Ипотека шагает по стройке
В
Американская трагедия
Едва ли не весь прошлый год прошел на фоне обсуждения кризиса на американском ипотечном рынке и его возможных последствиях для рынка отечественного. Действительно, для ряда российских кредитных учреждений, заимствующих средства на международных финансовых рынках, произошел рост стоимости финансовых ресурсов (так называемый кризис ликвидности). В наибольшей степени это аукнулось, конечно, тем банкам, которые исповедовали чересчур либеральный подход к андеррайтингу – оценке платежеспособности заемщика. Как результат, некоторые банки повысили ставки или, в отдельных случаях, приостановили выдачу кредитов. Например, банк «Русский стандарт», ранее специализировавшийся на потребительских кредитах, так обжегся на ипотеке, что уже сейчас заявил, что в ближайшие два года к ней не вернется.
Анализировать изменения процентных ставок на рынке в ушедшем году сейчас вряд ли стоит: многие кредитные учреждения пересмотрели процентную сетку, часто не изменяя ее предельных значений, а лишь ужесточив требования к подтверждению заемщиками своих доходов.
Банки большую часть года продолжали либерализовывать условия ипотечного кредитования, то теперь это уже история:
Фабрика звезд
К концу
Практика слияния и поглощения внесла изменения в поименный перечень. Исчезли Международный Московский банк (теперь «ЮниКредит банк»), ИМПЭКСбанк (группа Райффайзен), Промышленно-строительный банк (ВТБ Северо-Запад) и ПетроЭнергоБанк (СЭБ-банк).
Практически все новые игроки ныне сходу предлагают конкурентоспособные условия кредитования условия, сопоставимый с лучшими образцами уровень сервиса и продуктовый набор ипотечных программ, который соответствует линейке законодателей мод. Как минимум, он включает в себя кредитование строящейся недвижимости, загородных домов, коттеджей и таунхаусов.
Сегодня уже не является исключением такая практика, когда завоевание новых регионов, помимо рекламных акций, сопровождается созданием специализированного ипотечного центра, работающего по принципу «единого окна». Варяги мгновенно обрастают соглашениями с застройщиками, страховщиками, оценщиками и ипотечными брокерами.
Но определяют лицо рынка все-таки старые, заслуженные «звезды».
Агентство и агенты
Первые три строчки в «ипотечном хит-параде» Петербурга остались за старыми знакомыми: Инвестиционным банком «КИТ Финанс», банками-участниками городской программ развития ипотечного жилищного кредитования и Северо-Западном филиале Сбербанка РФ. По итогам
Ведущий российский банк уступил лидерство еще в первом квартале. С причинами, надеемся, уже разбирается новый глава – Герман Греф. Кстати, Сбербанка в
В группу лидеров, без всяких сомнений, вошел и австрийский «Райффайзенбанк», но в это кредитном учреждении теперь ведут общую статистику по всей России, не выделяя конкретно «петербургские» кредиты. В
В
АИЖК вряд ли держало свою театральную паузу просто так. Буквально за день до объявления об очередном изменении стандартов Банком России была снижена ставка рефинансирования – с 11% до 10,5% годовых – назвать это случайным совпадением язык не поворачивается.
Потом, правда, эта ставка уменьшилась до 10% - и АИЖК никак не отреагировало. Сегодня «рублевые» заемщики с тревогой ожидают последствий повышения с 4 февраля ставки рефинансирования Центробанка.
Все понимают: несмотря на то, что маховик ипотечного кредитования в России уже раскручен, в течение еще нескольких ближайших лет АИЖК будет корректировать рыночные тенденции с помощью своих стандартов.
Ипотечные выкрутасы
Банальное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам самые дальновидные игроки задвинули, в виду неактуальности, в дальний угол еще весной.
РосЕвроБанк с 1 мая первым в России увеличил максимальный срок ипотечного кредита на срок до 40 лет – и стал выдавать его на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Процентная ставка по нему была приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет. Только сейчас, в феврале
Банк Москвы, родоначальник ипотеки без первоначального взноса, обратился к экзотическим валютам. С того же 1 мая он запустил программу кредитования в швейцарских франках, с минимальной ставкой 7% годовых. Несколько позже (уже в январе
С 1 июля Центробанк РФ обязал другие банки раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку (ЭПС). По единодушному мнению экспертов, это требование практически никак не отразилось на ипотечном рынке, так как комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенны, по отношению к общему объему кредита. Для рынка потребительского кредитования – да, раскрытие ЭПС, действительно, актуально – там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Но для ипотечного кредитования это не играет никакой роли, поскольку при длительных сроках кредита разовые комиссии, взимаемые за выдачу кредита, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента.
Как показала практика, новые требования Банка России никакого значимого влияния на рынок ипотечного кредитования не оказали.
Базис и надстройка
Из более полусотни банков, реализующих собственные ипотечные программы на территории Петербурга, около 30 банков кредитуют на приобретение жилья в строящихся домах.
В качестве кредиторов на петербургский первичный рынок жилья в
Старожилы данного сегмента ипотечного рынка за обозреваемый период существенно пополнили арсенал предложения.
Больше других пополнил свой листинг предложений Московский банк реконструкции и развития, кардинально расширив перечень «своих» застройщиков: раньше была одна «Петербургская недвижимость», а теперь более 20 строительных компаний. В группу лидеров по-прежнему входят Сбербанк, ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк) и Москоммерцбанк. В
Среди застройщиков, влюбленных в ипотеку по настоящему, как и год назад, вне конкуренции Корпорация «Строймонтаж», которая имеет в своем активе более десятка дружественных банков. Приближаются к такому показателю ЛенСПецСМУ, ГДСК, YIT Лентек и М-Индустрия. Вообще, крупные – что называется, брендовые – объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее пяти-шести банков. Корпорация ЛЭК до прошлого года «дружила» исключительно со Сбербанком, теперь она последней из строительных китов отказалась от морально устаревшего принципа «один застройщик – один банк».
Лучше «вторички»
С
«М-Индустрия» и Балтинвестбанк подготовили совместную программу ипотечного кредитования, в рамках которой процентная ставка по кредиту составляет 9% годовых в рублях на инвестиционный период. То есть до того момента, как на вновь построенную квартиру будут оформлены право собственности и залог.
Это, безусловно, стало революционным шагом, ведь даже на «вторичке» подобных показателей для национальной валюты ждать еще, в лучшем случае, несколько лет. А средняя величина «строительной» ставки составляет сегодня и вовсе более 13% годовых в рублях. Партнерская программа распространялась на три объекта: первая очередь жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе, жилой комплекс «Южный каскад» и «Высотный дом» в Кировском районе.
Подхватили великий маркетинговый почин банк «Санкт-Петербург» и Корпорация «Строймонтаж». Их совместная программа предполагала минимальную процентную ставку 8% годовых в рублях, которая действовала лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита.
Можно не сомневаться, что
Сваи забиты
В общем и целом, движение ипотечных кредиторов по направлению к новостройкам с каждым годом становится все очевиднее. К сожалению, сегодня никто не может точно ответить на вопрос, сколько из более чем 18,6 тысячи кредитов, выданный в этом году в Петербурге, приходится на долю первичного рынка. Надеемся, что со временем данная статистика станет доступной, а пока довольствуемся цифрами, которые приводят представители ведущих застройщиков.
По данным отдела ипотечного кредитования ЗАО «Строймонтаж», в настоящее время доля сделок колропорации с использованием ипотечного кредитования составляет 50%. С началом реализации новой программы с банком «Санкт-Петербург» «Строймонтаж» планировал увеличить этот показатель на 10-20%.
Статистика, представленная ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», говорит о том, что большинство потенциальных клиентов холдинга хотели бы приобрести жилье при помощи ипотечного кредита (44-48%), на втором месте стоит рассрочка до сдачи дома (27-34%), и на третьем – рассрочка после госкомиссии (21-25%). В то же время практика показывает, что основная масса людей, нацелившихся на ипотеку, не удовлетворяет требованиям банков (не имеет необходимого уровня дохода либо не в состоянии подтвердить его соответствующими документами). Получив отказ от банка, они совсем необязательно отказываются от покупки, иногда выбирают длительный вариант рассрочки. При повышении реального уровня доходов граждан и дальнейшей легализации зарплатных ведомостей – квартир по ипотеке будет приобретаться все больше. И доля первичного рынка так же продолжит увеличиваться.
Назад в будущее
Накануне
Прорицания «оракулов» на ближайшее будущее, приведенные к среднему знаменателю, выстраиваются в такой ряд:
- в
- падения объемов не будет, но рост замедлится (доля ипотеки на рынке недвижимости останется на том же уровне – 17–20%);
- «нулевой» первоначальный взнос как кредитный продукт, вероятно, исчезнет;
- вообще, требования к заемщикам станут ужесточаться: количество выданных кредитов уступает место качеству.
Рискнем сделать резюме: наступивший год для ипотеки обойдется без взлетов и падений. Доступное жилье в государственном масштабе начнет, кроме того, искать новых путей, среди которых – система стройсберкасс, доходные дома и особая форма кооперации для строительства малоэтажного жилья. Конкуренты ипотечного кредитования явно задержались на старте…
Виталий Петров
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров
Рынок недвижимости в 2007 году: перспективы, события, цены представляют интерес как для участников рынка, так и для граждан, рассматривающих варианты инвестиций и улучшения жилищных условий. Разговор на эту тему организовала Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти (АР СПб и ЛО).Начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти Павел Рутенберг сообщил, что за 2006 год рост регистраций прав на недвижимость составил 20 процентов по сравнению с 2005 годом. Проведено 900 тыс. регистрационных действий по Санкт-Петербургу и Ленобласти.
Зарегистрированные итоги
При этом структура почти не изменилась. По-прежнему доминирует жилье, но его структура в городе и области значительно отличается. Например, в области в 3,5 раза больше регистрируется земли и в три раза меньше жилья, чем в городе. В общем, регистрации прав в городе больше, чем в области в 1,8 раза.
По приватизации ситуация почти не изменилась: снижение составило 2 процента – 295 тыс. регистраций в 2006 году и 300 тыс. – в 2005 году. К 2010 году количество регистраций приватизации может увеличиться, резерв еще есть. В 2006 году можно отметить довольно высокий рост купли-продажи коммерческой недвижимости, в среднем, на 15 процентов. Это опередило рост регистрации прав на жилье, который составил 8 процентов.
Однако на вновь созданные объекты увеличение регистраций почти на 20 тыс. или 28 процентов по сравнению с 2005 годом. Здесь надо понимать, что есть определенное время между приемкой дома и регистрацией прав. Год он может запросто составлять, может и больше. Началась регистрация договоров участия в долевом строительстве. На 1 января 2007 года зарегистрировано 378 договоров.
Лидером роста регистрации стала ипотека жилых помещений – в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. В 2006 году почти в 3,5 раза больше, чем в 2005 году выдано ипотечных закладных. По объему предоставляемой информации – выдано более 500 тыс. выписок из базы Росрегистрации, что на 130 процентов больше, чем в 2005 году.
Оценка ситуации
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон прогнозирует, что в 2007 году в Петербурге будет плавный рост цен на недвижимость. Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения, соответствия спроса и предложения, что особенно видно по вторичному рынку.
За 2006 год было продано более 35 тыс. квартир на первичном рынке. По объему средств, это больше, чем оборот вторичного рынка, где в основном происходят обменные действия. Ожидается 20-процентный рост цен в рублях, очищенных от инфляции. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка.
Сейчас больше всего в процентном отношении люди начинают двигаться – уступать в цене на жилье низкого качества. Прежде всего, это хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий. Элитная недвижимость вообще стала жить по своим законам. Ее, как и землю, почти уже не производят, все-таки фактор местоположения очень серьезен для нее. Ожидается рост цен, существенно превышающий по темпам, особенно в пригородах, которые были недооценены в прошлые периоды.
Генеральный директор корпорации «Адвекс-недвижимость» Владимир Гаврильчук утверждает, что важнейший индикатор активности вторичного рынка жилья – количество поданной строчной рекламы в «Бюллетень недвижимости». Сегодня это самый объективный индикатор, характеризующий рыночную активность. Скажем, 1 февраля 2006 года количество объектов составило 18 тыс. позиций.
Абсолютный минимум установлен 24 августа 2006 года – 8 тыс. объектов. Сегодня, эта цифра держится уже 1,5 месяца, количество объектов составляет около 20 тысяч. Рынок близок к точке равновесия. Она является временным фактором, поскольку нас ожидает не бурный, но достаточно плавный рост рынка.
Думаю, рост рынка составит 15-20 процентов за 2007 год. Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могут повлиять на откат рынка назад. Нефтяной фонтан бьет по-прежнему, поэтому золотовалютные резервы России растут. Рынок ипотеки активно развивается – у банков очень много денег и они хотят пристроить их. Полагаю, что за 2007 год будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. Это в два раза превышает итоги 2006 года.
Ипотека – очень мощный стимул для того, чтобы рынок недвижимости рос в перспективе. В 2006 году рынок аренды заметно отставал от рынка ипотеки. Сейчас он очень сильно подтянулся, в том числе с точки зрения арендных ставок. Увеличение арендных ставок повлечет за собой увеличение спроса на ипотечные продукты. В ближайшем будущем рынок будет плавно переходить на рублевую индикацию. Это связано как с административными ресурсами, которые будет применять государство, так и в целом.
Это последний год президентства Владимира Путина, наверняка государство сделает все возможное, чтобы он прошел без всяких потрясений и колебаний. Продолжается дефицит качественного предложения на первичном рынке – дома с внятными, быстрыми сроками сдачи. Позитивная экономическая ситуация в городе в целом – приход новых налогоплательщиков, развитие федеральных проектов, в том числе «Газпром-Сити».
Есть моменты, которые против – психологический аспект, связанный с беспрецедентным ростом цен в 2006 году – 122 процента, очень большая величина для такого инертного рынка, как недвижимость. Административный ресурс, который был включен в середине прошлого года и позволил повернуть ситуацию с ростом цен на рынке. Очень скоро эта ситуация изменится, и рынок будет расти опять.
Жилой неликвид
Владимир Гаврильчук отмечает, что произошло расслоение рынка. Низкокачественное жилье будет жить по своим законам. Поэтому тем, у кого есть возможность избавляться от хрущевок и переводить их в более качественные активы, настоятельно рекомендую заняться этим уже сейчас. Как уровень и статус жилья, должно быть районное зонирование.
Если человек имеет двухкомнатную хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия, то сейчас сделать это дешевле, чем через год. В 2006 году такая квартира в ликвидном месте продавалась за 45 дней, сейчас срок реализации составляет 90 дней. При этом идет очень заметный торг. Если покупатель говорит – я это беру, но на тыс. дешевле, очень часто продавец соглашается.
Президент АР Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко рассказал, что у него есть практика работы с аварийным домом, последующим его сносом и возведением на этом месте нового жилья. К сожалению, в городе много лет у нас этот процесс тормозился – инвестор должен быть расселять жилье, предоставляя квартиры, купленные на рынке.
При этом затраты инвестора зачитывались с понижающим коэффициентом. В итоге за зачитывалось {text},4. С такой экономикой ни иностранные инвесторы, не российские, ориентированные на свободные участки, работать не хотели. Сегодня городское правительство изменило взгляд на эту ситуацию.
Они готовы работать с инвестором по адекватным рыночным оценкам. Это приведет к интенсификации процесса расселения. Хотя, с другой стороны, расселять хрущевки даже в Московском районе, чтобы строить на их месте многоэтажные дома, экономически невыгодно. Поэтому ряд программ должен быть отнесен к социальным и деньги на них надо выделять из бюджета.
Так происходит во всем мире – государство должно расчищать проблемы, которые есть, и в дальнейшем реализовывать участки на торгах. Законы, которые сейчас принимаются, рациональные. Просто их надо было принимать 5-10 лет назад. В таком случае мы бы сегодня имели другую интенсивность процесса. Полагаю, что Петербург потерял не один миллиард долларов инвестиций из-за тумана на инвестиционном процессе.
Петербургский Гарлем
Вячеслав Семененко утверждает, что сегодня тенденция развития города выглядит так, что районы развиваются неоднородно – есть более престижные и менее престижные. Город должен понимать тенденции для того, чтобы спасти район от перспективы стать Гарлемом. Необходимо сегодня делать инвестиции в эти точки, создавать альтернативные зоны роста.
Если сделать инвестиции, подобные Ледовому дворцу на пр. Большевиков, в другой район, то это даст толчок развитию окружающих территорий, повысит стоимость земельных участков и инвестиционную привлекательность. В первую очередь, город должен развивать социальную и деловую инфраструктуру. В период бурного роста цен все места росли равномерно, такого быть не должно. Например, в развитых западных странах районы по стоимости недвижимости могут различаться в разы.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко рассказал, что, например, в Калифорнии местная власть создает привилегированные условия для покупателей в непрестижных районах. Устанавливается меньший налог на имущество, есть специальная программа, которая позволяет людям, которые покупают жилье в первый раз, купить именно в этом районе на хороших условиях. Деньги местных властей направляются на развитие социальной инфраструктуры этого места. В итоге ситуация в городе выравнивается.
Дмитрий Малышев