Российский теремок
В России готовятся к развитию высотного деревянного домостроения. Однако для воплощения задуманного придется поменять строительные нормы и сделать экологическое жилье экономически доступным.
Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило АФК «Система» разработать проекты многоквартирных деревянных домов. В Минстрое обещают включить проектную документацию в единый реестр типовых проектов повторного применения. Речь идет о проектировании многоквартирных домов высотой 2-3 этажа.
По словам министра строительства Михаила Меня, предложение от Минстроя получают компании – производители конструкций деревянного домостроения. Напомним, АФК «Система» владеет несколькими крупными лесоперерабатывающими комбинатами в Ленинградской области и Карелии.
За последнее время высказывания чиновников в пользу деревянного домостроения звучат все чаще. В министерстве считают, что в регионах с развитой лесопереработкой деревянное домостроение может быть востребовано рынком и быть экономически эффективным.
К истокам в будущее
По мнению экспертов, многоэтажное деревянное домостроение – это новый шаг в технологии строительства зданий.
«Высотное деревянное строительство давно не относится к разряду фантастики. Более 10 лет такие дома успешно возводятся в развитых странах. Например, в Норвегии в городе Берген построен 14-этажный жилой комплекс Treet Bergen. В Ванкувере ведется строительство студенческого общежития, в котором запланировано 17 этажей», – рассказывает Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Комплекс Treet Bergen – самый высокий деревянный жилой дом в мире – высота 49 м, 62 квартиры. Хотя фасад здания выполнен из стекла и бетона. С применением комбинированной технологии железобетонного и деревянного строительства реализованы проекты пятиэтажной застройки в Пушкинском районе Петербурга и Нижнем Новгороде.
«Современные технологии по производству деревянных конструкций позволяют строить дома высотой до девяти этажей. Такие здания построены в Финляндии. Деревянная среднеэтажная застройка стремительно набирает популярность на Западе благодаря своей экологичности», – продолжает Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu.
При наличии современных технологий дом из качественно обработанного и просушенного дерева может прослужить десятки лет. Эксперты уверяют, что деревянная конструкция более долговечна, чем металлокаркас, – дерево не подвержено коррозии. При этом существенных отличий между деревом и железобетоном с точки зрения эксплуатации нет.
Промышленный объем
По общему мнению экспертов, никто в мире не готов строить многоэтажные деревянные дома в промышленном масштабе, тем более в России. «Отечественные застройщики не обладают необходимым оборудованием и технологиями для массового производства. Придется открывать новые заводы, закупать импортные технологии и материалы для производства деревянных конструкций. В сложившихся условиях сделать это невозможно», – считает Евгений Богданов.
Справедливости ради стоит заметить, что некоторые технологии и материалы в России существуют. В 2012 году Волосовским лесопромышленным комбинатом было запущено производство CLT-панелей. Производством X-Lam занимается Ладожский домостроительный комбинат.
Бюджетные страдания
«Стоимость конструкций пока остается довольно высокой, несмотря на многочисленные преимущества, такие как прочность, надежность, безопасность, экологичность и легковозводимость», – перечисляет Василий Вовк.
По оценкам управляющего партнера корпорации GOOD WOOD Александра Дубовенко, стоимость квадратного метра жилья в деревянном доме без учета стоимости земельного участка может составлять 40 тыс. рублей против 30 тыс. рублей у железобетонных домов.
«Лично меня интересует вопрос, насколько идея развития многоэтажного деревянного строительства в России экономически оправданна», – вопрошает Евгений Богданов. По мнению эксперта, в Финляндии такая конструкция востребована, потому что потребители ценят экологичность и готовы за нее платить. Для россиян цена жилья является превалирующим фактором, а экологичность учитывается по остаточному принципу. «На мой взгляд, развивать многоэтажное деревянное строительство в России еще рано», – заключает эксперт.
В свою очередь, Александр Дубовенко считает, что проблему экономической доступности жилья можно решить. «Вместо попытки развить строительство многоэтажных домов нужно делать простые вещи: предоставить возможность получения ипотечного кредита для строительства малоэтажного дома; обеспечить обязательный госконтроль за строительством малоэтажных домов, иначе не давать дешевые сети; субсидировать ипотеку не через АИЖК и прочие «карманные» структуры, а гражданину непосредственно; дать возможность возвращать проценты по ипотечному кредиту не только через НДФЛ, но и часть социальных налогов, а также развивать долевое строительство в малоэтажных поселках».
Все в нормах
Сложности высотного домостроения упираются в отечественную строительную нормативную базу. «Закон запрещает возводить дома из дерева выше 5 м и площадью больше 500 кв. м», – констатирует Василий Вовк.
Немало проблем и с требованиями к пожарной безопасности. «Мы уже год строим наш бизнес-центр Good Wood Plaza. Когда мы начинали, пожарные всех уровней смеялись над нами. Они говорили, что шестиэтажное здание из дерева построить невозможно. Тем не менее мы решили бороться до конца», – рассказывает управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко.
В июне компания провела успешные испытания клееных деревянных конструкций на огнестойкость и для соблюдения норм пожаробезопасности внесла корректировки в свой проект. Как следует из результатов исследования, проведенного в соответствии с требованиями ГОСТов, предельное состояние по потере несущей способности деревянного бруса после полуторачасового огневого воздействия превысило показатели прочности металла и железобетона.
«Все уже давно понимают, что массивные клееные конструкции безопаснее в огне, чем металл и железобетон, но документов, подтверждающих это, до сих пор не было. Корпорация GOOD WOOD провела испытания и для себя, и для отрасли в целом», – уточняет заведующий лабораторией деревянных конструкций ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко Александр Погорельцев.
Александр Дубовенко не скрывает радости, что триумфальная победа инженерной древесины над бетоном и металлом совпала с указанием правительства срочно начать развитие деревянного домостроения – как малоэтажного, так и многоэтажного.
Справка:
CLT-панели состоят из перекрестно расположенных пиломатериалов хвойных и лиственных пород.
X-Lam – трехслойные CLT-панели, или многослойная древесина, пригодная для несущих опор и балок, плит перекрытий и стеновых панелей.
В своем новом отчете «Европейские торговые центры: подходит ли один формат для всех?» компания Jones Lang LaSalle проанализировала изменения в европейской торговой недвижимости. В отчете исследуется процесс активного строительства европейских торговых центров и поднимается вопрос о том, может ли эта ситуация привести к появлению целого поколения однотипных «клонированных» торговых центров по всей Европе.
Вот некоторые ключевые данные, полученные Jones Lang LaSalle. Во-первых, гипермаркеты стали якорными арендаторами в 75% всех новых крупных проектов в 2007-2008 гг. Все более популярными становятся магазины модной одежды, поскольку владельцы торговых центров стремятся максимизировать доходы от аренды и посещаемости покупателей. Такие магазины, как, например, H&M, все чаще можно встретить в торговых центрах по всей Европе. В прошлом году эти магазины стали арендаторами крупнейших торговых центров в Чешской Республике, Венгрии, Польше и Великобритании.
Во-вторых, предложение торговых марок также становится шаблонным, что отражает растущую интернационализацию торгового сектора и желание воспроизвести в новых проектах уже проверенную «удачную формулу» торговых центров. Продавцы одежды заняли почти половину площадей в каждом торговом центре, открытом в прошлом году, причем среди них доминируют международные бренды.
В-третьих, развлекательные зоны также становятся все более похожими друг на друга, несмотря на незначительное количество новых необычных аттракционов – таких как аквариум в Forum Istanbul в Турции, или проектируемая трасса для автогонок, которая будет совмещаться с торговым центром Пескары в Италии.
Кинотеатры остаются самыми популярными местами досуга, они присутствуют в 85% новых проектов. Владельцы кинотеатров стремятся разнообразить свое предложение, в частности, представляют трехмерные цифровые экраны и VIP-залы.
Все более популярной в Западной Европе становится концепция использования торгово-развлекательных центров в качестве места для встреч и общения, которые могут стать такими же популярными местами для социализации как дом и работа. Это заставило разработчиков так проектировать торговые центры, чтобы они могли использоваться и для общественной жизни. Таким образом, магазины становятся не только местом, которое люди посещают специально для того, чтобы что-то купить. Теперь торговые центры становятся местом для прогулок в свободное время, во время которых могут заодно совершаться покупки.
Очевидно, что экологический аспект становится очень важным для девелоперов торговых центров во всей Европе. Однако пока экологичность зданий не сильно влияет на величину арендных ставок и не становится дополнительным преимуществом для привлечения арендаторов. Однако аналитики уверены, что в ближайшем будущем эта ситуация обязательно изменится.
Джеймс Долфин, начальник отдела европейской торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал эти данные: «В конечном итоге, у европейских потребителей есть выбор. Они могут выбирать, где совершать покупки, отдыхать или общаться. Эта возможность выбора стимулирует девелоперов торговых центров создавать обстановку, побуждающую потребителей покупать, и, что еще более важно, разрабатывать такие проекты, которые могут предложить более привлекательные условия, чем те, которые есть у конкурентов, в том числе и у интернет-магазинов. Создание и развитие уникальных отличительных черт – это центральный элемент новой стратегии, и он гарантирует, что однообразия не будет никогда, даже если состав арендаторов будет становиться все более однородным».
Некоторые аспекты развития новых торговых центров в Европе не настолько однотипны. Невиль Мосс, начальник отдела европейских исследований компании Jones Lang LaSalle, заявил: «Существует большая разница между Восточной и Западной Европой, которая определяется труднодоступностью участков в городских центрах Восточной Европы и тенденцией к реализации проектов по обновлению городских центров и проведению политики «в первую очередь – городской центр» в Западной Европе. Более 60% новых крупных торговых центров в Западной Европе расположено в городских центрах, тогда как в Восточной Европе таких проектов всего 28%».
Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Функциональные элементы концепций торговых центров и методы воплощения унифицируются. Не менее 50% сдаваемых в аренду площадей предполагают наличие ключевых международных брендов. Труднее игнорировать локальные особенности потребительского поведения. В поиске конкурентного преимущества проекты вынуждены отличаться, следуя принципам развития индустрии моды, устанавливая стиль жизни. В целом по России только 25-30% населения регулярно посещают торговые центры. Видимо, предложенные в настоящий момент на российском рынке концепции торговых центров недостаточно убедительны для оставшейся многомиллионной аудитории. Сегодня для многих образцом удачного девелопмента торговых центров является проекты шведской компании ИКЕА МЕГА, в основе концепции заложена идея самого большого семейного центра – это действительно очень успешные проекты, но оставшиеся потенциальные возможности более многообразны. Уверен, что в России будут иметь большой успех хорошо интегрированные в городскую среду концепции «Место встреч», которые будут посещать не только для шоппинга, но и для общения и встреч с друзьями, а также многофункциональные центры, модернизирующие целые кварталы городов. За городом будут пользоваться популярностью такие концепции как дисконтные центры «Outlet center», «Power center» или «Retail park», а также специализированные торгово-развлекательные центры с различной доминантой (развлекательной, детской, спортивной и т.п.), ориентированные на определенную целевую группу».
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», 57% квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Москве, в сентябре были приобретены меньше года назад. Необходимо отметить, что срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости.
Данные объекты можно классифицировать в зависимости от времени приобретения их в собственность. Так, преобладающее большинство квартир куплены с сентября 2007 г. по март 2008 г. - 68% или 3 тысячи 876 квартир. 20% приходится на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 г., - 1 тысяча 140 объектов. 10% выставленного на продажу жилья перешло в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад – 570 объектов . Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее 2 месяцев назад - 1,8% или 102 квартиры.
Анализ структуры предложения позволяет выявить так называемую долю инвестиционных квартир по отношению к общему объему. Необходимо отметить, что дата приобретения объекта в собственность является косвенным показателем, который определяет характер покупки. Данная характеристика предложения может свидетельствовать о реальном объеме выставляемых на продажу инвестиционных квартир. По данным Бюро, что средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года.