Между дном и восстановлением
Игроки рынка стали охотнее браться за новые проекты, пустующие площади сокращаются, хотя некоторые сегменты все еще «на дне».
О ключевых событиях и тенденциях в 2016 году на рынке торговой, складской, офисной недвижимости, а также инвестиционных сделках в Петербурге сообщили эксперты компании Colliers International.
В этом году значительно улучшилась ситуация в стрит-ретейле, говорят эксперты. По сравнению с первым полугодием прошлого года пустующих помещений на центральных улицах города стало вдвое меньше. По словам руководителя департамента стрит-ретейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, ротация арендаторов сократилась более чем в два раза. Сейчас этот показатель составляет 3-5% против прошлогодних 8-11%. Основными арендаторами выступают операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты и fashion-ретейл. Правда, несколько сетей общепита не смогли благополучно пережить кризис: «Чайная ложка», Pizza Hut и Hesburger были вынуждены пойти на оптимизацию и закрыли несколько точек.
В среднем за «квадрат» в помещениях от 100 кв. м на Невском пр. запрашивают 5-12,5 тыс. рублей, Загородном пр. – 2-4,5 тыс. рублей, Большом пр. П.С. – от 2 до 10 тыс. рублей. Помещения меньше 100 кв. м сдаются дороже, арендная ставка может доходить и до 20 тыс. рублей за «квадрат».
По оценкам экспертов, рынок торговой недвижимости Петербурга – это 3,66 млн кв. м современных торговых площадей, или 512 кв. м на 1 тыс. человек.
Вакансии на офисном рынке несколько сократились. В прошлом году пустовало 12% площадей, в этом – 10%, или более 278 тыс. кв. м в 185 бизнес-центрах города. В этом году объем занятых площадей офисов достиг 135 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превышает аналогичный период прошлого года (50 тыс. кв. м). Со складской недвижимостью все сложнее – «дно еще не пройдено». С начала текущего года суммарный объем сделок оказался почти вдвое ниже прошлогодних показателей. С начала 2016 года – 50 тыс. кв. м, и 97 тыс. кв. м. за первое полугодие.
Как сообщила директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева, доминирующими игроками на рынке остаются ретейлеры. По ее словам, в данном сегменте становится все более популярной схема built-to-suit. Если в первом полугодии 2015 года в городе строилось 57 тыс. кв. м складов и из них 30% приходилось на built-to-suit, то за аналогичный период 2016 года данные показатели уже составили 133 тыс. кв. м и 81% соответственно.
А вот инвестиционный рынок Петербурга, по мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, начал оживать. Так, в этом году объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза увеличился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 143 млн USD против 100 млн. «Ситуация наконец-то стабилизируется. Спад по большинству показателей завершился, где-то еще проходим дно, где-то идем на восстановление», – сказал Андрей Косарев.
Одна из крупнейших сделок на инвестрынке Петербурга первого полугодия – приобретение за 1 млрд рублей финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика» на Выборгском шоссе. По объему приобретенных площадей лидером стал складской комплекс «Шушары» площадью 41 тыс. кв. м, который купила американская компания Blackstone у австрийской Immofinanz. На инвестиционном рынке города продолжает преобладать российский капитал, на долю иностранного приходится 11%. Общий объем инвестиций в текущем году составил 238 млн USD, что сопоставимо с результатами первого полугодия 2015 года – 250 млн USD.
«По итогам 2016 года мы ожидаем значительный объем инвестиций в коммерческую недвижимость – 460 млн USD, что будет являться наибольшим показателем с 2014 года. Есть все основания полагать, что эта цифра достижима», – уверен Андрей Косарев. Основными причинами активности на инвестиционном рынке он назвал стабилизацию макроэкономической ситуации, сближение ожиданий продавцов и покупателей.
Кстати:
На рынке торговой недвижимости наметилась интересная тенденция – успешные петербургские проекты начали активно осваивать Москву и регионы, сообщила старший консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Ирина Царькова. Так, в Москве недавно открылся первый ресторан сети Marketplace. Усиливают свои позиции за пределами Северной столицы сети «Юлмарт», «Детский мир».
За первый квартал текущего года в городе введено в эксплуатацию 586 338,6 квадратных метров жилья, в то время как за I квартал 2012 года было введено 258 134,8.
За февраль 2013 года в трех районах города было введено в эксплуатацию 6 многоквартирных домов общей площадью 109 147,20 кв. метров. Так, в Красносельском районе возведено 3 жилых дома (29 121,3 кв.м.), в Невском районе – 2 (64 703,8 кв.м.) и во Фрунзенском районе – 1 (15 322,1 кв.м.). Кроме того, 24 дома относятся к индивидуальному жилищному строительству, что составило 5 292,00 кв. метра. Больше всего таких жилых объектов было построено в Курортном районе – 22, по 1 жилому дому - в Колпинском и Выборгском районах.
Также в феврале в различных районах города были введены в эксплуатацию построенные объекты общегражданского назначения: 4 спортивных комплекса в Кировском, Петродворцовом, Красносельском и Выборгском районах, здание Свято-Троицкого собора в Колпинском районе, часовня Покрова Пресвятой Богородицы в Московском районе, магазин розничной торговли непродовольственными товарами в Приморском районе, проведена реконструкция нежилого здания под гостиницу в Центральном районе.
За март 2013 года было введено в эксплуатацию 103 230,10 кв.м. жилья. Из них 99 095,20 кв.м. – это 14 новых домов на 1 809 квартир и 25 объектов индивидуального строительства общей площадью 4 134,90 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов стал Курортный район, там построено 7 домов на 52 квартиры (5 935,10 кв.м.). По количеству введенных квадратных метров лидер - Приморский район, где завершено строительство 42 752,50 кв. м., это 3 многоквартирных дома на 920 квартир. Так же было построено 2 корпуса многоярусного гараж-паркинга в Московском районе и торговый центр в Приморском районе.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за февраль 2013 года
.jpg)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за 1 квартал 2013 года
Данные предоставлены Комитетом по строительству Администрации Санкт-Петербурга
Наличие рядом с жилым комплексом зеленых зон повышает шансы проекта на успешную реализацию. Однако найти новое жилье вблизи парков становится все сложнее, и вскоре рынок ждет серьезный дефицит таких предложений, говорят эксперты. Предложение жилья у зеленых зон невелико, что объясняется ограниченным количеством парков и скверов в городе. По оценкам Игоря Петрова, исполнительного директора корпорации «Матрикс», в общем объеме предложения такие объекты составляют не более 20%. Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», подсчитал, что доля новостроек, расположенных вблизи парков и скверов, и вовсе не превышает 1% от общего объема предложения. Острый дефицит жилья с видом на зеленую зону наблюдается в центре города и во Фрунзенском районе, отмечает эксперт. Среди городских районов, где предлагаются квартиры в новостройках рядом с парками, Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development, называет Приморский и Московский районы. «В настоящий момент ведется активное строительство у Удельного, Шуваловского парков, в Пушкине, Петродворце, Сестрорецке, у парка Городов-героев, в Красносельском районе, – перечисляет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. – В районах с развитой инфраструктурой почти все земли около парков застроены. Например, больше не осталось места у Сосновки, в парке на пр. Ветеранов. В качестве перспективы развития строительства в этом направлении можно ожидать сноса старых домов, которых достаточно много у парковых зон». В рамках сегмента элитной жилой недвижимости продолжается освоение зеленых зон Крестовского острова, а также территории вблизи Таврического сада, говорит Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость», добавляет, что много предложений первичного жилья рядом с парками и Финским заливом в Красносельском районе, а также в Приморском и Выборгском районах. «Безусловно, можно говорить о дефиците проектов, расположенных у парков и зеленых зон, – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Однако при желании и возможности строительных компаний зеленые зоны можно создавать искусственным образом на участках, где их не было изначально». Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», предлагает еще один вариант решения проблемы: «Дефицит в сегменте первичного городского жилья, прилегающего к зеленым зонам, частично может быть компенсирован наличием предложения в ближайшем пригороде». Все более популярными становятся загородные районы, находящиеся вблизи города, такие как Мурино, Бугры, Янино, отмечает господин Васильев. Однако приобретать жилье на удалении от Петербурга стремятся не все, так как в городе и рядом с ним тоже пока есть интересные предложения. «Все жилые комплексы, строящиеся компанией «Строительный трест», находятся вблизи парков или скверов: жилой комплекс «Невский стиль» возводится возле Удельного парка, жилой комплекс «Панорама» в Калининском районе – рядом с парком им. Сахарова и Пионерским парком, жилой комплекс «Капитал» в Кудрово – напротив лесопарка «Оккервиль», новый жилой комплекс на Лиственной ул. – у парка Сосновка», – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «В жилом комплексе «Новый Оккервиль» рекреационная зона находится прямо под окнами жилых домов. В 150 м от домов протекает река Оккервиль, ее прибрежная территория стала идеальным местом для создания зоны отдыха. В ходе благоустройства территории мы расчистили и расширили русло реки, оборудовали пляж, построили 5 км велосипедных и прогулочных дорожек, мостики через реку. Парк «Оккервиль» стал излюбленным местом для отдыха не только жителей комплекса, но и ближайших домов Невского района», – комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».