Перспективы строительного рынка
О тенденциях и перспективах развития рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга сотрудники корпорации «Петербургская недвижимость» и руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB сообщили журналистам в ходе специально организованного круглого стола.
Начало положено
«Сегодня мы начинаем серию встреч, на которых планируем регулярно делиться информацией о состоянии и перспективах рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга и Ленинградской области с коллегами и журналистами», – сказал генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко.
По словам г-на Еременко, данные, на основе которых производится анализ ситуации на рынке, и прогнозы черпаются из собственного опыта работы и опыта партнеров-застройщиков. Это позволяет иметь достоверную информацию не менее чем о 70 процентах продаж на городском рынке недвижимости.
Детальное знание особенностей рынка недвижимости сегодня необходимо, в частности, потому, что в последнее время наблюдается обострение конкуренции среди его участников. Отсутствие достоверной информации способно привести потенциального покупателя к недобросовестному продавцу жилья и, соответственно, к целому ряду негативных социальных процессов. «Анализируя ситуацию на рынке на различных локальных территориях, мы стремимся избавить продавцов жилья от нездоровой конкуренции в борьбе за одного и того же клиента. Современное состояние рынка позволяет удовлетворять интересы и застройщика, и покупателя жилья без внутренней конкуренции», – подчеркнул Илья Еременко.
Первичное жилье: предложение и спрос
«Рынок первичного жилья, к структуре которого мы привыкли за последнее десятилетие, доживает последние годы, – считает директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон. – Ситуация на нем будет, по нашим прогнозам, меняться кардинально. До недавнего времени речь шла о локальных проектах, застройке пустующих территорий, не освоенных в годы советской власти. Сейчас люди приходят к новому осмыслению понятия благоприятной среды проживания, хотят иметь не просто «крышу над головой», благоустроенную квартиру, но и комфортабельные условия жизни в районе. Один захочет жить в микрорайоне, насыщенном развлекательными комплексами, другой – в тихом, изолированном от соседей месте. Для одних приоритетом окажется наличие поблизости торговых точек, для других – благоприятная экология… В настоящее время в Ленинградской области можно насчитать десятки городов с более чем столетней историей, население которых составляет 5–15 тысяч человек, а планируемые городские кварталы предполагают расселение 50–100 тысяч человек. Город будет окружаться этими новыми кварталами и вопрос в том, как они будут восприниматься. Станут ли они «выселками» или престижными городами-спутниками? Реализация уже нескольких масштабных проектов приведет к возникновению ценовой конкуренции, которая со временем будет усиливаться».
Аналитики рынка недвижимости уверены, что практика «уплотнительной» застройки подходит к концу. Если в 2000–2005 годах она составляла 2-2,5 млн кв. метров в год, то к 2009 году, даже с учетом площадей, выводимых из промышленного использования, эта цифра не будет больше 1-1,4 млн «квадратов». Дефицита поступающего на рынок жилья не возникнет за счет новостроек на окраинах города. Начавшийся в последнее время процесс «расслоения» рынка будет продолжаться. Наиболее престижными зонами проживания уже сегодня является не только центр города, но и районы вокруг пл. Мужества, Черной речки, станции метро «Академическая», Московского проспекта. Здесь жилая площадь на протяжении еще нескольких лет будет продаваться по ценам, существенно превышающим среднегородские. Расслоение рынка будет происходить также по признакам самого качества жилья.
В целом за I полугодие 2007 года на рынок выведено около 1,5 млн кв. метров, что примерно на 20 процентов превышает объем совокупного предложения новых жилых площадей за весь 2006 год.
Лидирует по объему вывода на рынок объектов нового строительства Приморский район. Второе место уверенно занял, переместившись с седьмого, Выборгский район. Такой резкий скачок обеспечен за счет реализации проектов «Лондон Парк» в квартале, ограниченном проспектом Просвещения, улицами Руднева, Кустодиева и Поэтическим бульваром (застройщик – «ЛЭК»), а также жилого комплекса Pragma-House на пересечении проспекта Просвещения и улицы Композиторов (застройщик – «Прагма»). Третье место с отставанием на 4,4 процента от Выборгского района разделили между собой Московский и Фрунзенский районы.
По итогам II квартала 2007 года площадь жилья, находящегося в продаже, достигла 53,9 процентов от всего объема первичного рынка.
Итоги II квартала 2007 года свидетельствуют о том, что рынок находится в состоянии равновесия. Динамика первичных обращений в агентства по продаже недвижимости свидетельствует о некотором снижении покупательской активности. Потенциальным покупателям нужно время, чтобы внутренне смириться с текущим уровнем цен, взвесить собственные ресурсы и оценить перспективы, продумать тактику купли-продажи имеющегося жилья, накопить денег или выбрать ипотечного кредитора.
Наибольший рост средних цен фиксируется в сегменте жилья класса «комфорт», где увеличение составило 9,09 процента. Чуть меньше подорожал сегмент элитного жилья – 4,88 процента. Незначительно снизились цены в сегменте типового жилья – на 0,18 процента.
Летом средняя цена жилья «комфорт» составляла 94 за кв. метр. Средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила 42 за «квадрат» в сегменте «элита А», и 72 за кв. метр в сегменте «элита В».
Вторичный рынок жилья
Рынок «вторички», по мнению аналитиков, стабилен, и эта стабильность не нарушится, как минимум, до весны будущего года. Спрос и предложение находятся примерно на одном уровне. Колебания цен незначительны и находятся в пределах стандартных сезонных изменений. Предполагается, что в сентябре-октябре цены сделок несколько вырастут, а к концу года – понизятся.
«Интересно обратить внимание на некоторые необычные моменты, проявившиеся в последнее время, и на которых можно делать определенные выводы и прогнозы, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. – По нашим данным, значительно уменьшилось количество клиентов, берущих ипотечный банковский кредит для совершения покупки. В некоторые месяцы этого года падение количества обращений составило до трети. Если весной мы говорили, что пошли обменные процессы, сейчас количество продаж со встречной покупкой очень сократилось и составляет 10–15 процентов от общего количества сделок. Это, на наш взгляд, связано с довольно большим предложением, так как клиенты, у которых есть средства, имеют широкий выбор. Соответственно, они предпочитают покупать жилье, не откладывая».
В связи с ростом цен существенно увеличилась доля сделок по комнатам и по однокомнатным квартирам. Были месяцы, когда доля сделок по однокомнатным квартирам составляла у нас до 40 процентов, по комнатам – 23–30 процентов. Наблюдается большое количество обращений в агентство с предложениями по расселению небольших домов и пристроек в центре по расселению подъездов. То, к чему в перспективе ожидали интереса инвесторов, уже заинтересовало строителей.
Много ходило слухов, связанных с ветхим жильем и «хрущевками». Зачастую это приводит к тому, что хозяева такого жилья заранее выставляют свою собственность на продажу по заведомо завышенной цене.
После переходного этапа, сменившего период двукратного роста цен на фоне резкого снижения предложения на рынке вторичного жилья, II квартал текущего года ознаменовался почти полуторакратным увеличением предложения. Фактически вторичный рынок по общему объему предложения вышел на показатель I квартала 2005 года, не добрав до него всего несколько процентов.
Основной объем предложения пришелся, как и следовало ожидать, на двухкомнатные и более квартиры, количество которых в общем объеме выросло примерно вдвое. С другой стороны, динамика типологии предложения, несмотря на абсолютное увеличение объема предложения, иллюстрирует потенциальную возможность увеличения цен на массовое малогабаритное жилье вследствие сокращения его доли в общем объеме продаж.
Количество договоров, принятых на регистрацию Федеральной регистрационной службой (ФРС) во II квартале 2007 года, практически идентично количеству договоров, принятому ФРС во II квартале 2005 года, то есть в период, который соответствует наиболее равновесному состоянию рынка жилья Петербурга.
Анализ динамики продаж по типам квартир показывает резкое увеличение доли сделок по однокомнатным и менее резкое по двухкомнатным квартирам, что пропорционально уменьшило доли сделок по комнатам, а также по трехкомнатным и более квартирам. Причем увеличение количества сделок во II квартале текущего года, по сравнению с предыдущим кварталом, вызвано именно увеличением спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.
В первом полугодии ценовой разрыв между открытыми и закрытыми сделками был минимален, что соответствует периодам стабильного функционирования рынка. Продолжающийся рост цен предложений относительно средних цен закрытых сделок подчеркивает высокую инертность вторичного рынка и завышенные ценовые ожидания продавцов.
Темпы роста средних цен на вторичном рынке во II квартале 2007 года упали в среднем до 0,3 процента. За первую половину года рост цен составил 5,11 процента.
Средняя стоимость жилья на первичном рынке сейчас составляет 57 505 рублей за кв. метр.
Прогнозы непогоды
Специалисты корпорации «Петербургская недвижимость» предсказывают равновесное состояние между спросом и предложением, период стабилизации цен на рынке жилья. Очевиден рост объемов нового жилищного строительства и его поступления на первичный рынок. Ожидается небольшое смещение объемов предложения в сегмент экономкласса за счет появления на рынке объектов в зонах, не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов.
Рост заинтересованности банков во взаимодействии с участниками рынка недвижимости должен привести к развитию схем кредитования частных лиц и девелоперов, что, с одной стороны, будет способствовать повышению спроса и одновременно позволит застройщикам осуществлять строительство без привлечения средств частных инвесторов, продавать жилье на более высокой стадии готовности.
Продолжится процесс расслоения рынка жилья, сохранится рост цен на жилье верхних ценовых сегментов, не претерпит изменений динамика изменения цен в массовом секторе.
В любом случае, можно уверенно прогнозировать рост цен в популярных, давно сформировавшихся районах, где уже сегодня заметен дефицит качественных предложений и отсутствуют масштабные перспективные проекты.
Склады и вклады растут в цене
С анализом рынка коммерческой недвижимости участников круглого стола познакомил руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB Вал Жердес.
В 2007 году продолжилась тенденция стабильного роста вводимых в эксплуатацию качественных складских комплексов, обуславливаемая активным развитием оптово-розничной торговой сети, приходом в город международных промышленных компаний и логистических операторов.
Сократилось строительство складских комплексов с целью последующей сдачи в аренду помещений сторонним организациям.
Отмечается рост активности участия иностранных инвесторов и девелоперов в реализации проектов по созданию масштабных складских комплексов. На петербургский рынок выходят международные инвестиционные фонды, сетевые логистические операторы (Megalogix, «Международное логистическое пратнерство», «Евразия логистик», «Росдевелопмент» и др.)
Динамичное развитие объектов, пользующихся поддержкой городских властей (автомобильные заводы Toyota, General Motors, Nissan), способствует улучшению инженерной обеспеченности территорий и развитию складских комплексов.
Параметры предложения
Рынок качественных складских площадей в Санкт-Петербурге переживает период активного развития. Сеть современных внутренних терминально-складских и логистических центров города находится в стадии формирования.
По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода в строй складских площадей в I квартале 2007 года составил 63 600 кв. метров, и по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличился в 1,7 раза.
К наиболее значимым объектам, введенным в эксплуатацию в этом году, можно отнести третью очередь складского комплекса «Астро Логистик» (класс А), распределительный центр класса В, построенный компанией «Лента» в Шушарах (складская площадь 14 тыс. кв. метров).
Складские площади в комплексах класса А составляют 39 процентов (25 тыс. кв. метров), класса В – 61 процент (38,6 тыс. кв. метров) от общего объема рынка складских помещений.
Складские и производственные площади компании предпочитают арендовать в Московском, Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах рядом с крупными автомобильными магистралями (Софийская ул., пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса А составляет –20 за кв. метр в месяц (без НДС и КУ), по ряду объектов максимальная стоимость аренды складских помещений может доходить до .
В сегменте складских комплексов класса В стоимость аренды составляет –12 кв. метров/месяц, в сегменте класса С – ,5–7,5 кв. метров/месяц (без НДС и КУ).
Параметры спроса
В настоящее время спрос на качественные складские помещения в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складов класса А составляет 98-99 процентов.
Строительство выездных магистралей активизирует появление складов на выездах из города и вдоль кольцевой автодороги.
Спрос и предложение могут быть сбалансированы за счет развития новых промышленных зон, создания современных технопарков, строительства логистических комплексов.
Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют складские помещения от 110 до 230 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия – складские площади от 650 до 1000 кв. метров с хорошими подъездными путями и необходимым складским оборудованием.
Торговые комплексы
Специалисты компании Praktis CB отмечают в этом году сокращение объема ввода в эксплуатацию торговых объектов по отношению к прошлому году (79,6 процента).
Существенно снизилась доля ввода в эксплуатацию торговых центров сегмента гипермаркетов, наметилась тенденция роста удельной доли сегмента гипермаркетов продуктового сектора и сектора DIY.
Рынок торговой недвижимости Петербурга продолжают осваивать как отечественные, так и иностранные сетевые торговые операторы. Стремительный ввод качественных торговых площадей в 2006 году способствовал появлению в 2007 году новых форматов и новых операторов на петербургском рынке торговой недвижимости. В условиях ужесточения конкуренции все большую инвестиционную привлекательность приобретают многофункциональные комплексы, способные обеспечить экономическую эффективность проекта за счет эффекта синергии и сочетаемости различных функций.
В последнее время инвесторы и девелоперы все больше внимания уделяют окраинным районам Петербурга и поселкам Ленинградской области, обладающим хорошей транспортной доступностью и привлекательностью для комплексного квартального освоения.
Существенное увеличение объема ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых комплексах и рост предложения на рынке приведет к усилению конкуренции, что, в свою очередь, обусловит борьбу за каждого покупателя в торговом центре, потребует от продавца грамотной разработки и реализации концепции объекта, оптимального tenant mix (пула арендаторов), что может продлить жизненный цикл объекта.
По оценкам специалистов Praktis CB, объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2007 года достиг 2 693 800 кв. метров, объем арендопригодных площадей составил 1 793 950 кв. метров.
Прирост торговых площадей за год в натуральном выражении составил более млн. кв. метров, арендопригодных площадей – около 700 тыс. кв. метров.
Удельная доля продуктовых гипермаркетов в общем объеме ввода торговых площадей в нынешнем году выросла на 16 процентов по сравнению с прошлым годом. Удельные доли гипермаркетов DIY и объектов формата торгово-офисных центров составили 49 и 15 процентов.
Наибольший объем ввода в строй торговых площадей в комплексах пришелся в этом году на Калининский район (около трети всех площадей). Торговые объекты также были введены в эксплуатацию в Выборгском, Центральном, Красногвардейском и Петроградском районах.
Александр Беликов
Не так давно в рамках Третьего городского конкурса «Финпросвет-2007» в пресс-центре Ассоциации банков Северо-Запада состоялся тематический круглый стол на тему «Современные банковские услуги». Ни для кого не секрет, что россияне предпочитают хранить сбережения в «банке» или «чулке». В советское время это было оправдано. В наши же дни, когда инфляция, даже статистическая, составляет порядка 10 процентов в год, а реальная – значительно выше, хранить деньги под подушкой – это значит терять их со скоростью той же самой инфляции. Так что есть смысл подумать о том, как их приумножить или хотя бы не потерять.
Современный финансовый рынок предоставляет немало различных инструментов: вложения в акции и облигации, инвестирование в ПИФы, приобретение недвижимости, и, наконец, банковские вклады. Преимущество последних – в надежности. При существующем ныне обязательном страховании вкладов, даже в случае, если банк обанкротится, сумму до 100 тысяч рублей вкладчик получит полностью, а свыше и до 400 тысяч включительно – в размере 90 процентов вклада. То есть риск потери минимален. Особенно если не держать все «яйца» в одной корзине, а разнести их по разным банкам.
Банк – это надежно
На этом настаивал начальник отдела обслуживания физических лиц филиала АБ «Газпромбанк» (ЗАО) Александр Анищенко: «Банковские вклады действительно являются одним из самых надежных финансовых инструментов по вложению средств хотя бы потому, что вкладчик заранее знает точную сумму, которую он получит по окончании срока действия депозита, никакие «потрясения» финансового рынка на этой сумме не отражаются – она четко зафиксирована в договоре».
Видов банковских вкладов огромное количество. В первую очередь они различаются по валютам. На сегодняшний день наиболее часто размещают вклады в долларах и в европейской валюте, хотя, по мнению банкиров, за последние восемь лет наиболее выгодным представляется вклад в рублях.
Кроме того, существуют и разные вклады в зависимости от длительности периода хранения денег и необходимости использования вклада. Если человеку деньги будут нужны ежемесячно, можно воспользоваться вкладом «Рантье», когда средства размещаются на длительный срок, а проценты начисляются ежемесячно на пластиковую карточку и их можно тратить. Есть другой вклад – с гарантированным месячным доходом, в этом случае все проценты получают вместе с вкладом в конце срока. Безусловно, такой вклад намного выгоднее и проценты по нему будут выше. Еще более выгодным видится вклад с капитализацией. В этом случае проценты начисляются ежемесячно, суммируются с первоначальным взносом, и на них также начисляются проценты в последующие периоды.
Плюсы и минусы
По мнению Александра Анищенко, «преимуществом банковских вкладов является то, что человек размещает свои средства на четко определенный период и знает, какую сумму он гарантированно получит в итоге. Конечно, у вкладов есть и недостатки, к примеру, меньшая доходность, чем, если бы человек вложил свои денежные средства в акции или паевые инвестиционные фонды. Но здесь нужно понимать, что ни ПИФы, ни какой-либо другой фонд не гарантируют выплату ожидаемой доходности по итогам года. И если за предыдущий год доходность составила порядка 30 процентов годовых, то это вовсе не означает, что через год она сохранится. Вполне возможно, что доходность окажется даже ниже в сравнении с вкладом, размещаемым в банке.
Еще один вид вклада, удобный в использовании, – пластиковая карта. Существуют несколько видов пластиковых карт, которые так же, как и вклады, могут открываться в разных валютах. Преимущество использования пластиковой карты в том, что если вдруг на карте закончились средства, а владелец ее находится за границей, то даже если эта карточка в рублях, кто-то из доверенных лиц может пополнить ее счет, и деньги поступят на карту буквально в течение нескольких часов».
Не только карты, но и чеки
В путешествии, кроме пластиковой карты, можно использовать новый вид хранения средств – дорожные чеки (в советское время они назывались аккредитивы). Об основных конкурентных преимуществах использования дорожных чеков в сравнении с возможностями пользования пластиковой картой рассказала начальник сектора ОВО Петроградского ОСБ №1879 Северо-Западного Банка Сбербанка РФ Дарья Скрыпник: «Дорожные чеки выглядят так же, как банкнота, возможности которой позволяют (пока только за границей) расплатиться за любую покупку. Сбербанк предлагает дорожные чеки компании American Express в американских и канадских долларах, а также – в евро. При потере дорожного чека служба поддержки этой компании поможет их восстановить в течение нескольких часов практически в любой стране мира. В отличие от денежных средств, чеки можно иметь с собой в любом количестве, то есть при выезде за границу можно вывезти чек на любую сумму.
Как и наличные, чеки бывают различных номиналов и видов: подарочные, чеки для двух лиц (к сожалению, пока этот вид чеков в России не продается) – когда семейная пара может в поездке воспользоваться одним и тем же чеком. Поскольку в России многие по старой памяти предпочитают хранить денежные средства дома, недавно компания American Express специально для российского рынка выпустила чеки для хранения дома, ведь главным преимуществом дорожных чеков является то, что их можно быстро полностью восстановить при утере».
Вот такие разные услуги предлагают сегодня банки. Наверное, есть смысл воспользоваться.
Информация о росте цен на стройматериалы, в частности, цемент, по-разному повлияла на первичный и вторичный рынок жилья в Петербурге, считают эксперты.
Однако они сходятся во мнении, что в ближайшее время не стоит ожидать стагнации цен на рынке жилья. Его стоимость будет расти, и к середине 2008 года может преодолеть очередной ценовой и психологический барьер, достигнув отметки тыс. за 1 кв. метр типового жилья в Петербурге. Цементная лихорадка
«Рост цен на строительные материалы, безусловно, влияет на себестоимость квадратного метра, и, как следствие, на стоимость предложения жилья, – считает руководитель коммерческого управления строительной компании «Петрополь» Алена Милош. – Но маловероятно, что именно «цементная тема» спровоцирует скачкообразный рост рынка. Ситуация с поставками цемента в Петербург излишне драматизирована. Острого дефицита и «цементных очередей» я пока не вижу, – говорит Алена Милош. – Да, существуют некоторые сложности с поставками и кое-кто из поставщиков поднял цены, но рынок есть рынок.
Если застройщиков перестанут устраивать местные предложения, они просто найдут себе других партнеров по адекватным ценам, в том числе за рубежом. Кроме того, хотя расходы на стройматериалы – существенная часть себестоимости строительства, но затраты на цемент занимают в них далеко не львиную долю. Поэтому маловероятно, что увеличение его стоимости может существенно повлиять на сложившийся уровень цен.
Цены на рынке недвижимости определяются платежеспособным спросом. Застройщики не смогут продавать квартиры дороже той суммы, которая есть у покупателя. Сегодня финансовые возможности петербуржцев, а, следовательно, и спрос увеличиваются, но не такими быстрыми темпами как, возможно, хотелось бы некоторым строительным компаниям. Поэтому рост издержек на цемент не приведет к резкому повышению цены, а скорее может снизить рентабельность бизнеса», – резюмирует эксперт.
В последние недели августа агенты заметили, что в расчетные центры не записаться. «Я считаю, что это ожидаемая осенняя активизация рынка, которая не связана с повышением цен на стройматериалы», – сообщила Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар». Она согласна с тем, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке.
Это лишний повод вселить страх в покупателей, что цены будут только расти, чтобы подтолкнуть их быстрее покупать квартиры. На самом деле все знают, что к концу года активизируются продажи, а строительные компании поднимают цены, так было всегда. Это запланировано в графике продаж, а чтобы как-то объяснить рост цен, строители используют легенду о невероятных ценах на цемент.
По мнению генерального директора Центрального агентства недвижимости Алексея Попова, сложно однозначно оценить влияние информации о повышении цен на строительные материалы на стоимость квадратного метра в новостройках. Рыночная цена квартиры складывается из многих составляющих.
Основная часть в себестоимости – цена земельного участка, на котором ведется строительство. Но и строительные материалы занимают не последнее место. Конечно, рост их стоимости влечет за собой увеличение себестоимости строительства. Однако есть и спекуляция на разговорах о росте цен на стройматериалы.
Директор филиала АН «Магазин квартир» Эдуард Гоголев отметил, что «безусловно, одной из основных позиций в себестоимости 1 кв. метра в новостройке является цена цемента». Поэтому среднегодовое увеличение цены более чем в два раза неизбежно приведет к увеличению себестоимости строительства.
«Дефицит цемента на рынке Петербурга действительно есть, но он существовал всегда», – утверждает менеджер отдела нового и строящегося жилья компании «Александр» Дмитрий Аникеев. В настоящее время добычей гранита и производством цемента для второй столицы занимаются всего два завода – Сланцевский и в Пикалево. Цемента для города требуется много, поскольку активно идет новое строительство, строится КАД и т.д., но пока эти заводы работают на нужды Петербурга, острой ситуации не наблюдается.
Однако в преддверии Олимпиады в Сочи сейчас начинается мощная стройка, в связи с чем крупные поставщики потянутся туда. Если также поступят и наши цементные заводы, дефицит цемента станет еще острее. Из-за роста цен на стройматериалы стоимость жилья в Петербурге тоже будет возрастать, но это случится, скорее всего, не завтра.
История болезни
Ирина Гудкина считает маловероятной ситуацию, при которой «цементная тема» даст резкий подъем цен и простимулирует продажи жилья на первичном рынке. «Но на эту ситуацию могут обратить внимание каким-то образом, – уточняет она. – Планируется плавный сезонный подъем цен». Ирина Гудкина не видит оснований полагать, что в связи с повышением стоимости цемента произойдет резкий скачок цен до конца года.
Бытующие про строителей легенды говорят о том, что наценка на каждый квадратный метр настолько большая, что даже если цемент сейчас очень сильно подорожает, они все равно останутся в плюсе. «Все эти риски просчитываются и закладываются, насколько я знаю, в момент строительства», – завершает свою мысль эксперт.
«Тема цемента не настолько сильно обсуждалась СМИ, чтобы простой владелец квартиры или комнаты обратил на нее внимание, – соглашается Дмитрий Щегельский. – Игроки первичного рынка, естественно сделали из этого выводы». Он допускает версию, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке в условиях стагнирующего рынка. «Для увеличения продаж подходит любой «слух», – замечает он.
«Для того чтобы «цементная тема» повлияла на рост цен и стимулировала продажи на первичном рынке, необходимо, чтобы она коснулась потребителя, – уверен Дмитрий Щегельский. – Об этой теме надо хорошенько поговорить, тогда повод повышения цен на цемент, возможно, и осядет в сердце простого обывателя. Хотя цемент, как и рост цен на энергоресурсы, которые тоже влияют на увеличение цены продажи строящегося жилья, простому человеку кажется какой-то далекой от рынка недвижимости», – уточняет эксперт.
Карантин
Часть продавцов жилья на вторичном рынке сняли объекты с продажи после начала «цементной темы». По мнению Алены Милош, это связано с тем, что продавцы ожидают шквальный рост рынка. «Но как я уже отмечала, мы на подобное увеличение цен не рассчитываем», – напомнила эксперт. Дмитрий Щегельский согласен с коллегой: «такие продавцы рассчитывают на увеличение цен на недвижимость». С другой стороны, Михаил Бимон ничего не слышал о практике снятия объектов с продажи.
По данным Ирины Гудкиной, подорожание цемента началось в конце июня 2007 года, когда обычно ряд продавцов снимают свои объекты с продаж. Это связано с тем, что людям хочется отдохнуть, и осенью уже вернуться к этому вопросу, а никак не с ценами на цемент. «Летом в продаже остаются только те объекты, которые необходимо продать, остальные продавцы снимают», – конкретизирует эксперт. Летом и покупатели в городе остаются только те, которым надо срочно купить квартиру, остальные откладывают «на потом». Поэтому «цементная тема» тут ни при чем.
По мнению некоторых экспертов, сейчас ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы. Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов заметил, что зависимость от продаж и конъюнктуры рынка, как правило, возникает у небольших компаний, не имеющих достаточной материальной базы. Серьезные участники рынка с этой проблемой не сталкиваются, и даже в отсутствие продаж могут вести бесперебойное строительство, привлекая собственные и кредитные средства.
«Ряд компаний даже намеренно открывают продажи ближе к концу строительства, так как это позволяет вести более выгодную ценовую политику, – детализирует эксперт. – Например, наша компания на ряде объектов начала использовать схему целевого фондирования кредита, разработанную совместно со Сбербанком РФ. Проект реализуется с использованием только собственных средств компании и кредитных средств банка, без участия средств дольщиков».
Квартиры продаются после завершения проекта, а на этапе строительства предполагается только бронирование квартир, для чего покупатели открывают специальные счета в том же банке. «Кстати, по данным нашего отдела продаж, существенного снижения покупательской активности не наблюдается», – уточняет Василий Селиванов.
Дмитрий Щегельский говорит, что ситуация, при которой ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы, является нормальной практикой уменьшения налогооблагаемой базы. Ему возражает Ирина Гудкина: «В моей практике такого не случалось ни разу». Кроме непроданных квартир есть много факторов, по которым дома не вводят в эксплуатацию вовремя – электричество, технические условия и т.д. «При неполной продаже квартир, в крайнем случае, строительные компании оформляют их на «своих» людей, чтобы потом продать как вторичное жилье», – уверена Ирина Гудкина.
«Наша компания работает в соответствии со среднерыночными ценами, поэтому пожаловаться на отсутствие интереса к объектам не могу, – утверждает Алена Милош. – Сегодня доля непроданных квартир в наших сданных объектах составляет не более 3–4 процентов. Выбранная ценовая политика позволяет зарабатывать маржу и уверенно финансировать объекты, поэтому нас эта проблема не коснулась», – заметила эксперт.
Диагноз
«Сегодня первичный рынок жилья Петербурга находится в стадии равновесия. Его средняя стоимость на первичном рынке сейчас составляет 57,5 тыс. рублей за 1 кв. метр», – считает Михаил Бимон. Возросли объемы предложения на первичном и вторичном рынках. Продолжается сегментирование рынка, и цены сегодня растут не равномерно: все зависит от сегмента.
Цены на жилье массового спроса существенно замедлили свой рост, однако все равно до конца года они вырастут не менее чем на 2-3 процента. При этом наиболее максимальный прирост цен в августе наблюдался в сегменте класса «комфорт». Цены в августе 2007 года выросли на 2 процента – до 63 за 1 кв. метр. В сегменте типового жилья стоимость увеличилась на 1 процент – до 70 за 1 кв. метр. Средняя цена в сегменте элитного жилья – 00 за 1 кв. метр. Стоимость жилья в сегментах «комфорт» и «элита» будет расти не менее чем на 1,5 процента в месяц.
На вторичном рынке увеличился спрос на комнаты, выросла доля сделок с ними, востребованность позволяет прогнозировать рост цен на комнаты. Увеличились и будут расти далее, так как спрос не изменен, цены на квартиры в кирпичных домах. Большая часть сделок на рынке – обменные.
«Об активизации покупателей на вторичном рынке операторы говорят уже сейчас. Что касается первичного рынка, то в сегменте типового жилья цены могут до конца года подрасти в среднем на 5–10 процентов, – прогнозирует Алена Милош. – Хотя в осенние месяцы рост, возможно, будет и более интенсивным, что связано с сезонной активизацией покупателей.
Что касается элитного домостроения, то, судя по нашим объектам, спрос стабильно высок, а цены растут. Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17 процентов, и до конца года подрастет еще на 5–8 процентов. Скорее всего к декабрю 2007 года мы будем продавать квартиры бизнес-класса уже на уровне ,5–7 тыс. за 1 кв. метр,» – говорит эксперт.
Конец августа – начало сентября 2007 года напомнили Дмитрию Щегельскому события того же периода 2006 года, но с точностью до наоборот. Если в прошлом году в конце августа резко сократился покупательский спрос, что в итоге привело к стабилизации цен на рынке недвижимости, то в августе-сентябре 2007 года резко сократилось предложение, практически на 50 процентов, при этом спрос остается стабильным.
Эксперт считает, что «это предвестник оживления рынка недвижимости, который мы явно ощутим в ноябре 2007 года». Вполне возможно, что к началу декабря 2007 года цены на вторичном рынке жилья вырастут на 10 процентов. Первичный рынок будет подстраиваться под вторичный, так как в момент начала оживления рынка недвижимости именно вторичный рынок выступает «паровозом».
Ирина Гудкина ожидает обычное сезонное повышение цен. При этом на первичном рынке купить проще, чем на вторичном. Обычно к концу года квартиры на первичном рынке покупают те, кому необходимо инвестировать лишние средства, чтобы они не пропали. «Часть денег будет инвестировано в загородную недвижимость, потому что это направление приобретает популярность среди людей с достатком выше среднего», – отмечает эксперт.
Сейчас в загородной недвижимости также появилась «первичка», куда люди охотно вкладывают деньги. Вторичный рынок тоже не стоит на месте, квартиры продаются и покупаются. Но ничего неординарного на рынке недвижимости до конца года происходить не будет.
Алексей Попов уверенно прогнозирует сохранение высокого уровня спроса как на первичном, так и на вторичном рынках. При сохранении дефицита предложения вследствие отсутствия достаточного количества пятен под застройку, особенно в черте города, цена квадратного метра будет только расти. Сейчас началась реализация программы по расселению коммуналок, а значит, квартиры в центре города выйдут на рынок, или даже освободятся пятна под застройку. Здесь будет вестись элитное строительство, а типовое сместится в ближайшие пригороды.
«Сейчас на рынке строящегося жилья наступает время стабилизации, поскольку количество объектов, выставляемых на продажу, удовлетворяет имеющийся спрос», – полагает Дмитрий Аникеев. Темпы роста цен на типовое жилье составляют 15–20 процентов в год. К концу года большие корпорации поднимут цены примерно на 270–350 у.е. на 1 кв. метр, и ко II-III кварталам 2008 года цена составит ,5-3,5 тыс. за 1 кв. метр типового жилья.
Элитное жилье дорожает быстрее, чем типовое: темпы роста составляют 25–40 процентов в год. В будущем ожидается дефицит на рынке элитной недвижимости по причине отсутствия пятен под застройку и ухода с этого рынка некоторых строительных компаний. Поэтому в настоящее время «элитка» является самым ликвидным направлением для инвестиций.
Глобальной стагнации строящейся недвижимости не предвидится, поскольку объемы вводимого в строй жилья выполняются полностью – 2,2-2,7 млн кв. метров. Вводимые в план строительства объекты в Кудрово и Балтийской Жемчужине будут притягивать основной приток покупателей. Цена на эти объекты на начальном этапе строительства будет невелика.
Также сохраняется устойчивый спрос на близлежащие районы Ленобласти: Всеволожск, Гатчину и т.д. Когда замкнут КАД, строительный рынок резко обернется на юго-восточную сторону: Ломоносов, Красное Село. Хочется добавить, что застройщики к 2010 году преодолеют регламент высотности домов. Например, высота «Лондон-Парка» на пр. Просвещения составляет 45 этажей.
По мнению Эдуарда Гоголева, в настоящее время цены на недвижимость достаточно высоки, но до сих пор еще достаточно велика разница между рыночной ценой и себестоимостью, хотя бы даже по сравнению с ситуацией стагнации 2004–2005 гг. Поэтому скачка цен не ожидается. Он прогнозирует плавный рост цен на уровне 12–15 процентов годовых. С другой стороны, потенциальным клиентам необходимо понимать, что увеличение себестоимости строительства, а это не только цемент, но и выкуп земельных участков, рост тарифов монополистов не способствует снижению цен.
Дмитрий Малышев