На голом энтузиазме
В Петербурге постепенно завоевывает популярность новый формат – коворкинги.
Коворкинг – это модель работы, в которой участники, оставаясь независимыми и свободными, используют общее пространство для своей деятельности. В частности, коворкинг популярен среди фрилансеров, удаленных сотрудников, переводчиков, программистов, дизайнеров и начинающих предпринимателей. В Петербурге пока не сформировалось окончательное видение того, что такое коворкинг. Под этим форматом предлагаются как офисы с почасовой арендой и бизнес-инкубаторы, так и тайм-кафе.
По данным исследования департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, предложение коворкингов в Петербурге насчитывает 20 объектов общей площадью 4,5 тыс. кв. м. 45% коворкингов сконцентрировано в Центральном районе, 27% – в Петроградском.
В Петербурге коворкинги – преимущественно единичные проекты. Только две компании развивают коворкинги под единым брендом – «Офис-М» (шесть объектов) и международная сеть Regus (два объекта).
Как говорят в компании Maris part of the CBRE affiliate network, в Петербурге рабочие места в аренду предлагаются и в бизнес-инкубаторах «Ингрия» или SumIT, где необходимо проходить отбор для возможности участия.
Самый большой по площади коворкинг WELCOME занимает 1000 кв. м. Помимо самого коворкинга, в его состав входят чайный бар, выставочное пространство, workplace для дизайнеров и студия печати. Средняя площадь коворкинга в Петербурге – 230 кв. м, средняя площадь рабочего места – 7 кв. м.
«Наиболее крупные коворкинг-центры, такие как «Зона действия», рассчитаны на 80-100 человек», – говорят в Maris.
В коворкингах существует возможность аренды рабочего места как на час, так на месяц и более. Предоставляется оборудованное офисное место или просто стол в помещении. Некоторые владельцы коворкинг-центров отдают предпочтение представителям творческих профессий или ИТ-сферы.
«Среди необычного направления можно выделить коворкинг для детей и родителей. Пока дети интересно проводят время в компании воспитателей и педагогов в «детском» пространстве, молодые родители работают «во взрослом» пространстве», – рассказал Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Строй».
Аренда рабочего места в коворкинге варьируется в зависимости от срока и типа размещения: фиксированное рабочее место (оборудованное) будет стоить 8-10 тыс. рублей в месяц, необорудованное – от 4 тыс. рублей в месяц. «Плавающее» рабочее место на месяц обойдется дешевле на 10-20%.
Как правило, в стоимость аренды любого рабочего места входят скоростной Интернет, доступ к электричеству, рабочее место (письменный стол, диван и т. д.), МФУ (принтер, сканер, ксерокс), чай, кофе, угощения, предоставление переговорной комнаты, уборка офисных помещений и площадей общего пользования, круглосуточная охрана.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России, полагает, что когда коворкинг-центр находится в классическом качественном бизнес-центре, важно понимать, что это не бизнес самого собственника объекта, практически всегда сейчас коворкинг – это арендатор. «Поэтому ставки аренды для коворкинг-центров соответствуют ставкам других арендаторов», – добавляет госпожа Лежнева.
Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге, отмечает: «Одной из главной сложности данного бизнеса в России является выбор системы управления финансовыми потоками и модели окупаемости. Сейчас у россиян нет понимания, что такое коворкинг, как управлять этим бизнесом, и если компания не обладает должным западным опытом, у нее могут возникнуть трудности».
«Вероятно, многие из существующих сегодня проектов коворкинг-центров прекратят свое существование в скором времени, так как они держатся на энтузиазме создателей и постоянных клиентов, но не приносят существенного дохода. Их место займут более серьезные форматы, профессионально выполненные, с существенным оборотом, но не потерявшие всего обаяния, уюта и функциональности», – прогнозируют аналитики Maris.
Мнение
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Строй»:
– Коворкинг, или общественные офисные пространства, – довольно молодой формат на рынке коммерческой недвижимости, о перспективах развития которого пока говорить рано. Данная модель является альтернативой домашнего офиса и популярна среди творческих людей, маленьких компаний, фрилансеров и тех, кто только начинает свой бизнес-проект.
По состоянию на 01 августа 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 745 589,6 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге лидирует Невский район, где построено 9 домов на 5332 квартир общей площадью 258 975,3 кв. м. На втором месте - Приморский район, где сдано в эксплуатацию 237 409,6 кв. м (14 домов на 4495 квартир). На третье место вышел Московский район. Там возведено 15 домов на 3679 квартир общей площадью 217 790,2 кв. м.
В июле в городе было сдано 328 068 кв. м жилья (24 дома на 5453 квартир). Больше всего квадратных метров жилья было введено в Московском районе – 8 домов на 2168 квартир площадью 133 296,8 кв. м. На втором месте по вводу жилья в июле находится Невский район. Здесь был сдан 1 дом на 1455 квартир площадью 72 642 кв. м. Замыкает тройку лидеров Калининский район, где было введено 29 718,8 кв. м (1 дом на 518 квартир).
Среди объектов общегражданского назначения в Центрально районе в июле был введен в эксплуатацию после реконструкции «Дом А. Тычкина» (Дом Дельвинга). В Адмиралтейском районе появился гостиничный комплекс площадью 7920,5 кв. м.в Московском районе появился новый бизнес-центр площадью 37 722,8 кв. м. В Невском районе сдано здание Центрального государственного архива Петербурга.
Снижение туристического потока сказалось на показателях работы гостиниц Петербурга. Так в I полугодии загрузка гостиниц составила 49%, снизившись по сравнению с показателями прошлого года на 6%. При этом средний тариф вырос на 6-10% в зависимости от сегмента.
«По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы, - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%, и ожидается дальнейшее снижение».
Динамичное предложение
«На конец июня 2014 года рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов общим объемом номерного фонда 19,3 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития), - рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге. - На начало III квартала 2014 года в стадии активного строительства в Петербурге находится 8 гостиниц с общим номерным фондом около 1 400 номеров, появление на рынке которых ожидается до конца 2016 года. Продолжают анонсироваться новые проекты. Активно развивается формат хостелов. В ближайшем будущем предвидится увеличение интереса со стороны профессиональных девелоперов к этому формату и рост сетевых операторов в общем объеме рынка».
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4-х звездочных отеля: Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров (первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group) и Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково, который примет первых гостей в августе. «В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58. Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель Aglaya Hotel&Courtyard на Разъезжей улице на 50 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Петербурге работают 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.
«В 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels. В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Петербурге такие международные сети как: Starwood Hotels & Resorts и Accor», - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Спрос и ценовая политика
Загрузка отелей Санкт-Петербурга в первом полугодии составила 49%, снизившись по сравнению с прошлым годом на 6%, приводят данные эксперты компании JLL. При этом средний тариф качественных гостиниц Петербурга вырос до 4,6 тыс. рублей. А показатель RevPAR (доходность на номер) достиг 2,25 тыс. рублей. «Высокий сезон на рынке гостиниц Петербурга с мая по сентябрь, с пиком в июне, когда в городе проходит фестиваль «Белые ночи». В это время в отелях наблюдается всплеск загрузки и тарифов. Проходящий в мае Международный экономический форум также стимулирует рост показателей, – рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – В то же время показатели петербургских гостиниц значительно отстают от московских из-за сильной зависимости бизнеса от летнего туризма. Пиковые значения загрузки достигают немногим более 50% в люксовом сегменте и 70% в среднем ценовом. В свою очередь, годовой ADR (средняя стоимость номера) составляет 11 тыс. рублей в люксовом сегменте и 2,5 тыс. рублей в среднем ценовом».
Евгения Тучкова говорит, что за I полугодие был зафиксирован рост тарифов в высоком и средне-высоком ценовом сегментах на 6–8%, и на 8–10% в среднем ценовом сегменте. «Было отмечено уменьшение доли американских туристических групп в люксовом сегменте. В то же время увеличился поток внутренних туристов, при этом с их стороны значительно выросло качество спроса, который переориентировался на брендовые отели», - отмечает эксперт.
В периоды проведения крупных международных мероприятий, в том числе Петербургского международного экономического форума, наблюдался краткосрочный рост тарифов в крупных гостиницах более чем на 50%. Однако этот рост может нивелироваться по итогам второго полугодия 2014 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, тенденция увеличения стоимости проживания в первом полугодии во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции, добавляют аналитики Maris.
Перспективы роста
Во второй половине 2014 года номерной фонд увеличится в южной части города в Пушкинском районе за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».
Кроме того, как рассказала Евгения Тучкова, гостиничный оператор Jumeirah Group объявил об открытии отеля класса люкс на 74 номера на Невском проспекте. Другой гостиничный оператор InterContinental Hotel Group в ближайшие годы планирует вывести на рынок три отеля под брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express и Intercontinental. Один из них должен появиться на Кременчугской улице в рамках строительства гостиницы «Девелоперской компанией «Созвездие».
«Несмотря на текущие колебания туристического рынка, Санкт-Петербург по-прежнему находится в фокусе внимания международных гостиничных операторов.
К 2015 году ожидается увеличение числа операторов до 14 с текущих 12. Однако мы ожидаем изменения локаций выхода новых проектов в сторону децентрализации, так как администрация города активно расторгает заключенные договоры аренды на инвестусловиях, которые были получены за последние 6-8 лет для строительства гостиниц. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно ожидать недостатка качественных гостиниц в центральной части города», - полагает госпожа Тучкова.
Российский союз туриндустрии снижает прогнозы по туристическому потоку в Петербурге. Ожидается, что сокращение турпотока по итогам 2014 года составит около 10% (по итогам 2013 года объем туристического потока в Петербург составлял 6,3 млн человек, из которых 3 млн – иностранные туристы), делятся данными специалисты Colliers International.