Открытые для инвесторов
Главной темой форума по недвижимости MIPIM в Каннах в этом году стало привлечение инвестиций в строительную отрасль в условиях кризиса.
Петербург подтвердил свой статус открытого для инвесторов рынка.
Три дня во французских Каннах строители из Петербурга представляли свои проекты и идеи для мирового инвестиционного бомонда.
«Уголок Петербурга» – белый павильон, где был представлен наш город, разместился прямо на морском берегу. Под шум прибоя инвесторы вели переговоры и просто дружеские беседы.
«Для нас этот форум – возможность повидаться и пообщаться в неформальной обстановке с коллегами и чиновниками, обсудить текущие проблемы отрасли, задать наболевшие вопросы и погасить давние споры», – говорит президент NAI Becar Александр Шарапов. «Мы не ждем какого-то быстрого результата от представления здесь. Но это статусное событие, приобщиться к которому и честь, и удовольствие. А в перспективе оно может принести и инвестиционный результат», – добавил Александр Лелин из компании «Главстрой СПб».
Город в этом году показал более 30 инвестиционных проектов на 3,3 млрд USD. «Главстрой СПб» – обновленную концепцию квартала «Юнтолово», «Глоракс Девелопмент» – проект застройки намывных территорий Васильевского острова, «Евроинвест» – проект регионального торгового центра у станции метро «Пионерская», ГК «Пионер» – два новых проекта апартаментов. Больше всего иностранных инвесторов подходило к макету Большого Гостиного Двора, проект реконструкции которого привезла на выставку FORTGROUP. «Люди подходили и спрашивали, что это за странное историческое здание. Интерес понятен – и объект прекрасный, и проект красивый. Никто на MIPIM в этот раз не показывал ничего подобного. Было много проектов новых зданий, макетов целых районов и даже городов. Но реконструкция торгового квартала в историческом центре европейской столицы осталась нашим эксклюзивом», – сообщил представитель компании.
Перспективные соглашения
Смольный на выставке подписал несколько соглашений с бизнес-сообществом: с ГК «Эталон» – по взаимодействию в формате ГЧП при строительстве социальной инфраструктуры в проекте «Галактика», со структурами сети Accor – о сотрудничестве в рамках программы по строительству новых отелей в рамках подготовки к чемпионату мира – 2018, с NCC – о «нулевом доме» – проекте строительства первого в Петербурге дома с нулевыми энергозатратами в новом проекте девелопера на Охте. Чиновники также провели встречи с коллегами из европейских городов и приняли активное участие в деловой программе.
Глава комитета по транспортной инфраструктуре Сергей Харлашкин на одной из панелей резонно отметил, что инвесторы идут туда, где есть инфраструктура. «Ее развитие – наша приоритетная задача. У города подписаны контракты по инфраструктурным проектам на 150 млрд рублей. И до 2018 года, когда в РФ пройдет чемпионат мира по футболу, мы реализуем проекты более чем на 60 млрд рублей. Но этот сегмент недвижимости инвесторами недооценен. Хотя после девальвации рубля бюджеты таких проектов в евро сократились в два раза», – отметил чиновник. Он призвал бизнес активней инвестировать в инфраструктуру. «Мы очень ждем инвесторов. Создадим все условия – только приходите», – сказал Сергей Харлашкин.
«Не смотря на то что за прошедший год инвестиции в российскую недвижимость упали, по официальной статистике, на 7-10%, мы уверены в инвестиционном потенциале Петербурга, который был окном в Европу для России. Мы продолжаем доказывать этот статус, прикладывая усилия для презентации города на международной арене», – заявила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. А ее подчиненный Станислав Скачков, который заведует в Смольном сектором ГЧП, призвал инвесторов активнее использовать механизм такого партнерства. «Он дает возможность грамотно распределять риски. Сейчас мы сфокусированы на медицинских ГЧП. Но открыты для диалога и по другим темам», – заключил он.
Строительство и кризис
Тема привлечения инвестиций в строительную отрасль города в условиях кризиса, судя по программе форума, беспокоит бизнес больше всего. Бизнесмены обсудили сложившуюся ситуацию и дали власти рекомендации по ее улучшению.
Джеймс Карриган из Сбербанк CIB отметил, что сейчас интересно размещать рублевые инвестиции в новых сделках с недвижимостью. «Российский рынок очень внимательно изучают инвесторы из Азии. И санкции против РФ их не пугают. Они же вкладываются в кирпичи. А эта тема не под санкциями», – отметил он.
«Главная наша проблема в том, что падает цена на нефть и обесценивается рубль. Но экономическая турбулентность – не только время проблем, но и время возможностей. Мы оптимизируем стоимость строительства, учимся общаться с монополистами и ищем замену иностранному слову «девелопмент» в рамках программы импортозамещения», – говорит Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP.
Юрий Грудин из ГК «Пионер» поддержал коллегу и заявил, что сейчас время умных девелоперов. «Все меняется: и наш город, и наш потребитель, и наш продукт. Мы учимся соответствовать новому времени. Но порой бизнес чувствует себя как уставший ишак, который идет, а на него все грузят и грузят. И ничего при этом не объясняют. Очень обидно, что разговор между властью и бизнесом не клеится. В результате рождается пустота, которая чревата исходом с рынка инвесторов и остановкой проектов. Вкладывать капиталы в неопределенность никто не хочет», – поделился он.
«Работать в Петербурге не так просто. Мы не успеваем следить за всеми изменениями в градполитике города и в российских законах. Такие стремительные реформы мешают работать и задерживают реализацию проектов, которые к изменениям приходится адаптировать», – поддержал коллегу Ван Линань из компании «Хуа Бао».
Конструктивный диалог
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский добавил, что идеальных кейсов для инвесторов не бывает. «Надо помнить, что инвестиции в город, это, прежде всего, инвестиции в среду. А создавать ее должны власти. Пусть не в полном объеме, а в партнерстве с бизнесом. Но инвестор должен понимать перспективу и объективно оценивать свои риски», – говорит он.
«Нам нравится работать в Петербурге. Проблемы есть. Но они не во власти вообще, а в отдельных головах», – не согласен совладелец «Юлмарта» Дмитрий Костыгин.
А Андрей Биржин, собственник «Глоракс Девелопмент», отметил, что инвестировать в РФ сейчас интересно. «Особенно в Петербург, где у нас сложился прямой диалог с властью. Если ты социально ответственный инвестор и держишь слово, то работать в городе легко. Мы планируем усиливать свое присутствие, увеличив портфель проектов в Петербурге с 1 млн до 2,5 млн кв. м уже в ближайшее время. Также присматриваемся к городских рынкам ЖКХ и энергетики. Но сделок здесь пока не заключали», – говорит он.
«Ситуация на рынке очень сложная. Проектов становится меньше, и инвестировать в них сложнее. Можно кивать на санкции против РФ, которые привели к ослаблению конкуренции и росту цен. Но, на мой взгляд, просто надо максимально либерализировать экономику, чтобы рынок получил возможность сам себя регулировать», – говорит Юсси Куутса из SRV. Он добавил, что российский строительный рынок напоминает американские горки. «Здесь качаешься на качелях. Чтобы на них удержаться, не нужно вкладывать в проекты больше, чем можешь позволить себе потерять. Нужно иметь подушку безопасности, чтобы не принимать в России решения в состоянии паники», – добавил он.
«Рисковать нужно на свои. Но без риска не будет и победы. А мест приложения инвестиций в России много, как нигде», – заключил генеральный директор «Авиелен АГ» Андрей Канивец.
Анна Шишкина, директор по маркетингу Glorax Group:
–Мы впервые в этом году представляли на MIPIM собственный проект. Дебютом стал проект масштабной застройки на намывных территориях Васильевского острова – Golden City. В павильоне Санкт-Петербурга состоялась презентация с участием голландских архитекторов, которых мы привлекли к разработке архитектурно-градостроительной концепции. Представляя на MIPIM этот проект, мы хотели получить профессиональную оценку, рассказать о планах и на своем примере показать, что Петербург является территорией для реализации инвестиционных инициатив мирового уровня. Павильон Санкт-Петербурга в этом году в качестве площадки отвечал этим задачам максимально. И деловая программа, и экспозиция были подготовлены на высоком уровне. Благодаря этому участие в MIPIM стало для нас весьма эффективным.
|
Тип квартиры
|
Цена, руб. за кв.м.,
|
Средняя стоимость, руб.
|
|
1ккв.
|
71 281
|
3 056 650
|
|
2ккв.
|
67 838
|
4 357 700
|
|
3ккв.
|
61 986
|
5 607 000
|
Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных. Традиционно основными итогами, которые ежегодно подводят специалисты, становятся «рост или снижение спроса» и связанные с этим фактом, а также рыночными и маркетинговыми законами изменения предложения. Причем итоговый результат всегда один - «повышение/понижение цен на столько-то процентов».
Однако в этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это – первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй – победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.
Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
И – наконец – самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.
Январь-февраль. По законам рынка.
Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.
Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.
Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.
Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».
Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок
В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.
В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.
Май. «Ошибочка вышла…»
Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».
Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...
Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».
Июнь-август. Великое противостояние
Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология.
«Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».
Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.
Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.
Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся
С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.
В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.
За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.
Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?
Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя.
И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.
Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.
Что год грядущий нам готовит?
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому, ситуация января-февраля 2010 г. может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.
Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость»