Перспективы строительного рынка
О тенденциях и перспективах развития рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга сотрудники корпорации «Петербургская недвижимость» и руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB сообщили журналистам в ходе специально организованного круглого стола.
Начало положено
«Сегодня мы начинаем серию встреч, на которых планируем регулярно делиться информацией о состоянии и перспективах рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга и Ленинградской области с коллегами и журналистами», – сказал генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко.
По словам г-на Еременко, данные, на основе которых производится анализ ситуации на рынке, и прогнозы черпаются из собственного опыта работы и опыта партнеров-застройщиков. Это позволяет иметь достоверную информацию не менее чем о 70 процентах продаж на городском рынке недвижимости.
Детальное знание особенностей рынка недвижимости сегодня необходимо, в частности, потому, что в последнее время наблюдается обострение конкуренции среди его участников. Отсутствие достоверной информации способно привести потенциального покупателя к недобросовестному продавцу жилья и, соответственно, к целому ряду негативных социальных процессов. «Анализируя ситуацию на рынке на различных локальных территориях, мы стремимся избавить продавцов жилья от нездоровой конкуренции в борьбе за одного и того же клиента. Современное состояние рынка позволяет удовлетворять интересы и застройщика, и покупателя жилья без внутренней конкуренции», – подчеркнул Илья Еременко.
Первичное жилье: предложение и спрос
«Рынок первичного жилья, к структуре которого мы привыкли за последнее десятилетие, доживает последние годы, – считает директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон. – Ситуация на нем будет, по нашим прогнозам, меняться кардинально. До недавнего времени речь шла о локальных проектах, застройке пустующих территорий, не освоенных в годы советской власти. Сейчас люди приходят к новому осмыслению понятия благоприятной среды проживания, хотят иметь не просто «крышу над головой», благоустроенную квартиру, но и комфортабельные условия жизни в районе. Один захочет жить в микрорайоне, насыщенном развлекательными комплексами, другой – в тихом, изолированном от соседей месте. Для одних приоритетом окажется наличие поблизости торговых точек, для других – благоприятная экология… В настоящее время в Ленинградской области можно насчитать десятки городов с более чем столетней историей, население которых составляет 5–15 тысяч человек, а планируемые городские кварталы предполагают расселение 50–100 тысяч человек. Город будет окружаться этими новыми кварталами и вопрос в том, как они будут восприниматься. Станут ли они «выселками» или престижными городами-спутниками? Реализация уже нескольких масштабных проектов приведет к возникновению ценовой конкуренции, которая со временем будет усиливаться».
Аналитики рынка недвижимости уверены, что практика «уплотнительной» застройки подходит к концу. Если в 2000–2005 годах она составляла 2-2,5 млн кв. метров в год, то к 2009 году, даже с учетом площадей, выводимых из промышленного использования, эта цифра не будет больше 1-1,4 млн «квадратов». Дефицита поступающего на рынок жилья не возникнет за счет новостроек на окраинах города. Начавшийся в последнее время процесс «расслоения» рынка будет продолжаться. Наиболее престижными зонами проживания уже сегодня является не только центр города, но и районы вокруг пл. Мужества, Черной речки, станции метро «Академическая», Московского проспекта. Здесь жилая площадь на протяжении еще нескольких лет будет продаваться по ценам, существенно превышающим среднегородские. Расслоение рынка будет происходить также по признакам самого качества жилья.
В целом за I полугодие 2007 года на рынок выведено около 1,5 млн кв. метров, что примерно на 20 процентов превышает объем совокупного предложения новых жилых площадей за весь 2006 год.
Лидирует по объему вывода на рынок объектов нового строительства Приморский район. Второе место уверенно занял, переместившись с седьмого, Выборгский район. Такой резкий скачок обеспечен за счет реализации проектов «Лондон Парк» в квартале, ограниченном проспектом Просвещения, улицами Руднева, Кустодиева и Поэтическим бульваром (застройщик – «ЛЭК»), а также жилого комплекса Pragma-House на пересечении проспекта Просвещения и улицы Композиторов (застройщик – «Прагма»). Третье место с отставанием на 4,4 процента от Выборгского района разделили между собой Московский и Фрунзенский районы.
По итогам II квартала 2007 года площадь жилья, находящегося в продаже, достигла 53,9 процентов от всего объема первичного рынка.
Итоги II квартала 2007 года свидетельствуют о том, что рынок находится в состоянии равновесия. Динамика первичных обращений в агентства по продаже недвижимости свидетельствует о некотором снижении покупательской активности. Потенциальным покупателям нужно время, чтобы внутренне смириться с текущим уровнем цен, взвесить собственные ресурсы и оценить перспективы, продумать тактику купли-продажи имеющегося жилья, накопить денег или выбрать ипотечного кредитора.
Наибольший рост средних цен фиксируется в сегменте жилья класса «комфорт», где увеличение составило 9,09 процента. Чуть меньше подорожал сегмент элитного жилья – 4,88 процента. Незначительно снизились цены в сегменте типового жилья – на 0,18 процента.
Летом средняя цена жилья «комфорт» составляла 94 за кв. метр. Средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила 42 за «квадрат» в сегменте «элита А», и 72 за кв. метр в сегменте «элита В».
Вторичный рынок жилья
Рынок «вторички», по мнению аналитиков, стабилен, и эта стабильность не нарушится, как минимум, до весны будущего года. Спрос и предложение находятся примерно на одном уровне. Колебания цен незначительны и находятся в пределах стандартных сезонных изменений. Предполагается, что в сентябре-октябре цены сделок несколько вырастут, а к концу года – понизятся.
«Интересно обратить внимание на некоторые необычные моменты, проявившиеся в последнее время, и на которых можно делать определенные выводы и прогнозы, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. – По нашим данным, значительно уменьшилось количество клиентов, берущих ипотечный банковский кредит для совершения покупки. В некоторые месяцы этого года падение количества обращений составило до трети. Если весной мы говорили, что пошли обменные процессы, сейчас количество продаж со встречной покупкой очень сократилось и составляет 10–15 процентов от общего количества сделок. Это, на наш взгляд, связано с довольно большим предложением, так как клиенты, у которых есть средства, имеют широкий выбор. Соответственно, они предпочитают покупать жилье, не откладывая».
В связи с ростом цен существенно увеличилась доля сделок по комнатам и по однокомнатным квартирам. Были месяцы, когда доля сделок по однокомнатным квартирам составляла у нас до 40 процентов, по комнатам – 23–30 процентов. Наблюдается большое количество обращений в агентство с предложениями по расселению небольших домов и пристроек в центре по расселению подъездов. То, к чему в перспективе ожидали интереса инвесторов, уже заинтересовало строителей.
Много ходило слухов, связанных с ветхим жильем и «хрущевками». Зачастую это приводит к тому, что хозяева такого жилья заранее выставляют свою собственность на продажу по заведомо завышенной цене.
После переходного этапа, сменившего период двукратного роста цен на фоне резкого снижения предложения на рынке вторичного жилья, II квартал текущего года ознаменовался почти полуторакратным увеличением предложения. Фактически вторичный рынок по общему объему предложения вышел на показатель I квартала 2005 года, не добрав до него всего несколько процентов.
Основной объем предложения пришелся, как и следовало ожидать, на двухкомнатные и более квартиры, количество которых в общем объеме выросло примерно вдвое. С другой стороны, динамика типологии предложения, несмотря на абсолютное увеличение объема предложения, иллюстрирует потенциальную возможность увеличения цен на массовое малогабаритное жилье вследствие сокращения его доли в общем объеме продаж.
Количество договоров, принятых на регистрацию Федеральной регистрационной службой (ФРС) во II квартале 2007 года, практически идентично количеству договоров, принятому ФРС во II квартале 2005 года, то есть в период, который соответствует наиболее равновесному состоянию рынка жилья Петербурга.
Анализ динамики продаж по типам квартир показывает резкое увеличение доли сделок по однокомнатным и менее резкое по двухкомнатным квартирам, что пропорционально уменьшило доли сделок по комнатам, а также по трехкомнатным и более квартирам. Причем увеличение количества сделок во II квартале текущего года, по сравнению с предыдущим кварталом, вызвано именно увеличением спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.
В первом полугодии ценовой разрыв между открытыми и закрытыми сделками был минимален, что соответствует периодам стабильного функционирования рынка. Продолжающийся рост цен предложений относительно средних цен закрытых сделок подчеркивает высокую инертность вторичного рынка и завышенные ценовые ожидания продавцов.
Темпы роста средних цен на вторичном рынке во II квартале 2007 года упали в среднем до 0,3 процента. За первую половину года рост цен составил 5,11 процента.
Средняя стоимость жилья на первичном рынке сейчас составляет 57 505 рублей за кв. метр.
Прогнозы непогоды
Специалисты корпорации «Петербургская недвижимость» предсказывают равновесное состояние между спросом и предложением, период стабилизации цен на рынке жилья. Очевиден рост объемов нового жилищного строительства и его поступления на первичный рынок. Ожидается небольшое смещение объемов предложения в сегмент экономкласса за счет появления на рынке объектов в зонах, не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов.
Рост заинтересованности банков во взаимодействии с участниками рынка недвижимости должен привести к развитию схем кредитования частных лиц и девелоперов, что, с одной стороны, будет способствовать повышению спроса и одновременно позволит застройщикам осуществлять строительство без привлечения средств частных инвесторов, продавать жилье на более высокой стадии готовности.
Продолжится процесс расслоения рынка жилья, сохранится рост цен на жилье верхних ценовых сегментов, не претерпит изменений динамика изменения цен в массовом секторе.
В любом случае, можно уверенно прогнозировать рост цен в популярных, давно сформировавшихся районах, где уже сегодня заметен дефицит качественных предложений и отсутствуют масштабные перспективные проекты.
Склады и вклады растут в цене
С анализом рынка коммерческой недвижимости участников круглого стола познакомил руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB Вал Жердес.
В 2007 году продолжилась тенденция стабильного роста вводимых в эксплуатацию качественных складских комплексов, обуславливаемая активным развитием оптово-розничной торговой сети, приходом в город международных промышленных компаний и логистических операторов.
Сократилось строительство складских комплексов с целью последующей сдачи в аренду помещений сторонним организациям.
Отмечается рост активности участия иностранных инвесторов и девелоперов в реализации проектов по созданию масштабных складских комплексов. На петербургский рынок выходят международные инвестиционные фонды, сетевые логистические операторы (Megalogix, «Международное логистическое пратнерство», «Евразия логистик», «Росдевелопмент» и др.)
Динамичное развитие объектов, пользующихся поддержкой городских властей (автомобильные заводы Toyota, General Motors, Nissan), способствует улучшению инженерной обеспеченности территорий и развитию складских комплексов.
Параметры предложения
Рынок качественных складских площадей в Санкт-Петербурге переживает период активного развития. Сеть современных внутренних терминально-складских и логистических центров города находится в стадии формирования.
По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода в строй складских площадей в I квартале 2007 года составил 63 600 кв. метров, и по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличился в 1,7 раза.
К наиболее значимым объектам, введенным в эксплуатацию в этом году, можно отнести третью очередь складского комплекса «Астро Логистик» (класс А), распределительный центр класса В, построенный компанией «Лента» в Шушарах (складская площадь 14 тыс. кв. метров).
Складские площади в комплексах класса А составляют 39 процентов (25 тыс. кв. метров), класса В – 61 процент (38,6 тыс. кв. метров) от общего объема рынка складских помещений.
Складские и производственные площади компании предпочитают арендовать в Московском, Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах рядом с крупными автомобильными магистралями (Софийская ул., пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса А составляет –20 за кв. метр в месяц (без НДС и КУ), по ряду объектов максимальная стоимость аренды складских помещений может доходить до .
В сегменте складских комплексов класса В стоимость аренды составляет –12 кв. метров/месяц, в сегменте класса С – ,5–7,5 кв. метров/месяц (без НДС и КУ).
Параметры спроса
В настоящее время спрос на качественные складские помещения в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складов класса А составляет 98-99 процентов.
Строительство выездных магистралей активизирует появление складов на выездах из города и вдоль кольцевой автодороги.
Спрос и предложение могут быть сбалансированы за счет развития новых промышленных зон, создания современных технопарков, строительства логистических комплексов.
Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют складские помещения от 110 до 230 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия – складские площади от 650 до 1000 кв. метров с хорошими подъездными путями и необходимым складским оборудованием.
Торговые комплексы
Специалисты компании Praktis CB отмечают в этом году сокращение объема ввода в эксплуатацию торговых объектов по отношению к прошлому году (79,6 процента).
Существенно снизилась доля ввода в эксплуатацию торговых центров сегмента гипермаркетов, наметилась тенденция роста удельной доли сегмента гипермаркетов продуктового сектора и сектора DIY.
Рынок торговой недвижимости Петербурга продолжают осваивать как отечественные, так и иностранные сетевые торговые операторы. Стремительный ввод качественных торговых площадей в 2006 году способствовал появлению в 2007 году новых форматов и новых операторов на петербургском рынке торговой недвижимости. В условиях ужесточения конкуренции все большую инвестиционную привлекательность приобретают многофункциональные комплексы, способные обеспечить экономическую эффективность проекта за счет эффекта синергии и сочетаемости различных функций.
В последнее время инвесторы и девелоперы все больше внимания уделяют окраинным районам Петербурга и поселкам Ленинградской области, обладающим хорошей транспортной доступностью и привлекательностью для комплексного квартального освоения.
Существенное увеличение объема ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых комплексах и рост предложения на рынке приведет к усилению конкуренции, что, в свою очередь, обусловит борьбу за каждого покупателя в торговом центре, потребует от продавца грамотной разработки и реализации концепции объекта, оптимального tenant mix (пула арендаторов), что может продлить жизненный цикл объекта.
По оценкам специалистов Praktis CB, объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2007 года достиг 2 693 800 кв. метров, объем арендопригодных площадей составил 1 793 950 кв. метров.
Прирост торговых площадей за год в натуральном выражении составил более млн. кв. метров, арендопригодных площадей – около 700 тыс. кв. метров.
Удельная доля продуктовых гипермаркетов в общем объеме ввода торговых площадей в нынешнем году выросла на 16 процентов по сравнению с прошлым годом. Удельные доли гипермаркетов DIY и объектов формата торгово-офисных центров составили 49 и 15 процентов.
Наибольший объем ввода в строй торговых площадей в комплексах пришелся в этом году на Калининский район (около трети всех площадей). Торговые объекты также были введены в эксплуатацию в Выборгском, Центральном, Красногвардейском и Петроградском районах.
Александр Беликов
Каждый, кто когда-либо сталкивался с рынком аренды жилья, знает, что самое выгодное время для съема квартиры – весна и лето.Ежегодно в весеннее-летний период на рынок аренды Санкт-Петербурга «выбрасывается» сотни квартир, чьи хозяева хотят подзаработать на своей недвижимости во время летнего отдыха. В основном такие арендодатели – пожилые люди, пенсионеры, которые имеют возможность провести на даче все лето – с мая по октябрь. Поэтому «летние варианты» появляются на рынке еще в начале апреля – квартиры сдаются на 4-5 месяцев.
Этот «квартирный шквал» неизменно вносит смятение и непонимание в устоявшийся ритм работы на рынке аренды. В течение всего года спрос на рынке аренды распределяется примерно 3 к 7 (то есть на 3 ликвидные квартиры приходится 7 арендаторов). В соответствии с этим распределением растут и цены: в среднем на $50 за год. Сейчас арендная ставка для однокомнатной квартиры в спальном районе недалеко от метро составляет $250-300. Однако весной ситуация меняется.
Руководитель Департамента аренды ЗАО «Агентство Бекар» Елена Исаенко рассказывает, что сначала хозяева «летних вариантов» пытаются ориентироваться на текущие рыночные цены. Консультантам из «Бекара» приходится разъяснять им, что их квартирами интересуется только небольшая часть арендаторов – командировочные, туристы, больные, приехавшие на лечение, студенты, желающие отдохнуть и подзаработать за лето, или абитуриенты, поступающие в ВУЗы и их родители. Таких клиентов не так уж много, поэтому соотношение спроса и предложение на летнем рынке совсем другое – на одного арендатора приходится 5-6 квартир. Естественно, это сказывается на цене предложения – «летние варианты» идут по цене на 30%, а то и 50% ниже рыночной. Ликвидная однокомнатная квартира обычно теряет в цене меньше. Однако, большинство «летних вариантов» это двух-трехкомнатные квартиры – они обычно сдаются на лето по цене $250-300.
По наблюдениям специалистов «Бекара», появление «летних вариантов» сбивает с толку и покупателей. У них возникает ощущение, что предложение избыточно, что цены снизились – и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге стоимость аренды весной и летом снижается на 10-15%. Зная эту тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою квартиру до наступления весеннего сезона. Если же это не удается, они предпочитают придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывается на полгода или год – и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.
Из-за летнего снижения цен, осенний рост ставок всегда кажется особенно резким. Летние варианты исчезают с рынка буквально за считанные дни, а цены сразу взлетают. Часто арендаторы, уже настроившиеся за лето на пониженные цены и большой выбор, очень быстро оказываются на совершенно другом рынке, где спрос и предложения распределяется не в их пользу. В сентябре рынок обычно делает резкий ценовой скачок – сразу на $50-70. По прогнозам «Бекара» эта ситуация повториться и в сентябре 2005 года – цена на ликвидную однокомнатную квартиру недалеко от метро повысится до $350.
Другой сегмент рынка, который оживляется летом – посуточная аренда. Как правило, посуточно сдаются ликвидные квартиры в центре города – элитные варианты и жилье повышенной комфортности. Хозяева таких квартир рассматривают аренду не как способ дополнительного заработка, а как свою основную работу на летний период. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать: убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Естественно, скорость порчи вещей и отделки при посуточной аренде выше, чем при долгосрочной – ведь в квартире постоянно меняются жильцы.
Основная проблема хозяина, сдающего свою квартиру в посуточную аренду – поиск жильцов. В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды. В отличие от хозяев квартир, владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе своих номеров, могут предложить своим клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы. Поэтому посуточная аренда постепенно проигрывает мини-отелям – все больше хозяев квартир переводят свои объекты в долгосрочный сегмент и не пытаются заработать дополнительные деньги на летней аренде. С посуточного рынка уходят объекты, находящиеся в спальных районах – учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их посуточно становится просто невыгодно.
За последние несколько лет, несмотря на рост ставок в долгосрочном сегменте, цены на посуточную аренду практически не выросли. По данным «Бекара», «бедненькая, но чистенькая» квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере стиральной машиной и микроволновой печью), то ее предлагают арендаторам по цене от $70 до $100 за день.
Крупногабаритные квартиры в центре (от 3-х до 6-ти комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня «люкс» – например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня, арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор – иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет.
По материалам компании «Бекар»
За последний год-два в Петербурге открыто около 50 мини-отелей, в создание каждого из которых вложено около $400 тыс. В результате конкуренция на этом рынке серьезно обострилась.Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) в настоящий момент составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы составляет 200 кв. метров, итоговый объем вложений составляет около $400 тыс., а срок окупаемости длится четыре-пять лет (при 60-процентной наполняемости и средней стоимости номера $80, не учитывая расходы на обслуживание и ремонт). Такие сроки окупаемости выгодно отличаются как от западных норм – 10 лет, так и от срока возврата вложений в другие секторы рынка недвижимости Петербурга. В частности, даже наиболее выгодные проекты по созданию коммерческой недвижимости окупаются примерно за шесть лет.
При этом необходимо сказать, что за последние два-три года сроки окупаемости мини-гостиниц серьезно увеличились. Ведь в 2000-2001 годах они окупались гораздо быстрее. Тогда стоимость недвижимости была сравнительно невелика ($500 за кв. метр), а конкуренция – и того ниже.
Вдоль по Невскому
В большинстве мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на первом этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта.
Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – сложности с подбором и выкупом подходящего помещения. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтера. По опыту специалистов агентства «Бекар», около половины объектов интересующих инвесторов «нерасселяемы» по юридическим, техническим или психологическим причинам.
Знать – кого зазывать
Первая задача управляющего мини-отеля – это правильное позиционирование. Управляющему необходимо четко выделить сегмент рынка, на котором работает мини-гостиница, и в соответствии с этим закупать оборудование, составлять перечень услуг и строить политику продвижения. Так, слишком низкий уровень оборудования помещений и обслуживания создает конкуренцию со стороны более дешевых хостелов (молодежных гостиниц). Как правило, мини-отели среднего уровня нацелены, в первую очередь, на бизнес-туристов, которые останавливаются в городе на несколько дней. В этом сегменте мини-гостиницы имеют конкурентное преимущество перед своими основными соперниками – квартирами, сдающимися в посуточную аренду. В отличие от владельцев квартир, администрация мини-гостиниц может оформить командировку и предоставить своему постояльцу грамотный бухгалтерский документ, с которым он не будет иметь проблем на своем предприятии. «Командированные» составляют до 60-70% постояльцев мини-отелей.
В наиболее дорогом сегменте мини-гостиницы ориентируются на иностранных туристов, которым необходимы удобства в номере, наличие телефонной связи, возможность получения качественного питания и высокий уровень безопасности.
Ориентир на постоянных клиентов
Наполняемость и сезонность – важнейшие факторы, оказывающие влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. Следует отметить, что благодаря малому размеру мини-гостиниц, проблема наполняемости не стоит перед ними так остро, как перед крупными отелями. Небольшое количество номеров легче заполнить.
Традиционный путь продаж номерного фонда мини-гостиниц – это заключение либо агентского соглашения, либо устная договоренность с туристическими фирмами и агентствами недвижимости. Большинство мини-гостиниц имеют свой сайт в Интернете, иногда с возможностью on-line бронирования мест. Наиболее развитые сайты мини-отелей рекламируются на туристических и развлекательных порталах Петербурга. В некоторых случаях мини-отели рекламируют свои услуги на вокзалах с помощью рекламных щитов или промоутеров.
Однако в целом рекламная деятельность мини-отелей в Санкт-Петербурге незначительна. Это обуславливается тем, что значительная часть постояльцев мини-гостиниц становятся постоянными клиентами. И чем дольше и успешней работает мини-гостиница на рынке, тем больше объем постоянных клиентов. Таким образом, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок может получить постоянный гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.
Наполняемость – 110 процентов
Сложность работы в сфере гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге заключается в том, что сезонность спроса выражена слишком ярко. Круглогодичного стабильного потока туристов и бизнесменов в Петербург пока нет. Если в летний и весенний сезоны наполняемость доходит чуть ли не до 110% (в некоторых отелях постояльцев селят вдвоем на одно койко-место), то в осенне-зимнее время гостиницы часто испытывают трудности с привлечением клиентов.
В летний период загрузка мини-гостиницы должна составлять 90-100%. В период апрель-май, а также сентябрь – 60-70%. В период с октября по март загрузка мини-гостиницы составляет от 30% (за исключением новогодних праздников и школьных каникул). В среднем за год 60-процентный уровень наполняемости мини-гостиницы считается хорошим. Если наполняемость мини-гостиницы ниже – причины следует искать в неудачном менеджменте или в плохом расположении гостиницы.
Осенне-зимний «провал» вынуждает управляющих формировать гибкую ценовую политику, привязанную к сезонному кварталу. В среднем цены в межсезонье снижаются на 10-15%. Однако администрация мини-гостиниц обычно внимательно следит за спросом. В тех случаях, когда поток туристов остается высоким (например, как в сентябре-октябре 2003 года за счет повышенного интереса к Петербургу из-за юбилея города), цены остаются на прежнем уровне. Небольшой размер мини-гостиниц позволяет вести гибкую ценовую политику и оперативно отслеживать тенденции рынка.
Главные конкуренты – квартиры
То, что в России называют мини-гостиницами (или мини-отелями), на западе обычно носит название «пансион». По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание.
Номерной фонд мини-гостиницы составляет в среднем 5-7 номеров. Большинство номеров предназначены для двухместного размещения, хотя бывают и трех-, и одноместные номера. Почти все мини-гостиницы имеют санузлы в каждом номере.
Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80. Конкуренцию мини-отелям составляют: классические гостиницы класса «три звезды», апарт-отели и хостелы. Преимущество классических гостиниц – более широкие возможности в продвижении и развитая инфраструктура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при равном (и даже более низком) уровне комфорта.
В отличие от мини-отеля, номера апарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно апарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. В Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.
Хостел – это дешевая молодежная гостиница, которая предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные – двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Петербурге работает около 10 таких гостиниц. Однако, главный конкурент мини-отелей, по оценкам риэлтеров сегодня являются квартировладельцы. В настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квартир, что составляет заметную долю рынка.
По данным группы компаний «Бекар»