Рискованное вложение
Вложив деньги в долгострой, можно либо сэкономить, либо значительно отсрочить переезд.
Портал «АСН-инфо» выяснил у экспертов, оправдан ли такой риск.
По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, в городе на контроле ведомства находится 24 проблемных объекта (57 жилых домов) общей площадью 728, 688 тыс. кв. м, рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Это 6% от всего строящегося жилья.
Ранее власти города заявляли, что в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 16 жилых комплексов. Это 49 домов, или почти 700 тыс. «квадратов».
Секретная информация
Получить информацию от петербургских застройщиков с проблемными объектами оказалось непростой задачей. Одни отказывались от комментариев, другие не могли толком рассказать, что они предлагают клиентам.
По поводу реализации квартир в ГК «Город» конкретики оказалось немного. Напомним, застройщик задерживает сроки сдачи трех своих жилых комплексов, квартиры в которых ждут 3,5 тыс. человек. В ГУП «Центр содействия строительству» (ведомство, контролирующее ход строительства на данных объектах) сообщили, что вопросами реализацией жилья не занимаются, и рекомендовали обратиться в Банк «Санкт-Петербург», который обслуживает ГК «Город». Однако в банке заверили, что эти вопросы в их полномочия также не входят и кто и как будет сбывать оставшиеся квартиры – неизвестно.
В банке «Российский капитал», являющемся санатором ГК «СУ-155», сообщили, что квартиры данного застройщика они планируют начать продавать летом этого года. В числе дольщиков и пайщиков группы значатся более 30 тыс. человек, 4,5 тыс. из которых - в Петербурге. Для того чтобы привлечь покупателей специально под объекты «СУ-155», в «Российском капитале» сейчас работают над созданием индивидуального ипотечного продукта. «У нас задача - не подешевле купить и подороже продать, а продать, чтобы достроить», - заверил представитель банка.
Одни из самых «стойких» долгостроев – объекты компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»). Сдача жилья здесь переносилась по пять-шесть раз, люди ждут переезда в некоторые жилые комплексы с 2008 года.
Как объяснила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, застройщик реализует свои квартиры при помощи ипотеки или в рассрочку. В качестве дополнительных гарантий в компании есть программа «Умная рассрочка», распространенная на строящиеся корпуса ЖК «Премьер Палас» и «Звездный». Согласно ее условиям первый взнос составляет 30 % от стоимости жилья, второй взнос, также в размере 30 %, необходимо будет внести спустя 3-5 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Третий взнос, 10 %, делается спустя 3-5 рабочих дней с даты опубликования приказа на заселение на сайте компании. Последние 30% можно будет
заплатить спустя 90 дней с даты опубликования приказа на заселение. «Таким образом, покупатель не только имеет возможность оплачивать недвижимость поэтапно, но и получает гарантии, ведь в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию платеж вносить не нужно», - заверила Надежда Калашникова.
Лучше мимо
По мнению генерального директора АН «Время недвижимости» Наили Берестовой, одна из основных показателей проблемных застройщиков - активная рекламная кампания. «Их реклама есть на баннерах, рекламных щитах, в метро. Такие застройщики принимают участие в выставках и других публичных мероприятиях, для потенциальных проходят акции, лотереи, разыгрывают авто», - перечислила Наиля Берестова.
Большинство риелторов уверены – среднестатистический покупатель чаще всего малограмотен в юридических вопросах, связанных с приобретением квартиры, и подобные акции мотивируют его на спонтанную покупку.
«Реклама от проблемных застройщиков идет в регионах нашей страны. Приезжие на полном серьезе уверены, что данная компания – самая успешная и надежная в Петербурге, - говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. - Причем людям рекомендуют приехать в офис именно со всей суммой сделки, где с ними заключают предварительный договор. Квартиры в таких объектах действительно дешевле, и граждане, не обращая внимания на наклейки на информщитах с несколько раз перенесенными сроками сдачи, покупают в этих домах жилье».
Президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов объясняет, что при покупке квартиры в долгостроях существует две основные проблемы: банкротство и двойные продажи. На втором плане стоят перенос сроков сдачи дома, невозможность подключения к коммуникациям и регистрации по месту жительства, а также низкое качество строительства в целом. Взамен на это проблемные застройщики часто предлагают бонусы в виде скидок на квартиры от 10%, беспроцентную рассрочку, бесплатные квадратные метры и пр.
«Мы стараемся не сотрудничать с такими компаниями, но бывают и спорные моменты. Есть брать жилье на уровне котлована, риск попасть на долгострой есть всегда. А когда дом уже под крышей и в нем ведутся отделочные работы, уверенности в том, что объект сдадут в срок, больше», - говорит госпожа Берестова.
Если покупатель решил приобретать квартиру самостоятельно, то на долгострой лучше «не нарываться», считает Валерий Виноградов. Для начала следует получить информацию об объекте хотя бы из СМИ. «Скажу как адвокат: дополнительные уступки часто идут в обмен на юридические сложности. На сегодняшний день большинство клиентов отказываются от приобретения жилья в долгостроях, потому что дисконты, предлагаемые застройщиками, несоизмеримы с возможными проблемами», - подытоживает Валерий Виноградов.
Основные положения 452-ФЗ вступят в силу с 1 июля.
Несмотря на это у кадастровых инженеров осталось всего два месяца, чтобы подготовиться к требованиям нового закона в сфере кадастровой деятельности.
Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определяться решениями НП «Национальная палата кадастровых инженеров»: в соответствии с федеральным законодательством национальное объединение наделено широкими полномочиями. Однако чтобы нормы, прописанные в законе, работали, предстоит совместная работа национального объединения и власти. Об этом заявил президент Национальной палаты кадастровых инженеров Виктор Кислов, выступая на конференции «Реформа кадастровой деятельности». Мероприятие было организовано при поддержке СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» и СРО НП «Кадастровые инженеры».
Единство качества
Стоит отметить, что решения, принимаемые Национальной палатой кадастровых инженеров, и разработанные ею документы будут обязательными к исполнению для всех саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности независимо от их членства в национальном объединении. К тому же, в составе апелляционных комиссий, рассматривающих обращения кадастровых инженеров при необоснованном, по их мнению, приостановлении кадастрового учета, интересы профессионального сообщества смогут представлять только члены Национальной палаты. А в нее сегодня входят лишь 70% из 22 действующих в РФ СРО кадастровых инженеров.
«Наша задача – обеспечить единство качества оказания услуг кадастровых инженеров на всей территории страны», - подчеркнул Виктор Кислов. Поэтому именно на национальное объединение возложена ответственность за разработку нормативных документов, стандартов, регулируемых вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена и регулярного подтверждения уровня знаний, деятельности апелляционных комиссий и т. д. Утверждать нормативную базу будет профильное Министерство экономического развития РФ.
Обязательный досудебный порядок
Важнейшим новшеством, введенным в правовое поле 452-ФЗ, эксперты называют формирование апелляционной комиссии для досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства, линейных объектов, а также земельных участков. «Это специальная глава 452-ФЗ, но мы не можем рассматривать ее отдельно от 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»)», - подчеркнула Лариса Усович, заместитель руководителя рабочей группы по мониторингу хода реализации «дорожной карты» в сфере кадастрового
учета Агентства стратегических инициатив. «Досудебное обжалование – обязательная процедура перед обращением в суд. И требования кадастровых инженеров в апелляции представляет Национальная палата», - уточнила она. На паритетных принципах в апелляционную комиссию, которая появится в каждом субъекте РФ, войдут также специалисты территориального органа государственного кадастрового учета.
Эксперты напоминают, что положительное решение апелляционной комиссии, подтверждающее соответствие выполненных кадастровым инженером работ требованиям закона, является основанием для учетно-регистрационного действия. Никаких дополнительных заявлений от кадастрового инженера в орган кадастрового учета не требуется. Для вынесения решения апелляционная комиссия вправе запросить экспертизу качества выполненных конкретным инженером кадастровых работ в СРО, где он состоит. «В отличие от оценочной деятельности экспертиза проводится бесплатно: это не бизнес», - особо отметила Лариса Усович. При этом в ходе экспертизы устанавливается не виновность кадастрового инженера, а факт допущенных кадастровых ошибок либо их отсутствия. А само экспертное заключение должно быть предельно конкретным, с подробным описанием проведенной проверки и ссылками на положения 221-ФЗ и других федеральных законов, нормативно-правовых актов.
День Х
Со своей стороны, Марина Петрушина, генеральный директор А СРО «Кадастровые инженеры», крупнейшей в РФ саморегулируемой организации в этой сфере, детально проинформировала участников конференции о подготовке к введению обязательного членства в СРО. По ее словам, начать надо с тщательного изучения 452-ФЗ, поскольку его требования разнятся в зависимости от того, к какой категории относится кадастровый инженер. Наиболее комфортные условия перехода к новому правовому регулированию получают те, кто на 1 июля имеет статус кадастрового инженера и является членом саморегулируемой организации. «Для этой категории в законе предусмотрены льготные периоды, потребуется предоставить наименьшее количество документов», - констатировала Марина Петрушина. Промежуточные по степени жесткости требования выдвигаются в отношении кадастровых инженеров, не зарегистрированных в СРО на 1 июля. Наконец, «по самому длинному пути» пойдут те, кто к моменту вступления в силу основных положений 452-ФЗ либо еще не сдаст профессиональный экзамен, либо будет лишен аттестата кадастрового инженера из-за допущенных в работе нарушений.
Критическая дата, после которой кадастровые инженеры, не вступившие в СРО, лишатся права вести профессиональную деятельность, - 1 декабря 2016 года. Но как напомнила г-жа Петрушина, для подготовки к новым требованиям закона для кадастровых инженеров и для саморегулируемых организаций установлены одни и те же временные рамки. Это означает, что, с одной стороны, кадастровые инженеры должны очень тщательно подойти к выбору СРО, а с другой, что этот выбор необходимо сделать заранее, в идеале – до 1 мая. «СРО должны внести изменения в уставные документы, принять их на общем собрании и заново зарегистрировать их в Министерстве юстиции. Только на перерегистрацию уйдет около трех месяцев, еще пара – на внесение саморегулируемой организации в базу Росреестра», - заключила Марина Петрушина.
При выборе саморегулируемой организации для кадастрового инженера, говорят представители добросовестных СРО, важно обратить внимание на то, сможет ли она организовывать проведение бесплатных экспертиз по запросу апелляционной комиссии, как организована система коллективного страхования, как соблюдаются стандарты раскрытия информации на сайте СРО и какова численность членов организации (по новым требованиям нижний предел – 700 кадастровых инженеров). Важно также, чтобы СРО фигурировала в реестре, размещенном на сайте Росреестра.
Мнение
Алексей Лебедев, член Президиума Национальной палаты кадастровых инженеров, председатель Совета СРО «Ассоциация Сообщество кадастровых инженеров»:
- Мы уже выполнили подготовительные мероприятия, которые необходимы по требованию 452-ФЗ. Устав СРО приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Разработаны и утверждены внутренние документы: положение о членстве в СРО, об органах управления, дисциплинарной и контрольной комиссиях, правила профессиональной этики кадастровых инженеров. Сформированы специализированные органы саморегулируемой организации, система страхования гражданской ответственности. Утверждены меры дисциплинарной ответственности. Кроме того, ассоциация оперативно информирует профессиональное сообщество о законодательных новшествах, изменениях в технических требованиях к документам, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета, регулярно проводит семинары и конференции для кадастровых инженеров.
1 марта истекает срок действия программы льготной ипотеки. О ее роли в жизни банков, застройщиков и петербуржцев за 2015 год рассказали эксперты.
За 2015 год в Санкт-Петербурге 75% квартир было приобретено с помощью ипотеки. Три сделки из четырех совершались по льготной схеме. Федеральные власти обещали, что продлят программу «Ипотека с господдержкой» до конца 2016 года. Ставка для конечного заемщика будет, как и прежде, не более 12%. В программе участвуют 43 банка. Совокупные расходы бюджета на субсидирование ипотеки в 2016 году составят 16,5 млрд рублей.
Испугались
По словам регионального директора банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирины Илясовой, из-за возможной отмены госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования жители Петербурга стали активнее брать ипотеку. «Январский спрос на нее превысил даже декабрьский. В целом же, ее популярность росла в течение года. В начале 2015 года лимит на ипотеку с господдержкой у нас составлял 3 млрд рублей, потом 7,75 млрд рублей, затем он был увеличен до 9,25 млрд рублей», – сказала Ирина Илясова.
Похожая картина наблюдается и в банке «Санкт-Петербург». По словам замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрия Алексеева, если за первый квартал 2015 года сумма сделок по ипотеке в рамках госпрограммы составляла 1 млрд рублей, то только за один декабрь этот показатель был равен 2 млрд рублей.
Оценили льготную ипотеку и клиенты ВТБ24. Там с апреля по декабрь спрос на продукт увеличился в четыре раза, объяснила директор по ипотеке филиала банка Ирина Зуева. Правда, общая сумма ипотечного кредитования у банка снизилась: в 2014 году она составила 22 млрд. рублей, а в 2015 году – 18 млрд. «Для нас это существенное падение. Но здесь надо учитывать, что в 2014 году был бум продаж, – сказала госпожа Зуева. – Лимит господдержки на прошлый год так и не был исчерпан. Это связано с изменением поведения населения: кредитоспособность перешла в накопительный спрос. Проще говоря – люди стали копить, а не тратить».
Доля сделок по льготной ипотеке от общего числа ипотечных сделок в «ДальтаКредите» составила 23%, в ВТБ24 – 45%, в Банке Санкт-Петербург – 75%.
Взнос не рождает спрос
Интересно, что за 2015 год средний возраст потенциальных клиентов Петербурга стал ниже. В частности, как отметил Дмитрий Алексеев, сейчас он преодолел планку ниже 30 лет. «Раньше основные клиенты были в возрасте 34-35 лет. Сейчас они помолодели до 28 лет-31 года», – сказал он, добавив, что в последние месяцы уровень отказа в банке снизился. Связано это, в первую очередь с тем, что клиенты стали более основательно подходить к подготовке документов, необходимых для оформления заявки на получение ипотеки. Уровень отказа в Банке «Санкт-Петербург» и ВТБ24 в 2015 году составлял 20%, в «ДальтаКредите» – 5-6%.
Продолжая тему работы с населением, представители банков отметили, что клиенты настолько полюбили льготную ипотеку, что их даже не очень заинтересовали предложения со сниженным первоначальным взносом. Так, как сообщила Ирина Зуева, в ВТБ24 по базовой программе был снижен размер первоначального взноса с 20% до 15% от
стоимости квартиры. Однако это на спрос толком не повиляло. «Существенного всплеска активности мы не увидели – кредиты рекой не потекли», – сказала она.
Солидарна с предыдущим спикером и Ирина Илясова: «У нас была программа, где первоначальный взнос составлял 10%. На нее был очень низкий спрос». Невысокий процент первоначального взноса не радуют и сами банки: «Чем меньше взнос, тем хуже платят. Его размер говорит о том, насколько долго клиент может откладывать, о его ответственности, бережливости», – заявил Дмитрий Алексеев.
На пять с плюсом
Что касается отношений застройщиков к льготной ипотеке, то очевидно, что эта мера господдержки пришлась им по душе. По оценкам аналитиков E3 Investment, если бы эту программу отметили, рынок новостроек просел бы как минимум на 50%.
Как сообщил руководитель отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, из-за увеличения банков-партнеров и работы госпрограммы число ипотечных сделок в компании за год возросло на 68%.
В «ЛСР. Недвижимость» доля сделок по льготной ипотеке составила 98% от общего числа ипотечных сделок. Такую высокую востребованность, помимо прочих причин, обеспечило увеличение максимальной суммы для получения кредитов в Петербурге – до 8 млн рублей, объяснила руководитель службы по работе с ипотекой и сопровождению продаж компании Ольга Кузнецова.
Оценивая сотрудничество банков и застройщиков, спикеры сошлись во мнении, что оно было эффективным и «плотнее некуда». «2015 год застройщики с банками отработали на пять с плюсом», – резюмировала Ирина Зуева.