Миллионник Кудрово
Кудрово по обеспеченности объектами инфраструктуры и привлекательности для покупателей можно отнести к передовым локациям. Если бы не два "но": неразвитость дорожно-транспортной сети и отсутствие мест приложения труда.
В начале марта газета «Строительный Еженедельник» совместно с Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) провела заседание круглого стола «Миллионник Кудрово: жизнь среди новостроек». В ходе заседания состоялась презентация проекта «Реестр соответствия КОТ», который был реализован специалистами Экспертного совета по КОТ РГУД.
Оценка – «соответствует»
Накануне заседания круглого стола специалисты Экспертного совета по КОТ РГУД объехали новостройки Кудрово в рамках проекта «Реестр соответствия КОТ». Задача проекта – сравнить, насколько соответствуют заявленные планы девелоперов реальным результатам их работы.
«Экспертный совет Гильдии по комплексному освоению территорий взял на себя трудную задачу – обобщить проблемы, с которыми сталкиваются застройщики при освоении проектов КОТ, – прокомментировала инициативу Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД. – Эксперты основываются на собственных исследованиях – проводятся объезды застраиваемых территорий, члены совета инспектируют крупные проекты жилой застройки Петербурга и Ленинградской области и оценивают их фактическое соответствие заявленным параметрам. Кудрово выбрали как пилотную площадку, поскольку эта территория является одним из наиболее популярных направлений у покупателей».
«Мы не сравниваем проекты друг с другом. Главной задачей Реестра соответствия является оценка соответствия презентуемой покупателю информации фактически создаваемой среде. Реестр позволит покупателям получить достоверную информацию о каждом проекте в разных локациях. Мы рассматривали, насколько заявленные девелоперами планы по развитию территории, созданию благоприятной инфраструктуры и качеству строительства соответствуют тому, что реализуется на самом деле, – пояснил Арсений Васильев, председатель Экспертного совета по КОТ РГУД, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Средний показатель выполнения обязательств по созданию инфраструктуры в Кудрово составил 82%, а средняя оценка достоверности предоставляемой девелоперами информации – 89%. Это высокий показатель».
Тем не менее проблемы у проектов есть. Надежда Морозова, член Совета по КОТ РГУД, ведущий архитектор компании AECOM, отмечает, что в целом все комплексы качественные, но есть и отдельные недостатки. «Например, во многих проектах заявлены магазины шаговой доступности, но по факту их нет. Кроме того, проблема территории Кудрово заключается в том, что при большом внимании к внутреннему пространству упускается его доступность извне. Пока жители Кудрово могут комфортно выезжать за пределы квартала только на личном автомобиле».
Эксперты совета собираются продолжить работу по составлению реестра в других локациях. В ближайших планах – оценить новостройки Янино.
Городской район
По количеству введенных в Кудрово квадратных метров жилья его можно отнести к миллионникам. В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. Только в 2015 году, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», было введено около 400 тыс. кв. м, что составляет 27% от всего объема ввода жилья в пригородных районах Ленобласти. «Эта территория пользуется популярностью у покупателей. Из 1,5 млн «квадратов», реализованных в Ленобласти в прошлом году, 20% приходится на новостройки Кудрово, – констатировала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». – Цены на квартиры здесь начинаются от 75-80 тыс. рублей за «квадрат». Средняя цена предложения – 90 тыс. рублей за 1 кв. м, что сопоставимо с городскими территориями и даже дороже некоторых петербургских окраин».
«Сегодня в Кудрово функционируют 25 стройплощадок на 1 млн кв. м, – рассказал председатель Комитета по строительству правительства Ленобласти Виталий Жданов. – В 2014 году здесь было введено 161 тыс. кв. м, в 2015 году – 351 тыс. кв. м. Статистика также свидетельствует, что за первый месяц текущего года здесь уже введено 143 тыс. кв. м».
Как сообщил Виталий Жданов, в Кудрово по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» заключено три соглашения на создание 14 объектов. Это соглашения подразумевают строительство до 2019 года девяти детских садов на 1390 мест и пяти школ на 4575 мест. «Уже сегодня в Кудрово введены две школы – это 600 мест (Setl Group) и 600 мест («Кудрово-Град»). В прошлом году мы выкупили пять детских садов. В этом году мы планируем выкупить школу на 1600 мест. Строятся три детских сада на 390 мест», – уточнил Виталий Жданов.
В свою очередь, Андрей Блинов, начальник отдела градостроительного зонирования и документации по планировке территории Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти, заметил, что согласно проведенному комитетом в феврале текущего года предварительному анализу состояния документации, необходимой для возведения соцобъектов в южной части Кудрово, картина получилась далеко не радужная.
«В рамках утвержденного проекта планировки на сегодняшний день выдано всего два градплана земельных участков под строительство школ и пять градпланов под строительство детских садов. Всего согласно проекту планировки на этой территории предполагалось строительство шести школ и 16 детских садов. «Проектная документация разрабатывается всего для трети проектов, на остальные не получены даже градпланы участков. Вполне возможно, что те, кто покупает квартиры в Кудрово сейчас, столкнутся с проблемой дефицита соцобъектов, застройщикам придется в спешном порядке решать эту проблему», – полагает Андрей Блинов.
Транспортный мешок
По мнению Евгения Бородаенко, начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области, проблема обеспечения соцобъектами в Кудрово не столь значительна, очередь в детские сады и школы отсутствует, а настоящая беда микрорайона – это дороги. «Основная проблема в том, что развитие дорожной сети территории затрагивает интересы двух соседних субъектов, решения принимаются долго и тяжело», – считает Евгений Бородаенко.
С коллегой не согласился Валентин Енокаев, заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По его мнению, проблема в самом подходе к освоению территории. Вся земля в Кудрово принадлежит частным собственникам, при этом на какие средства строить дорожную инфраструктуру, никем не определено.
«Актуальность вопроса велика, в правительстве региона регулярно проводятся совещания, – сообщил Валентин Енокаев. – По заказу застройщиков была выполнена проектная работа по созданию развязки Ленинградской ул. с кольцевой автодорогой. Это развязка не прямого примыкания: она связывает улицу с КАД через местный проезд. Задача этой развязки – правильное формирование транспортного потока, – говорит Валентин Енокаев. – Второе решение – дополнение развязки на Мурманском шоссе, которую в свое время должна была реализовать IKEA, но не сделала этого. Это решение позволит разделить потоки – отделить тех, кто едет в IKEA, от тех, кто хочет добраться до жилой застройки».
По мнению Валентина Енокаева, в Кудрово все более актуальным становится вопрос соблюдения норм шумоизоляции, причем это касается как уже построенных домов, так и проектируемых: «Жители начинают жаловаться на дискомфорт. Роспотребнадзор фиксирует нарушение норм шумозоляции. Дороги, проходящие рядом с жилыми домами в Кудрово, необходимо оснащать соответствующими экранами, а в проектируемых домах применять конструкции остекления с шумозащитными характеристиками».
Отвечая на вопрос по развитию метрополитена, Валентин Енокаев сообщил, что согласно планам городского правительства, метро в Кудрово появится не ранее 2025 года. «Место под размещение станции метро в составе ТПУ «Кудрово» уже определено, подписано соглашение между Петербургом и Ленобластью о совместной реализации этого проекта, однако город принял решение размещать депо в другом месте, и этот вопрос для Петербурга в данный момент потерял свою остроту», – прокомментировал эксперт.
По мнению президента ЛенОблСоюзСтроя Георгия Богачева, сегодняшние проблемы Кудрово – наследие тех времен, когда в регионе была не отрегулирована градостроительная политика. «Сейчас правительство Ленобласти проводит последовательную политику, направленную на сдерживание темпов застройки сложных районов, в том числе и Кудрово. Нет сомнения, что в новой системе зонирования эта территория попадет в «красную» зону, где строить будет очень сложно и дорого», – добавил он.
Эксперты оценили Кудрово
Экспертный совет по комплексному освоению территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов 24 февраля провел объезд территории Кудрово в рамках проекта «Реестр соответствия КОТ». Цель проекта – оценить, насколько заявленные девелоперами планы по развитию территории, созданию инфраструктуры и качеству строительства соответствуют тому, что реализуется на самом деле. В Реестр соответствия КОТ вошли проекты в Кудрово – ЖК «Новый Оккервиль», ЖК «Весна», ЖК «Капитал», ЖК «Семь столиц» и ЖК «Прогресс».
Эксперты совета оценивали и анализировали проекты, объехав всю территорию Кудрово и посетив все ЖК. Применялся и метод «тайный покупатель». Каждому проекту выставлялись две оценки в процентах. Оценка выполнения говорит о том, на сколько процентов реализован сейчас план девелопера, в том числе по созданию инфраструктуры КОТ. Оценка соответствия отражает, насколько реальность соответствует информации, заявленной в разрешительных документах и рекламной продукции. Процент готовности объектов инфраструктуры удобно сравнивать со стадией готовности жилой части проектов.
Среди параметров, проанализированных советом, не только такие неотъемлемые элементы КОТ, как социальная инфраструктура, транспортная обеспеченность и развитие улично-дорожной сети, но и характеристики создаваемых внутриквартальных общественных пространств: благоустройство и озеленение, обеспечение потребностей маломобильных групп населения, безопасность и комфорт. Учитывались технологии строительства, отделка мест общего пользования и планировки квартир.
«Рейтинг проектов КОТ в Кудрово показал, что покупатель получает достоверную информацию и, как следствие, выбирает достойные условия жизни. Средний показатель выполнения обязательств по созданию инфраструктуры в Кудрово составляет 82%, а средняя оценка достоверности предоставляемой девелоперами информации – 89%, – констатировал Арсений Васильев, председатель Экспертного совета по КОТ РГУД, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Мы собираемся продолжить работу по составлению реестра в других локациях, и анализировать не только отдельные КОТы, но и сравнивать локации между собой».
В ближайших планах Экспертного совета по комплексному освоению территорий – новостройки Янино.
Мнение:
Юрий Киреу, директор по развитию ООО «Мегаполис XXI век»:
– Сегодня новостройки Кудрово похожи на многие спальные районы крупных городов: автомобили припаркованы прямо на тротуарах и газонах, придомовые территории, зоны отдыха сплошь и рядом заставлены машинами. Пройти и проехать невозможно, нарушены нормы пожарной безопасности. Дело не халатности застройщиков – они соблюдают нормативы, территория обеспечена подземными паркингами и плоскостными парковками, – а скорее в менталитете граждан, которые продолжают воспринимать придомовую территорию как самую удобную и выгодную стоянку для автомобилей. Возможно, выходом из этой ситуации может стать продуманное архитектурное решение придомовых территорий, когда длительная стоянка автомобиля непосредственно у дома становится невозможной, или, вероятно, стоит задуматься об установлении законодательной ответственности за нарушение правил парковки у дома. Наша компания уже более 10 лет занимается организацией и оптимизацией парковочных пространств, мы предлагаем современные технологии, разработанные отечественными компаниями, а также в кооперации с зарубежными производителями. Они значительно дешевле западных аналогов и весьма интересны для застройщиков, поскольку позволяют оптимизировать парковочные пространства, сэкономив время и деньги. В нашем арсенале быстровозводимые, механизированные паркинги, многоуровневые парковки, совмещенные с коммерческими помещениями. Последний вариант пользуется особой популярностью, так как значительно сокращаются сроки окупаемости такого проекта. А потребитель получает парковочное место по приемлемой на сегодня цене – за 300-500 тыс. рублей.
Сергей Кравченко, генеральный директор «ОКО Стиль СПб»:
– Выбирая квартиру для себя, покупатели сегодня хотят приобрести у застройщика не просто «коробку», а качественный продукт. Причем оконные системы и системы фасадного остекления в вопросе комфортного жилья играют далеко не последнюю роль.
Качественные оконные системы – залог не только красоты и элегантности фасадов, но проводники доступа света, влажности, температуры и шумоизоляции в квартирах. Эти параметры чрезвычайно важны для домов, которые возводятся в центральных, густонаселенных спальных районах нашего города.
Качественные решения и материалы необходимо закладывать еще на стадии проектирования жилого комплекса, чтобы в дальнейшем избежать возникновения досадных неудобств для жителей дома. В понятие качества также входит профессиональный монтаж и обслуживание оконных систем.
В этом вопросе нам есть чему получиться у наших западных коллег. Наша компания много лет сотрудничает с финским производителем безрамного остекления Lumon. Эта компания уже 20 лет работает на рынке и имеет в своем портфеле солидный перечень реализованных проектов в сегменте комфорт-, бизнес- и элит-класса.
Виталий Савчин, генеральный директор ООО «Элмако»:
– Как театр начинается с вешалки, квартира – с уютной прихожей, дом – с ухоженной дворовой территории, стройка нового жилого комплекса – с офиса продаж компании на объекте. Именно по уровню его исполнения сегодняшние покупатели квартир, особенно на этапе котлована и забора, могут судить о соответствии заявленного уровня жилья реальным возможностям застройщика. В современном модульном офисе продаж можно комфортно разместить как персонал отдела продаж застройщика, так и полноценную промоквартиру для демонстрации разнообразия и качества чистовой отделки квартир. Внешний вид модульного офиса продаж должен быть исполнен в фирменных цветах строительной компании или в стилистике нового жилого комплекса, тем самым достигается мгновенная узнаваемость бренда компании-застройщика. Офис продаж на объекте загородного строительства должен создавать комфортную рабочую среду для персонала заказчика и производить приятное впечатление на посетителей, поэтому он должен быть оборудован всеми современными инженерными системами.
Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group:
– Компания Rocket Group планирует создать общественно-деловой район в Кудрово, включающий в себя общественно-деловую и промышленную зону. Сейчас мы разрабатываем проект планировки территории общей площадью более 20 га. Говоря о проектах комплексного развитии территории, нельзя ограничиваться только вопросами возведения объектов социальной инфраструктуры, улично-дорожной сети и рекреационных зон. Необходимо задуматься и о создании мест приложения труда. Прирастая на 10-12 тыс. человек в год, население Кудрово к 2025 году достигнет около 100 тыс. К трудоспособному населению из них можно будет отнести около 40 тыс. будущих жителей Кудрово. Допустим, что около 10 тыс. рабочих мест «закроет» сфера обслуживания тех объектов, которые уже созданы в Кудрово, но где будут работать оставшиеся 30 тыс.?
Понятно, что решить проблему ежедневной трудовой миграции такого количества человек, ориентируясь исключительно на развитие транспортной инфраструктуры, невозможно. Кроме того, новые рабочие места в Ленобласти способствуют повышению собираемости налогов в региональный бюджет, а значит, и уровню благоустроенности территории. В наших планах – создание 7-8 тыс. рабочих мест в рамках разрабатываемого проекта. Планируемый срок его реализации – 6-8 лет.
Считаю, что невозможно успешно реализовывать проект комплексного освоения территории без «микса»: жилая застройка и места применения рабочей силы.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Наша компания была одной из первых, кто начал освоение этой территории. Прежде чем приступить к возведению жилых домов, мы потратили два года на проведение инженерных сетей, прокладку дорог. Большое внимание мы уделяем развитию социальной инфраструктуры этого района, объектов торговли и спорта. Усилиями нашей компании здесь появились отделение почты и поликлиника. Проблема дорог в Кудрово и сегодня остается одной из самых серьезных. На наш взгляд, ее не решить только организацией съездов на КАД, также важно создавать и дополнительные выезды в город.
Станислав Данелян, генеральный директор компании «Арсенал-Недвижимость»:
– Территория Кудрово сегодня действительно высококонкурентная. Здесь наша компания уже реализовала проект – ЖК «Флагман», строительство которого мы завершили в начале 2015 года. В планах у компании – реализация еще одного проекта. Он будет небольшим. На участке 65 тыс. кв. м совместно с финскими архитекторами мы спроектировали четыре жилых дома, ввод в эксплуатацию комплекса намечен на середину 2019 года. Также запланировано возведение школы и детского сада. В решении всех инфраструктурных проблем этой территории наша компания принимала и будет принимать самое активное участие.
Максим Цыплухин, руководитель службы заказчика ГК «ЦДС»:
– В ближайшее время мы начнем возводить детский сад и примем участие в строительстве школы. На стадии проектирования находится пожарное депо, которое мы будем возводить наряду с другими застройщиками. Также участвуем в решении проблем дорожно-транспортной сети территории.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Качество жизни, которое предлагается новоселам в «приграничных» проектах комплексного освоения, часто превосходит уровень городских объектов. В квартале, который создается компаниями «Строительный трест» и «Отделстрой» в Кудрово, формируется качественная среда проживания. Уже к моменту передачи первых квартир новоселам здесь был создан негосударственный детский сад, открыто множество магазинов, а также предприятий сферы услуг. Напротив силами застройщиков был разбит парк с дорожками для велосипедистов и роллеров, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль. Сейчас в микрорайоне работает государственный центр врачей общей практики, есть большой спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной. В прошлом году было завершено строительство общеобразовательной школы на 1600 учеников. Открытие школы запланировано на 1 сентября 2016 года.
Снижение объемов строительства повлекло за собой уменьшение потребления всех строительных материалов, начиная от ЖБИ и заканчивая отделкой, в среднем на 25%.
Производители стройматериалов жалуются на падение спроса на свою продукцию и говорят о снижении объемов производства. «Мы наблюдаем сужением рынков по большинству видов стройматериалов – кирпичу, газобетону, бетону, ЖБИ, нерудным материалам», – комментирует Алексей Онищенко, руководитель департамента маркетинга «Группы ЛСР».
«Рынок стройматериалов просел. Девелоперам стало тяжело, производителем строительных материалов еще хуже, так как застройщики просят отсрочку платежей, а производители часто покупают сырье для продукции в предоплату. Наша компания на 90% перешла на отечественное сырье», – поделился, в свою очередь, Игорь Мошков, генеральный директор ООО «ШПАТЛЕР».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», свидетельствует, что объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти за первые три квартала 2015 года составил порядка 450 тыс. кубометров, или около 8-10 млрд рублей. В рассматриваемый период на товарные ЖБИ спрос снизился на 25-30%, что, безусловно, отразится на объеме предложения.
Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», говорит о том, что объем выпуска пенополистирола компанией в 2015 году сократился на 10-15% по сравнению с 2014 годом, что в первую очередь связано с сокращением заказов напрямую от строительных компаний, а также предприятий и заводов по производству стеновых панелей: ЖБИ, СИП-панелей и др. Эксперт говорит об усложнении отношений и контрагентами – задерживается оплата поставленной продукции, партнеры требуют увеличения сроков отсрочки, которые нередко приводят к экономической нецелесообразности выполнения заказов, и т. д.
Однако Алексей Онищенко считает, что такого обвала, какой был в 2008 году, нет «Значит, рынки сделали вывод из кризиса и готовы лучше к текущей ситуации. Очевидно замедление темпов стройки на многих объектах, но массового замораживания объектов по итогам наших мониторингов мы не наблюдаем. Более того, мы видим вывод новых объектов, пусть в меньшей степени, нежели раньше, но регулярно», – заключил эксперт.
Импортозамещение как панацея
Активный процесс импортозамещения, запущенный во всех сферах российской экономики, не обошел и строительную отрасль, хотя по таким материалам, как кирпич, песок, щебень, бетон, ЖБИ, газобетон, доля импорта на рынке и раньше была небольшой. Исключением, по словам Алексея Онищенко, является клинкерный кирпич (тротуарный и фасадный), уникальный лицевой кирпич. «Но и здесь объем импорта стремительно снижается и замещается местным производством. В частности, Группа ЛСР наращивает производство и реализацию высококачественного клинкера по всей России», – отметил он.
Игорь Черноголов, президент ГК «Пенетрон-Россия», говорит, что производить в России можно все, возможности для этого есть. Но темпы импортозамещения зависят исключительно от собственников бизнеса, от их расторопности. «Несмотря на санкции и некоторую нынешнюю изолированность России, мы все-таки продолжаем жить в глобальном рынке. И в любом товаре, будь то мебель, одежда, оборудование, обязательно есть доля импортного, отечественного в чистом виде быть не может. Поэтому и не может быть абсолютного импортозамещения. По крайней мере в ближайшие годы», – полагает эксперт.
Участники рынка отмечают, что пока самые большие трудности с точки зрения импортозамещения представляет российское оборудование для производства стройматериалов, которого попросту нет – здесь пока сложно отказаться от импорта. Например, Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», констатирует, что их предприятие оснащено немецким и турецким оборудованием. «К сожалению, российское оборудование не обладает такой же высокотехнологичностью и производительностью. Но кризисная ситуация заставляет искать пути удешевления производственных затрат – привлечение отечественных специалистов по наладке и обслуживанию, закупка российских аналогов расходных материалов и запчастей», – пояснил он.
Цены не удержать
С одной стороны, рыночная ситуация, конкуренция и динамика строительства тянут цены вниз. С другой – себестоимость продукции растет, так как увеличивается стоимость газа, электричества и т. д. Кроме этого, ужесточилось законодательство по грузоперевозкам, а его соблюдение приводит к повышению цен на стройматериалы. Как говорят аналитики, с начала года рост их стоимости в среднем составил 25%, в первую очередь на песок, щебень, бетон. Это привело к тому, что себестоимость строительства увеличилась на 7-10%. Компании оптимизируются, но везде есть пределы. «Чрезмерная» оптимизация приводит к увеличению случаев фальсификата. «Производители, снижая себестоимость продукта, используют низкокачественные ингредиенты либо снижают объем эффективной химии. И все больше компаний втягивается в эту воронку псевдооптимизации. Что делать в такой ситуации клиентам? Осуществлять входящий контроль. Крупные производители, которые берегут свое честное имя, осуществляют многоступенчатый контроль качества, отслеживают входящее сырье, продукцию на этапе производства, а также на выходе, что мы и делаем», – рассказал Игорь Черноголов.
Арсений Васильев отметил, что в течение первого полугодия наблюдались незначительные изменения цен на ЖБИ за счет скрытых скидок и акций, но в целом производители старались удерживать цены, их рост был в среднем 10%. «Но в III квартале 2015 года в связи с ужесточением правил по перевозке строительных материалов цены на ЖБИ начали расти. Увеличение стоимости перевозок приводит к подорожанию сырья – щебня, песка – в половину стоимости товара. Большинство производителей уже подняли цены на ЖБИ, но если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять их пересматривать. Небольшие компании-производители отмечают, что мощности не загружены, в частности из-за отсутствия новых проектов, и им цены сложно увеличивать, что ведет к демпингу стоимости материалов», – пояснил господин Васильев.
Надежды рынка
Алексей Онищенко уверен, что 2016 год для строительной отрасли будет непростым, возможно еще некоторое снижение по сегментам стройматериалов. С другой стороны, отмечает он, это хорошая возможность предложить рынку новые продукты, новые услуги, оптимизировать процессы управления, производства, избавиться от неэффективных заводов.
Оптимистичных взглядов придерживается и Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»: «По нашей оценке, 2016 год будет и для застройщиков и для производителей не менее сложным, так что никакого всплеска относительно объемов строительства мы не ожидаем. Но мы будем также стараться оперативно реагировать на изменения, происходящие на рынке, чтобы сохранить и усилить свои позиции. По нашим оптимистичным прогнозам, позитивные изменения в строительном секторе наступят во второй половине 2017 года».
По прогнозам Яна Даровского, директора ООО «МастерСтрой», в 2016 году будет резкое сжатие рынка, обусловленное проблемой неплатежей. Отгрузки будут в основной массе осуществляться только на «короткие деньги» поскольку после снижения маржинальности вопрос кредитных денег стал не всем игрокам рынка доступен.
Кстати
По данным Росстата, за 11 месяцев 2015 года цены на строительные материалы в России выросли в цене на 9,7%. По сравнению с данными на тот же период 2014 года, стройматериаты подорожали более чем на 11%.
Мнение
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Сокращение объемов строительства в регионе также привело к снижению потребления газобетона. Если по итогам 2014 года рынок газобетона Северо-Запада оценивался в 1,2 млн куб. м, то в 2015 году этот показатель снизился примерно до 1 млн куб. м. Сегодня в регионе работают пять производителей газобетона, и, конечно, сокращение объемов рынка влияет на экономику этих предприятий, обостряет конкуренцию, заставляет искать новые пути для реализации продукции и снижения себестоимости производства.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В условиях кризиса участники рынка оптимизируют все затраты, и сейчас у ЖБИ есть все шансы вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Даже при условии спада на рынке и сокращении объемов строительства в ближайшие год-два производство железобетона может вырасти на несколько процентов. Если же в течение года-двух мы сумеем пройти низшую точку кризиса на рынке недвижимости, то сегмент ЖБИ может ждать более уверенный рост в пределах до 10% в абсолютном выражении (начиная с 2017-2018 годов). Некоторые игроки строительного рынка стремятся открыть собственное производство ЖБИ, чтобы минимизировать затраты. По этому пути пошла наша группа компаний, запустив в ноябре 2015 года собственный завод.
Мнение
Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон»:
– Сильнее всего от кризиса пострадал сектор импортных строительных материалов. Это связано с резким ростом курсов валют. Некоторые импортеры для сохранения доли рынка были вынуждены сократить свою маржинальность. Другие вовсе прекратили продажи в России. В кризис резко снизилось количество запусков новых проектов, а следовательно, резко снизился сектор начальной стадии строительства, куда относятся вывоз грунта и поставки нерудных материалов. В то же время уже начатые проекты в медленном режиме, но продолжают свою работу, и поэтому товарный бетон и сборный железобетон продолжают быть востребованными. По сравнению с прошлым годом к концу 2015-го произошел спад в размере 25-30% от общего объема рынка.
Оба проекта планировки, рассмотренных на заседании Градостроительного совета при губернаторе Ленобласти, получили одобрение этого совещательного органа не с первой попытки.
Проект планировки и проект межевания территории в Кузьмоловском городском поселении, разработанный ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская» по заказу ООО «Эверест», ранее один раз отправлялся на доработку, а еще один раз вообще не был допущен до рассмотрения на Градсовете. Речь идет о проекте планировки территории (ППТ) общей площадью 29 га, где предполагается строительство частных и многоэтажных домов, а также размещение общественно-деловой застройки.
Шероховатости, но не нарушения
Как отметил Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, ранее разработчикам данного ППТ были высказаны замечания в связи с планированием малокомплектной школы, недостаточным числом парковочных мест, некоторыми другими характеристиками. Теперь же, по мнению Владимир Демина, в этом проекте «есть поиск архитектурного образа, что радует». «Шероховатости остались. Но мне кажется, это не нарушения, а новаторские решения», - резюмировал господин Демин. Замечания высказали, со своей стороны, управление МЧС и администрация поселения. Представитель МЧС России акцентировал внимание на том, что не обеспечивается нормативное время прибытия к месту проектируемого комплекса первого пожарного подразделения: в поселке нет пожарной части. Однако, как напомнил Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области, по генеральному плану поселения возведение пожарной части предусмотрено в рамках первой очереди строительства в границах данного участка. «По пожарным депо мы, может быть, не так быстро продвигаемся, как по детским садам. Но сейчас идет строительство депо на средства застройщиков между Мурино и Буграми. Думаю, что и здесь мы можем пойти по такому принципу», - сказал он.
Муниципальные власти проявили беспокойство в связи с отсутствием межевания участков под строительство трансформаторных подстанций, детского сада. Кроме того, муниципалитет заинтересован в безвозмездной передаче застройщиком амбулатории и отделения связи, запланированных в многоквартирных жилых домах.
Власти Всеволожского района акцентировали внимание на сложностях финансовых взаимоотношений с нынешним арендатором участка – ООО «Эверест». Евгений Бородаенко, главный архитектор Всеволожского района, сообщил, что арендатор задолжал в районный бюджет порядка 90 млн рублей, и, соответственно, есть большие сомнения относительно того, будет ли реализовывать рассматриваемый проект именно эта компания.
Проект как средство капитализации
Стоит отметить, что территория, в отношении которой разрабатывался проект планировки, очень сложна в инженерном отношении. Она частично подтопляемая, здесь есть незавершенные объекты. Освоение данной территории требует серьезных инвестиций, и ранее предпринимавшиеся попытки успехом не увенчались. Но, как отметил Михаил Москвин, утверждение проекта планировки и проекта межевания, даже если потребуется привлечь нового арендатора, означается повышение капитализации этой земли.
Бугры: либо дома, либо дорога
Еще один проект планировки и проект межевания территории, рассмотренный членами Градсовета повторно, относится к территории восточнее пос. Бугры площадью чуть более 40 га. Работу над проектом возглавил архитектор Сергей Цыцин. ППТ разрабатывался по заказу компании «Арсенал».
Предполагается, что в границах застройки появится свыше 264,5 тыс. кв. м жилья, максимальная этажность домов не превысит нормативных 12 этажей. «Чтобы создать комфортную среду, мы делаем понижающие ступеньки. Где-то они вызваны инсоляционными моментами, но где-то – исключительно соображениями комфорта жилой среды», - заявил архитектор Сергей Цыцин, представляя новый вариант ППТ на заседании Градсовета. «Сейчас сделано много однотипных кварталов. Поэтому мы хотели показать здесь разные цветовые, разные архитектурные решения, чтобы создать среду, интересную для человека», - добавил он. Стоит уточнить, что наравне с жилыми корпусами запланированы плоскостные спортивные сооружения, пристроенный детский сад, физкультурно-оздоровительные сооружения, школа, необходимые объекты инженерной инфраструктуры.
На заседании Градсовета было положительно отмечено решение заказчика обеспечить озеленение в границах застройки с превышением определенного нормативами минимума, разнообразие парковок: наличие как открытых стоянок, так и подземных паркингов. Высокую оценку экспертного сообщества получило и представление сразу нескольких объемно-пространственных решений - вариантов последовательности жилых зданий разной этажности. «Хорошие предложения, хорошая архитектура», - прокомментировал Евгений Домрачев, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.
Однако он обратил внимание на то, что в проектной документации не учтено продолжение проспекта Культуры, которое есть в планах Дирекции по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Дирекция разрабатывает сейчас этот проект, пока он финансируется за счет застройщиков, в том числе компании «Арсенал». И, конечно, один проект должен соответствовать другому: на определенном участке не будет либо дороги, либо домов», - сказал, со своей стороны, Михаил Москвин. В ответ представитель компании «Арсенал» выразил готовность передать свою часть застраиваемого участка безвозмездно, «чтобы развязка шла именно так, как проектируется».