Рискованное вложение
Вложив деньги в долгострой, можно либо сэкономить, либо значительно отсрочить переезд.
Портал «АСН-инфо» выяснил у экспертов, оправдан ли такой риск.
По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, в городе на контроле ведомства находится 24 проблемных объекта (57 жилых домов) общей площадью 728, 688 тыс. кв. м, рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Это 6% от всего строящегося жилья.
Ранее власти города заявляли, что в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 16 жилых комплексов. Это 49 домов, или почти 700 тыс. «квадратов».
Секретная информация
Получить информацию от петербургских застройщиков с проблемными объектами оказалось непростой задачей. Одни отказывались от комментариев, другие не могли толком рассказать, что они предлагают клиентам.
По поводу реализации квартир в ГК «Город» конкретики оказалось немного. Напомним, застройщик задерживает сроки сдачи трех своих жилых комплексов, квартиры в которых ждут 3,5 тыс. человек. В ГУП «Центр содействия строительству» (ведомство, контролирующее ход строительства на данных объектах) сообщили, что вопросами реализацией жилья не занимаются, и рекомендовали обратиться в Банк «Санкт-Петербург», который обслуживает ГК «Город». Однако в банке заверили, что эти вопросы в их полномочия также не входят и кто и как будет сбывать оставшиеся квартиры – неизвестно.
В банке «Российский капитал», являющемся санатором ГК «СУ-155», сообщили, что квартиры данного застройщика они планируют начать продавать летом этого года. В числе дольщиков и пайщиков группы значатся более 30 тыс. человек, 4,5 тыс. из которых - в Петербурге. Для того чтобы привлечь покупателей специально под объекты «СУ-155», в «Российском капитале» сейчас работают над созданием индивидуального ипотечного продукта. «У нас задача - не подешевле купить и подороже продать, а продать, чтобы достроить», - заверил представитель банка.
Одни из самых «стойких» долгостроев – объекты компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»). Сдача жилья здесь переносилась по пять-шесть раз, люди ждут переезда в некоторые жилые комплексы с 2008 года.
Как объяснила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, застройщик реализует свои квартиры при помощи ипотеки или в рассрочку. В качестве дополнительных гарантий в компании есть программа «Умная рассрочка», распространенная на строящиеся корпуса ЖК «Премьер Палас» и «Звездный». Согласно ее условиям первый взнос составляет 30 % от стоимости жилья, второй взнос, также в размере 30 %, необходимо будет внести спустя 3-5 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Третий взнос, 10 %, делается спустя 3-5 рабочих дней с даты опубликования приказа на заселение на сайте компании. Последние 30% можно будет
заплатить спустя 90 дней с даты опубликования приказа на заселение. «Таким образом, покупатель не только имеет возможность оплачивать недвижимость поэтапно, но и получает гарантии, ведь в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию платеж вносить не нужно», - заверила Надежда Калашникова.
Лучше мимо
По мнению генерального директора АН «Время недвижимости» Наили Берестовой, одна из основных показателей проблемных застройщиков - активная рекламная кампания. «Их реклама есть на баннерах, рекламных щитах, в метро. Такие застройщики принимают участие в выставках и других публичных мероприятиях, для потенциальных проходят акции, лотереи, разыгрывают авто», - перечислила Наиля Берестова.
Большинство риелторов уверены – среднестатистический покупатель чаще всего малограмотен в юридических вопросах, связанных с приобретением квартиры, и подобные акции мотивируют его на спонтанную покупку.
«Реклама от проблемных застройщиков идет в регионах нашей страны. Приезжие на полном серьезе уверены, что данная компания – самая успешная и надежная в Петербурге, - говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. - Причем людям рекомендуют приехать в офис именно со всей суммой сделки, где с ними заключают предварительный договор. Квартиры в таких объектах действительно дешевле, и граждане, не обращая внимания на наклейки на информщитах с несколько раз перенесенными сроками сдачи, покупают в этих домах жилье».
Президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов объясняет, что при покупке квартиры в долгостроях существует две основные проблемы: банкротство и двойные продажи. На втором плане стоят перенос сроков сдачи дома, невозможность подключения к коммуникациям и регистрации по месту жительства, а также низкое качество строительства в целом. Взамен на это проблемные застройщики часто предлагают бонусы в виде скидок на квартиры от 10%, беспроцентную рассрочку, бесплатные квадратные метры и пр.
«Мы стараемся не сотрудничать с такими компаниями, но бывают и спорные моменты. Есть брать жилье на уровне котлована, риск попасть на долгострой есть всегда. А когда дом уже под крышей и в нем ведутся отделочные работы, уверенности в том, что объект сдадут в срок, больше», - говорит госпожа Берестова.
Если покупатель решил приобретать квартиру самостоятельно, то на долгострой лучше «не нарываться», считает Валерий Виноградов. Для начала следует получить информацию об объекте хотя бы из СМИ. «Скажу как адвокат: дополнительные уступки часто идут в обмен на юридические сложности. На сегодняшний день большинство клиентов отказываются от приобретения жилья в долгостроях, потому что дисконты, предлагаемые застройщиками, несоизмеримы с возможными проблемами», - подытоживает Валерий Виноградов.
Разговоры о том, что Петербург должен развиваться полицентрично, ведутся уже не первый год. Однако реальных шагов для создания точек развития в разных частях города городскими властями пока не предпринимается. Если такие точки и возникают, то стихийно.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова» говорит: «Полицентризм – единственный возможный вариант развития города. Траффик по направлению в исторический центр города, где сосредоточена сегодня деловая активность, очень осложняет транспортную доступность».
Специалисты по-разному воспринимают понятие «полицентризм». Одни говорят о создании большого количества локальных зон, в которых должно быть представлено всё, от культурных ценностей до производства, другие рассуждают о создании городов, где присутствуют несколько крупных центров притяжения.
«На самом деле, это два не противоречащих друг другу подхода. Создание крупных центров притяжения рабочих мест, транспортных узлов, объектов, предназначенных для проживания, обучения и отдыха, городу необходимо. Помимо исторического центра можно создать ещё несколько крупных локаций на севере и на юге города. Именно несколько, а не много», - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
«Например, была попытка создать деловой кластер в Пулково, да и в других местах на юге города появилось несколько зон, где созданы деловые центры. Однако в этих центрах, как правило, размещаются крупные якорные арендаторы, то есть здесь присутствует ограниченное количество компаний и нет какой-то заметной концентрации бизнеса – две компании, занявшие по 10 тыс кв м, это не тоже самое, что 20 тыс кв м, занятых сотней различных фирм. Это совершенно другая активность, совершенно другой человекопоток», - продолжает госпожа Гуртовая.
Сегодня деловая и культурная жизнь по-прежнему концентрируется в центральных районах города. Все основные переговоры, деловые обеды, «круглые столы», встречи, в том числе с представителями администрации города, происходят в центре Петербурга. «Переезд части подразделений городской администрации в новый деловой квартал «Невская Ратуша», объединяющий бизнес-центры, здание администрации и отель, ситуацию не изменит – другое место, но тоже в центре», - полагает госпожа Гуртовая.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» считает, что в ближайшее время вряд ли стоит ожидать прорывов в этой области. «Для Петербурга важны традиции и привычки. Предприниматели еще долго будут ориентироваться на исторически сложившиеся центры деловой активности: на Васильевском острове, на Петроградской стороне, вдоль Невского проспекта. С другой стороны, сейчас активно развиваются и перспективны для ведения бизнеса территория вдоль Обводного канала и Московский район, особенно в направлении аэропорта «Пулково». Кроме того, возможно, образование делового кластера вокруг Лахта-Центра в Приморском районе, но пока проект находится на стадии строительства, преждевременно делать какие-то прогнозы. Петербургский офисный рынок, в отличие от московского, и так достаточно централизован. Мы привыкли вести дела в определенных местах, и я не думаю, что для нас актуально искусственное формирование аналога «сити».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» с коллегой не согласен. «Смещаются деловые кластеры с центральных районов в окраинные: Красногвардейский, Приморский, Выборгский, Московский районы. Понятие центра города постепенно переходит на территории, которые официально не являются административным центром: территории около ст. м. Площадь Ленина, ст. м. Новочеркасская. Жилье высокого премиального сегмента выходит за пределы Золотого треугольника - островные территории Петроградского района также примеривают на себя эту функцию. И это правильно. Это нормальное развитие крупного мегаполиса, которое позволяет городу жить, равномерно распределять транспортные потоки, развивать инфраструктуру всех районов», - говорит он.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
К сожалению, говорить о полицентричности в Санкт-Петербурге – пустая трата времени. У нас не решаются гораздо более простые и понятные вопросы. Техническая операция – поправки в действующий Генплан – вносились три года. Вся стратегия развития нашего города меняется при каждой смене вице-губернатора.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges
Мне импонирует практика Парижа и Лондона, где деловые районы Дефанс и Canary Wharf вынесены в пригород. Такое расположение удобно – бизнесмены и туристы не пересекаются, не мешают друг другу, в то время как в центре Петербурга в сезон высокой туристической активности попросту сложно передвигаться. Новыми центрами развития становятся и районы агломерации – на приграничных территориях ведется массовая застройка, люди, которые будут там проживать, не должны постоянно ездить в центр города. Это создаст огромную нагрузку на дороги, транспорт, это попросту неудобно. Поэтому крайне необходимо обеспечить им возможность работать, отдыхать, заниматься спортом и воспитывать детей в районе проживания.
Падение, которое началось на рынке металлопроката в начале 2015 года, продолжается. Представители отрасли по-разному характеризуют темпы спада, но в одном единогласны – в отрасли сокращается количество зарубежной продукции, что дает возможность местным игрокам расширять рынки сбыта.
Эксперты говорят, что на рынок металлопроката прямое влияние оказывает сложная геополитическая и экономическая ситуация. Снижение ВВП на 5-7%, уменьшение объема инвестиций минимум на 10%, снижение активности в строительном секторе приводят к сокращению объема потребления металлопродукции.
В компании «А групп» утверждают, что в этом году сезон на российском рынке строительства оказался самым провальным за последние десять лет. «Недостаток инвестиций в реальном секторе экономики, сокращение ипотечного кредитования, удручающая ситуация в машиностроении не в последнюю очередь сказываются и на уровне спроса на металл», – констатируют они.
В ОАО «Северсталь» рассказали, что в конце 2014 года и в начале этого в России прошел существенный рестокинг – создавались запасы в ожидании повышения внутренних цен. Это же явление привело к появлению потенциала для падения спроса в течение всего года, но все же начало строительного сезона способствует очередному пополнению запасов. «В перспективе ожидается сокращение спроса на металл на фоне ухудшения макроэкономической ситуации из-за негативного влияния валютных колебаний и роста тарифов, а также из-за неопределенной международной обстановки, экономических санкций и так далее. Например, аналитики Worldsteel прогнозируют, что в этом году потребление проката в России снизится почти на 7% – до 40 млн тонн», – заключили в ОАО «Северсталь».
Эксперты говорят, что с местного рынка исчезает продукция западных стран и Украины, но в то же время российских производителей теснят китайские металлурги, которые не только импортируют сталь на наш отечественный рынок, но и вкладывают средства в запуск своих собственных производств в различных регионах нашей страны. Однако новые производства, несмотря на кризис, открывают и российские компании.
Еще весной текущего года Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, говорил, что, несмотря на кризис в российской экономике, новые металлургические мощности как вводятся, так и будут вводиться. Особенно в той связи, что значительная часть из этих заводов ориентирована на экспорт. Так, в 2014 году компания «Северсталь» открыла металлургический комбинат в городе Балаково под Москвой, также начали свою работу электрометаллургические комбинаты в Калуге и Тюмени. Летом в городе Набережные Челны запущен завод на 0,5 млн тонн арматуры, а в 2016 году в Туле заработает производство мощностью 1,5 млн тонн металлопроката в год.
По мнению аналитиков ОАО «Северсталь», если в нефтегазовой отрасли будут реализованы все запланированные проекты, трубная отрасль может стать одним из драйверов стального рынка. Положительное влияние на объем металлопотребления в России могут оказать государственные программы поддержки ипотечного кредитования и развития автопрома и машиностроения, заключили в компании.
Несмотря на слабый строительный сезон и очевидный недостаток инвестиций, рынок металлопроката и профильных труб в июле все же перешел в фазу сезонной активности, констатируют в «А групп». Например, увеличился спрос на потребление трубной продукции со стороны частных домовладений, а вот потребление трубной продукции в «большой» стройиндустрии падает вместе с объемами строительства. Заметно сократился объем предложения со стороны мелких «трубников», не сумевших подготовиться к сезону из-за недостатка оборотных средств.
По словам аналитиков, стабилизация наметилась в сегментах плоского и фасонного проката. Большинство производителей профильных труб в условиях повышенного сезонного спроса незначительно подняли цены на свою продукцию (в среднем на 1%). Этому способствовало и июньское повышение стоимости штрипса. В то же время на вторичном рынке, за исключением отдельных типоразмеров профилей, цена осталась на прежнем уровне, и рынок не испытывает существенного недостатка предложений, говорят в «А групп».
Со своей стороны аналитики «Брок-Инвест-Сервиса» констатируют, что всплеск сезонного спроса в мае и июне не превратился в устойчивый повышающий тренд в экономике в целом, и в июле рост потребления приостановился. «Спрос в сегменте арматуры достаточно высокий, однако он не поддерживается достаточным финансированием. Примерно такая же ситуация и в фасонном прокате на вторичном рынке. При этом положительную динамику продемонстрировал спрос на балку, что положительно сказалось и на ценообразовании самых востребованных позиций. Наконец, во второй декаде июля устранен дефицит на рынке мелких профилей и круглых труб малого диаметра. И, хотя формально вторичный рынок отреагировал на это снижением цен, фактически они просто вернулись к нормальным рыночным значениям, и на сегодняшний день цены являются экономически обоснованными», – рассказали в «Брок-Инвест-Сервисе».
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Если говорить о сегодняшнем рынке металлопроката, то мы не наблюдаем сильного спада. Конечно, финансирование как государственных, так и частных проектов несколько осложнилось, но это не значит, что все стройки замерли. Просто происходит перераспределение и более тщательное планирование средств и ресурсов. Соответственно, потребление металлопроката на рынке Санкт-Петербурга не меняется. За последний год количество импорта снизилось, и этот пробел был восполнен открытием нескольких высокотехнологичных мини-заводов; таким образом, рынок оказался сбалансирован.
Что же касается уровня конкуренции в Санкт-Петербурге, то все ведущие производители металлопроката (ОАО «Северсталь», ЕВРАЗ, НЛМК, ММК и др.) сохранили свои розничные сети. При этом основную роль в поставках металлопроката традиционно оставляют за собой комбинаты, расположенные в относительной близости от Санкт-Петербурга, что связано с лучшей системой логистики и, соответственно, ценообразованием.
Управление производственно-технологической комплектации ОАО «Метрострой» (УПТК) обеспечивает металлопрокатом, электрооборудованием, кабельно-проводниковой продукцией и строительными материалами строительство не только метрополитена, но и зданий и сооружений промышленного и общегражданского назначения. При нашем участии реализуются такие важные для города и его жителей проекты, как строительство новых станций метрополитена «Проспект Славы», «Южная», «Дунайский проспект», Ленинградской АЭС-2, стадиона «Зенит-Арена», депо «Южное» и др.
Производственные мощности многопрофильного складского комплекса в сочетании с применением современных логистических систем управления позволяют УПТК предлагать клиентам широкий ассортимент услуг и материалов.
Хорошо налаженные партнерские отношения с основными крупными заводами-производителями, собственный парк техники и наличие железнодорожной ветки с несколькими подъездными путями дают возможность успешно работать на рынке строительных материалов и предлагать конкурентные цены и выгодные условия поставки.
Наличие складов и специально оборудованных площадок позволяет оказывать услуги по обработке грузов, а также поддерживать широкую линейку металлопродукции и строительных материалов, электрооборудования, кабельно-проводниковой продукции.