Российский теремок
В России готовятся к развитию высотного деревянного домостроения. Однако для воплощения задуманного придется поменять строительные нормы и сделать экологическое жилье экономически доступным.
Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило АФК «Система» разработать проекты многоквартирных деревянных домов. В Минстрое обещают включить проектную документацию в единый реестр типовых проектов повторного применения. Речь идет о проектировании многоквартирных домов высотой 2-3 этажа.
По словам министра строительства Михаила Меня, предложение от Минстроя получают компании – производители конструкций деревянного домостроения. Напомним, АФК «Система» владеет несколькими крупными лесоперерабатывающими комбинатами в Ленинградской области и Карелии.
За последнее время высказывания чиновников в пользу деревянного домостроения звучат все чаще. В министерстве считают, что в регионах с развитой лесопереработкой деревянное домостроение может быть востребовано рынком и быть экономически эффективным.
К истокам в будущее
По мнению экспертов, многоэтажное деревянное домостроение – это новый шаг в технологии строительства зданий.
«Высотное деревянное строительство давно не относится к разряду фантастики. Более 10 лет такие дома успешно возводятся в развитых странах. Например, в Норвегии в городе Берген построен 14-этажный жилой комплекс Treet Bergen. В Ванкувере ведется строительство студенческого общежития, в котором запланировано 17 этажей», – рассказывает Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Комплекс Treet Bergen – самый высокий деревянный жилой дом в мире – высота 49 м, 62 квартиры. Хотя фасад здания выполнен из стекла и бетона. С применением комбинированной технологии железобетонного и деревянного строительства реализованы проекты пятиэтажной застройки в Пушкинском районе Петербурга и Нижнем Новгороде.
«Современные технологии по производству деревянных конструкций позволяют строить дома высотой до девяти этажей. Такие здания построены в Финляндии. Деревянная среднеэтажная застройка стремительно набирает популярность на Западе благодаря своей экологичности», – продолжает Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu.
При наличии современных технологий дом из качественно обработанного и просушенного дерева может прослужить десятки лет. Эксперты уверяют, что деревянная конструкция более долговечна, чем металлокаркас, – дерево не подвержено коррозии. При этом существенных отличий между деревом и железобетоном с точки зрения эксплуатации нет.
Промышленный объем
По общему мнению экспертов, никто в мире не готов строить многоэтажные деревянные дома в промышленном масштабе, тем более в России. «Отечественные застройщики не обладают необходимым оборудованием и технологиями для массового производства. Придется открывать новые заводы, закупать импортные технологии и материалы для производства деревянных конструкций. В сложившихся условиях сделать это невозможно», – считает Евгений Богданов.
Справедливости ради стоит заметить, что некоторые технологии и материалы в России существуют. В 2012 году Волосовским лесопромышленным комбинатом было запущено производство CLT-панелей. Производством X-Lam занимается Ладожский домостроительный комбинат.
Бюджетные страдания
«Стоимость конструкций пока остается довольно высокой, несмотря на многочисленные преимущества, такие как прочность, надежность, безопасность, экологичность и легковозводимость», – перечисляет Василий Вовк.
По оценкам управляющего партнера корпорации GOOD WOOD Александра Дубовенко, стоимость квадратного метра жилья в деревянном доме без учета стоимости земельного участка может составлять 40 тыс. рублей против 30 тыс. рублей у железобетонных домов.
«Лично меня интересует вопрос, насколько идея развития многоэтажного деревянного строительства в России экономически оправданна», – вопрошает Евгений Богданов. По мнению эксперта, в Финляндии такая конструкция востребована, потому что потребители ценят экологичность и готовы за нее платить. Для россиян цена жилья является превалирующим фактором, а экологичность учитывается по остаточному принципу. «На мой взгляд, развивать многоэтажное деревянное строительство в России еще рано», – заключает эксперт.
В свою очередь, Александр Дубовенко считает, что проблему экономической доступности жилья можно решить. «Вместо попытки развить строительство многоэтажных домов нужно делать простые вещи: предоставить возможность получения ипотечного кредита для строительства малоэтажного дома; обеспечить обязательный госконтроль за строительством малоэтажных домов, иначе не давать дешевые сети; субсидировать ипотеку не через АИЖК и прочие «карманные» структуры, а гражданину непосредственно; дать возможность возвращать проценты по ипотечному кредиту не только через НДФЛ, но и часть социальных налогов, а также развивать долевое строительство в малоэтажных поселках».
Все в нормах
Сложности высотного домостроения упираются в отечественную строительную нормативную базу. «Закон запрещает возводить дома из дерева выше 5 м и площадью больше 500 кв. м», – констатирует Василий Вовк.
Немало проблем и с требованиями к пожарной безопасности. «Мы уже год строим наш бизнес-центр Good Wood Plaza. Когда мы начинали, пожарные всех уровней смеялись над нами. Они говорили, что шестиэтажное здание из дерева построить невозможно. Тем не менее мы решили бороться до конца», – рассказывает управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко.
В июне компания провела успешные испытания клееных деревянных конструкций на огнестойкость и для соблюдения норм пожаробезопасности внесла корректировки в свой проект. Как следует из результатов исследования, проведенного в соответствии с требованиями ГОСТов, предельное состояние по потере несущей способности деревянного бруса после полуторачасового огневого воздействия превысило показатели прочности металла и железобетона.
«Все уже давно понимают, что массивные клееные конструкции безопаснее в огне, чем металл и железобетон, но документов, подтверждающих это, до сих пор не было. Корпорация GOOD WOOD провела испытания и для себя, и для отрасли в целом», – уточняет заведующий лабораторией деревянных конструкций ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко Александр Погорельцев.
Александр Дубовенко не скрывает радости, что триумфальная победа инженерной древесины над бетоном и металлом совпала с указанием правительства срочно начать развитие деревянного домостроения – как малоэтажного, так и многоэтажного.
Справка:
CLT-панели состоят из перекрестно расположенных пиломатериалов хвойных и лиственных пород.
X-Lam – трехслойные CLT-панели, или многослойная древесина, пригодная для несущих опор и балок, плит перекрытий и стеновых панелей.
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров
Рынок недвижимости в 2007 году: перспективы, события, цены представляют интерес как для участников рынка, так и для граждан, рассматривающих варианты инвестиций и улучшения жилищных условий. Разговор на эту тему организовала Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти (АР СПб и ЛО).Начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти Павел Рутенберг сообщил, что за 2006 год рост регистраций прав на недвижимость составил 20 процентов по сравнению с 2005 годом. Проведено 900 тыс. регистрационных действий по Санкт-Петербургу и Ленобласти.
Зарегистрированные итоги
При этом структура почти не изменилась. По-прежнему доминирует жилье, но его структура в городе и области значительно отличается. Например, в области в 3,5 раза больше регистрируется земли и в три раза меньше жилья, чем в городе. В общем, регистрации прав в городе больше, чем в области в 1,8 раза.
По приватизации ситуация почти не изменилась: снижение составило 2 процента – 295 тыс. регистраций в 2006 году и 300 тыс. – в 2005 году. К 2010 году количество регистраций приватизации может увеличиться, резерв еще есть. В 2006 году можно отметить довольно высокий рост купли-продажи коммерческой недвижимости, в среднем, на 15 процентов. Это опередило рост регистрации прав на жилье, который составил 8 процентов.
Однако на вновь созданные объекты увеличение регистраций почти на 20 тыс. или 28 процентов по сравнению с 2005 годом. Здесь надо понимать, что есть определенное время между приемкой дома и регистрацией прав. Год он может запросто составлять, может и больше. Началась регистрация договоров участия в долевом строительстве. На 1 января 2007 года зарегистрировано 378 договоров.
Лидером роста регистрации стала ипотека жилых помещений – в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. В 2006 году почти в 3,5 раза больше, чем в 2005 году выдано ипотечных закладных. По объему предоставляемой информации – выдано более 500 тыс. выписок из базы Росрегистрации, что на 130 процентов больше, чем в 2005 году.
Оценка ситуации
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон прогнозирует, что в 2007 году в Петербурге будет плавный рост цен на недвижимость. Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения, соответствия спроса и предложения, что особенно видно по вторичному рынку.
За 2006 год было продано более 35 тыс. квартир на первичном рынке. По объему средств, это больше, чем оборот вторичного рынка, где в основном происходят обменные действия. Ожидается 20-процентный рост цен в рублях, очищенных от инфляции. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка.
Сейчас больше всего в процентном отношении люди начинают двигаться – уступать в цене на жилье низкого качества. Прежде всего, это хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий. Элитная недвижимость вообще стала жить по своим законам. Ее, как и землю, почти уже не производят, все-таки фактор местоположения очень серьезен для нее. Ожидается рост цен, существенно превышающий по темпам, особенно в пригородах, которые были недооценены в прошлые периоды.
Генеральный директор корпорации «Адвекс-недвижимость» Владимир Гаврильчук утверждает, что важнейший индикатор активности вторичного рынка жилья – количество поданной строчной рекламы в «Бюллетень недвижимости». Сегодня это самый объективный индикатор, характеризующий рыночную активность. Скажем, 1 февраля 2006 года количество объектов составило 18 тыс. позиций.
Абсолютный минимум установлен 24 августа 2006 года – 8 тыс. объектов. Сегодня, эта цифра держится уже 1,5 месяца, количество объектов составляет около 20 тысяч. Рынок близок к точке равновесия. Она является временным фактором, поскольку нас ожидает не бурный, но достаточно плавный рост рынка.
Думаю, рост рынка составит 15-20 процентов за 2007 год. Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могут повлиять на откат рынка назад. Нефтяной фонтан бьет по-прежнему, поэтому золотовалютные резервы России растут. Рынок ипотеки активно развивается – у банков очень много денег и они хотят пристроить их. Полагаю, что за 2007 год будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. Это в два раза превышает итоги 2006 года.
Ипотека – очень мощный стимул для того, чтобы рынок недвижимости рос в перспективе. В 2006 году рынок аренды заметно отставал от рынка ипотеки. Сейчас он очень сильно подтянулся, в том числе с точки зрения арендных ставок. Увеличение арендных ставок повлечет за собой увеличение спроса на ипотечные продукты. В ближайшем будущем рынок будет плавно переходить на рублевую индикацию. Это связано как с административными ресурсами, которые будет применять государство, так и в целом.
Это последний год президентства Владимира Путина, наверняка государство сделает все возможное, чтобы он прошел без всяких потрясений и колебаний. Продолжается дефицит качественного предложения на первичном рынке – дома с внятными, быстрыми сроками сдачи. Позитивная экономическая ситуация в городе в целом – приход новых налогоплательщиков, развитие федеральных проектов, в том числе «Газпром-Сити».
Есть моменты, которые против – психологический аспект, связанный с беспрецедентным ростом цен в 2006 году – 122 процента, очень большая величина для такого инертного рынка, как недвижимость. Административный ресурс, который был включен в середине прошлого года и позволил повернуть ситуацию с ростом цен на рынке. Очень скоро эта ситуация изменится, и рынок будет расти опять.
Жилой неликвид
Владимир Гаврильчук отмечает, что произошло расслоение рынка. Низкокачественное жилье будет жить по своим законам. Поэтому тем, у кого есть возможность избавляться от хрущевок и переводить их в более качественные активы, настоятельно рекомендую заняться этим уже сейчас. Как уровень и статус жилья, должно быть районное зонирование.
Если человек имеет двухкомнатную хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия, то сейчас сделать это дешевле, чем через год. В 2006 году такая квартира в ликвидном месте продавалась за 45 дней, сейчас срок реализации составляет 90 дней. При этом идет очень заметный торг. Если покупатель говорит – я это беру, но на тыс. дешевле, очень часто продавец соглашается.
Президент АР Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко рассказал, что у него есть практика работы с аварийным домом, последующим его сносом и возведением на этом месте нового жилья. К сожалению, в городе много лет у нас этот процесс тормозился – инвестор должен быть расселять жилье, предоставляя квартиры, купленные на рынке.
При этом затраты инвестора зачитывались с понижающим коэффициентом. В итоге за зачитывалось {text},4. С такой экономикой ни иностранные инвесторы, не российские, ориентированные на свободные участки, работать не хотели. Сегодня городское правительство изменило взгляд на эту ситуацию.
Они готовы работать с инвестором по адекватным рыночным оценкам. Это приведет к интенсификации процесса расселения. Хотя, с другой стороны, расселять хрущевки даже в Московском районе, чтобы строить на их месте многоэтажные дома, экономически невыгодно. Поэтому ряд программ должен быть отнесен к социальным и деньги на них надо выделять из бюджета.
Так происходит во всем мире – государство должно расчищать проблемы, которые есть, и в дальнейшем реализовывать участки на торгах. Законы, которые сейчас принимаются, рациональные. Просто их надо было принимать 5-10 лет назад. В таком случае мы бы сегодня имели другую интенсивность процесса. Полагаю, что Петербург потерял не один миллиард долларов инвестиций из-за тумана на инвестиционном процессе.
Петербургский Гарлем
Вячеслав Семененко утверждает, что сегодня тенденция развития города выглядит так, что районы развиваются неоднородно – есть более престижные и менее престижные. Город должен понимать тенденции для того, чтобы спасти район от перспективы стать Гарлемом. Необходимо сегодня делать инвестиции в эти точки, создавать альтернативные зоны роста.
Если сделать инвестиции, подобные Ледовому дворцу на пр. Большевиков, в другой район, то это даст толчок развитию окружающих территорий, повысит стоимость земельных участков и инвестиционную привлекательность. В первую очередь, город должен развивать социальную и деловую инфраструктуру. В период бурного роста цен все места росли равномерно, такого быть не должно. Например, в развитых западных странах районы по стоимости недвижимости могут различаться в разы.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко рассказал, что, например, в Калифорнии местная власть создает привилегированные условия для покупателей в непрестижных районах. Устанавливается меньший налог на имущество, есть специальная программа, которая позволяет людям, которые покупают жилье в первый раз, купить именно в этом районе на хороших условиях. Деньги местных властей направляются на развитие социальной инфраструктуры этого места. В итоге ситуация в городе выравнивается.
Дмитрий Малышев