Объемы падают – продажи растут
В Петербурге за первый квартал 2016 года было введено почти 898 тыс. кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в прошлом году, но продажи квартир выросли на четверть.
Эксперты отмечают, что на фоне кризисных заявлений итоги первого квартала на рынке недвижимости выглядят вполне оптимистично.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга за первый квартал 2016 года строители ввели почти 898 тыс. кв. м жилья – 59 домов на 16 075 квартир. В том числе 59 объектов нового строительства на 16075 квартир общей площадью 848 494,20 кв. м и два объекта реконструкции общей площадью 10,5 тыс. кв. м, а также 194 объекта индивидуального строительства общей площадью 38,98 тыс. кв. м.
Лидером по вводу жилья в первом квартале 2016 года (см. таблицы ниже) является Приморский район, где с начала года там сдано 33 дома на 4747 квартир, общей площадью 266 668,40 кв. м. На втором месте Красносельский район, где ввод жилья составил 152 772,00 кв. м. На третьем месте Выборгский район с показателем в 114 675,70 кв. м.
При этом года назад – в первом квартале 2015 года – в Санкт-Петербурге было введен 1,01 млн кв. м жилья – 415 домов на 18 064 квартир. Тройка лидеров выглядела следующим образом: на первом месте Приморский район, на втором – Пушкинский, а на третьем – Московский район.
Помогла ипотека
Эксперты рынка говорят о том, что первый квартал 2016 года ознаменовался заметным ростом как основного спроса на новостройки комфорт-класса со стороны конечных покупателей, так и инвестиционного спроса. По предварительным подсчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за январь-март 2016 года в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области на первичном рынке было продано около 1 млн кв. м жилья. Это на 25% больше, чем в тот же период в прошлом году.
«Объем продаж на рынке строящегося жилья, вопреки негативным прогнозам, оказался на 25% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Так, в январе-марте 2015 года было реализовано порядка 800 тыс. кв. м жилья, строящегося на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. А в первом квартале 2016 году по нашим предварительным подсчетам продано около 1 млн кв. м».
По словам Ольги Трошевой, наибольший объем спроса был отмечен в феврале текущего года. К активным действиям покупателей подстегнули заявления о том, что государство намерено в марте завершить программу государственной поддержки ипотечного кредитования. Что могло привести к росту ставки на 3-3,5%. «Решение о дальнейшем продолжении господдержки ипотеки оказало положительное влияние на рынок: март 2016 года оказался также активным месяцем c точки зрения продаж строящегося жилья», – добавила эксперт.
В ФСК «Лидер» также отмечают, что сработал отложенный спрос: «Покупатели, которые обирались приобрести квартиру ближе к лету, были склонны пересмотреть свои планы и решиться на покупку быстрее, пока еще действовал первый этап программы господдержки ипотеки, – рассказывает Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра в ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге. – В среднем по городу, доля ипотечных сделок в новостройках в 1 квартале 2016 года достигла 60%, что на 20% больше, чем в четвертом квартале 2015 года». По ее словам, основной спрос более 50% всех проданных в Петербурге и пригородах объектов комфорт-класса – пришелся на однокомнатные квартиры и квартиры-студии.
Ленобласть обгоняет
Впервые Ленобласть обогнала Петербурга по вводу жилья. По предварительным данным по итогам первого квартала в Ленобласти за первый квартал 2016 года было введено 920 тыс. кв. м жилья – это на 20% больше, чем 2015 году, когда было сдано 763,7 тыс. кв. м.
Данная тенденция – это следствие того, что много проектов было заложено в заКАДье два-три года назад. Но как отмечает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Холдинга RBI, старт новых проектов в эконом и комфорт-классе замедлился. И как раз зона ЗаКАДья очень показательна в этом отношении. Здесь вывод новых объектов сократился на 50% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года. «Это логично после столь значительного объема новых «квадратов». Очевидно, что строители стремятся сбалансировать спрос», – прокомментировала эксперт.
Она добавила, что те покупатели, у кого есть минимальные деньги на квартиру, без особых колебаний идут в ЗаКАДье. «Продукт заКАДья – это небольшая жилплощадь, расположенная в высотном доме, где большинство квартир сдается в аренду. Если дом находится у метро, добираться удобно. Если чуть в отдалении, могут быть вопросы с транспортной доступностью», – комментирует Вера Сережина, добавив, что если покупатель ищет комфортную квартиру для семейной жизни и может выбирать, то он отдает предпочтение проектам в традиционной части Петербурга от проверенных компаний.
Что касается бизнес-класса, то по данным компании RBI, на рынок вышло два новых проекта общей площадью 25 тыс. кв. м. Спрос в данном сегменте вырос на 5%, в особенности на небольшие квартиры бизнес-класса. Вслед за Москвой увеличилась доля апартаментов, сейчас в Петербурге идут продажи уже в 30 проектах.
Цены выросли
По данным компании Лаборатории Метров (входит в АН «Метры»), в границах Петербурга средние цены кв. м жилья составили: при 100-% оплате – 103 298 рублей за кв. м, а при оплате в рассрочку – 114 232 рублей. В границах Ленобласти эти показатели равны 63 626 рублей и 72 551 рублей соответственно.
«Если принять во внимание что большая часть сделок на рынке строящегося жилья проходит по студиям и однокомнатным квартирам, то фактическая ситуация с ценами подтверждает наше предположение том, что увеличение базовых цен застройщиками делалось для того чтобы дать скидку при единовременной оплате, – комментирует Алексей Муравьев, руководитель маркетинга и аналитикиЛаборатории МЕТРОВ, – На первую неделю апреля 2016 года средние цены в рассрочку выросли на студии, однокомнатные квартиры и двухкомнатные-европланировки (это однокомнатная квартира с большой кухней-гостиной и одним дополнительным спальным местом). При этом средние цены кв. м. предложения на такие квартиры выросли как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате. На начало месяца мы зафиксировали снижение средней цены кв. м. предложения на трехкомнатные квартиры и «евротрёшки» как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате».
Кстати
Как отмечают в Комитете по строительству, помимо жилья в марте 2016 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 объектов общегражданского назначения. Так, в Курортном районе в городе Зеленогорске построен первый этап зданий многофункционального медицинского и оздоровительного центра. В Центральном районе, на ул. Дегтярной уч. 22, введен в эксплуатацию Административный и общественно-деловой комплекс «Невская ратуша» с подземной автостоянкой. В Московском районе, на Пулковском ш. д 105 корп. 2 лит А, построена гостиница.
- Справка о законченном новым строительством жилье за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2016 года
Петербургский рынок складов в III квартале пополнился лишь одним объектом. Однако объем сделок за этот период, по оценкам экспертов, был рекордным за последние несколько лет.
В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге было арендовано и куплено 126 тыс. кв. м, что является наивысшим квартальным показателем в посткризисный период, констатируют аналитики Jones Lang LaSalle.
При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах, - объясняет Наталья Затейщикова, консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - К концу 3-ого квартала 2013 года доля вакантных помещений составила 0,5%, или всего 9,8 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателем 2007 года, когда на рынке практически не было качественных объектов».
Предложение
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, в 3-м квартале 2013 года введен только один качественный объект класса А – Логопарк «Осиновая Роща» (арендуемая площадь — 29 тыс. кв. м), который был на 100% заполнен арендаторами до момента открытия. Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,89 млн кв. м, говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, отмечают, что в общем объеме предложения складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А – 66%, на складские комплексы класса В приходится 34%. Спекулятивные склады, предназначенные для сдачи в аренду, составляют чуть более половины от всего объема рынка качественной складской недвижимости (59%). Логистические комплексы, предлагающие услуги ответственного хранения составляют 41% в структуре предложения, уточняют аналитики компании.
Спрос
Уровень вакантных помещений, по словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, составляет не больше 1%.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации, добавляет эксперт.
По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов в III квартале поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35%, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3%.
«С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м., так и блоки меньшей площади – от 1000 до 3000 кв.м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений», - говорится в аналитическом отчете компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Ставки
По данным Jones Lang LaSalle , несмотря на низкий уровень вакансий, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах rласса А в среднем составляют 35-40 USD за кв. м в год, добавляют эксперты компании.
Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real, говорит, что за первые 3 квартала арендные ставки выросли в среднем на 4-8% в долларовом эквиваленте.
Прогноз
До конца 2013 года запланированы к вводу пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014 год.
По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg, общий объем введенных в 2013 г. складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, превысит почти в 2 раза показатели 2012 года.
«Даже в случае реализации всех проектов, в перспективе не ожидается насыщения рынка. Следствием сложившейся ситуации может служить обострение конкуренции между потенциальными арендаторами, - полагает Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге.
«Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», - добавляет Наталья Затейщикова.
«В связи с достаточно низкой степенью готовности большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них предлагаемых помещений небольшой площади мы можем с уверенностью предсказать дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения и усиление дефицита в данном сегменте рынка», - делятся прогнозами эксперты Knight Frank St. Petersburg.
Владимир Скигин считает, что в связи со сложившейся ситуацией, рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой. В результате на петербургский рынок обратили внимание ряд иностранных компаний, которые в ближайшие несколько лет планируют возвести здесь свои объекты, поясняет эксперт.
Мнение
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На настоящий момент существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но которые девелоперы пока не готовы осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, и до этого момента не готовы начинать реализацию спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности.
Участники рынка прогнозируют, что по итогам 2013 года рост рынка железобетонных изделий составит 10%. Такой же показатель у отрасли был и по итогам прошлого года.
Согласно информации специалистов «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», рынок железобетонных изделий в Санкт-Петербурге и Ленобласти (без учета продукции ДСК), по различным оценкам, составляет от 730 до 800 тыс. куб. м. Эксперты оценивают темпы роста рынка на уровне 5-10% в год. При этом в период 2010-2011 годов темпы прироста рынка оставались на уровне 5%.
Евгений Родионов, начальник отдела продаж компании «Т-Бетон», рассказал, что заявленная многими застройщиками реализация новых жилищных проектов положительно сказывается на рынке ЖБИ и каркасно-панельного домостроения.
«В принципе, мы поставили себе цель увеличить обороты по результатам этого года и придерживаемся намеченных планов. Однако по сегменту ЖБИ для промышленных объектов – колонны, балки – у нас были небольшие простои. В целом же наше предприятие загружено на полную мощность», – прокомментировал он.
По информации Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», всего сборный железобетон того или иного ассортимента в Петербурге и Ленобласти производят более 90 компаний. Среди них наиболее крупными игроками считаются около 40 предприятий.
Основными игроками на рынке товарных ЖБИ являются «ПО «Баррикада», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». Суммарно они занимают 65-70%.
В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками является ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»). Эти предприятия занимают до 90% рынка.
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», отметил, что некрупные компании, как правило, руководствуются соображениями экономии и ориентируются на производство типовой продукции, а ведущие игроки рынка готовы изготавливать железобетонные изделия по индивидуальным заказам. «Некоторые компании специализируются на одном-двух видах изделий, например лестничных маршах или вентиляционных блоках. Поскольку конкуренция на этом рынке выше, следствием является снижение цены на продукцию, которая производится по стандартным чертежам и может отгружаться со склада. Что касается изделий индивидуального изготовления, то они выпускаются под конкретного заказчика по согласованным чертежам. Говорить о падении цен в этом сегменте было бы неправильно», – добавил эксперт.
По словам Евгения Родионова, стоимость железобетона в 2013 году поменялась незначительно по сравнению с 2012 годом, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также резко не менялась. По его словам, средняя цена за 1 куб. м железобетонных изделий в зависимости технологии и типоразмера составляет 20-30 тыс. рублей.
Мнение
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– В августе этого года Группа ЛСР осуществила технологический запуск производственного комплекса по выпуску ЖБИ в г. Гатчине Ленобласти. Благодаря масштабной модернизации мы увеличили эффективность и нарастили мощность производства до 330 тыс. куб. м в год, значительно расширив номенклатуру изделий. На предприятии оборудовано 18 производственных участков – пролетов, включая формовочное и арматурное производство, бетоносмесительные узлы и другие цеха. Промышленный комплекс в Гатчине ориентирован на производство ЖБИ для жилищного, общегражданского и дорожного строительства. Общий объем производства сборных ЖБИ на заводах Группы ЛСР (в Санкт-Петербурге и Ленобласти) в 2012 году составил 391 тыс. куб. м. За первые 9 месяцев 2013 года предприятиями реализовано 232 тыс. куб. м. В настоящее время в составе объединенной структурной единицы Группы ЛСР по выпуску ЖБИ работают три площадки совокупной мощностью около 540 тыс. куб. м в год.