Перспективы строительного рынка
О тенденциях и перспективах развития рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга сотрудники корпорации «Петербургская недвижимость» и руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB сообщили журналистам в ходе специально организованного круглого стола.
Начало положено
«Сегодня мы начинаем серию встреч, на которых планируем регулярно делиться информацией о состоянии и перспективах рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга и Ленинградской области с коллегами и журналистами», – сказал генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко.
По словам г-на Еременко, данные, на основе которых производится анализ ситуации на рынке, и прогнозы черпаются из собственного опыта работы и опыта партнеров-застройщиков. Это позволяет иметь достоверную информацию не менее чем о 70 процентах продаж на городском рынке недвижимости.
Детальное знание особенностей рынка недвижимости сегодня необходимо, в частности, потому, что в последнее время наблюдается обострение конкуренции среди его участников. Отсутствие достоверной информации способно привести потенциального покупателя к недобросовестному продавцу жилья и, соответственно, к целому ряду негативных социальных процессов. «Анализируя ситуацию на рынке на различных локальных территориях, мы стремимся избавить продавцов жилья от нездоровой конкуренции в борьбе за одного и того же клиента. Современное состояние рынка позволяет удовлетворять интересы и застройщика, и покупателя жилья без внутренней конкуренции», – подчеркнул Илья Еременко.
Первичное жилье: предложение и спрос
«Рынок первичного жилья, к структуре которого мы привыкли за последнее десятилетие, доживает последние годы, – считает директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон. – Ситуация на нем будет, по нашим прогнозам, меняться кардинально. До недавнего времени речь шла о локальных проектах, застройке пустующих территорий, не освоенных в годы советской власти. Сейчас люди приходят к новому осмыслению понятия благоприятной среды проживания, хотят иметь не просто «крышу над головой», благоустроенную квартиру, но и комфортабельные условия жизни в районе. Один захочет жить в микрорайоне, насыщенном развлекательными комплексами, другой – в тихом, изолированном от соседей месте. Для одних приоритетом окажется наличие поблизости торговых точек, для других – благоприятная экология… В настоящее время в Ленинградской области можно насчитать десятки городов с более чем столетней историей, население которых составляет 5–15 тысяч человек, а планируемые городские кварталы предполагают расселение 50–100 тысяч человек. Город будет окружаться этими новыми кварталами и вопрос в том, как они будут восприниматься. Станут ли они «выселками» или престижными городами-спутниками? Реализация уже нескольких масштабных проектов приведет к возникновению ценовой конкуренции, которая со временем будет усиливаться».
Аналитики рынка недвижимости уверены, что практика «уплотнительной» застройки подходит к концу. Если в 2000–2005 годах она составляла 2-2,5 млн кв. метров в год, то к 2009 году, даже с учетом площадей, выводимых из промышленного использования, эта цифра не будет больше 1-1,4 млн «квадратов». Дефицита поступающего на рынок жилья не возникнет за счет новостроек на окраинах города. Начавшийся в последнее время процесс «расслоения» рынка будет продолжаться. Наиболее престижными зонами проживания уже сегодня является не только центр города, но и районы вокруг пл. Мужества, Черной речки, станции метро «Академическая», Московского проспекта. Здесь жилая площадь на протяжении еще нескольких лет будет продаваться по ценам, существенно превышающим среднегородские. Расслоение рынка будет происходить также по признакам самого качества жилья.
В целом за I полугодие 2007 года на рынок выведено около 1,5 млн кв. метров, что примерно на 20 процентов превышает объем совокупного предложения новых жилых площадей за весь 2006 год.
Лидирует по объему вывода на рынок объектов нового строительства Приморский район. Второе место уверенно занял, переместившись с седьмого, Выборгский район. Такой резкий скачок обеспечен за счет реализации проектов «Лондон Парк» в квартале, ограниченном проспектом Просвещения, улицами Руднева, Кустодиева и Поэтическим бульваром (застройщик – «ЛЭК»), а также жилого комплекса Pragma-House на пересечении проспекта Просвещения и улицы Композиторов (застройщик – «Прагма»). Третье место с отставанием на 4,4 процента от Выборгского района разделили между собой Московский и Фрунзенский районы.
По итогам II квартала 2007 года площадь жилья, находящегося в продаже, достигла 53,9 процентов от всего объема первичного рынка.
Итоги II квартала 2007 года свидетельствуют о том, что рынок находится в состоянии равновесия. Динамика первичных обращений в агентства по продаже недвижимости свидетельствует о некотором снижении покупательской активности. Потенциальным покупателям нужно время, чтобы внутренне смириться с текущим уровнем цен, взвесить собственные ресурсы и оценить перспективы, продумать тактику купли-продажи имеющегося жилья, накопить денег или выбрать ипотечного кредитора.
Наибольший рост средних цен фиксируется в сегменте жилья класса «комфорт», где увеличение составило 9,09 процента. Чуть меньше подорожал сегмент элитного жилья – 4,88 процента. Незначительно снизились цены в сегменте типового жилья – на 0,18 процента.
Летом средняя цена жилья «комфорт» составляла 94 за кв. метр. Средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила 42 за «квадрат» в сегменте «элита А», и 72 за кв. метр в сегменте «элита В».
Вторичный рынок жилья
Рынок «вторички», по мнению аналитиков, стабилен, и эта стабильность не нарушится, как минимум, до весны будущего года. Спрос и предложение находятся примерно на одном уровне. Колебания цен незначительны и находятся в пределах стандартных сезонных изменений. Предполагается, что в сентябре-октябре цены сделок несколько вырастут, а к концу года – понизятся.
«Интересно обратить внимание на некоторые необычные моменты, проявившиеся в последнее время, и на которых можно делать определенные выводы и прогнозы, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. – По нашим данным, значительно уменьшилось количество клиентов, берущих ипотечный банковский кредит для совершения покупки. В некоторые месяцы этого года падение количества обращений составило до трети. Если весной мы говорили, что пошли обменные процессы, сейчас количество продаж со встречной покупкой очень сократилось и составляет 10–15 процентов от общего количества сделок. Это, на наш взгляд, связано с довольно большим предложением, так как клиенты, у которых есть средства, имеют широкий выбор. Соответственно, они предпочитают покупать жилье, не откладывая».
В связи с ростом цен существенно увеличилась доля сделок по комнатам и по однокомнатным квартирам. Были месяцы, когда доля сделок по однокомнатным квартирам составляла у нас до 40 процентов, по комнатам – 23–30 процентов. Наблюдается большое количество обращений в агентство с предложениями по расселению небольших домов и пристроек в центре по расселению подъездов. То, к чему в перспективе ожидали интереса инвесторов, уже заинтересовало строителей.
Много ходило слухов, связанных с ветхим жильем и «хрущевками». Зачастую это приводит к тому, что хозяева такого жилья заранее выставляют свою собственность на продажу по заведомо завышенной цене.
После переходного этапа, сменившего период двукратного роста цен на фоне резкого снижения предложения на рынке вторичного жилья, II квартал текущего года ознаменовался почти полуторакратным увеличением предложения. Фактически вторичный рынок по общему объему предложения вышел на показатель I квартала 2005 года, не добрав до него всего несколько процентов.
Основной объем предложения пришелся, как и следовало ожидать, на двухкомнатные и более квартиры, количество которых в общем объеме выросло примерно вдвое. С другой стороны, динамика типологии предложения, несмотря на абсолютное увеличение объема предложения, иллюстрирует потенциальную возможность увеличения цен на массовое малогабаритное жилье вследствие сокращения его доли в общем объеме продаж.
Количество договоров, принятых на регистрацию Федеральной регистрационной службой (ФРС) во II квартале 2007 года, практически идентично количеству договоров, принятому ФРС во II квартале 2005 года, то есть в период, который соответствует наиболее равновесному состоянию рынка жилья Петербурга.
Анализ динамики продаж по типам квартир показывает резкое увеличение доли сделок по однокомнатным и менее резкое по двухкомнатным квартирам, что пропорционально уменьшило доли сделок по комнатам, а также по трехкомнатным и более квартирам. Причем увеличение количества сделок во II квартале текущего года, по сравнению с предыдущим кварталом, вызвано именно увеличением спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.
В первом полугодии ценовой разрыв между открытыми и закрытыми сделками был минимален, что соответствует периодам стабильного функционирования рынка. Продолжающийся рост цен предложений относительно средних цен закрытых сделок подчеркивает высокую инертность вторичного рынка и завышенные ценовые ожидания продавцов.
Темпы роста средних цен на вторичном рынке во II квартале 2007 года упали в среднем до 0,3 процента. За первую половину года рост цен составил 5,11 процента.
Средняя стоимость жилья на первичном рынке сейчас составляет 57 505 рублей за кв. метр.
Прогнозы непогоды
Специалисты корпорации «Петербургская недвижимость» предсказывают равновесное состояние между спросом и предложением, период стабилизации цен на рынке жилья. Очевиден рост объемов нового жилищного строительства и его поступления на первичный рынок. Ожидается небольшое смещение объемов предложения в сегмент экономкласса за счет появления на рынке объектов в зонах, не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов.
Рост заинтересованности банков во взаимодействии с участниками рынка недвижимости должен привести к развитию схем кредитования частных лиц и девелоперов, что, с одной стороны, будет способствовать повышению спроса и одновременно позволит застройщикам осуществлять строительство без привлечения средств частных инвесторов, продавать жилье на более высокой стадии готовности.
Продолжится процесс расслоения рынка жилья, сохранится рост цен на жилье верхних ценовых сегментов, не претерпит изменений динамика изменения цен в массовом секторе.
В любом случае, можно уверенно прогнозировать рост цен в популярных, давно сформировавшихся районах, где уже сегодня заметен дефицит качественных предложений и отсутствуют масштабные перспективные проекты.
Склады и вклады растут в цене
С анализом рынка коммерческой недвижимости участников круглого стола познакомил руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB Вал Жердес.
В 2007 году продолжилась тенденция стабильного роста вводимых в эксплуатацию качественных складских комплексов, обуславливаемая активным развитием оптово-розничной торговой сети, приходом в город международных промышленных компаний и логистических операторов.
Сократилось строительство складских комплексов с целью последующей сдачи в аренду помещений сторонним организациям.
Отмечается рост активности участия иностранных инвесторов и девелоперов в реализации проектов по созданию масштабных складских комплексов. На петербургский рынок выходят международные инвестиционные фонды, сетевые логистические операторы (Megalogix, «Международное логистическое пратнерство», «Евразия логистик», «Росдевелопмент» и др.)
Динамичное развитие объектов, пользующихся поддержкой городских властей (автомобильные заводы Toyota, General Motors, Nissan), способствует улучшению инженерной обеспеченности территорий и развитию складских комплексов.
Параметры предложения
Рынок качественных складских площадей в Санкт-Петербурге переживает период активного развития. Сеть современных внутренних терминально-складских и логистических центров города находится в стадии формирования.
По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода в строй складских площадей в I квартале 2007 года составил 63 600 кв. метров, и по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличился в 1,7 раза.
К наиболее значимым объектам, введенным в эксплуатацию в этом году, можно отнести третью очередь складского комплекса «Астро Логистик» (класс А), распределительный центр класса В, построенный компанией «Лента» в Шушарах (складская площадь 14 тыс. кв. метров).
Складские площади в комплексах класса А составляют 39 процентов (25 тыс. кв. метров), класса В – 61 процент (38,6 тыс. кв. метров) от общего объема рынка складских помещений.
Складские и производственные площади компании предпочитают арендовать в Московском, Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах рядом с крупными автомобильными магистралями (Софийская ул., пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса А составляет –20 за кв. метр в месяц (без НДС и КУ), по ряду объектов максимальная стоимость аренды складских помещений может доходить до .
В сегменте складских комплексов класса В стоимость аренды составляет –12 кв. метров/месяц, в сегменте класса С – ,5–7,5 кв. метров/месяц (без НДС и КУ).
Параметры спроса
В настоящее время спрос на качественные складские помещения в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складов класса А составляет 98-99 процентов.
Строительство выездных магистралей активизирует появление складов на выездах из города и вдоль кольцевой автодороги.
Спрос и предложение могут быть сбалансированы за счет развития новых промышленных зон, создания современных технопарков, строительства логистических комплексов.
Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют складские помещения от 110 до 230 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия – складские площади от 650 до 1000 кв. метров с хорошими подъездными путями и необходимым складским оборудованием.
Торговые комплексы
Специалисты компании Praktis CB отмечают в этом году сокращение объема ввода в эксплуатацию торговых объектов по отношению к прошлому году (79,6 процента).
Существенно снизилась доля ввода в эксплуатацию торговых центров сегмента гипермаркетов, наметилась тенденция роста удельной доли сегмента гипермаркетов продуктового сектора и сектора DIY.
Рынок торговой недвижимости Петербурга продолжают осваивать как отечественные, так и иностранные сетевые торговые операторы. Стремительный ввод качественных торговых площадей в 2006 году способствовал появлению в 2007 году новых форматов и новых операторов на петербургском рынке торговой недвижимости. В условиях ужесточения конкуренции все большую инвестиционную привлекательность приобретают многофункциональные комплексы, способные обеспечить экономическую эффективность проекта за счет эффекта синергии и сочетаемости различных функций.
В последнее время инвесторы и девелоперы все больше внимания уделяют окраинным районам Петербурга и поселкам Ленинградской области, обладающим хорошей транспортной доступностью и привлекательностью для комплексного квартального освоения.
Существенное увеличение объема ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых комплексах и рост предложения на рынке приведет к усилению конкуренции, что, в свою очередь, обусловит борьбу за каждого покупателя в торговом центре, потребует от продавца грамотной разработки и реализации концепции объекта, оптимального tenant mix (пула арендаторов), что может продлить жизненный цикл объекта.
По оценкам специалистов Praktis CB, объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2007 года достиг 2 693 800 кв. метров, объем арендопригодных площадей составил 1 793 950 кв. метров.
Прирост торговых площадей за год в натуральном выражении составил более млн. кв. метров, арендопригодных площадей – около 700 тыс. кв. метров.
Удельная доля продуктовых гипермаркетов в общем объеме ввода торговых площадей в нынешнем году выросла на 16 процентов по сравнению с прошлым годом. Удельные доли гипермаркетов DIY и объектов формата торгово-офисных центров составили 49 и 15 процентов.
Наибольший объем ввода в строй торговых площадей в комплексах пришелся в этом году на Калининский район (около трети всех площадей). Торговые объекты также были введены в эксплуатацию в Выборгском, Центральном, Красногвардейском и Петроградском районах.
Александр Беликов
Сейчас в Санкт-Петербурге более 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья. Ежегодно его количество увеличивается. Эксперты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АР СПбиЛО) высказали свою позицию по вопросам расселения зданий и прав граждан, которые в них проживают.
Права и обязанности
Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер сообщил, что сейчас есть масса городских инфраструктурных проектов, которые связаны со строительством дорог, магистралей, метро и т.д. Есть частные инвестиционные проекты, при реализации которых тоже происходит расселение домов, а иногда уже и кварталов.
В таких ситуациях права собственников и нанимателей жилья отличаются как день и ночь. Если вы наниматель, то вас государство при возникновении любого инвестиционного проекта, который им поддерживается, по закону имеет право переместить в равноценную площадь.
Если у вас меньше 18 кв. метров на человека, то вам добавят до 18 кв. метров. Если у вас больше 18 кв. метров на человека, тогда предоставят равноценную площадь. Кроме площади фактически ничего не учитывается. Например, можно с Малой Конюшенной поехать в Металлострой, который тоже относится к Петербургу. Город предоставит равноценное жилье, причем не обязательно в новостройке, и наниматель обязан будет туда поехать. Если он откажется это сделать, будет суд, который, скорее всего, город выиграет, потому что он прав по закону.
Президент-элект АР СПбиЛО Екатерина Романенко отметила, что, например, в Москве людей переселяют в пределах шаговой доступности от прежнего места жительства. В Петербурге людей из центра могут выселить на окраину. «Это очень экономная позиция города, когда пытаются недодать людям, живущим в очень элитных местах», – подчеркивает Екатерина Романенко.
Собственник находится в гораздо более выигрышном положении. Согласно Конституции РФ, его могут переместить только по решению суда при условии равноценной предварительной компенсации. Основная суть конфликтов с собственниками заключается в том, что город всегда пытается оценить жилье дешевле, чем оно стоит на рынке, а собственник пытается получить больше, чем оно стоит.
Однако независимые оценки, судебные процедуры помогают найти успешное решение вопроса. В последнее время при подобных расселениях жильцы получают более-менее адекватную сумму на покупку нового жилья. Иногда даже жильцам удается получить большую сумму, чем их жилье стоит на рынке.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский отмечает, что практика показывает: если частный инвестор нашел для себя интересный объект, то проще и дешевле его можно расселить без помощи государства. Чиновник просто так вопрос не решает. Поэтому инвестору, который приобретает объект, нужно сто раз подумать, стоит ли связываться с государством или просто найти способ договориться с жильцами. В частности, риэлторы умеют находить общий язык с жильцами. В итоге, это можно сделать быстрее, а цена получается намного дешевле, чем при расселении с участием государства.
Аварийное определение
Генеральный директор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев считает, что в нашей стране даже собственникам зачастую сложно получить то, что им обязаны дать по закону. Включаются разные статьи, например, изъятие объекта для государственных нужд.
«Существует специальный термин «заавариить» – признать здание аварийным, есть определенная такса, – утверждает Александр Гиновкер. – Есть закон Санкт-Петербурга, по которому все можно подвести под государственные нужды. Думаю, что если бы в доме Мурузи на Литейном были реальные люди, а не жители коммуналок, то они могли уже давно получить все по максимуму. Сейчас там идет расселение, но, очевидно, по иным основаниям».
Екатерина Романенко отмечает, что определение степени аварийности дома – прерогатива экспертов. Эти данные нигде нельзя получить. Кроме того, мнения экспертов могут расходиться. Зачастую этот вопрос служит основанием для различных манипуляций.
«По поводу аварийности фонда могу сказать, что наш офис находится в здании XVIII века. Когда мы проводили экспертизу и смотрели балки, то увидели, что там стоит мореный дуб, который крепче железа. Если эти перекрытия заменить на бетонные, то, думаю, что через 50 лет они рассыпятся», – заметила г-жа Романова.
Сейчас определение аварийности может быть инициировано самими жильцами, напомнил Эдуард Гоголев. Например, пошла трещина, они заказывают экспертизу и здание включается в список аварийных домов. Генеральный директор АН «Русланд» Антон Алейников привел другой пример. На улице Эсперова была ситуация, когда здание хотели изъять якобы для государственных нужд. Однако это не государственные нужды на самом деле. Госнужды – строительство военных объектов, дорог и т.д., а здесь была другая ситуация. По дому на ул. Эсперова губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала распоряжение, что здание аварийное. Жильцы заказали независимую экспертизу, которая признала, что дом не аварийный. В итоге, распоряжение было отменено. Они выиграли все суды, потому что они – собственники, у них было ТСЖ..
«При желании практически любой дом в Петербурге можно признать аварийным, – полагает Антон Алейников. – В 80 процентах жилого фонда нарушена гидроизоляция, фундаменты кривые, косые и т.д. В Москве пошли по иному пути. Они стали признавать, что дома создавались с применением фенола, например, 504-я серия. Соответственно, такие здания – вредные для проживания. Кроме того, у проектов заранее был определен срок службы, скажем, 25 лет, который давно истек».
Дмитрий Малышев
Рост стоимости жилья не обошел стороной сегмент элитной недвижимости. Сегодня квадратный метр такой недвижимости стоит не менее тыс. В конечном итоге полная стоимость квартиры составляет достаточно большую сумму, которую не все хотят платить сразу, а ищут иные пути. С каждым годом таких людей становится все больше.
Как много жилья на кредитные схемы
«Интерес к элитной недвижимости остается высоким. Приобретение недвижимости с помощью кредитных средств пользуется популярностью. Многие бизнесмены пользуются заемными средствами, чтобы не «вытаскивать» большие средства из собственного бизнеса, а платить частями на протяжении нескольких лет», – говорит Ирина Чернецова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».
Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы от 0-800 тыс. По разным оценкам их число не превышает 10-15 процентов от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. «В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, для банков становится актуален, и вполне возможно, что превратится в отдельный блок VIP-ипотеки», - считает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
Однако к удовлетворению спроса пока готовы не все банки. Дело в том, что элитная недвижимость обладает особенностью – она менее ликвидна. «По сравнению с обычной квартирой элитную квартиру продать не так просто, срок экспозиции такой квартиры на рынке до момента покупки обычно составляет довольно длительный период: от 5-6 месяцев до года», – рассказывает Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора. Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки выдают не более 60 процентов. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами лимита, установленного банком, может не хватить на покупку элитной квартиры.
Схемы
Наиболее популярной схемой покупки недвижимости остается классическая ипотека (кредит под залог покупаемой готовой недвижимости). На втором месте – различные виды кредитов, включая кредит под залог прав требования. «Заметен рост интереса к лизинговым схемам», – говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар».
Схема финансовой аренды или лизинга пока еще мало развита и малоизвестна, хотя в последнее время она набирает популярность.
Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты по лизингу несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д. Однако самое главное отличие заключается в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя.
По словам Ирины Чернецовой, очень активно берутся кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Надежда Волкова отмечает, что состоятельные граждане не боятся закладывать уже имеющееся в собственности элитное жилье для приобретения еще одного дорогостоящего объекта. Нередко квартиры приобретают в рассрочку сроком на 2-3 года.
Необходимо учитывать, что при покупке элитных объектов речь идет об очень крупных суммах, и проценты по кредиту добавляют дополнительный вес окончательной стоимости объекта. Поэтому специалисты отмечают особую щепетильность заемщиков при выборе различных схем. К примеру, экономия на процентах по кредиту сможет составить около 5 процентов, если речь идет о строящемся объекте и около 3 процентов, если квартира покупается на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
Если говорить о плюсах и минусах, то найти абсолютно идеальную схему достаточно сложно и необходимо очень тщательно взвешивать все «за» и «против».
Классическая ипотека. Плюсы: жилье сразу оформляется в собственность заемщика, возможно оформление сделки и покупка квартиры в короткий срок – порядка 2-3 дней. Минусы: для получения минимальной процентной ставки по договору, как правило, необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита, при классической схеме заемщик должен располагать суммой на первоначальный взнос (от 10 процентов стоимости жилья).
Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Плюсы: кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов за рубежом. Заемщик остается собственником закладываемой недвижимости, может там продолжать проживать. Минус: необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и уже иметь недвижимость в собственности на свое имя. Жилищно-накопительные кооперативы. Плюс: не требуется подтверждение дохода. Проценты в ЖНК, как правило, ниже, чем при классическом рыночном ипотечном кредите. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость и проценты. Есть временной лаг между внесением первого взноса и получением жилья полностью в собственность (период накопления, подбора и приобретения).
Проектное финансирование (кредит выдается застройщику под определенный проект). Плюсы: возможность привлечения консолидированного ресурса и реализации квартир в объекте в более высокой стадии готовности – плюс для застройщика. Минусы: не каждая компания в состоянии соответствовать критериям банка как заемщик.
Кредитование под залог прав требования. Плюсы: возможность получения кредита на строящуюся недвижимость. Минус: риски для банка-кредитора (отсутствие залога недвижимости), строительные риски: сдача дома в срок надлежащего качества и срок оформления собственности – все на плечи дольщика и кредитора.
Рассматривается законопроект о стройсберкассах. Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения дохода заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.
Потребительский кредит – не целевой кредит. Он может быть использован, когда для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы. Участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае имущество становится собственностью кооператива и, как следствие, – сложности при оформлении его в залог.
Лизинг относительно новая схема, позволяющая проводить ускоренную амортизацию, оптимизацию налогообложения. Однако недвижимость будет оформлена в собственность на продавца. Лизинг хорош тем, что из-за отсутствия права собственности во время действия договора лизинга, лизингополучатель не платит налоги на собственную недвижимость. Кроме того, финансовая аренда выгодно отличается от обычной тем, что гарантирует получение права собственности на арендуемое помещение, при условии выполнения всех пунктов договора лизинга. В то время как обычная аренда может быть оформлена на не очень долгий срок, и договор аренды может быть не продлен вне зависимости от того, окупились ли вложения в ремонт и рекламу или нет. Минусы лизинга в том, что законодательство позволяет при помощи этой схему приобретать только коммерческое помещение. Однако, как признавались некоторые специалисты, всегда найдутся умельцы способные выстроить целую цепочку и добиться поставленного результата – купить элитное жилье. Также в случае лизинга недвижимости законодательно еще не урегулирован вопрос с землей, т.к. земля не может быть передана в лизинг. Лизинговым компаниям необходимо придумывать менее удобные схемы работы, чтобы действовать в рамках закона и с минимальными рисками. Однако этой схемой могут воспользоваться небольшие и средние фирмы, владельцами которых и могут быть покупатели элитной недвижимости.
Когда в компании вам рады
Среди прочих схем приобретения элитного жилья можно указать иные схемы, расходы по которым могут определить лишь сами заемщики. Некоторые организации кредитуют своих сотрудников, решивших приобрести жилье, и при этом выдают им беспроцентные кредиты и ссуды. Иногда юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, продают недвижимость своим сотрудникам по ценам, значительно меньше рыночных. Впрочем, кредит юридического лица собственным сотрудникам не всегда бывает беспроцентным. Практика показывает, что кредиты на приобретение жилья, могут себе позволить выдавать не все, но сделать кредит лишь для одного сотрудника компании могут многие. Весь вопрос заключается в том, будете ли вы этим единственным человеком или вам надо будет выходить на рынок заимствований, чтобы приобрести квартиру своей мечты.
Игорь Федоров