Объемы падают – продажи растут
В Петербурге за первый квартал 2016 года было введено почти 898 тыс. кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в прошлом году, но продажи квартир выросли на четверть.
Эксперты отмечают, что на фоне кризисных заявлений итоги первого квартала на рынке недвижимости выглядят вполне оптимистично.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга за первый квартал 2016 года строители ввели почти 898 тыс. кв. м жилья – 59 домов на 16 075 квартир. В том числе 59 объектов нового строительства на 16075 квартир общей площадью 848 494,20 кв. м и два объекта реконструкции общей площадью 10,5 тыс. кв. м, а также 194 объекта индивидуального строительства общей площадью 38,98 тыс. кв. м.
Лидером по вводу жилья в первом квартале 2016 года (см. таблицы ниже) является Приморский район, где с начала года там сдано 33 дома на 4747 квартир, общей площадью 266 668,40 кв. м. На втором месте Красносельский район, где ввод жилья составил 152 772,00 кв. м. На третьем месте Выборгский район с показателем в 114 675,70 кв. м.
При этом года назад – в первом квартале 2015 года – в Санкт-Петербурге было введен 1,01 млн кв. м жилья – 415 домов на 18 064 квартир. Тройка лидеров выглядела следующим образом: на первом месте Приморский район, на втором – Пушкинский, а на третьем – Московский район.
Помогла ипотека
Эксперты рынка говорят о том, что первый квартал 2016 года ознаменовался заметным ростом как основного спроса на новостройки комфорт-класса со стороны конечных покупателей, так и инвестиционного спроса. По предварительным подсчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за январь-март 2016 года в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области на первичном рынке было продано около 1 млн кв. м жилья. Это на 25% больше, чем в тот же период в прошлом году.
«Объем продаж на рынке строящегося жилья, вопреки негативным прогнозам, оказался на 25% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Так, в январе-марте 2015 года было реализовано порядка 800 тыс. кв. м жилья, строящегося на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. А в первом квартале 2016 году по нашим предварительным подсчетам продано около 1 млн кв. м».
По словам Ольги Трошевой, наибольший объем спроса был отмечен в феврале текущего года. К активным действиям покупателей подстегнули заявления о том, что государство намерено в марте завершить программу государственной поддержки ипотечного кредитования. Что могло привести к росту ставки на 3-3,5%. «Решение о дальнейшем продолжении господдержки ипотеки оказало положительное влияние на рынок: март 2016 года оказался также активным месяцем c точки зрения продаж строящегося жилья», – добавила эксперт.
В ФСК «Лидер» также отмечают, что сработал отложенный спрос: «Покупатели, которые обирались приобрести квартиру ближе к лету, были склонны пересмотреть свои планы и решиться на покупку быстрее, пока еще действовал первый этап программы господдержки ипотеки, – рассказывает Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра в ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге. – В среднем по городу, доля ипотечных сделок в новостройках в 1 квартале 2016 года достигла 60%, что на 20% больше, чем в четвертом квартале 2015 года». По ее словам, основной спрос более 50% всех проданных в Петербурге и пригородах объектов комфорт-класса – пришелся на однокомнатные квартиры и квартиры-студии.
Ленобласть обгоняет
Впервые Ленобласть обогнала Петербурга по вводу жилья. По предварительным данным по итогам первого квартала в Ленобласти за первый квартал 2016 года было введено 920 тыс. кв. м жилья – это на 20% больше, чем 2015 году, когда было сдано 763,7 тыс. кв. м.
Данная тенденция – это следствие того, что много проектов было заложено в заКАДье два-три года назад. Но как отмечает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Холдинга RBI, старт новых проектов в эконом и комфорт-классе замедлился. И как раз зона ЗаКАДья очень показательна в этом отношении. Здесь вывод новых объектов сократился на 50% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года. «Это логично после столь значительного объема новых «квадратов». Очевидно, что строители стремятся сбалансировать спрос», – прокомментировала эксперт.
Она добавила, что те покупатели, у кого есть минимальные деньги на квартиру, без особых колебаний идут в ЗаКАДье. «Продукт заКАДья – это небольшая жилплощадь, расположенная в высотном доме, где большинство квартир сдается в аренду. Если дом находится у метро, добираться удобно. Если чуть в отдалении, могут быть вопросы с транспортной доступностью», – комментирует Вера Сережина, добавив, что если покупатель ищет комфортную квартиру для семейной жизни и может выбирать, то он отдает предпочтение проектам в традиционной части Петербурга от проверенных компаний.
Что касается бизнес-класса, то по данным компании RBI, на рынок вышло два новых проекта общей площадью 25 тыс. кв. м. Спрос в данном сегменте вырос на 5%, в особенности на небольшие квартиры бизнес-класса. Вслед за Москвой увеличилась доля апартаментов, сейчас в Петербурге идут продажи уже в 30 проектах.
Цены выросли
По данным компании Лаборатории Метров (входит в АН «Метры»), в границах Петербурга средние цены кв. м жилья составили: при 100-% оплате – 103 298 рублей за кв. м, а при оплате в рассрочку – 114 232 рублей. В границах Ленобласти эти показатели равны 63 626 рублей и 72 551 рублей соответственно.
«Если принять во внимание что большая часть сделок на рынке строящегося жилья проходит по студиям и однокомнатным квартирам, то фактическая ситуация с ценами подтверждает наше предположение том, что увеличение базовых цен застройщиками делалось для того чтобы дать скидку при единовременной оплате, – комментирует Алексей Муравьев, руководитель маркетинга и аналитикиЛаборатории МЕТРОВ, – На первую неделю апреля 2016 года средние цены в рассрочку выросли на студии, однокомнатные квартиры и двухкомнатные-европланировки (это однокомнатная квартира с большой кухней-гостиной и одним дополнительным спальным местом). При этом средние цены кв. м. предложения на такие квартиры выросли как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате. На начало месяца мы зафиксировали снижение средней цены кв. м. предложения на трехкомнатные квартиры и «евротрёшки» как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате».
Кстати
Как отмечают в Комитете по строительству, помимо жилья в марте 2016 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 объектов общегражданского назначения. Так, в Курортном районе в городе Зеленогорске построен первый этап зданий многофункционального медицинского и оздоровительного центра. В Центральном районе, на ул. Дегтярной уч. 22, введен в эксплуатацию Административный и общественно-деловой комплекс «Невская ратуша» с подземной автостоянкой. В Московском районе, на Пулковском ш. д 105 корп. 2 лит А, построена гостиница.
- Справка о законченном новым строительством жилье за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2016 года
За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.
С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.
Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель.
В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%. Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем 1%.
Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани.
Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.
В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.
Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).
Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.
«Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.
|
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м |
Изменение за апрель 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Абакан |
34224 |
0,6% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Брянск |
31685 |
0,2% |
-1,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Волгоград |
43856 |
1,6% |
-0,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Воронеж |
34359 |
0,4% |
-1,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Екатеринбург |
52180 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ижевск |
34332 |
1,6% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Казань |
38306 |
2,1% |
4,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Краснодар |
51436 |
-0,3% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Красноярск |
37870 |
-0,4% |
1,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Курск |
29332 |
0,4% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Москва |
141569 |
1,1% |
2,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Московская обл. |
64116 |
0,5% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мурманск |
32414 |
-2,5% |
-3,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Набережные Челны |
29825 |
0,0% |
-0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Нижний Новгород |
45728 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Новосибирск |
46146 |
-1,5% |
0,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Омск |
33562 |
0,7% |
-0,3% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пенза |
32966 |
2,0% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пермь |
40056 |
0,2% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ростов-на-Дону |
47152 |
0,1% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рязань |
35730 |
1,4% |
2,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Самара |
47107 |
0,4% |
0,9% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Санкт-Петербург |
81666 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Тип |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
|
МФК |
В |
Торфяная дор., 7, лит. Ф |
Гулливер (2-ая очередь) |
20 000 |
ООО «Дубль-2» |
|
|
БЦ |
С |
Б. Сампсониевский пр., 106, лит. А |
офисный центр с торговыми помещениями |
2 567 |
ООО «Сердобольское» |
|
|
БЦ |
В+ |
2-я Советская ул. |
Ренейссанс Хауз (нежилое здание, 1-я очередь) |
3 655 |
ООО «Десна Девелопмент» |
|
|
БЦ |
В |
наб. реки Мойки, 37, лит. А |
офисное здание |
1 401 |
ИСФПГ «Росстро» |
|
|
БЦ |
С |
Чугунная ул., 4 лит.А |
адм-хоз. комплекс |
5 501 |
ООО «Том СПб» |
|
|
Итого |
33 124 |
|
||||
Структура предложения офисных площадей по классам не изменилась, что связано с небольшими объемами ввода. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса «В» и «В+». Офисные центры класса «С» составляют 30% от общего объема, класса «А» – 21%.
Лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный, Василеостровский и Петроградский районы. В сегменте бизнес-центров класса «В» и «В+» наряду с уже упомянутыми локациями присутствует Адмиралтейский район. Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском, Московском, Адмиралтейском и Выборгском районах.
Заполняемость бизнес-центров класса «А» снизилась до 67% по сравнению с 75% в конце 2009 года. Наибольшая доля вакантных площадей в офисных центрах, построенных в последние год-полтора. В сегменте офисных центров класса «В» отмечен перелом в сторону увеличения среднего уровня заполняемости объектов – впервые с начала кризиса отмечена позитивная динамика. Заполняемость офисных зданий С-класса остается высокой – на уровне 87%. По словам экспертов АРИН, это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, и часть компаний переместилась в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой.
Сокращая операционные расходы, арендаторы мигрируют между бизнес-центрами класса «А» и «В+», «В» и «С»;
По итогам I квартала 2010 средние ставки в классе «А составили 1 195 руб., в классе «В» - 895 руб., в классе «С» - 717 руб. за кв. метр в месяц (с учетом НДС). Снижение ставок в классе «А» зафиксировано на уровне 5%, в классе «В» - 4%. В классе «С» произошел рост на 2%. Ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему размыты. В бизнес-центрах с низкой заполняемостью ставки нередко снижаются до уровня следующего класса. При аренде крупных площадей (от
«Различия в арендных ставках между бизнес-центрами, расположенными в центральных районах города и на периферии, особенно ярко выражены в классе «В» - в центре ставки выше, на 15%, - констатирует Зося Захарова. - В классе «С» ставки в центральных районах и на периферии отличаются незначительно – в пределах 5%».
Материал предоставлен АРИН