Осенние итоги
По данным ЦБ РФ, объем жилищных кредитов, предоставленных банками гражданам, превысил 500 млрд рублей. Кредиты на сумму около 375 млрд рублей выданы под залог недвижимости, остальные – под залог прав требования и движимого имущества, поручительство, активы.
Объем выданных жилищных кредитов в Петербурге составляет 55 млрд рублей. При этом граждане имеют проблемы с получением ипотеки и приобретением жилья из-за его отсутствия на рынке.
Ситуация
Проблемы с получением финансирования привели ряд банков к корректировке ипотечных программ. В частности, Юниаструмбанк повысил ставки по всем ипотечным кредитам на 1 процент. Ряд банков приостановил выдачу ипотеки. По данным кредитных брокеров, такая ситуация произошла с Москоммерцбанком, ХКФ Банком, Инвестсбербанком. Банк «Русский стандарт» не выдает ипотечные кредиты до 2008 года.
«Сегодня объем выданных жилищных кредитов в Петербурге составляет 55 млрд рублей, – сообщил руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада Игорь Жигунов. – Из них 41 млрд рублей – кредиты под залог недвижимости, как приобретаемой, так и имеющейся».
Происходит качественный рост объемов ипотечного кредитования, в том числе и в Петербурге. По итогам девяти месяцев 2007 года, объем составит не менее 30 млрд рублей. Согласно прогнозам, по итогам года рост объемов ипотечного кредитования в регионе составит не менее 120-130 процентов, а может, даже и 150 процентов к уровню 2006 года. Это не только сделки, связанные с выдачей кредитов на покупку жилья, но и сделки рефинансирования как между банками (поскольку растет объем задолженности на балансах банков), так и перекредитование заемщиков – из одного банка в другой.
Ипотечные брокеры
Около 25 процентов ипотечных сделок в СЗФО проводится с участием ипотечных брокеров. Поскольку нет отдельного закона для ипотечных брокеров, к этой категории относятся специалисты, имеющие сертификат и аккредитацию банка. В ближайший год доля сделок с участием брокеров составит не менее 30-40 процентов. Действия брокеров помогают клиентам получить кредит или рефинансировать его.
Отметим при этом, что проблемы с получением ипотечных кредитов возникают не только у физических лиц, но и ипотечных брокеров. Связь с банком, налаженная в течение последних нескольких лет, становится прерывистой. Эта ситуация создает дополнительную работу для ипотечных брокеров. Впрочем, это не касается крупнейших игроков рынка.
«Брокеры возвращают банкам заемщиков, которых они пропустили из-за своего, может быть, излишнего консерватизма. Как долго эта ситуация будет продолжаться, к сожалению, никто не знает, хотя мы настроены оптимистично», – говорят эксперты. Сейчас много граждан, получивших одобрение на однокомнатные квартиры, которые, как наиболее дешевое предложение, сняты с рынка. В результате люди не могут их приобрести.
Программы банков
Программы ипотечного кредитования начинаются с суммы $10 тыс. или 300 тыс. рублей. Исходя из этого, минимальный доход для участия в этих программах составляет 10 тыс. рублей на семью. Однако на эти деньги вряд ли что-то купишь. Вместе с тем сейчас растет число займов на улучшение жилищных условий. Люди продают комнаты, квартиры и используют полученные средства как первый взнос, а на недостающую сумму оформляют кредит.
Не обязательно иметь доход, подтвержденный справкой по форме №2 НДФЛ. Банки рассматривают различные варианты подтверждения дохода. Однако если человек работает по найму, то такая справка нужна. Она подтверждает, в том числе, и факт занятости человека. Если человек получает доход от предпринимательской деятельности, допустим, реализации авторских прав, то здесь будет рассматриваться доход от его текущей деятельности, и справка по форме №2 НДФЛ не актуальна.
Источники финансирования
Изменения, которые происходят на мировых финансовых рынках, актуализируют для банков несколько вопросов: диверсификация рисков с точки зрения ресурсов, фондирование и привлечение для ипотеки. От категории кредита зависит, в том числе, и его цена. «В последнее время мы наблюдаем на рынке рост стоимости заимствования, а в некоторых случаях его невозможность на оптимальных условиях»,– говорит Игорь Жигунов. Пример – сделки секьюритизации, которые многие участники перенесли на следующий год с учетом ожидания стабилизации рынка.
Если говорить о текущих источниках финансирования, то это, в первую очередь, собственные средства банков, материнских компаний, институциональные заимствования, сделки рефинансирования, и те ресурсы, которые получают банки путем оптимизации своей структуры активов и пассивов. Здесь речь идет, о поиске целевого инвестора, который будет готов финансировать тот или иной кредитный пул.
Уроки дефолта
Вместе с тем не стоит говорить о том, что на рынке происходит что-то сверхъестественное. Основная масса участников рынка кредитования работает в прежнем режиме, внося коррективы в свои программы. Кто-то переходит от кредитования в валюте к кредитованию в рублях, кто-то оптимизирует долларовые программы. Для мелких участников рынка актуален вопрос поиска инвестора, который готов приобретать эти кредиты. Для крупных участников – это перераспределение акцентов на источники фондирования с точки зрения поддержания нужного уровня прибыльности.
«По нашим оценкам, по ряду ипотечных программ ставки повысятся, и мы это уже сейчас наблюдаем, – отмечает Игорь Жигунов. – Прежде всего, это касается заемщиков, доход которых не имеет четкой структуры, кредиты с минимальным первоначальным взносом, кредиты на длительные сроки. По кредитам, где есть хорошая кредитная история, большой первоначальный взнос, не исключается корректировка ставок в сторону понижения». Аналитики полагают, что к концу 2007 – началу 2008 годов ситуация на рынке ипотечного кредитования стабилизируется. Можно будет проводить сделки секьюритизации и стоимость заимствования снизится. Однако реальную ситуацию покажет рынок и поведение его участников. События на мировых финансовых рынках, вероятно, станут уроком для России в части реализации своей кредитной политики.
Качество заемщиков
Говорить о кризисе ипотеки в России вряд ли стоит. По предварительным оценкам, ее объем составляет всего 2 процента от ВВП. В ближайшие 3-4 года он вырастет до 10 процентов. Кроме того, основная масса ипотечных программ ориентирована на работу со стандартными, а не потенциально проблемными заемщиками. Опыт иностранных коллег говорит о том, что категория нестандартных заемщиков представляет отдельный вид бизнеса. Возможно, ряд клиентов, которые получили отказ от банка, попали на период оптимизации кредитной программы и ее условий. Это могло привести к затягиванию сроков рассмотрения заявки.
Однако участники, которые работают системно, а не факультативно, продолжают работать в штатном режиме. Для качественной категории заемщиков все осталось в прежнем режиме. Практически все заемщики, которые получают одобрение банка на кредит, являются качественными.
Отметим, что из числа потенциальных заемщиков, обратившихся на «горячую линию» банка или в call-центр, отсеивается около половины. Причем часть из них просто не устраивает программа банка. Например, люди хотят приобрести жилье на первичном рынке, а банк с ним не работает. Другая часть отсеивается по причине ненадлежащей платежеспособности. С другой стороны, более 90 процентов заявителей, которые прибегают к услугам ипотечных брокеров, получают положительное решение банка.
Цены на строящуюся недвижимость в Петербурге будут расти. К такому выводу пришли специалисты строительной отрасли, принимавшие участие в работе круглого стола «Цены на жилье. Перспективы».
Мероприятие было организовано Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Эксперты попытались выявить тех, кто формирует спрос на жилье.
Виноваты мигранты?
По мнению президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, это несколько групп. Первая – люди, которые уже имеют жилье и улучшают свои жилищные условия за счет ипотечных и потребительских кредитов. Вторая – люди, производящие большой объем заимствований, как правило, собственники или совладельцы компаний, у которых есть возможность покупать дорогое жилье, но они не хотят изымать деньги из оборота своих компаний. Третья группа – мигранты. «Количество людей, которые могут себе позволить взять кредит, растет. Если в прошлом году число квартир, купленных с помощью ипотеки, составляло около 10 процентов от общего числа сделок, то сейчас – 20–30 процентов», – считает он. «В то же время мы понимаем, что в дальнейшем серьезного роста этого показателя не будет, потому что значительная часть населения выпала из ипотечных программ – она не может себе этого позволить», – говорит Вячеслав Семененко.
Ипотека на годы
По данным Вячеслава Семененко, «ипотека «разгоняет» спрос на недвижимость, увеличивая рост цен». «Клиентами рынка недвижимости являются не более 10 процентов российских семей. Но увеличение числа кредиторов будет происходить довольно резко. И прекратить этот процесс искусственно не получится. Единственная возможность – существенно увеличить объемы строительства», – отметил он.
Реализуемые городом крупные инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства, по мнению экспертов, заработают к 2010 году. Они дадут Петербургу объем предложения, превышающий сегодняшний в 2-2,5 раза. Но что произойдет к этому времени с динамикой роста спроса и предложения, прогнозировать сложно.
ДорогаЯ землЯ
Если вернуться к вопросам землеотвода, то и здесь, по мнению специалистов, не все так гладко. Единогласно эксперты отмечают, что крупные городские территории под застройку не обеспечены инженерией. И участники торгов по комплексному освоению территорий вынуждены закладывать возможные расходы на инженерию в стоимость квадратного метра. По словам председателя совета директоров холдинга «Северная Корона» Вадима Горбачева, средняя себестоимость жилья в Петербурге будет составлять минимум ,5 тыс. за кв. метр. А по мнению генерального директора компании «Ленстройтрест» Александра Лелина, росту цен на жилье будет также способствовать рост тарифов на энергетику. Как сообщил генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов, на рынке сложилась ситуация, когда, построив инженерный объект, строители вынуждены передавать его на баланс энергетиков. В результате конечный потребитель вынужден платить дважды: с одной стороны, энергетические компании закладывают в свои тарифы инвестиционную составляющую, с другой – это делают строители. «Я могу вспомнить статистику, которую наша ассоциация делала в 2005 году. Тогда 20 основных застройщиков города передали Ленэнерго, ТЭК и Водоканалу объекты на сумму 600 млн рублей», – говорит Михаил Викторов.
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, был проведен анализ, каким образом менялись цены и себестоимость строительства год назад, когда начался их активный рост цен на недвижимость. Выяснилось, что главный вклад в структуру себестоимости внес рост цен на землю. «Она выросла на 300 процентов. При том что стоимость строительных материалов поднялась лишь на 17–18 процентов по основным показателям. Это говорит о том, что действительно, пытаясь выявить главных виновников повышения цен на рынке строительства Петербурга, нам надо сказать, что это бюджет, который получил серьезную прибавку за счет продажи земельных участков», – сказал Алексей Белоусов.
Строительные материалы
Еще один важный фактор, который, по словам Михаила Викторова, влияет на рост цен на жилье, это удорожание строительных материалов. «Только за первое полугодие 2007 года цены на цемент выросли на 70 процентов», – отметил он, подчеркнув, что аналогичная ситуация складывается и с металлопрокатом.
С оглЯдкой на «вториЧку»
Цены на жилье на вторичном рынке должны быть ниже цен на новые квартиры. Мнения экспертов по этому вопросу были единодушны. «Как стоимость подержанного автомобиля с каждым годом стремится к нулю, так и цена за 1 кв. метр на вторичном рынке должна уменьшаться», – заявил Вячеслав Семененко. Но зачастую происходит иначе. По его словам, «строители идут вслед вторичным ценам. И тенденции на первичном рынке – следствие конъюнктурного изменения на вторичном рынке».
По данным Алексея Белоусова, «на самом деле с динамикой роста объемов ввода нового жилья все не совсем так». «По нашим данным, самый провальный год по темпам прироста ввода жилья – это год текущий. Если говорить в целом, то никаких изменений в сторону уменьшения цен, и тем паче какого-то катастрофически обвального их падения, не будет», – заявил Алексей Белоусов.
Игорь Федоров
Рынок загородной недвижимости находится на подъеме. Сложно говорить о том, что стало причиной – инвестиционные ожидания или отложенный спрос.
Тем не менее сложившаяся ситуация выгодна всем: и инвесторам, и застройщикам, и владельцам коттеджей. Но, как показывают исследования, спрос на загородную недвижимость экономкласса гораздо выше, чем на дома в других сегментах. Однако девелоперы продолжают «штамповать» коттеджи, присваивая им стандарт «бизнес-класс», не обращая внимания на потребности рынка.
Их мало, но они есть
Одна из основных тенденций рынка коттеджного домостроения – активное увеличение предложения. За прошлый год на рынке появилось 37 новых поселков (всего, с учетом заявленных проектов, их насчитывается в регионе более 120). По данным Ассоциации загородной недвижимости, в 2006 году было введено в строй более 100 тыс. кв. метров загородных домов.
Расширяется и зона коттеджной застройки. Появляются новые направления – проекты дачного типа в дорогом сегменте. По оценкам специалистов компании «Петербургская Недвижимость», около 34 процентов предлагаемых поселков ориентированы на временное проживание и расположены в дачной зоне.
Если говорить о классификации построек, то большинство реализуемых коттеджных поселков позиционируется в бизнес-классе. «Многие девелоперы автоматически причисляют свой поселок к категории бизнес-класса, если по ряду причин он не попал в элитный или средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется пестрым разнообразием предложения поселков данного сегмента», – говорит директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», дома бизнес-класса занимают чуть более половины существующего предложения – 54 процента. Далее следует элит-класс – это 25 процентов, и в наименьшей степени представлен средний класс – 17 процентов. Как рассказал Михаил Бимон, экономкласс характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 5 процентов от всего предложения. Из известных проектов специалисты называют поселок Янино-2 (240 домов и таун-хаузы) и Новое Минулово-2. «Довольно приближены к экономклассу по стоимости коттеджи в Новой Кореле и Петергофском, – отмечает эксперт.
Почему мало?
По словам заместителя генерального директора Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга Дмитрия Майорова, к экономклассу могут относиться достаточно крупные по количеству домов поселки, где есть возможность снизить уровень постоянных затрат за счет масштабов строительства. «А крупные застройщики и инвесторы только в последнее время обратили внимание на загородный рынок», – отмечает он.
Поскольку в пригородах Петербурга и самой Ленобласти ограничено количество территорий под застройку, обеспеченных необходимыми инженерными сетями и инфраструктурой, девелоперы, исходя из экономической целесообразности, предпочитают строить на этих территориях поселки выше классом. «Проведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов за счет застройщика значительно удорожает проект, накручивая до 30 процентов себестоимости», – говорит Дмитрий Майоров.
Бизнес на исходе
Как отмечают эксперты, на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и категорий, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий – предоставление дешевой земли, государственная поддержка, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проектов – предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
Однако Дмитрий Майоров, ссылаясь на опыт западных стран, говорит, что для массового строительства необходимо еще и развивать производственную базу недорогих домов. В США, Канаде, европейских странах проблему строительства массового жилья решили за счет панельно-каркасного домостроения. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. «Уже сейчас мы наблюдаем рост производственных баз панельно-каркасных домов. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий производили 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается увеличение производства в два раза», – говорит он.
Область решилась
Очевидно, что на рынке еще только формируется класс «эконом» и нынешний год может стать переломным. Связано это с тем, что в 2007 году планируются мероприятия по реализации программы «Доступное жилье», которая подразумевает строительство отдельных домохозяйств в близлежащих районах города. Это повлияет на распределение структуры предложения, в частности, появится большое количество недорогих домов экономкласса.
Многие эксперты отмечают трудности при строительстве многоэтажных домов в Ленобласти. Выход из создавшейся ситуации участники рынка видят в развитии технологий малоэтажного деревянного строительства. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Алексей Лебединский на круглом столе в редакции газеты «Строительный Еженедельник» отметил, что «многие инвесторы готовы вкладывать средства в строительство объектов инженерной инфраструктуры для будущих многоэтажных домов, но правительство не предоставляет им гарантий реализации проектов на подготовленных участках». Со своей стороны, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Петербурга Михаил Пильцер сказал, что при наличии прогрессивных технологий себестоимость возведения деревянного здания с подключением всех необходимых коммуникаций составляет порядка 0 за кв. метр. Пока же средняя цена «квадрата» превышает эту цифру в три раза.
Цена вопроса
С начала года по всем классам произошло более-менее равномерное увеличение средней стоимости за 1 кв. метр коттеджа. На 12,7 процентов возросла средняя стоимость в экономклассе», на 13,2 процента и 14 процентов соответственно – в бизнес-классе и элит-классе». Только в среднем классе стоимость 1 кв. метра выросла на 21,2 процентов.
Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в одном сегменте – «эконом». Специалисты связывают это с рядом причин: ростом уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода, а также развитием рынка ипотечного кредитования. Стоимость 1 кв. метра в данном классе специалисты оценивают от 0 до 00. (Для сравнения, диапазон цен на дома бизнес-класса – от 00 до 00 за 1 кв. метр). А генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк заявил, что проекты коттеджных поселков экономкласса реализуются в ценовом диапазоне до 0 тыс. за коттедж. Однако бизнес-класс начинается уже от 0 тысяч.
Дорога земля
В Ленобласти растут цены не только на коттеджи, но и на землю. Темпы роста различаются по географическому признаку. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» Аллы Зайцевой, весной произошло резкое подорожание ранее недооцененных соток в южных направлениях. «В границах поселений, достойных по соотношению качества и цены, участков в продаже уже нет. В результате усилился спрос на земли садоводств и дачных некоммерческих партнерств (ДНП). В ценовой структуре предложения участков, находящихся в границах поселений Ленобласти, значимых изменений не произошло», – отметила эксперт.
Стоит отметить, что такой характер изменения цен отражает приоритетное значение для покупателей местоположения и цены земельного участка, а не его правовой статус. Психологический уровень стоимости сотки земли в интересующем районе покупателям перейти сложнее, чем изменить предпочтение с земель поселений на земли иного назначения.
Точка пересечения спроса и предложения на земельный участок в Ленобласти для индивидуального жилищного строительства фиксируется на уровне около тыс. за участок. Но в отдаленных районах – Волосовском, Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском и Киришском – можно встретить предложение меньше 0 за сотку.
Частный домик
Изменения цен на готовые постройки повторяют изменения на рынке земли только отчасти. Недвижимость в некоторых удаленных и, на взгляд Аллы Зайцевой, недооцененных районах (Лужский, Кировский, Ломоносовский), но обладающих хорошей транспортной доступностью, подорожала по сравнению с весной 2006 года почти в два раза.
Лидером по темпам роста цен в сравнении «весна 2006 – весна 2007» стал Всеволожский район. В наиболее востребованных местах этого района цены выросли более чем в два раза. В ценовой структуре спроса на готовые постройки на землях ИЖС значительных изменений не отмечалось, чего не скажешь о домах сезонного проживания, где спрос на объекты до тыс. сократился более чем на 20 процентов, в то время как предложение сократилось на 10 процентов. Объем предложения готовых построек ИЖС до тыс. сократился более чем на 15 процентов. На столько же увеличился объем предложений в ценовом диапазоне от 0 тыс. до 0 тыс.
Баланс спроса и предложения по готовым объектам ИЖС возникает на ценах – 70 тыс. Для домов сезонного проживания он чуть ниже – приблизительно – 60 тыс. Дом для постоянного места жительства дешевле тыс. весной 2007 года можно было приобрести в Лужском, Тосненском и Ломоносовском районах.
Готовые постройки на землях ИЖС в ценовом диапазоне от тыс. до тыc. представлены в основном в Приозерском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах. Практически в любом районе области можно купить готовую постройку, обладая суммой от тыc.
Что касается земельных участков, то на широкий выбор можно рассчитывать, имея тыс. Такие участки любого назначения есть практически в каждом районе области. Участок ИЖС дешевле тыc. менее чем в 60 км от Петербурга найти сегодня очень сложно. Элитные участки, цена которых превышает 0 тыс., этой весной предлагались в основном во Всеволожском районе. Стало заметно предложение участков такой стоимости в Гатчинском и Ломоносовском районах.