Между дном и восстановлением
Игроки рынка стали охотнее браться за новые проекты, пустующие площади сокращаются, хотя некоторые сегменты все еще «на дне».
О ключевых событиях и тенденциях в 2016 году на рынке торговой, складской, офисной недвижимости, а также инвестиционных сделках в Петербурге сообщили эксперты компании Colliers International.
В этом году значительно улучшилась ситуация в стрит-ретейле, говорят эксперты. По сравнению с первым полугодием прошлого года пустующих помещений на центральных улицах города стало вдвое меньше. По словам руководителя департамента стрит-ретейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, ротация арендаторов сократилась более чем в два раза. Сейчас этот показатель составляет 3-5% против прошлогодних 8-11%. Основными арендаторами выступают операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты и fashion-ретейл. Правда, несколько сетей общепита не смогли благополучно пережить кризис: «Чайная ложка», Pizza Hut и Hesburger были вынуждены пойти на оптимизацию и закрыли несколько точек.
В среднем за «квадрат» в помещениях от 100 кв. м на Невском пр. запрашивают 5-12,5 тыс. рублей, Загородном пр. – 2-4,5 тыс. рублей, Большом пр. П.С. – от 2 до 10 тыс. рублей. Помещения меньше 100 кв. м сдаются дороже, арендная ставка может доходить и до 20 тыс. рублей за «квадрат».
По оценкам экспертов, рынок торговой недвижимости Петербурга – это 3,66 млн кв. м современных торговых площадей, или 512 кв. м на 1 тыс. человек.
Вакансии на офисном рынке несколько сократились. В прошлом году пустовало 12% площадей, в этом – 10%, или более 278 тыс. кв. м в 185 бизнес-центрах города. В этом году объем занятых площадей офисов достиг 135 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превышает аналогичный период прошлого года (50 тыс. кв. м). Со складской недвижимостью все сложнее – «дно еще не пройдено». С начала текущего года суммарный объем сделок оказался почти вдвое ниже прошлогодних показателей. С начала 2016 года – 50 тыс. кв. м, и 97 тыс. кв. м. за первое полугодие.
Как сообщила директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева, доминирующими игроками на рынке остаются ретейлеры. По ее словам, в данном сегменте становится все более популярной схема built-to-suit. Если в первом полугодии 2015 года в городе строилось 57 тыс. кв. м складов и из них 30% приходилось на built-to-suit, то за аналогичный период 2016 года данные показатели уже составили 133 тыс. кв. м и 81% соответственно.
А вот инвестиционный рынок Петербурга, по мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, начал оживать. Так, в этом году объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза увеличился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 143 млн USD против 100 млн. «Ситуация наконец-то стабилизируется. Спад по большинству показателей завершился, где-то еще проходим дно, где-то идем на восстановление», – сказал Андрей Косарев.
Одна из крупнейших сделок на инвестрынке Петербурга первого полугодия – приобретение за 1 млрд рублей финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика» на Выборгском шоссе. По объему приобретенных площадей лидером стал складской комплекс «Шушары» площадью 41 тыс. кв. м, который купила американская компания Blackstone у австрийской Immofinanz. На инвестиционном рынке города продолжает преобладать российский капитал, на долю иностранного приходится 11%. Общий объем инвестиций в текущем году составил 238 млн USD, что сопоставимо с результатами первого полугодия 2015 года – 250 млн USD.
«По итогам 2016 года мы ожидаем значительный объем инвестиций в коммерческую недвижимость – 460 млн USD, что будет являться наибольшим показателем с 2014 года. Есть все основания полагать, что эта цифра достижима», – уверен Андрей Косарев. Основными причинами активности на инвестиционном рынке он назвал стабилизацию макроэкономической ситуации, сближение ожиданий продавцов и покупателей.
Кстати:
На рынке торговой недвижимости наметилась интересная тенденция – успешные петербургские проекты начали активно осваивать Москву и регионы, сообщила старший консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Ирина Царькова. Так, в Москве недавно открылся первый ресторан сети Marketplace. Усиливают свои позиции за пределами Северной столицы сети «Юлмарт», «Детский мир».
Эксперты пророчат сокращение российского рынка пластиковых окон (ПВХ) на 15% в 2015 году. Аналитики свидетельствуют, что по регионам РФ отрасль уже покинули как минимум 10% производителей оконной продукции. Сами участники рынка говорят, что санирование отрасли в кризис – неизбежность.
Объем рынка ПВХ-конструкций в России, по данным специализированного портала «Окна Медиа», составляет 4,55 млрд EUR. Аналитики свидетельствуют, что по итогам 2014 года рынок пластиковых окон в России уже сократился на 12%. В 2015 году отрасль ждет очередное снижение. Эксперты «Окна Медиа» предполагают три сценария развития ситуации. Согласно оптимистичному сценарию, рынок сократится всего на 10%, согласно среднему – на 15%. По пессимистичному сценарию падение составит 20% и больше.
Сжатие российского рынка пластиковых окон объясняется несколькими факторами. Один из основных – перенасыщение (вторичный рынок уже не потребляет такой объем продукции, какой был нужен раньше), экономический спад, замедление вывода на рынок новых девелоперских проектов и так далее.
Тем не менее, по словам Сергея Ельникова, руководителя отдела маркетинга компании VEKA Rus, по состоянию на начало мая на рынке ничего драматичного не происходит. «Снижение спроса есть, но оно не сильно отличается от того, что обычно чувствует рынок весной. Умные и дальновидные оконные компании работают над повышением своей эффективности, а те, кто таковыми не являются, уходят в демпинг», – прокомментировал эксперт.
Пластиковые преимущества
По словам Сергея Богоутдинова, руководителя проекта ЖК «На Гребецкой», металлопластиковые окна являются одним из самых практичных решений, которое применяется во всех классах жилья. Он отметил, что благодаря высокой степени герметичности пластиковые оконные конструкции обладают хорошей звуковой и тепловой изоляцией, что позволяет создавать в помещении уютную и комфортную атмосферу, хотя по некоторым показателям они и проигрывают клееным деревянным окнам.
«Сегодня на мировом строительном рынке существует множество компаний, которые предлагают большой выбор пластиковых окон. Пристальное внимание нужно уделить качеству материала, из которого был изготовлен профиль. От этого зависит как внешний вид конструкции, так и на функциональные способности пластикового окна. Выбирая окна, необходимо также обратить внимание и на воздушные камеры, которые должны находиться в оконном профиле. В идеальном варианте пластикового окна таких камер должно присутствовать не меньше трех штук. Второй, но не менее важный вопрос – качественная фурнитура, которой снабжены пластиковые оконные конструкции, – комментирует эксперт. – Для монтажа оконных систем, сделанных из пластика, необходимо обращаться только к профессиональным специалистам. На нашем объекте бизнес-класса ЖК «На Гребецкой» мы установили двухкамерные стеклопакеты в клееных деревянных рамах ЗСК «Инкон» с фурнитурой немецкой фирмы Roto. Эти окна за счет своих высоких тепло- и звукоизоляционных характеристик прекрасно справляются с перепадами температуры и шумом со стороны улицы».
Сергей Богоутдинов добавил, что стоимость металлопластиковых окон, прежде всего, зависит от качества используемого материала и фирмы-производителя. Хотя конкуренция на этом рынке достаточно высока, не все заводы имеют большие мощности для выполнения заказов точно в срок.
Сергей Ельников говорит, что из ПВХ-профилей можно изготовить все мыслимые типы и виды светопрозрачных конструкций в вертикальной плоскости, то есть кроме крыш: «Конкретные типы окон зависят от того, по каким критериям происходит типизация. Например, оконные системы можно разделить на белые и цветные, стандартные и нестандартные и так далее. Конечно же, окна можно классифицировать по их теплотехническим параметрам, то есть по их «умению» удерживать в доме тепло и не пускать холод».
Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга компании «профайн РУС», среди тенденций последнего времени назвал появление на рынке комбинированных систем с сочетанием ПВХ и алюминия, а также деревянных и алюминиевых конструкций. «Такие решения вызваны не только защитой поверхности оконных блоков от внешней среды, но и широкими возможностями в архитектурном плане, сохранением высокой энергоэффективности оконных систем из ПВХ и меньшей стоимостью оконных конструкций по сравнению с алюминиевыми системами», – добавил он.
Уход части игроков
В Петербурге и Ленинградской области активно представлены все известные производители оконного профиля, среди которых Rehau, Veka, KBE, Exprof, Deceuninck, Gealan. Как правило, производители работают не с одним, а сразу с несколькими поставщиками компонентов.
По данным Максима Касьянова, руководителя продаж по Северо-Западному региону компании VEKA Rus, в Петербурге представлено около 200 производителей окон из ПВХ. Среди них как наиболее крупные можно отметить компании «Окна от природы», «Окна Чемпион», «Окна Века», «Лабрадор», «Биссектриса», «Окна Петербурга», «ПетроОкна», «Виндорз», «Форте», «Стандарт», «Панорама», «Синди».
Со своей стороны Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга компании «профайн РУС», ссылаясь на данные портала okonka.ru, констатировал, что оконный рынок Петербурга составляет более 1300 игроков, включающих как собственно производителей, так и компании, продающие и поставляющие услуги. Такое количество компаний предполагает очень жесткую конкуренцию, из них около 20 – крупные игроки.
«В кризисные периоды происходит существенное изменение рынка и, на мой взгляд, его естественное санирование. Рынок очищается от недобросовестных поставщиков. Некоторые компании, стремясь снизить издержки, закрывают собственные производства и переходят к дилерским продажам. В то же время происходит рост других производителей за счет снижения конкуренции и роста заказов со стороны новых дилеров. Тем не менее, кризис – это и время возможностей для компаний, которые могут правильно организовать собственные бизнес-процессы, отслеживать и анализировать текущие тренды, а также принимать быстрые решения, предлагая рынку качественные и принципиально новые продукты», – отметил эксперт.
Эксперты портала «Окна Медиа» отмечают сокращение числа игроков оконного рынка. В частности, по разным регионам «смертность» производителей пластиковых окон по итогам 2014 года составила от 10 до 20%. Объем сбыта этих компаний оценивается в 6-7%. Все это привело к конкурентным ценовым войнам.
Аналитики добавили, что по итогам прошлого года среднерыночная стоимость квадратного метра конструкции (материал профиля, стеклопакет/стекло, фурнитура) в среднем составила: для ПВХ-конструкций – 97 EUR, алюминиевых – 112 EUR, деревянных – 169 EUR с учетом НДС.
Мнение:
Сергей Ельников, руководитель отдела маркетинга компании VEKA Rus:
– Причины роста цен на продукцию оконных компаний ровно такие же, как и в других сферах экономики: подешевевший рубль, ощутимая инфляция. Но большинство производителей старается отложить резкое повышение цен, делая это постепенно. Думаю, что по итогам первого полугодия повышение цен на окна в розницу может составить около 15%.
Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга компании «профайн РУС»:
– Мы прогнозируем некоторый рост цен на рынке готовых изделий, что является следствием увеличения цен на аренду, потребляемые ресурсы (воду и электроэнергию), повышение стоимости сырья, в частности ПВХ и аддитивов, на металл, стекло, фурнитуру. Если компания импортирует часть материалов или комплектующих, то и конечный продукт однозначно возрастает в цене. Со своей стороны мы стараемся поддержать наших партнеров и заказчиков и стремимся сдерживать отпускные цены, сохранить стабильность рынка.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга с января по апрель 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,102 млн кв. м жилья – 571 дом на 19467 квартир. Этот показатель составляет 41% от общего объема запланированного ввода.
Для сравнения по состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1,181 млн кв. м жилья.
Новые «квадраты»
Лидером по вводу за четыре месяца 2015 года традиционно стал Приморский район с показателем в 181124,50 кв. м (43 дома на 3351 квартиру). На втором месте Пушкинский район, где было введено в эксплуатацию 126788, 90 кв. м (173 дома на 2372 квартиры). На третьем месте Московский проспект, где было сдано 120687 кв. м (6 домов на 2556 квартир).
В апреле в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 94231,80 кв. метра жилья - это 156 домов на 1403 квартиры. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Приморский район – 34724,10 кв. м (9 домов на 783 квартиры), Адмиралтейский район - 28187,90 кв. м (один дом на 474 квартиры), Колпинский район – 6599 кв. м (31 дом на 31 квартиру). Ни одного квадратного метра не было введено сразу в нескольких районах Петербурга – Невском, Центральном, Фрунзенском, Петроградском, Московском, Красногвардейском и Кронштадтском.
Среди девелоперов, которые сдали свои новостройки в апреле, следует отметить ООО «БалтИнвестСтрой» и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург».
Помимо жилья в апреле в Петербурге были введены в строй и промышленные объекты. В частности, в Петродворцовом районе построен завод по производству лакокрасочной продукции. На Мебельной улице введен в эксплуатацию производственно-полиграфический комплекс. В Пушкинском районе произведена реконструкция логистического центра под производственно-складской комплекс.
Среди общегражданских объектов можно отметить окончание реконструкции здания автомобильного завода Тойота и строительство торгово-распределительного комплекса в поселке Шушары. В Московском районе на Дунайском проспекте построен новый гостиничный комплекс, а на Кубинской улице - здание салона продажи и обслуживания автомобилей и охраны. Гипермаркет строительных материалов «Леруа Мерлен» открыл свои двери для жителей Калининского района. Кроме того, в городе были построены объекты оптовой и розничной торговли, котельные, автосервис, бизнес-центр и автозаправка, добавили в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Рынок стабилизировался
По мнению Олега Пашина, генерального директора директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», ситуация на первичном рынке недвижимости по итогам первого квартала 2015 года остается стабильной. «Покупатели, в начале года сбитые с толку рядом произошедших в экономике страны событий, сегодня чувствуют себя более уверенно. Наша компания за первые четыре месяца 2015 года реализовала более 7800 квартир в новостройках, что превышает уровень продаж января-апреля 2014 года, когда было заключено 7200 сделок на первичном рынке. Рост объема сделок нашей компании на первичном рынке в апреле связан, несомненно, и с появлением ипотеки с господдержкой по ставкам от 11,9% годовых. Сегодня доля ипотечных сделок вернулась к прошлогодним показателям и составила порядка 40%», - прокомментировал эксперт.
Он добавил, что традиционно наибольшим спросом пользовалось ликвидное жилье небольшого метража в сегменте масс-маркет – это однокомнатные квартиры и студии. Высокий интерес отмечался к строящимся объектам в Приморском и Красносельском районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности, в Кудрово и в Мурино.
Со своей стороны, эксперты компании Knight Frank Saint-Petersburg говорят, и о стабилизации спроса на рынке недвижимости бизнес-класса даже на фоне пиковой активности, наблюдавшейся во второй половине 2014 года. Рынок вышел на среднеквартальные показатели прошлых лет, отмечают они.