НОПРИЗ готовится к Госсовету
Одна из главных тем, которая обсуждалась на окружной конференции НОПРИЗ по СЗФО, – подготовка к апрельскому съезду и к Госсовету, который состоится в мае.
24 марта 2016 года в СПбГАСУ под председательством члена Совета, координатора НОПРИЗ по СЗФО Александра Гримитлина и при личном участии президента НОПРИЗ Михаила Посохина прошла третья Окружная конференция Национального объединения изыскателей и проектировщиков, осуществляющих свою деятельность на территории СЗФО. В работе конференции приняли участие руководители 48 из 50 саморегулируемых организаций, зарегистрированных в округе. Таким образом, кворум для принятия решений был собран.
Открывая мероприятие Владимир Григорьев, главный архитектор, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, зачитал официальное приветствие вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. От себя лично Владимир Григорьев отметил, что устойчивое развитие города напрямую зависит от пространственной организации нашей жизни: «Сообщество архитектор выдвинуло декларацию по устойчивому развитию «Устойчивость по проектам». В ней подчеркивается, что все, что делается на основе продуманных, взвешенных проектов и инженерно-технических решений – это основа устойчивого развития. Саморегулируемые организации играют в нашей жизни очень большую роль. СРО как форма объединения проектировщиков и изыскателей, а также специалистов сферы архитектуры, градостроительства и строительства доказало свою жизнеспособность и является основой нашей проектной деятельности».
Михаил Посохин президент НОПРИЗ в своем докладе рассказал об основных направлениях деятельности нацобъединения проектировщиков и изыскателей. Он напомнил, что в настоящее время подготовка проектов и материалов инженерных изысканий в нашей стране осуществляет свыше 62 тыс. тыс. проектных и изыскательских организаций, которые в соответствие с Градскодексом РФ объединены в 231 СРО.
«С принятием в конце 2015 года правительством РФ Концепции совершенствование механизмов саморегулирования были четко определены основные направления нашего развития на ближайшие годы. Это постановление подтверждает незыблемость представления о том, что СРО – это важнейший элемент строительной и проектной отраслей», – отметил Михаил Посохин.
Одним из важных итогов работы СРО, по мнению Михаила Посохина, является создание системы участия строительного сообщества в совершенствовании профильного законодательства, подготовки документов технического регулирования, а также профессионального обсуждения отраслевых проблем на всех уровнях госуправления и в общественных организациях.
По его словам, с 2010 до 2015 года из бюджета национальных объединений и некоторыми СРО на добровольной основе выделено свыше 770 млн рублей на разработку документов технического регулирования и совершенствования отраслевого законодательства. Притом, что за 2010-2014 годы государство на эти цели из федерального бюджета направило всего 128 млн рублей. «Мы видим, что без наличия нашей ассоциации государство не может обеспечить сегодня всю ту разработку технической документации и законодательных инициатив, которые необходимо реализовывать», – рассказал Михаил Посохин. Он отметил, что в 2015 году НОПРИЗ рассмотрел свыше 300 обращений органов госвлати, подготовлено 46 обращений на законопроекты, 12 проектов постановлений правительства, а также ряд проектов приказов Минстроя. Сформирован комплекс предложений в отношении типового проектирования.
Михаил Посохин сказал, что очень важным мероприятием для строительной сферы является проведение Государственного совета в мае 2016 года. Впервые в подготовке к этому мероприятию принимает участие НОПРИЗ, три представителя которого вошло в состав рабочей группы. Уже сформирован ряд положений по реформированию отрасли от НОПРИЗ. В частности, по мнению господина Посохина, градостроительная политика, проводимая сегодня, не соответствует возросшим интересам девелоперов, которые реализуют проекты. В этой связи одна из главных проблем – это нерациональная структура землепользования в стране. «Доля земель, отведенных под застройку в населенных пунктах, составляет лишь 17,8% от общей площади поселений. А в развитых странах данное соотношение в разы больше. Отсюда постоянный дефицит земель для строительства. Для частичного решения этой проблемы потребуется значительное увеличение земли для стройки, прежде всего в составе жилых функциональных зон на 2-2,5 млн га», – уверен Михаил Посохин.
Еще одно направление – необходимость совершенствования регулятивной деятельности в сфере строительства. «По нашему мнению, доля деятельности государства в этой сфере не должна превышать 20%, что соответствует тому объему финансирования, которое оно реализует. Эта деятельность должна быть направлена на формирование безопасной и комфортной среды проживания», – пояснил он. Михаил Посохин добавил, что в развитых странах уже давно отказались от монополии государства в регулировании строительства и передача этих функций профессиональному сообществу. «Данные рецепт применим и в РФ. Должна быть постепенная передача отдельных регулирующих полномочий профессиональному сообществу, в частности в области подготовки строительных кадров», – заключил Михаил Посохин.
Боле подробно о ходе подготовки к Госсовету и съезду НОПРИЗ участникам конференции заместитель руководителя Аппарата НОПРИЗ Сергей Чернов. По его словам, Госсовет будет посвящен градостроительству, системе развития строительного спроса – госрегулированию, стимулированию спроса, а также будут подняты вопросы техрегулирования и проблеме кадров в отрасли.
Александр Гримитлин, координатор НОПРИЗ в СЗФО отчитался о деятельности объединения по Северо-Западу по итогам 2015 года. Со своей стороны Сергей Кононыхин, руководитель Аппарата НОПРИЗ, рассказал о деятельности объединения в 2015 году, а также о планах на 2016 год. По итогам активного обсуждения делегаты
окружной конференции единогласно признали работу нацобъединения удовлетворительной. Также единогласно был принят и отчет Ревизионной комиссии нацобъединения, представленный ее председателем Ириной Мигачевой.
Также в рамках окружной конференции Виталий Еремин, заместитель руководителя Аппарата НОПРИЗ, рассказал о том, какие изменения обсуждается внести в Устав нацобъединения. Сергей Кононыхин представил проект сметы и перспективные направления развития национального объединения на 2016 год. Все эти отчеты были одобрены участниками мероприятия.
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.
В III квартале в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию два торговых центра площадью 57 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных планов, объем ввода по итогам года может стать рекордным за последние несколько лет, прогнозируют эксперты.
Предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в III квартале в городе появилось 57 тыс. кв. м торговых площадей, что превышает показатели аналогичных периодов всех предыдущих лет, за исключением 2008-го. В результате ввод за девять месяцев достиг 215 тыс. кв. м.
Таким образом, за три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге было открыто больше торговых центров, чем вводилось за весь год на протяжении последних шести лет, говорят аналитики Jones Lang LaSalle.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уточняет, что в период с июня по сентябрь были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк».
По оценкам специалистов компании NAI Becar, общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 кв. 2013 г. составил 3,284 млн кв.м. (GLA).
Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства, по подсчетам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, находится более 1,2 млн кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
Согласно данным аналитического отчета ASTERA, всего на рынке торговой недвижимости Петербурга насчитывается порядка 25 торговых центров регионального и окружного масштабов, функционирующих 5 и более лет.
По мнению экспертов компании ASTERA, стандартный срок жизни концепции торгового центра составляет 5-7 лет. В связи с этим спрос на проекты реконцепции в ближайшее время будет возрастать, поскольку смена концепции позволит «оживить» интерес к объекту и в конечном итоге привести к увеличению доходности.
По словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, объем предложения стабильно увеличивается, причем заметна тенденция к строительству объектов преимущественно в новых жилых кварталах. «Как правило, набор арендаторов в таких ТК практически одинаковый, поэтому покупательский спрос не увеличивается, а перераспределяется между ними. Собственники пытаются привлечь внимание покупателя, за счет интересных операторов детских и развлекательных центров», - добавляет госпожа Лапина.
Наиболее популярными с точки зрения ввода новых торговых площадей являются Калининский и Приморский районы, говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle. «По объему существующего предложения лидером остается Приморский — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей, тогда как по количеству площадей на 1 тыс. жителей лидирующую позицию по-прежнему занимает Московский район – 1,1 тыс. кв. м», - констатируют эксперты компании.
Спрос и вакансия
Екатерина Лапина говорит, что отмечается высокий спрос со стороны местных и федеральных сетевых операторов на помещения в больших и концептуальных торговых комплексах, площадью от 70 тыс. до 100 тыс. кв. м. «Если в одном районе располагаются более одного торгового центра подобного объема, это влечет за собой полную ротацию арендаторов в более новый ТЦ», - отмечает эксперт.
По оценкам Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, доля вакантных площадей в среднем по рынку на конец III квартала составляет около 5-6%. «При этом необходимо отметить, что данный показатель может сильно варьироваться в зависимости от уровня и качества торгового центра. Так, в наиболее успешных ТЦ составляются листы ожидания. По сравнению с показателем за I полугодие 2013 г. отмечается тенденция увеличения вакантных площадей за счет выхода на рынок новых проектов», - уточняет госпожа Шарыгина.
Свободные помещения наблюдаются, в основном, в проектах, обладающих определенными недостатками, связанными с локацией, неудачной концепцией или планировкой, а также с качеством управления, добавляют аналитики Jones Lang LaSalle.
На рынке по-прежнему преобладает тенденция подписания долгосрочных договоров аренды, их доля в общем объеме заключенных договоров в 3 кв. 2013 г. составила около 80%, подсчитали специалисты ASTERA.
Ставки
С начала года ставки на аренду в торговых центрах, по данным Екатерины Лапиной, выросли на 5-10% в зависимости от объекта.
Ольга Аткачис уточняет, что на конец сентября средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в торговой галерее региональных и суперрегиональных торговых центров составила 4,06 тыс. руб./кв.м/мес.; окружных и районных – 2,04 тыс. руб./кв.м/мес.; микрорайонных – 1,42 тыс. руб./кв.м/мес. (без учета НДС).
Прогнозы
Несмотря на замедление темпов роста потребительской активности, наблюдаемое с начала года, участники рынка торговой недвижимости продолжают оптимистично смотреть на перспективы развития своего бизнеса, говорит Ольга Аткачис.
«В последнем квартале 2013 года ожидается открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%)», - рассказывает госпожа Аткачис.
Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, говорят эксперты Maris.
Мнение
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, добавила:
- На рынке Петербурга активно развиваются ранее заявленные и новые проекты. Так, в 3-м квартале получено разрешение на строительство торгово-развлекательного центра суперрегионального масштаба «Охта Молл», который станет крупнейшим объектом в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Будущий год, по нашим ожиданиям, станет таким же активным с точки зрения открытия новых торговых центров, как и нынешний: на 2014-й заявлен ввод около 238 тыс. кв. м.