Время «велодольщиков»
Летом, когда продажи жилья из-за сезона отпусков падают, застройщики ради повышения спроса идут на многое.
Среднестатистический летний дисконт от застройщиков – 10-15% от стоимости квартиры. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, для повышения спроса у покупателей в июне застройщик предлагает 50 квартир со скидкой до 15%. Все они расположены в строящихся корпусах ЖК «Тридевяткино царство» в пос. Мурино.
Компания «Кивеннапа» до 30 июня предлагает приобрести готовый таунхаус в Гатчинском районе площадью 107 кв. м со скидкой 10%.
Разнообразные акции предлагают и городские застройщики. Так, в июне на квартиры пятого корпуса ЖК «Калина-парк 2» от ЛСР (Калининский район) действует акция «Квартира месяца», дающая возможность приобретения жилья со скидкой 10%.
В ЖК «Триумф Парк», который строит Mirland Development, началась акция «Отделка в подарок», распространяющаяся на третью очередь комплекса. «Дом сдается летом, осенью начнется заселение. 25 квартир в готовом доме с полной чистовой отделкой продаются по стоимости квартир без отделки. Квартиры разнообразных планировок: от студий до трехкомнатных», – рассказала директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
Не обошлась без летних акций и компания ЛенСпецСМУ. До 30 июня там продают квартиры с 10% скидкой в строящихся корпусах 3 и 4 ЖК «Самоцветы», который компания возводит на набережной реки Смоленки на Васильевском острове, в корпусах 5 и 6 ЖК «Московские ворота», и в обоих корпусах комплекса «Ландыши», строящегося в Калининском районе.
Объявила летнюю акцию ГК «С.Э.Р.» на свой ЖК «Усадьба на Ланском» в Выборгском районе. Застройщик снизил первоначальный взнос с 30 до 10%. Здесь также продлили срок рассрочки оплаты на период ремонтов и заселения – до июня 2018 года.
Креативный подход
Помимо стандартных скидок на жилье застройщики Петербурга предлагают необычные или локальные акции, распространяющиеся на определенные группы клиентов. В частности, как объясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, этим летом застройщик проводит региональную рекламную кампанию и предоставляет скидку 2% всем жителям Ямало-Ненецкого автономного округа. «Это один из регионов, который дает нам много покупателей», – сказала Светлана Денисова.
В Группе ЛСР началась акция «Родителям – скидки». Так, до конца июня на квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и класса масс-маркет (кроме ЖК «Цветной город») действует скидка в размере 3 тыс. рублей с каждого 1 кв. м приобретаемой квартиры. «Акция приурочена к Международному дню защиты детей. Для участия в ней нужно, чтобы кто-нибудь из покупателей был родителем несовершеннолетнего ребенка», – сообщила региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В УК «Теорема» решили подойти к скидкам творчески. Там с июня по август действуют «летние цены» в рамках акции «Хорошим людям – скидка 15%». «Потенциальным покупателям не стоит глубоко рефлексировать, ибо мы всех считаем хорошими», – успокоила руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева. Предложение распространяется на «однушки» определенного типа в корпусах первой очереди, которые будут сданы в этом году. 15%-ю скидку можно будет получить при 100%-й оплате в течение двух месяцев с даты подписания договора или при покупке квартиры в ипотеку. Кроме того, в ЖК «Пять звезд» тем, кто купит более одной квартиры, дополнительно скинут еще 2%.
А в компании Setl City начиная с июня покупателям дарят велосипеды. Основная цель акции – дать возможность будущим новоселам «опробовать велодорожки и другую инфраструктуру для велосипедистов» в жилых комплексах застройщика. Акция распространяется на ЖК «Чистое небо», «Солнечный город», «GreenЛандия» и «Семь столиц».
Когда брать
По мнению представителей ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти, летом спрос на квартиры падает, хотя в последние годы эта тенденция несколько изменилась. «Рынок недвижимости обладает сезонностью – летом наступает некоторый спад активности покупателей, которые переключаются на вопросы организации детского отдыха, планирования своего отпуска. Вопросы покупки квартиры уходят на второй план. Но в последние годы отток петербургских покупателей практически полностью компенсируется региональными клиентами, которые летом подбирают квартиры для себя или своих детей», – прокомментировал Арсений Васильев.
Светлана Денисова объясняет, что традиционные скидки предлагаются в начале года, потому как в январе обычно снижается деловая активность и, как правило, начиная с декабря объявляются новогодние акции, которые пролонгируются на весь январь, чтобы продажи не останавливались и застройщики смогли создать задел на зимний период. «На рынке недвижимости увеличивается сезонная активность в первой половине года (в марте и апреле) и во второй половине года – с сентября и по нарастающей до декабря месяца», – сказала Светлана Денисова.
Как объяснил коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, в текущем году устойчивым уровнем спроса характеризовались февраль и март, в апреле было отмечено небольшое снижение, эта тенденция продолжила развитие в мае. «Совокупно в I квартале 2016 года продажи «Главстрой-СПб» составили 63 тыс. кв. м, что соответствует уровню рекордного 2014 года», – констатировал спикер.
Арсений Васильев подчеркивает, что все тенденции роста и снижения спроса у покупателей характерны для стабильной экономической ситуации, рынка, на котором присутствует планомерное поступательное развитие. Серьезные экономические и политические изменения могут внести существенные коррективы в рыночные показатели.
«Что касается больших скидок, которые использует ряд застройщиков, то они уже давно превратились в маркетинговый инструмент, не всегда эквивалентный выгодной стоимости квартиры», – считает господин Васильев.
По мнению Елены Валуевой, для привлечения покупателя важен комплекс инструментов в целом. «Одних привлекают скидки, других – дополнительные опции (возможность внести деньги позже или паркинг в подарок). На данный момент возможностей для снижения цен у застройщиков нет, себестоимость строительства и сопутствующих расходов растет и не позволяет давать больших скидок покупателям», – подытожила она.
Разобраться в хитросплетениях федеральных, региональных и областных норм участникам саммита помогал начальник отдела законодательства в сфере недвижимости департамента недвижимости Александр Окунев.
«Портянка» в половину Невского
Круг проблем, которыми занимается отдел, возглавляемый Александром Окуневым, весьма широк и выходит далеко за пределы, форма
Одна из важнейших задач – совершенствование территориального планирования, все еще недостаточно развитого в России. Александр Окунев иронизирует: «субъектами РФ и муниципалитетами была проделана большая ра
А сразу после утверждения схема потеряла бы актуальность. «Вот кинологический центр МВД по Курганской области. На огромной “портянке” мы укажем – а давайте здесь будет кинологический центр, пусть он будет прямоугольной формы и располагаться с севера на юг. Но в момент утверждения схемы выяснится, что на муниципальном уровне в рамках суверенных полномочий местного самоуправления в области градостроительной деятельности здание решили расположить с запада на восток. Кому нужна такая схема?» Кроме того, на схеме должны быть указаны границы земельных участков. Но процесс образования, преобразования, перераспределения участков остановить невозможно. пришлось отказаться от первоначального варианта схемы и допустить меньшую детализации.
Плюс-минус 40 км
Кроме того, схеме не хватало взаимоувязки интересов и планов. Например, Минтранс предлагает развивать дороги в одну сторону от Москвы, а Министерство энергетики – развивать энергетику в другую сторону. Значит, не будет ни электричества для освещения дорог, ни иной инфраструктуры. А космодром «Восточный» точно попадал в перекрестие автомобильных дорог...
Тем не менее, есть расхожий миф, будто нынешних документов территориального планирования достаточно, будто из них можно получить информацию, важную для инвесторов и для принятия управленческих решений. «Мы проинвентаризировали схемы территориального планирования. Действительно, 90-95% территории страны охвачено схемами. Но какими? Когда начали “склеивать” схемы по Сибирскому фед
Но пойти иным путем означало бы создать федеральный орган, который занимался бы “притиркой” материалов и согласованием в каждом случае бумажных нестыковок. Минрегион требовал под эту службу специальных полномочий и дополнительного большого штата. Пока предложено создать единый фонд картограф
«Для уставных целей»
Может быть, взаимоувязка и появится – завтра, а сегодня миф громоздится на миф. Исходя из того, что в стране уже выполнено территориальное планирование, некоторые чиновники и заинтересованные лица предложили отменить деление земель на категории. Но, по мнению Александра Окунева, это по меньшей мере преждевременный шаг. Ибо кроме категорий есть гораздо более важная проблема видов разрешенного использования земель. Вид разрешенного использования «для целей дачного строительства» прослеживается как на землях сельхозназначения и населенных пунктов, так и на землях промышленного назначения: в свое время заводы предоставляли землю для
Еще один проблематичный вид разрешенного использования – «для строительства деревянных домов». Но фундаменты этих до
Власти Москвы до последнего времени настаивали на отдельном виде «для проектирования и строительства», отдельном «для строительства» и «для последующей эксплуатации». Александр Окунев проводит ассоциации с сельхозземлями. «Там, – говорит он, – мы должны по этой логике установить такие виды разрешенного использования: “для рассады помидоров”, “для выращивания помидоров” и “для сбора помидоров”. Все органы власти будут чувствовать себя прекрасно – но не сельхозпроизводитель. Удобрения этими видами разрешенного использования тоже не предусмотрены. Местные органы власти хотят конкретики. Если речь идет об участках для жил”». Опять возьмем сельхозземли. Если на “для выращивания моркови” решили выращивать помидоры, нужно менять вид разрешенного использования? Такие проблемы возникают постоянно. Высоту застройки надо регулировать через градостроительные регламенты и нормат
В чем же выход? – в создании нового классификатора. В нем должно быть не более 200-500 видов разрешенного использования, разделенных на 15-16 больших блоков. В ближайшее время Минэкономразвития подготовит этот документ, увязыв его с фактической ситуацией и с видами разрешенного использования для целей кадастровой оценки. В ближайшие недели месяц на сайте министерства будет опубликован проект приказа, причем он два-три раза будет обновляться с учетом поправок.
В «ручном режиме» и в суде
Один из самых сложных сегодняшних вопросов – определение платы за землю на основе кадастровой оценки. С точки зрения столичного специалиста, не стоит обсуждать, насколько правомерны фигурирующие в большинстве нормативных актов один или полтора процента от кадастровой стоимости. Важнее определиться с базовыми подходами. «Фактором стоимости объектов недвижимости в рамках массовой оценки в Кемеровской области, – свидетельствует он, – является “удаленность от моря” –
До 2010 года, согласно Земельному кодексу, кадастровая стоимость могла устанавливаться в процентах от рыночной стоимости. Но судебная практика разноречива. Дальневосточный федеральный арбитражный суд решил, что кадастровая стоимость может исчисляться в процентах от рыночной, но не превышать ее – а в Сибирском округе заявляли, что исчислять в процентах, значит допускать оценку и в 1000 раз больше рыночной, и в 300 раз меньше. «Конкретный случай – приют “Кот и пес” на Сахалине. Стоимость одной сотки земли им насчитали в 15 тысяч долларов. Мы пытались отрегулировать это “в ручном режиме”. После угроз прислать сахалинским руководителям котиков и собачек, которые не переживут кадастровой оценки, процесс кое-как сдвин
При введении единого налогообложения по рыночной стоимости объектов недвижимости, т.е. земли вместе со строениями, (вероятно, с января 2013) количество судебных споров увеличится. Однако для этого должна быть разработана база для обложения.
35 подписей для одной трубы
Особо в ходе встречи с Александром Окуневым обсуждались проблемы согласований при строительстве новых объектов недвижимости. Чрезвычайно опасными московский специалист считает готовящиеся ныне поправки в Гражданский кодекс РФ, – их обсуждает Совет по кодификации при Президенте: «Они порождают хаос. Совет планирует ввести некое новое «право застройки». Оно позволит строить все что угодно, без каких-либо публичных норм. Это очень опасная тенденция: приоритет гражданского права над правом публичным. Публичные интересы должны быть важнее, об этом говорит законодательство всех развитых правовых систем мира». Но оборотной стороной публичных интересов оказывается крайняя забюрократизированность согласований. Вот пример – Минэкономразвития издало приказ, упрощающий одну из норм для кадастровых планов: вместо отображения границ объекта недвижимости теперь достаточно подать информацию о наличии такого объекта. Однако на местах уже разработали стандартную форму такого уведомления и даже ввели сертификацию.
«Мы насчитали 52 более или менее легальных согласования, которые нужно пройти каждому застройщику, потому что никаких регламентирующих норм нет. В законах о ветеринарии, о недрах, о санитарно-эпидемиологическом благополучии есть согласования по земле. Нужно согласовать застройку с зонами полета самолетов, железнодорожниками, связистами… Я сам столкнулся с этим, – сказал Александр Окунев.– Строил дом на своем участке. Копали-копали – наткнулись на магистральный кабель “Ростелекома”. Прихожу к их начальнику, выясняю в чем дело. Отвечает – специалист оформилс
Тем не менее, практика перевода лесных земель в земли населенных пунктов скорее всего будет остановлена. Земли лесного фонда относятся к федеральной собственности, хотя полномочия по ним переданы регионам. При изменении черты населенных пунктов федеральная земля включается в эти города или поселки. Происходит и изменение категорий земельных участков в земли населенных пунктов. Но вид публичной собственности не меняется, участки остаются в федеральной собственности. Это ставит под сомнение и законность некоторых коттеджных поселков.
Согласно постановлению Правительства отсутствуют и основания для предоставления федеральных земель под жилищное строительство. То, что их предоставляют другие органы власти, ситуации не меняет.
Однозначно запрещено и строительство многоквартирных домов на участках. предназначенных для индивидуального строительства и дач. Хотя, к примеру, в Ростове-на-Дону пытаются узаконить уже построенный на дачных участках многоквартирный дом, нарушает нормы градостроительного и земельного законодательства, а потому строение не будет признано законным.
«Сейчас в пилотном режиме запускается создание жилищных кооперативов – закон принимается. Если будущие участники между собой договорились, можно получить бесплатный земельный участок. Сейчас речь идет о врачах, учителях, отдельных группах населения. Из списка исключены судьи, чиновники, любые муниципальные служащие. В Новосибирске такой проект реализуется – нормальные участки, нормальные ставки кредитования. Было бы хорошо, если бы так было везде», – сказал визитер.
Принятые поправки к законодательству позв
Часто покупатели недвижимости идут на это просто потому, что не располагают достаточными суммами на законно построенные квартиры. Но теперь им предстоит возвращать свои деньги путем судебных процедур. Роль судов в ближайшее время будет расти, – уверен сотрудник Минэкономразвития. Однако то самое «рунное управление» останется в предстоящие годы столь же важным, как прежде: хаоса в нормативных актах слишком много, в один момент отрегулировать всю систему не удастся. Работы по развязыванию административных и законодательных узлов специалистам хватит на много лет.
Еще десять лет назад в риэлторской среде стопроцентно элитным местом Петербурга считался только «золотой треугольник». Сегодня приоритеты сменились – наиболее высокие цены на жилье уже несколько лет фиксируются в Петроградском районе на Крестовском острове.
Специфика центрального района Петербурга заключается в том, что большая часть зданий – охраняемые культурные памятниками, поэтому строительство здесь будет более регламентировано, нежели в любом другом районе города. Новые строения должны строго соответствовать как архитектурному, так и высотному регламенту. С другой стороны, непосредственная близость достопримечательностей (а следовательно, соответствующий вид из окна) – преимущество в позиционировании объекта.
Центральный район города очень разнообразен по ценовым характеристикам объектов жилья. Здесь расположен «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Дворцовой площадью, Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной Фонтанки. Цены определяются и адресом, и видовыми характеристиками. Стоимость квадратного метра может доходить до 190 тыс. рублей за
Один из главных недостатков парадного Петербурга, говорят специалисты, – практически полное отсутствие парковочных мест и высокая транспортная загруженность. «Парадокс заключается в том, что можно купить квартиру за 2 млн USD, при этом придется оставлять дорогую машину за несколько кварталов от дома», – отмечает директор филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге Жанна Ваулина.
«К существенным минусам района следует отнести дефицит свободных земель для организации, например, парковочных зон, качественного внутреннего двора, рекреационных зон. В современных условиях ценится свободное пространство, необходимое для развитой социальной инфраструктуры. В результате многие покупатели склоняются в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, нежели исторических памятников. Такая «децентрализация» отмечается на протяжении последних 3-4 лет», – рассказал Максим Петухов, коммерческий директор компании Creacon. По его мнению, единственные проекты, которые не имеют в Центральном районе таких минусов, – проекты компании «Возрождение».
Крестовский остров, по мнению экспертов, можно назвать наиболее однородным по социальному статусу жильцов из элитных районов города. Фактически все жилые объекты – новые высококачественные строения различного архитектурного решения. Другая положительная сторона района – его локация. Крестовский остров расположен в непосредственной близости от центра города и в то же время в районе много зелени, свежего воздуха и пространства.
К недостаткам Крестовского острова эксперты относят проект нового футбольного стадиона, а также проведение там массовых мероприятий, наличие парка «Диво-остров».
Еще одной территорией с элитным потенциалом является Курортный район – он наиболее привлекателен наличием неосвоенных территорий. В такой ситуации существует возможность застраивать его комплексно, с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
Госпожа Ваулина отмечает, что в Курортном районе Петербурга, особенно в Сестрорецке, уровень цен на жилье в последнее время также стал заметно превышать среднерыночные показатели по городу. Ситуация с транспортной доступностью района, по ее мнению, должна улучшиться по окончании строительства кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.
Мнение
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– Точечная застройка в Центральном районе завязана на транспортные потоки, пришедшие из прошлой жизни. Реализовать современные подъезды к домам в такой ситуации достаточно сложно. Жители таких домов практически обречены на пробки. Можно сказать, что архитектурно-планировочный стиль Центрального района отличается большим классицизмом и продуманностью в силу жесткой регламентации зданий КГИОПом. Новую инфраструктуру в центре практически не реализовать, поэтому жители зачастую вынуждены пользоваться имеющимися возможностями. Такие факторы, как сложная транспортная ситуация, устаревшая инфраструктура, можно отнести к минусам элитного жилья в Центральном районе. Однако в проектах квартальной застройки эти проблемы решаются довольно успешно. В то же время среди преимуществ района – близость к историческим и культурным памятникам города и деловым центрам.
Роман Русаков