Объемы падают – продажи растут
В Петербурге за первый квартал 2016 года было введено почти 898 тыс. кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в прошлом году, но продажи квартир выросли на четверть.
Эксперты отмечают, что на фоне кризисных заявлений итоги первого квартала на рынке недвижимости выглядят вполне оптимистично.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга за первый квартал 2016 года строители ввели почти 898 тыс. кв. м жилья – 59 домов на 16 075 квартир. В том числе 59 объектов нового строительства на 16075 квартир общей площадью 848 494,20 кв. м и два объекта реконструкции общей площадью 10,5 тыс. кв. м, а также 194 объекта индивидуального строительства общей площадью 38,98 тыс. кв. м.
Лидером по вводу жилья в первом квартале 2016 года (см. таблицы ниже) является Приморский район, где с начала года там сдано 33 дома на 4747 квартир, общей площадью 266 668,40 кв. м. На втором месте Красносельский район, где ввод жилья составил 152 772,00 кв. м. На третьем месте Выборгский район с показателем в 114 675,70 кв. м.
При этом года назад – в первом квартале 2015 года – в Санкт-Петербурге было введен 1,01 млн кв. м жилья – 415 домов на 18 064 квартир. Тройка лидеров выглядела следующим образом: на первом месте Приморский район, на втором – Пушкинский, а на третьем – Московский район.
Помогла ипотека
Эксперты рынка говорят о том, что первый квартал 2016 года ознаменовался заметным ростом как основного спроса на новостройки комфорт-класса со стороны конечных покупателей, так и инвестиционного спроса. По предварительным подсчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за январь-март 2016 года в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области на первичном рынке было продано около 1 млн кв. м жилья. Это на 25% больше, чем в тот же период в прошлом году.
«Объем продаж на рынке строящегося жилья, вопреки негативным прогнозам, оказался на 25% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Так, в январе-марте 2015 года было реализовано порядка 800 тыс. кв. м жилья, строящегося на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. А в первом квартале 2016 году по нашим предварительным подсчетам продано около 1 млн кв. м».
По словам Ольги Трошевой, наибольший объем спроса был отмечен в феврале текущего года. К активным действиям покупателей подстегнули заявления о том, что государство намерено в марте завершить программу государственной поддержки ипотечного кредитования. Что могло привести к росту ставки на 3-3,5%. «Решение о дальнейшем продолжении господдержки ипотеки оказало положительное влияние на рынок: март 2016 года оказался также активным месяцем c точки зрения продаж строящегося жилья», – добавила эксперт.
В ФСК «Лидер» также отмечают, что сработал отложенный спрос: «Покупатели, которые обирались приобрести квартиру ближе к лету, были склонны пересмотреть свои планы и решиться на покупку быстрее, пока еще действовал первый этап программы господдержки ипотеки, – рассказывает Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра в ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге. – В среднем по городу, доля ипотечных сделок в новостройках в 1 квартале 2016 года достигла 60%, что на 20% больше, чем в четвертом квартале 2015 года». По ее словам, основной спрос более 50% всех проданных в Петербурге и пригородах объектов комфорт-класса – пришелся на однокомнатные квартиры и квартиры-студии.
Ленобласть обгоняет
Впервые Ленобласть обогнала Петербурга по вводу жилья. По предварительным данным по итогам первого квартала в Ленобласти за первый квартал 2016 года было введено 920 тыс. кв. м жилья – это на 20% больше, чем 2015 году, когда было сдано 763,7 тыс. кв. м.
Данная тенденция – это следствие того, что много проектов было заложено в заКАДье два-три года назад. Но как отмечает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Холдинга RBI, старт новых проектов в эконом и комфорт-классе замедлился. И как раз зона ЗаКАДья очень показательна в этом отношении. Здесь вывод новых объектов сократился на 50% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года. «Это логично после столь значительного объема новых «квадратов». Очевидно, что строители стремятся сбалансировать спрос», – прокомментировала эксперт.
Она добавила, что те покупатели, у кого есть минимальные деньги на квартиру, без особых колебаний идут в ЗаКАДье. «Продукт заКАДья – это небольшая жилплощадь, расположенная в высотном доме, где большинство квартир сдается в аренду. Если дом находится у метро, добираться удобно. Если чуть в отдалении, могут быть вопросы с транспортной доступностью», – комментирует Вера Сережина, добавив, что если покупатель ищет комфортную квартиру для семейной жизни и может выбирать, то он отдает предпочтение проектам в традиционной части Петербурга от проверенных компаний.
Что касается бизнес-класса, то по данным компании RBI, на рынок вышло два новых проекта общей площадью 25 тыс. кв. м. Спрос в данном сегменте вырос на 5%, в особенности на небольшие квартиры бизнес-класса. Вслед за Москвой увеличилась доля апартаментов, сейчас в Петербурге идут продажи уже в 30 проектах.
Цены выросли
По данным компании Лаборатории Метров (входит в АН «Метры»), в границах Петербурга средние цены кв. м жилья составили: при 100-% оплате – 103 298 рублей за кв. м, а при оплате в рассрочку – 114 232 рублей. В границах Ленобласти эти показатели равны 63 626 рублей и 72 551 рублей соответственно.
«Если принять во внимание что большая часть сделок на рынке строящегося жилья проходит по студиям и однокомнатным квартирам, то фактическая ситуация с ценами подтверждает наше предположение том, что увеличение базовых цен застройщиками делалось для того чтобы дать скидку при единовременной оплате, – комментирует Алексей Муравьев, руководитель маркетинга и аналитикиЛаборатории МЕТРОВ, – На первую неделю апреля 2016 года средние цены в рассрочку выросли на студии, однокомнатные квартиры и двухкомнатные-европланировки (это однокомнатная квартира с большой кухней-гостиной и одним дополнительным спальным местом). При этом средние цены кв. м. предложения на такие квартиры выросли как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате. На начало месяца мы зафиксировали снижение средней цены кв. м. предложения на трехкомнатные квартиры и «евротрёшки» как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате».
Кстати
Как отмечают в Комитете по строительству, помимо жилья в марте 2016 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 объектов общегражданского назначения. Так, в Курортном районе в городе Зеленогорске построен первый этап зданий многофункционального медицинского и оздоровительного центра. В Центральном районе, на ул. Дегтярной уч. 22, введен в эксплуатацию Административный и общественно-деловой комплекс «Невская ратуша» с подземной автостоянкой. В Московском районе, на Пулковском ш. д 105 корп. 2 лит А, построена гостиница.
- Справка о законченном новым строительством жилье за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2016 года
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в «майских» указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья, программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Необходимость обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг как святая скрижаль закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. С этого момента отчетность об исполнении «майских» указов мертвым грузом висит на сайтах региональных правительств, а без обсуждения статистики по 600-му указу не обходится ни одно заседание полпредств по округам.
Основным документом реализации «майских» заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», рассчитанная до 2020 года, с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн кв. м жилья в 2015 году, в 2016-м – 81 млн кв. м, в 2017 году – до 93 млн кв. м, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано: в рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» в 2015 году будет введено 5 млн кв. м жилья, в 2016 году – 6 млн, в 2017 году – 14 млн кв. м.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получили новое жилье только 1 тыс. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв. м) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Округ не форсирует события
Хотя летом прошлого года регионы Северо-Запада достаточно активно подключались к программе (строить вызвались семь регионов), заявив строительство около 1,3 млн кв. м жилья, первых метров от областных строителей придется ждать еще долго. Так, наполеоновские планы построила Вологодчина, заявив в программу 906 тыс. кв. м жилья, при том что ежегодно регион вводит со скрипом 250-300 тыс. кв. м.
Сейчас власти региона реально признаются в намерении построить только 70 тыс. «квадратов», при том что застройщика с пятой попытки нашли пока только на 20 тыс. кв. м. Еще один трудноперевариваемый кусок откусила Архангельская область. Поморье заявило 244 тыс. кв. м, почти весь этот объем уже обеспечен муниципальной землей, а вот застройщики конкурсы на право строительства пока игнорируют. Есть в округе и обратные примеры. Например, Калининградская область осторожно подала заявку в Минстрой на 50 тыс. кв. м, а реально построит более 105 тыс. кв. м. 75 тыс. кв. м вместо заявленных 25 тыс. обещает построить Новгородская область. Тут тоже уже есть два готовых проекта – ЗАО «СУ-5» и ЗАО «Проектстрой» обещают построить 25 тыс. кв. м, еще 50 ждут своих интересантов. В два раза превысила заявку и Псковская область (60 тыс. кв. м вместо 30 тыс.).
Что касается аутсайдеров, то Карелия и Ленинградская область, заявившие 25 и 75 тыс. кв. м соответственно, даже не отобрали земельные участки под реализацию проектов и с большой долей вероятности в программу не уложатся.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели, каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов.
При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость 1 кв. м составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делают программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают, как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать.
Рынок кирпича пока не почувствовал негативного влияния кризиса – статистика за шесть месяцев 2015 года говорит о росте потребления этого материала на 15-20%. Причина в том, что строители хотят быстрее закончить давно начатые объекты, проданные во время ажиотажных покупок жилья в конце 2014 года. Но число новых проектов в этом году заметно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах.
Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы «Решение», рассказал, что объем рынка кирпича за полгода 2015 года в Петербурге и Ленинградской области составил около 180-200 млн усл. шт. Рост составил 15-20%. Среди причин роста эксперт назвал заметное увеличение объема работ по кладке стен на проектах жилищного строительства. «По данным нашего мониторинга, этот рост составил около 20% – с 1,9 млн кв. м будущего жилья до 2,2 млн кв. м. Сам рост этих объемов является следствием увеличения обязательств перед покупателями жилья после заметного роста объемов продаж в 2014 году», – прокомментировал господин Батушанский.
Он отметил, что, по данным Росстата, в первом полугодии 2015 года также наблюдается рост потребления кирпича в 5%, отдельные производители также констатируют такую тенденцию (у кого-то рост более 20%, у других более 10%).
Другая статистика
Совсем другую статистику представляют аналитики CM PRO. Они констатируют, что производство кирпича в РФ в первом полугодии 2015 года сократилось на 2,6% по отношении к такому же периоду 2014 года и составило 5,4 млрд условных кирпичей. Отгрузка кирпича средним и крупным предприятиям в первом полугодии 2015 года упала на 10%, или на 482 млн условных кирпичей. Объем остатков кирпича на складах средних и крупных предприятий в РФ в июле 2015 года составил 1,2 млрд условных кирпичей. Средние цены производителей на кирпич с начала года не растут, свидетельствуют аналитики CM PRO. «Снижение объемов отгрузки керамического кирпича идет меньшими темпами, чем силикатного. Если поставки первого снизились на 9% за первое полугодие 2015 года, то второй тип кирпича показал падение почти на 13%», – подсчитали в CM PRO.
На пути к замедлению
Со своей стороны, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», сказал, что если смотреть на цифры по отгрузке кирпича, то кажется, что на рынке идет бурный рост, и никакого кризиса нет. «Но эти тенденции на рынке уже замедляются, а по некоторым сегментам уже и не прослеживаются. Объем отгрузок «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» за первые шесть месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос как по Петербургу и Ленинградской области, так и по другим регионам. Мы чувствуем себя довольно комфортно. Сейчас строители стараются интенсифицировать темпы строительства, чтобы завершить текущие объекты в срок либо с опережением графика строительства. К сожалению, количество новых объектов в этом году существенно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах», – уверен Алексей Онищенко.
Уже сегодня эксперты отмечают снижение объемов импортного кирпича из стран Европы. По данным «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по предварительным оценкам, в первом полугодии 2015 года он снизился по различным позициям на 30-70%.
«Конечно, этот фактор дает существенный толчок к развитию российского производства клинкерной продукции, поскольку клинкер (фасадный и тротуарный) – основа импорта из Европы. Группа ЛСР в настоящее время реализует фасадный и тротуарный клинкер собственного производства, который по всем характеристикам не уступает европейским аналогам», – прокомментировал Алексей Онищенко.
Со своей стороны, Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест» (компания использует большой объем кирпича при возведении жилья), также наблюдает на рынке тенденцию к сокращению потребления кирпича, поскольку объемы строительных работ снижаются – многие компании сегодня не закладывают новые проекты, а стараются сосредоточиться на завершении строительства текущих объектов.
«В связи с чем в этом году возможна ситуация, когда показатели общего объема ввода жилой недвижимости будут находиться на уровне 2014 года или даже выше. Скорее всего, аналогичная ситуация будет наблюдаться и в 2016 году, поскольку проекты, ввод которых намечен на следующий год, были запланированы еще в 2013-м. Если ситуация в экономике не изменится, в конце 2016 – середине 2017 года на первичном рынке может произойти значительное снижение объемов ввода новых объектов», – прокомментировал господин Кузнецов.
Производители остались прежними
Александр Батушанский говорит, что число производителей кирпича в Петербурге и Ленинградской области не изменилось. «Оно уменьшилось на одного игрока после покупки в 2014 году Группой ЛСР Рябовского кирпичного завода. Безусловный лидер рынка – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», также производят керамический кирпич «Петрокерамика» и ГК «Эталон». На рынок поставляются незначительные объемы импортного кирпича и ввозится продукция из других регионов», – перечисляет господин Батушанский.
Как рассказали в Группе ЛСР, сегодня у компании четыре кирпичных завода – три в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, один в Московской области. Совокупная мощность достигает 450 млн шт. условного кирпича в год.
Мнение
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:
– Вследствие сложной экономической ситуации в стране, снижения платежеспособности населения и спроса на жилую недвижимость предпосылок к увеличению предложения недвижимости нет, и, соответственно, тенденций к увеличению производства работ, потребляющих кирпичную кладку, не наблюдается. Еще одна тенденция – колебание курсов валют повлияло на цену стройматериалов. В частности, за последние полгода стоимость кирпича, который использует объединение «Строительный трест» для строительства своих объектов (поризованный и облицовочный керамический кирпич разных цветов и фактур), увеличилась в среднем на 3-4%. Крупнейшим производителем кирпича в Петербурге является компания «ЛСР-Стеновые». При этом уход игроков с рынка мы не наблюдаем.
Кстати
По данным КГ «Решение», цены за полгода 2015 года на некоторые позиции кирпича не изменились, а на некоторые повысились до 5-7%.