлы фирм «Руснит» и «Эван». Если оценивать рынок твердотопливных котлов, то мы пока лишь частично перенимаем европейский опыт.
Исходя из больших древесных ресурсов страны, рынок твердотопливных котлов в основном представлен агрегатами, работающими на щепе. Но по оценке господина Громова, этот сегмент в России пока развит слабо. «Причина кроется в том, что котлы на щепе автоматизированы и при поломке требуют больших расходов. К тому же в России достаточно мало фирм, которые поставляют нужное оборудование. Еще одна причина в том, что твердотопливные котлы достаточно дорого стоят. Если делать хорошее оборудование, то у петербургских производителей стоимость сопоставима с зарубежными аналогами», – говорит генеральный директор ООО «ТЭТРА электрик» Олег Громов.
Оправданным и рентабельным использование твердотопливных котлов становится в сферах, где имеется достаточное количество древесных отходов, например в целлюлозно-бумажной промышленности, при производстве мебели и в животноводстве. Распространены твердотопливные котлы в сфере ЖКХ.
Курс на автономию
Точные данные об объеме рынка в Петербурге и Ленобласти отсутствуют. «Однако рынок этих двух регионов является одним из ключевых в стране и постоянно развивается», – отмечает господин Смирнов. Рынок сбыта отопительных систем развивается достаточно стремительными темпами, но пока не достиг своего насыщения, отмечают участники рынка. В целом рост рынка будет зависеть от темпов газификации регионов и того, насколько доступно будет подключение к газовым сетям для потребителя.
По оценкам участников рынка, объем сегмента газового оборудования составляет примерно 16 тыс. приборов в год. При средней стоимости в 30 тыс. рублей объем рынка бытового газового оборудования можно оценить в 480 млн рублей.
По оценке Ariston Thermo Rus, постепенно будут расти продажи в сегменте конденсационных котлов. «Уже сейчас можно отметить, что интерес потребителей к этим устройствам стабильно увеличивается. Ежегодное повышение тарифов в среднем на 15% заставляет потребителей задумываться о способах сэкономить. К тому же пользователи хотят иметь надежные и долговечные инженерные системы», – резюмируют в компании.
Мнение:
Олег Громов, генеральный директор ООО «ТЭТРА электрик»:
– В Европе достаточно распространены твердотопливные котлы, которые работают на биомассе, это может быть дерево или что-то другое. Есть котлы для Италии и Испании, которые работают на оливковых косточках, потому что у них хорошо налажено производство соответствующих культур. В целом принцип работы везде один и тот же, топливные гранулы можно делать из чего угодно: из помета, из ила, но в основном это щепа, древесные остатки. Если говорить о российской глубинке, то здесь большая часть котлов работает на дровах.
По состоянию на 1 октября 2014 года в Санкт-Петербурге путем строительства и реконструкции было введено 1055 домов на 35577 квартир общей площадью 2 124 965,6 кв.м жилья.
Лидером по вводу является Пушкинский район, где к 1 октября 2014 года было построено и реконструировано 294 дома на 5771 квартиру общей площадью 337 968,2 кв. м. Второе место занимает Приморский район Санкт-Петербурга, где ввод составил 108 домов на 4990 квартир общей площадью 287 938,2 кв.м. Третья позиция досталась Невскому району – 14 домов на 5471 квартиру общей площадью 267 028 кв.м.
По итогам сентября в Петербурге (законченное строительством и реконструкцией жилье) было введено в строй 111 домов на 3933 квартиры общей площадью 259 194,3 кв. м. В рейтинге по объемам ввода лидирует Пушкинский район, где было построено и реконструировано 15 домов на 1265 квартир общей площадью 76 234,50 кв.м. На втором месте Фрунзенский район – 2 дома на 582 квартиры общей площадью 43 487,50 кв.м. «Бронзу» в сентябре получил Приморский район, где было введено 11 домов на 412 квартир общей площадью 30 762,40 кв.м.
В Пушкинском районе новые дома были введены в строй компанией «Дальпитерстрой», а во Фрунзенском – ООО "Строительная компания "Импульс". В Петроградском районе свои объекты построило ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга".
Среди объектов общегражданского назначения в сентябре в Красногвардейском районе был построен торговый комплекс с подземным паркингом, в Калининском районе была реконструированы здания, принадлежащие ГОУДО СДЮШОР по футболу «Смена» и построено главное здание СДЮШОР. В Приморском районе построен второй корпус дошкольного образовательного учреждения на 170 мест с бассейном и др. объекты.