Ипотека шагает по стройке
В
Американская трагедия
Едва ли не весь прошлый год прошел на фоне обсуждения кризиса на американском ипотечном рынке и его возможных последствиях для рынка отечественного. Действительно, для ряда российских кредитных учреждений, заимствующих средства на международных финансовых рынках, произошел рост стоимости финансовых ресурсов (так называемый кризис ликвидности). В наибольшей степени это аукнулось, конечно, тем банкам, которые исповедовали чересчур либеральный подход к андеррайтингу – оценке платежеспособности заемщика. Как результат, некоторые банки повысили ставки или, в отдельных случаях, приостановили выдачу кредитов. Например, банк «Русский стандарт», ранее специализировавшийся на потребительских кредитах, так обжегся на ипотеке, что уже сейчас заявил, что в ближайшие два года к ней не вернется.
Анализировать изменения процентных ставок на рынке в ушедшем году сейчас вряд ли стоит: многие кредитные учреждения пересмотрели процентную сетку, часто не изменяя ее предельных значений, а лишь ужесточив требования к подтверждению заемщиками своих доходов.
Банки большую часть года продолжали либерализовывать условия ипотечного кредитования, то теперь это уже история:
Фабрика звезд
К концу
Практика слияния и поглощения внесла изменения в поименный перечень. Исчезли Международный Московский банк (теперь «ЮниКредит банк»), ИМПЭКСбанк (группа Райффайзен), Промышленно-строительный банк (ВТБ Северо-Запад) и ПетроЭнергоБанк (СЭБ-банк).
Практически все новые игроки ныне сходу предлагают конкурентоспособные условия кредитования условия, сопоставимый с лучшими образцами уровень сервиса и продуктовый набор ипотечных программ, который соответствует линейке законодателей мод. Как минимум, он включает в себя кредитование строящейся недвижимости, загородных домов, коттеджей и таунхаусов.
Сегодня уже не является исключением такая практика, когда завоевание новых регионов, помимо рекламных акций, сопровождается созданием специализированного ипотечного центра, работающего по принципу «единого окна». Варяги мгновенно обрастают соглашениями с застройщиками, страховщиками, оценщиками и ипотечными брокерами.
Но определяют лицо рынка все-таки старые, заслуженные «звезды».
Агентство и агенты
Первые три строчки в «ипотечном хит-параде» Петербурга остались за старыми знакомыми: Инвестиционным банком «КИТ Финанс», банками-участниками городской программ развития ипотечного жилищного кредитования и Северо-Западном филиале Сбербанка РФ. По итогам
Ведущий российский банк уступил лидерство еще в первом квартале. С причинами, надеемся, уже разбирается новый глава – Герман Греф. Кстати, Сбербанка в
В группу лидеров, без всяких сомнений, вошел и австрийский «Райффайзенбанк», но в это кредитном учреждении теперь ведут общую статистику по всей России, не выделяя конкретно «петербургские» кредиты. В
В
АИЖК вряд ли держало свою театральную паузу просто так. Буквально за день до объявления об очередном изменении стандартов Банком России была снижена ставка рефинансирования – с 11% до 10,5% годовых – назвать это случайным совпадением язык не поворачивается.
Потом, правда, эта ставка уменьшилась до 10% - и АИЖК никак не отреагировало. Сегодня «рублевые» заемщики с тревогой ожидают последствий повышения с 4 февраля ставки рефинансирования Центробанка.
Все понимают: несмотря на то, что маховик ипотечного кредитования в России уже раскручен, в течение еще нескольких ближайших лет АИЖК будет корректировать рыночные тенденции с помощью своих стандартов.
Ипотечные выкрутасы
Банальное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам самые дальновидные игроки задвинули, в виду неактуальности, в дальний угол еще весной.
РосЕвроБанк с 1 мая первым в России увеличил максимальный срок ипотечного кредита на срок до 40 лет – и стал выдавать его на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Процентная ставка по нему была приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет. Только сейчас, в феврале
Банк Москвы, родоначальник ипотеки без первоначального взноса, обратился к экзотическим валютам. С того же 1 мая он запустил программу кредитования в швейцарских франках, с минимальной ставкой 7% годовых. Несколько позже (уже в январе
С 1 июля Центробанк РФ обязал другие банки раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку (ЭПС). По единодушному мнению экспертов, это требование практически никак не отразилось на ипотечном рынке, так как комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенны, по отношению к общему объему кредита. Для рынка потребительского кредитования – да, раскрытие ЭПС, действительно, актуально – там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Но для ипотечного кредитования это не играет никакой роли, поскольку при длительных сроках кредита разовые комиссии, взимаемые за выдачу кредита, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента.
Как показала практика, новые требования Банка России никакого значимого влияния на рынок ипотечного кредитования не оказали.
Базис и надстройка
Из более полусотни банков, реализующих собственные ипотечные программы на территории Петербурга, около 30 банков кредитуют на приобретение жилья в строящихся домах.
В качестве кредиторов на петербургский первичный рынок жилья в
Старожилы данного сегмента ипотечного рынка за обозреваемый период существенно пополнили арсенал предложения.
Больше других пополнил свой листинг предложений Московский банк реконструкции и развития, кардинально расширив перечень «своих» застройщиков: раньше была одна «Петербургская недвижимость», а теперь более 20 строительных компаний. В группу лидеров по-прежнему входят Сбербанк, ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк) и Москоммерцбанк. В
Среди застройщиков, влюбленных в ипотеку по настоящему, как и год назад, вне конкуренции Корпорация «Строймонтаж», которая имеет в своем активе более десятка дружественных банков. Приближаются к такому показателю ЛенСПецСМУ, ГДСК, YIT Лентек и М-Индустрия. Вообще, крупные – что называется, брендовые – объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее пяти-шести банков. Корпорация ЛЭК до прошлого года «дружила» исключительно со Сбербанком, теперь она последней из строительных китов отказалась от морально устаревшего принципа «один застройщик – один банк».
Лучше «вторички»
С
«М-Индустрия» и Балтинвестбанк подготовили совместную программу ипотечного кредитования, в рамках которой процентная ставка по кредиту составляет 9% годовых в рублях на инвестиционный период. То есть до того момента, как на вновь построенную квартиру будут оформлены право собственности и залог.
Это, безусловно, стало революционным шагом, ведь даже на «вторичке» подобных показателей для национальной валюты ждать еще, в лучшем случае, несколько лет. А средняя величина «строительной» ставки составляет сегодня и вовсе более 13% годовых в рублях. Партнерская программа распространялась на три объекта: первая очередь жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе, жилой комплекс «Южный каскад» и «Высотный дом» в Кировском районе.
Подхватили великий маркетинговый почин банк «Санкт-Петербург» и Корпорация «Строймонтаж». Их совместная программа предполагала минимальную процентную ставку 8% годовых в рублях, которая действовала лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита.
Можно не сомневаться, что
Сваи забиты
В общем и целом, движение ипотечных кредиторов по направлению к новостройкам с каждым годом становится все очевиднее. К сожалению, сегодня никто не может точно ответить на вопрос, сколько из более чем 18,6 тысячи кредитов, выданный в этом году в Петербурге, приходится на долю первичного рынка. Надеемся, что со временем данная статистика станет доступной, а пока довольствуемся цифрами, которые приводят представители ведущих застройщиков.
По данным отдела ипотечного кредитования ЗАО «Строймонтаж», в настоящее время доля сделок колропорации с использованием ипотечного кредитования составляет 50%. С началом реализации новой программы с банком «Санкт-Петербург» «Строймонтаж» планировал увеличить этот показатель на 10-20%.
Статистика, представленная ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», говорит о том, что большинство потенциальных клиентов холдинга хотели бы приобрести жилье при помощи ипотечного кредита (44-48%), на втором месте стоит рассрочка до сдачи дома (27-34%), и на третьем – рассрочка после госкомиссии (21-25%). В то же время практика показывает, что основная масса людей, нацелившихся на ипотеку, не удовлетворяет требованиям банков (не имеет необходимого уровня дохода либо не в состоянии подтвердить его соответствующими документами). Получив отказ от банка, они совсем необязательно отказываются от покупки, иногда выбирают длительный вариант рассрочки. При повышении реального уровня доходов граждан и дальнейшей легализации зарплатных ведомостей – квартир по ипотеке будет приобретаться все больше. И доля первичного рынка так же продолжит увеличиваться.
Назад в будущее
Накануне
Прорицания «оракулов» на ближайшее будущее, приведенные к среднему знаменателю, выстраиваются в такой ряд:
- в
- падения объемов не будет, но рост замедлится (доля ипотеки на рынке недвижимости останется на том же уровне – 17–20%);
- «нулевой» первоначальный взнос как кредитный продукт, вероятно, исчезнет;
- вообще, требования к заемщикам станут ужесточаться: количество выданных кредитов уступает место качеству.
Рискнем сделать резюме: наступивший год для ипотеки обойдется без взлетов и падений. Доступное жилье в государственном масштабе начнет, кроме того, искать новых путей, среди которых – система стройсберкасс, доходные дома и особая форма кооперации для строительства малоэтажного жилья. Конкуренты ипотечного кредитования явно задержались на старте…
Виталий Петров
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга представила обобщенные результаты работы за 2006 год.
АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ
За прошедший 2006 год общее количество рассматриваемых экспертизой проектов возросло в 1,03 раза. Можно отметить, что и доля городского бюджета в комплексном строительстве начала увеличиваться. Качество проектной документации, представленной в экспертизу за 2006 год, не улучшилось.
По сравнению с предыдущими годами возросло проектирование и строительство крупных гипермаркетов (в основном одноэтажных), многоэтажных торгово-развлекательных центров (с подземными автостоянками, торговыми площадями, ресторанами и кафе, многозальными кинотеатрами малой вместимости), салонов по продаже автомобилей с центрами сервисного обслуживания, офисно-деловых центров и пр.
Увеличилась доля жилищного строительства. В основном осваиваются северные и южные районы города. Большая доля строительства приходится на «уплотнительную» застройку.
В жилищном строительстве все больший процент составляют здания, которые проектируются по каркасно-монолитной схеме (кирпично-монолитные жилые дома). Вместе с тем доля панельного домостроения не уменьшилась по сравнению с 2005 годом.
Увеличивается количество объектов малоэтажного строительства.
Значительная доля строительства приходится на историческую часть города – объединенную охранную зону памятников истории и культуры. Здесь проводилось расселение «коммуналок» и реконструкция этих зданий под «элитное» жилье или размещение в них, а также на свободных территориях банков, гостиниц, ресторанов, офисов, магазинов и др. Как правило, эти проекты достаточно сложны и в большинстве случаев по ним имелись серьезные замечания.
В 2006 году проведена большая работа по утеплению и техническому перевооружению жилых домов, построенных по проектам массовых серий в 60-х годах прошлого века.
При реконструкции здания или строительстве новых зданий в стесненных условиях не всегда представлялись качественные материалы по обследованию конструкций, фундаментов и инженерно-геологических исследований. Одна из задач экспертизы состояла в том, чтобы в представляемых на рассмотрение проектах не допускались ошибки, которые повлекли бы за собой потерю устойчивости и прочности существующих сооружений после реконструкции.
При рассмотрении экспертизой проектной документации встречаются следующие технические недостатки:
– несоответствие исходно-разрешительной документации и функционального назначения здания и его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– отсутствие необходимых заключений специализированных экспертиз;
– сокращение по объему и уменьшение информации в пояснительных записках к проектам вплоть до ненормативного «пояснения к проекту»;
– формальное отношение к «заданию на проектирование», которое может вообще не соответствовать проекту;
– грубые технические ошибки практически во всех разделах проектов;
– продолжается практика представления проектов на экспертизу при фактическом завершении строительства объектов;
– изменяется функциональное назначение здания по сравнению с исходно-разрешительной документацией;
– без соответствующих согласований самовольно предусматривается снос существующих зданий и строительство на его месте новых, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания.
Архитектура
Качество проектной документации, представляемой на рассмотрение в экспертизу, с точки зрения объемно-планировочных решений в большинстве случаев можно оценить как удовлетворительное. При этом отмечается постоянное снижение качества оформления проектной документации. Более качественная проектная документация и с точки зрения проектных решений, и с точки зрения оформления представляется организациями, которые имеют большой опыт проектирования и, соответственно, прохождения экспертизы. Однако и у них практически всегда выявляются ошибки, требующие доработки проектных материалов.
К сожалению, следует отметить дальнейшее снижение качества проектных решений и оформления проектных материалов у крупных в прошлом отраслевых и региональных проектных организаций, связанное с уходом ведущих специалистов. Больше всего проблем возникает при проведении экспертизы проектов «молодых» проектных организаций, не имеющих должного опыта проектирования. Лучше обстоят дела у проектных организаций, которые нашли свою «нишу» и специализируются на проектировании объектов определенного функционального назначения (особенно транспортных и торговых предприятий), как это было раньше, при существовании отраслевых проектных институтов.
Отмечается улучшение объемно-планировочных решений проектов индивидуального жилищного строительства. В проектах предусматриваются более комфортные условия проживания, разнообразие в объемно-планировочном и архитектурном решениях. Первые этажи зданий используются под нежилые цели (магазины, офисы и другие объекты социальной инфраструктуры). В связи с резким увеличением количества индивидуального транспорта в цокольных этажах или рядом с жилыми домами, в отдельных подземных сооружениях, проектируются автостоянки.
Следует отметить снижение уровня архитектурных решений жилых домов, в которых прослеживается влияние требований заказчиков и строительных организаций, поскольку конкурсы объявляются не на разработку объектов на данном участке, а проводится аукцион на продажу или аренду участка между застройщиками. Победитель, как правило, игнорирует конкурсное проектирование и заказывает проектную документацию «угодному» ему архитектору.
Наравне с индивидуальными проектами жилых зданий строится жилье и по типовым секциям, из элементов, выпускаемых заводами железобетонных изделий (ЗАО «ДСК-3», КЖБИ в Сертолово, Гатчинский комбинат). Это панельные жилые дома, относительно дешевые по сравнению с кирпичными и монолитными домами, строящимися по индивидуальным проектам.
Кроме многоэтажного строительства в городе ведется и малоэтажная застройка. В малоэтажном строительстве самым распространенным типом застройки являются секционные жилые дома (до 3-4 этажей) и блокированные одноквартирные дома с придомовым участком для каждой квартиры. В целом качество проектов жилищного строительства более высокое, чем зданий общественного и производственного назначения.
В 2006 году проведена значительная работа по экспертизе зданий общественного назначения. В их числе можно отметить здания, относящиеся к различным типам: административные и офисные, бизнес-центры, торгово-выставочные комплексы, объекты здравоохранения и спорта, торговые, религиозного назначения, промышленные и др. Большинство общественных зданий можно отнести к многофункциональным.
В последние годы новым типом торговых зданий стали крупные магазины самообслуживания – гипермаркеты международного типа. Некоторые проекты гипермаркетов разрабатывались иностранными проектными организациями и были адаптированы к российским нормам. Необходимо отметить в целом их высокое качество.
По объектам здравоохранения в основном рассматривались проекты реконструкции или достройки медицинских комплексов.
Значительно увеличилось число проектов для строительства автопредприятий. В основном это станции технического обслуживания автомобилей производства иностранных фирм и выставочные залы при них, автозаправочные станции (АЗС). Отмечается увеличение количества проектов на строительство станций техобслуживания автомобилей отечественного производства. При проектировании указанных объектов, в отсутствие достаточной нормативной базы, разрабатывались технические условия на проектирование (в том числе по замечаниям экспертизы), учитывающие «фирменную» технологию функционирования указанных объектов.
Управлением проведена большая работа по улучшению качества проектов на реконструкцию, реставрацию жилых и общественных зданий, встроенных нежилых помещений в подвальных, цокольных и надземных этажах жилых зданий, а также на реконструкцию чердаков и мансард в эксплуатируемых домах в центральной исторической части города.
Основные требования, предъявляемые экспертизой к этим проектам:
– соответствие действующим нормам и правилам;
– конструктивная надежность, долговечность, экологическая безопасность и хорошие эксплуатационные качества;
– экономическая целесообразность проектных решений;
– сохранение и воссоздание архитектурного облика зданий, находящихся в охранной зоне центральных районов.
Однако не все проекты удовлетворяют указанным требованиям. Особо следует отметить низкое качество оформления проектов реконструкции жилых и общественных зданий, несоблюдение ГОСТов, строительных норм и правил, непрофессиональное выполнение проектов, несоответствие наименования проекта и его функциональной сути.
При рассмотрении проектной документации выделяются, как правило, следующие типичные недостатки:
– невыполнение ГОСТов по составу проектной документации;
– пояснительные записки не содержат всех необходимых разделов, заполняются по сокращенной схеме, малоинформативны, не содержат обоснований принятых решений;
– формальное отношение к заданию на проектирование, которое может вообще не соответствовать проекту, в том числе в части функционального назначения здания или его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– предусматривается самовольный снос существующих зданий и строительство на его месте новых без соответствующих согласований, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания;
– в проектах содержится большое количество ошибок, связанных с невыполнениями противопожарных требований;
– не соблюдаются требования по защите жилых помещений от шума;
– участились случаи грубых ошибок при разработке решений кровель, нерационально определяются способы водоотвода, что говорит об отсутствии должного внимания к этой части проектов;
– встречаются ошибки при определении теплозащиты ограждающих конструкций зданий;
– зачастую не выполняются требования по обеспечению доступности маломобильных групп населения к объектам инфраструктуры города;
– продолжается практика представления проектов в экспертизу объектов, уже находящихся в стадии строительства или полностью построенных.
Примеры:
1. Корректировка проекта перепланировки части помещений построенного здания магазина по продаже отделочных материалов под фитнес-центр с устройством бассейна для взрослых и детей по адресу: Кировский район, Юго-Запад, квартал 1 (пр. Стачек, 99) (заказчик – ООО «Адамант», генпроектировщик – ООО «АМ Фрайфельда В.М.»). Представлена перепланировка 4-го этажа введенного в эксплуатацию здания, затрагивающая планировочные и конструктивные решения всего здания: указанные габариты и место размещения лестничных клеток и лифтов отличаются от согласованных ранее и выполненных в натуре, изменена сетка колонн здания, не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами вновь запроектированные помещения фитнес-центра. Проект без дальнейшего рассмотрения возвращен на доработку.
2. Проект многофункционального нежилого здания торгово-административного назначения со встроенной автостоянкой по адресу: Пискаревский пр., 3 (заказчик – ООО «Ирлайн», генпроектировщик – ООО «АСБ»). Торговые, административные и подсобные помещения запроектированы без учета функционального зонирования, разгрузочных мест предусмотрено в два раза меньше необходимого. По замечаниям экспертизы в проект внесены изменения с учетом переработанных функциональных связей.
3. Проект продовольственного рынка «Шкиперский» по адресу: Васильевский остров, Наличный пер., 18 (заказчик – ООО «Фирма С и Б», генпроектировщик – ООО «Б2». Вместо рынка запроектирован супермаркет, занижено количество загрузочных мест. По замечаниям экспертизы изменена планировка, пересчитаны площади помещений, увеличено количество загрузочных мест.
4. Рабочий проект реконструкции объекта незавершенного строительства под административно-офисный комплекс (1 очередь строительства) по адресу: пр. Стачек, 48, лит. Е. В нарушение исходно-разрешительной документации на первом и, частично, на втором этаже запроектирован торговый комплекс с кафе открытого типа. По требованию экспертизы торговый комплекс ликвидирован, кафе запроектировано закрытого типа (обслуживание офисов).
5. Рабочий проект капитального ремонта помещений Василеостровского районного суда по адресу: Средний пр., 55, лит. А (генпроектировщик – ООО «Ленинс»). По замечаниям экспертизы в проектную документацию внесены изменения в части выполнения требований СП 31-104-2000 («Здания районных и городских судов»): предусмотрена звукоизоляция стен и дверей кабинетов судей, комнат для свидетелей, предусмотрено устройство двойных дверей.
6. Проект многофункционального делового центра комплекса «Балтийская жемчужина» по адресу: Петергофское шоссе, уч. 1, кв. 39-2 (заказчик – ЗАО «Балтийская жемчужина», генпроектировщик – ООО «Архитектурная мастерская Цыцина»).
Выдано предварительное заключение с очень большими и серьезными замечаниями по противопожарным требованиям с необходимостью разработки компенсирующих мероприятий.
Отмечена нерациональность принятых планировочных решений в части прохода в столовую, рассчитанную на 200 посадочных мест для сотрудников, через улицу и хозяйственную лестничную клетку, при отсутствии в столовой гардероба, несоблюдение норм по рабочим помещениям столовой. Кроме того, имеются замечания по заниженным высотам залов совещаний и конференций, нерациональное использование площадей, резко завышенное количество санитарных узлов и др.
Особое замечание по кровле, где организовано замкнутое по контуру пространство, с парапетами высотой 2,5 м что может привести к скоплению большой массы снега с неконтролируемой нагрузкой на покрытие и без решений по возможному удалению снега с кровли.
Учитывая, что уже ведется строительство и металлический каркас возведен, исправление проекта по замечаниям усложнится.
Основные решениЯ по обеспеЧению условий жизнедеЯтельности инвалидов
Качество проектно-сметной документации в части «Обеспечения доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения» значительно выросло. В проектах объектов социальной инфраструктуры, представленных на экспертизу, предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающий доступность их для маломобильных групп населения. Наряду с хорошими проектами встречаются проекты, в которых мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов выполнены, но не в полном объеме.
Так, по замечаниям экспертизы в проектах общеобразовательных школ были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие доступность для маломобильных групп населения: предусматривалась возможность использования спортивных залов и бассейна для занятий учащихся с нарушением опорно-двигательного аппарата, в раздевалках предусматривались для инвалидов кабины санузлов и душевые.
В проектах подземных пешеходных переходов на пересечении Гражданского проспекта и проспекта Просвещения, а также у станций метро «Проспект Большевиков и «Академическая» не были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие выход маломобильных групп населения к трамвайным остановкам. По замечаниям экспертизы проектно-сметная документация была откорректирована, на выходах к трамвайным остановкам были установлены подъемные платформы с наклонным перемещением.
Также по замечаниям экспертизы в проектах гостиниц были предусмотрены номера, приспособленные для проживания любых категорий инвалидов, в торговых залах гипермаркетов и других торговых комплексов были предусмотрены контрольно-кассовые узлы с шириной прохода более 1,1 метра для обслуживания маломобильных групп населения и пр.
В пятницу, 2 марта губернатор провела в Смольном совещание по вопросам строительства нового футбольного стадиона в Западной части Крестовского острова. Делегация Петербурга, побывавшая на инвестиционном форуме в Японии и параллельно успевшая провести переговоры с победителем архитектурного конкурса Кисе Курокавой, вернулась в город и представила губернатору подробный календарный план реализации проекта.Согласно этому плану все работы по возведению основного спортивного сооружения и сопутствующих объектов, благоустройству окружающей территории, строительству электроподстанции и прокладке инженерных сетей должны быть завершены к 30 декабря 2008 года. Уже в начале марта 2009 года на новом стадионе будет проведен первый футбольный матч сезона.
Основным докладчиком выступил заместитель председателя Комитета по строительству Станислав Логунов. По его словам, в декабре минувшего года был проведен конкурс на проектирование и строительство, в котором победило общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗ-СУИ». 5 февраля правительство города подписало контракт с компанией «СИНТЕЗ-СУИ», сумма которого составляет 6644 млн рублей, в том числе на 2007 год 1479 млн рублей. А 21 февраля в присутствии представителей Правительства Российской Федерации был подписан контракт между этой компанией и Архитектурной мастерской Кисе Курокавы на выполнение архитектурной части проекта и авторский надзор на весь период строительства. В конце февраля руководитель компании Григорий Фельдман побывал в Японии, где были оговорены детали контракта и получен первый пакет чертежей в количестве 360 листов от автора.
Сохраним
гармониЧный ландшафт
По представленным японцами чертежам предусмотрено сохранение гармоничных очертаний ландшафта Финского залива. При этом общая высота стадиона составит 54 метров, она необходима, чтобы вместить 62 тысячи зрителей. Именно такое количество кресел планируется установить, в том числе около 500 кресел для инвалидов. Размеры поля почти 10 тыс. кв. метров (110х80 метров). Стадион будет многофункциональным. И послужит не только для проведения матчей, но и для других массовых мероприятий. Помимо непосредственно спортивных помещений в нем предполагается разместить бизнес-центр на 300 комнат, музей истории стадиона имени Кирова и японский центр с рестораном. Причем музей и центр Архитектурная мастерская Кисе Курокавы планирует возвести за счет собственных средств. Станислав Логунов сообщил, что в настоящее время завершаются работы по сбору исходных данных для подготовки документации по проектированию. Утверждены границы строительной площадки, получены необходимые согласования КГА. КГИОП выданы условия для проектирования, предусматривающие сохранение габаритов и фасадов существующих объектов. До 20 апреля КГА должно согласовать благоустройство всей западной части Крестовского острова, а проект планировки земельного участка под строительство нового стадиона – до 30 апреля. Если изначально речь шла только о строительстве стадиона, то теперь, по словам чиновника, принято решение по реконструкции всей западной части Крестовского острова, включая «Невское кольцо», гребной канал, завершение строительства велотрека и строительство новой базы для спортсменов-гребцов.
В начале марта планируется завершить проектно-изыскательские работы по несущей способности грунтов, сваи уже вбиты, осталось снять показания. Завершены работы по обустройству строительного городка. Ведутся подготовительные работы. В начале апреля планируется приступить к работам по закладке фундамента.
Губернатор докладом осталась довольна. Попросила только установить веб-камеру, чтобы иметь возможность контролировать строительство в режиме онлайн. Александр Вахмистров пообещал установить ее в апреле, когда подрядчики приступят к основным строительным работам.
Чувство ответственности есть
Далее на трибуну вышел Григорий Фельдман, руководитель «СИНТЕЗ-СУИ». Губернатор для начала спросила: «Есть ли у вас чувство ответственности компании за реализацию такого крупного проекта, за который беретесь? Это очень сложный объект». Григорий Фельдман ответил, что если бы не было такого чувства и уверенности, что справятся, они бы просто не взялись за строительство. «Мы не то что приложим все усилия, – уверенно говорил он, – но сделаем все, чтобы проект был реализован. Я хочу доложить о том, что были проведены отдельные переговоры с Кисе Курокавой, который просил передать, что также понимает всю ответственность и собирается участвовать в этом проекте более чем активно». Григорий Фельдман озвучил информацию о том, что Кисе Курокава баллотируется на пост губернатора Токио, и не исключена возможность, что скоро он будет разговаривать с Валентиной Матвиенко как губернатор с губернатором.
На вопрос, четко ли определено участие архитектора в этом проекте, Григорий Фельдман уверенно ответил, что «не только четко определено, но и удалось достичь личного контакта, что очень важно». Он рассказал, что знаменитый японский архитектор предоставил чертежи и «качество работы очень высокое».
Дефицит проектировщиков
Перешли к российской действительности. И тут всплыла давно известная истина, что, если со строителями в Петербурге дела обстоят более или менее неплохо, то с проектировщиками все значительно сложнее. Сделать проект в короткие сроки и провести его экспертизу подвластно только московским институтам. А потому на роль генерального проектировщика приглашен ЦНИИСК имени Кучеренко. СПб НИИПИ, который до настоящего времени занимался проектированием, выступит в роли субподрядчика проекта. Впрочем, договор с московскими проектировщиками еще не подписан. Консультантом по проекту выступит рекомендованная Кисе Курокавой английская компания «АРУП», которая имеет офис в Москве и планирует открыть офис в Петербурге.
ЦНИИСК им. Кучеренко выбран потому, что стадион относится к уникальным высотным объектам, а значит, экспертизу будет проводить федеральный центр. А главным федеральным экспертом по таким конструкциям как раз и является институт Кучеренко. Проект стадиона, согласованный экспертизой, планируется получить в июле 2007 года. Губернатор высказала пожелание, чтобы контракт с главным проектировщиком был подписан жесткий и с большими штрафными санкциями за срыв сроков.
А строителей хватает
Строить стадион будет известная петербургская организация «СУ-288», обладающая полной компетентностью, необходимой линейкой техники и численностью персонала для производства подготовительного периода. В настоящее время компания уже работает. Так как для строительства понадобится огромное количество бетонных смесей, а подвоз их затруднен (рассматривался даже водный путь), то решили ставить не менее трех заводов по производству бетонных смесей. «СУ-288» это обеспечить сможет.
На вопрос губернатора, есть ли какие-то претензии к городским службам, Григорий Фельдман дипломатично ответил, что крупных нет, а мелкие решит в рабочем порядке, так как контакты со всеми налажены еще во время согласования документов для предыдущей стройки – Юго-Западной ТЭЦ. По его мнению, самое главное – синхронизировать строительство стадиона с благоустройством окружающей территории, в первую очередь – коммуникаций, поскольку стадион должен соответствовать нормам УЕФА, а они рассматривают не только объект, но и окружающую инфраструктуру.
Благоустроить к осени 2008
Разговор перешел к благоустройству. Вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект планировки всей западной оконечности Крестовского острова, включая «Невское кольцо», велотрек и прочие сооружения. 19 марта его вынесут на общественные слушания, а в апреле – на утверждение правительства. В этом же документе будет решен вопрос с парковками и стоянками для личного автотранспорта. «Мы рассмотрели все вопросы и нашли полное взаимопонимание по размещению других объектов, отметил вице-губернатор. – И окончательно рассмотрим на очередном заседании штаба, чтобы понимать резервы и те необходимые мероприятия, которые надо будет выполнить в 2008 году по оформлению пространства, в том числе, по озеленению».
Валентина Матвиенко потребовала, чтобы не позднее апреля правительство утвердило полностью план развития всей территории вокруг стадиона. И предложила максимально привлечь внебюджетные средства для развития этой территории. «А то, что невозможно сделать за внебюджетные средства, – заявила она, – мы должны включить в бюджет 2008 года и все работы по благоустройству завершить осенью следующего года. Чтобы летом следующего только зачистить».
ПамЯтник Миллеру
Кроме того, губернатор посоветовала «заранее заказать и оплатить железные конструкции, так как они очень дорожают, почти на 40 процентов в год». Александру Викторову она предложила продумать, как сделать территорию максимально красивой, а Вере Дементьевой – по поводу замены памятника Кирову на памятник Алексею Борисовичу (Миллеру) или Сергею Александровичу (Фурсенко) «Вера Анатольевна, вам все дорого, что покрыто пылью. Но давайте посмотрим свежим новым взглядом. Я ничего не имею против Кирова. Но надо действовать по уму. Вот сделали фонтанный комплекс на Московской площади, красивый комплекс. А памятник Ленину никак там не смотрится, при всем уважении к скульптору. Может, надо было в другое место перенести? Так и здесь. Подумать надо».
Изменить графики
Последним заслушали председателя Комитета по энергетике Александра Боброва. Он сообщил, что удалось найти удобную площадку для строительства подстанции. И если все пойдет по графику, то в I квартале 2009 года она будет сдана. Губернатора такой срок ввода не устроил. «Мы планируем запустить стадион в декабре 2008 года, в этот же срок должна быть введена и подстанция, – заявила она, – меняйте все свои графики». Александр Бобров попытался было убедить присутствующих, что объект слишком сложный, высоковольтный, однако в итоге аргументы Валентины Матвиенко («Каждый раз, как только речь заходит о строительстве подстанций, вы мне рассказываете о героических подвигах. Я понимаю, что подстанция – сложный инженерный объект. Но сам проект подстанции – типовой, ничего там сложного нет».) оказались убедительнее. Когда же речь зашла о прокладке канализационного коллектора, губернатор вспомнила о пивопроводе и предложила прокладывать их рядом, одновременно.
Каждый – при своем мнении
В самом конце возникла дискуссия о том, быть полю выдвижным или нет. Руководство «Зенита» выступает за такое модное новшество, как выдвижное поле; таких всего два в Европе. Однако губернатор и городское правительство считают, что гоняться за модой не следует. Главное – какое поле будет более качественным. Чиновники считают, что для Петербурга неважно, какое поле, все равно солнечных дней слишком мало, а в парниках у нас все хорошо растет, так что и газон расти будет. Правительство поддержал Григорий Фельдман, сообщив, что поле будет модульным и при необходимости его можно будет вывезти на улицу на автопогрузчиках. Сергей Фурсенко остался при своем мнении. Дискуссию решили продолжить на рабочей группе.
Подводя итоги совещания, губернатор подчеркнула, что сейчас основная задача – синхронизировать строительство стадиона и комплексное обустройство западной части Крестовского острова. «Это один из приоритетных городских проектов. Мы все заинтересованы в том, чтобы к концу 2008 года в Санкт-Петербурге появился современный стадион, отвечающий всем международным требованиям. А потому руководители всех комитетов должны решения относительно стадиона принимать молниеносно, без бюрократизма и волокиты».
Лилиана Глазова