Открытые для инвесторов
Главной темой форума по недвижимости MIPIM в Каннах в этом году стало привлечение инвестиций в строительную отрасль в условиях кризиса.
Петербург подтвердил свой статус открытого для инвесторов рынка.
Три дня во французских Каннах строители из Петербурга представляли свои проекты и идеи для мирового инвестиционного бомонда.
«Уголок Петербурга» – белый павильон, где был представлен наш город, разместился прямо на морском берегу. Под шум прибоя инвесторы вели переговоры и просто дружеские беседы.
«Для нас этот форум – возможность повидаться и пообщаться в неформальной обстановке с коллегами и чиновниками, обсудить текущие проблемы отрасли, задать наболевшие вопросы и погасить давние споры», – говорит президент NAI Becar Александр Шарапов. «Мы не ждем какого-то быстрого результата от представления здесь. Но это статусное событие, приобщиться к которому и честь, и удовольствие. А в перспективе оно может принести и инвестиционный результат», – добавил Александр Лелин из компании «Главстрой СПб».
Город в этом году показал более 30 инвестиционных проектов на 3,3 млрд USD. «Главстрой СПб» – обновленную концепцию квартала «Юнтолово», «Глоракс Девелопмент» – проект застройки намывных территорий Васильевского острова, «Евроинвест» – проект регионального торгового центра у станции метро «Пионерская», ГК «Пионер» – два новых проекта апартаментов. Больше всего иностранных инвесторов подходило к макету Большого Гостиного Двора, проект реконструкции которого привезла на выставку FORTGROUP. «Люди подходили и спрашивали, что это за странное историческое здание. Интерес понятен – и объект прекрасный, и проект красивый. Никто на MIPIM в этот раз не показывал ничего подобного. Было много проектов новых зданий, макетов целых районов и даже городов. Но реконструкция торгового квартала в историческом центре европейской столицы осталась нашим эксклюзивом», – сообщил представитель компании.
Перспективные соглашения
Смольный на выставке подписал несколько соглашений с бизнес-сообществом: с ГК «Эталон» – по взаимодействию в формате ГЧП при строительстве социальной инфраструктуры в проекте «Галактика», со структурами сети Accor – о сотрудничестве в рамках программы по строительству новых отелей в рамках подготовки к чемпионату мира – 2018, с NCC – о «нулевом доме» – проекте строительства первого в Петербурге дома с нулевыми энергозатратами в новом проекте девелопера на Охте. Чиновники также провели встречи с коллегами из европейских городов и приняли активное участие в деловой программе.
Глава комитета по транспортной инфраструктуре Сергей Харлашкин на одной из панелей резонно отметил, что инвесторы идут туда, где есть инфраструктура. «Ее развитие – наша приоритетная задача. У города подписаны контракты по инфраструктурным проектам на 150 млрд рублей. И до 2018 года, когда в РФ пройдет чемпионат мира по футболу, мы реализуем проекты более чем на 60 млрд рублей. Но этот сегмент недвижимости инвесторами недооценен. Хотя после девальвации рубля бюджеты таких проектов в евро сократились в два раза», – отметил чиновник. Он призвал бизнес активней инвестировать в инфраструктуру. «Мы очень ждем инвесторов. Создадим все условия – только приходите», – сказал Сергей Харлашкин.
«Не смотря на то что за прошедший год инвестиции в российскую недвижимость упали, по официальной статистике, на 7-10%, мы уверены в инвестиционном потенциале Петербурга, который был окном в Европу для России. Мы продолжаем доказывать этот статус, прикладывая усилия для презентации города на международной арене», – заявила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. А ее подчиненный Станислав Скачков, который заведует в Смольном сектором ГЧП, призвал инвесторов активнее использовать механизм такого партнерства. «Он дает возможность грамотно распределять риски. Сейчас мы сфокусированы на медицинских ГЧП. Но открыты для диалога и по другим темам», – заключил он.
Строительство и кризис
Тема привлечения инвестиций в строительную отрасль города в условиях кризиса, судя по программе форума, беспокоит бизнес больше всего. Бизнесмены обсудили сложившуюся ситуацию и дали власти рекомендации по ее улучшению.
Джеймс Карриган из Сбербанк CIB отметил, что сейчас интересно размещать рублевые инвестиции в новых сделках с недвижимостью. «Российский рынок очень внимательно изучают инвесторы из Азии. И санкции против РФ их не пугают. Они же вкладываются в кирпичи. А эта тема не под санкциями», – отметил он.
«Главная наша проблема в том, что падает цена на нефть и обесценивается рубль. Но экономическая турбулентность – не только время проблем, но и время возможностей. Мы оптимизируем стоимость строительства, учимся общаться с монополистами и ищем замену иностранному слову «девелопмент» в рамках программы импортозамещения», – говорит Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP.
Юрий Грудин из ГК «Пионер» поддержал коллегу и заявил, что сейчас время умных девелоперов. «Все меняется: и наш город, и наш потребитель, и наш продукт. Мы учимся соответствовать новому времени. Но порой бизнес чувствует себя как уставший ишак, который идет, а на него все грузят и грузят. И ничего при этом не объясняют. Очень обидно, что разговор между властью и бизнесом не клеится. В результате рождается пустота, которая чревата исходом с рынка инвесторов и остановкой проектов. Вкладывать капиталы в неопределенность никто не хочет», – поделился он.
«Работать в Петербурге не так просто. Мы не успеваем следить за всеми изменениями в градполитике города и в российских законах. Такие стремительные реформы мешают работать и задерживают реализацию проектов, которые к изменениям приходится адаптировать», – поддержал коллегу Ван Линань из компании «Хуа Бао».
Конструктивный диалог
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский добавил, что идеальных кейсов для инвесторов не бывает. «Надо помнить, что инвестиции в город, это, прежде всего, инвестиции в среду. А создавать ее должны власти. Пусть не в полном объеме, а в партнерстве с бизнесом. Но инвестор должен понимать перспективу и объективно оценивать свои риски», – говорит он.
«Нам нравится работать в Петербурге. Проблемы есть. Но они не во власти вообще, а в отдельных головах», – не согласен совладелец «Юлмарта» Дмитрий Костыгин.
А Андрей Биржин, собственник «Глоракс Девелопмент», отметил, что инвестировать в РФ сейчас интересно. «Особенно в Петербург, где у нас сложился прямой диалог с властью. Если ты социально ответственный инвестор и держишь слово, то работать в городе легко. Мы планируем усиливать свое присутствие, увеличив портфель проектов в Петербурге с 1 млн до 2,5 млн кв. м уже в ближайшее время. Также присматриваемся к городских рынкам ЖКХ и энергетики. Но сделок здесь пока не заключали», – говорит он.
«Ситуация на рынке очень сложная. Проектов становится меньше, и инвестировать в них сложнее. Можно кивать на санкции против РФ, которые привели к ослаблению конкуренции и росту цен. Но, на мой взгляд, просто надо максимально либерализировать экономику, чтобы рынок получил возможность сам себя регулировать», – говорит Юсси Куутса из SRV. Он добавил, что российский строительный рынок напоминает американские горки. «Здесь качаешься на качелях. Чтобы на них удержаться, не нужно вкладывать в проекты больше, чем можешь позволить себе потерять. Нужно иметь подушку безопасности, чтобы не принимать в России решения в состоянии паники», – добавил он.
«Рисковать нужно на свои. Но без риска не будет и победы. А мест приложения инвестиций в России много, как нигде», – заключил генеральный директор «Авиелен АГ» Андрей Канивец.
Анна Шишкина, директор по маркетингу Glorax Group:
–Мы впервые в этом году представляли на MIPIM собственный проект. Дебютом стал проект масштабной застройки на намывных территориях Васильевского острова – Golden City. В павильоне Санкт-Петербурга состоялась презентация с участием голландских архитекторов, которых мы привлекли к разработке архитектурно-градостроительной концепции. Представляя на MIPIM этот проект, мы хотели получить профессиональную оценку, рассказать о планах и на своем примере показать, что Петербург является территорией для реализации инвестиционных инициатив мирового уровня. Павильон Санкт-Петербурга в этом году в качестве площадки отвечал этим задачам максимально. И деловая программа, и экспозиция были подготовлены на высоком уровне. Благодаря этому участие в MIPIM стало для нас весьма эффективным.
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке новостроек Москвы в августе
Предложение. Характеристика рынка
В августе 2010г. на рынке новостроек отмечается значительный рост предложения. Так число представленных к продаже квартир, по данным аналитического департамента компании в данном месяце находилось на уровне 13890. В июле же предложение находилось на уровне 12967 квартир, что на 7% меньше относительно августа.
.gif)
Значительный рост числа представленных к продаже квартир обусловлен появлением в продаже новых жилых комплексов - увеличением объема впервые выставленных на продажу квартир, а также поступлением новых объемов в рамках ранее продаваемых жилых комплексов (начало реализации новых корпусов, секций и.т.д.).
Согласно статистике предложение квартир в новостройках Москвы по-прежнему представлено, преимущественно, в сегменте от 100000 до 150000 руб.кв.м. – 49%, Доля данного ценового сегмента увеличилась в августе по сравнению с июлем на 6%. Что свидетельствует о продолжении тенденции смещения рынка в сторону более доступного предложения.
В августе 28% составляет доля представленных к продаже квартир в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м., что меньше на 9% относительно предыдущего месяца.
Наименьшую долю, в структуре представленных к продаже квартир занимают по-прежнему квартиры в наиболее недорогом ценовом сегменте и в более дорогом. Так, доля в сегменте до 100000 руб.кв.м. составляет 12%, в сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м. -11%.
Доля данных ценовых сегментов практически не претерпела изменений относительно июля.
Структура предложения квартир в новостройках Москвы по стоимости
.gif)
За 100% принят объем предложения в новостройках Москвы без учета элитных объектов
По-прежнему, наибольшую долю в структуре распределения предложения квартир в новостройках по типу дома занимают монолитные дома и составляют 81% от общего предложения. Однако по сравнению с предыдущим месяцем, в августе доля монолитных домов значительно увеличилась (в июле 61%), что связано с открытием продаж в новых корпусах уже строящихся монолитных проектов.
Доля панельных домов в августе по сравнению с июлем снизилась на 6% и составляла 14%.
Также в августе резко сократилась доля кирпичных домов до уровня 5%, в июле доля данного типа дома составляла 19%, что на 14% больше.
Структура предложения квартир в новостройках Москвы по типу дома, август
.gif)
Спрос
В августе 2010г. предпочтение отдавалось двухкомнатным квартирам. Стоит отметить увеличение, как числа обращений, так и договоров, приходящихся на данный тип квартиры относительно предыдущего месяца. Так, доля обращений по двухкомнатным квартирам находилась на уровне 43% , в то время как доля договоров составляла 44%.
Также в августе относительно предыдущего месяца произошло незначительное снижение, как по обращениям, так и по заключенным договорам приходящихся на однокомнатные квартиры - 38% звонков и 28% договоров.
Доля звонков и договоров, приходящихся на трехкомнатные квартиры, в августе значительно увеличилась и составляла 18% и 28% соответственно.
По многокомнатным квартирам доля обращений и договоров является минимальной как на данный период времени, так и в предыдущем месяце.
Таким образом, мы можем наблюдать постепенное смещение спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, что свидетельствует о росте покупательской способности и увеличении стоимости покупаемой квартиры в целом.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования на рынке первичного жилья наблюдается стабильная тенденция роста обращений.
Стабильный рост таких обращений подтверждает оживление и постепенное восстановление рынка ипотеки и кредитов на жилую недвижимость. Рост обращений прогнозируется и в последующие месяцы осени.
.gif)
Ценовая ситуация
На рынке новостроек после длительного периода роста цен как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается незначительное снижение. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте в августе составляла 145 100, что на 1,5% ниже относительно июля. Стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте в августе составляла 4 788, что на 0,2% ниже предыдущего месяца.
.gif)
Несмотря на зафиксированный рост стоимости по большинству строящихся домов в Москве, незначительное снижение цен в среднем по рынку обусловлено появлением в продаже новых объектов и новых корпусов на начальной стадии строительства, по характерным для данного этапа более доступным ценам.
В августе, как и в июле, после продолжительного роста курса доллара по отношению к рублю отмечается снижение. Так курс доллара по отношению к рублю в августе составил 30,3 против 30,6 в июле.
Выводы
В августе 2010г. на рынке новостроек отмечается значительный рост предложения, так число представленных к продаже квартир составляло 13890. Это обусловлено появлением в продаже новых жилых комплексов, а также поступлением новых объемов в рамках ранее продаваемых жилых комплексов.
Предложение квартир в новостройках Москвы, по-прежнему, сосредоточено, преимущественно, в монолитных домах в сегменте от 100000 до 150000 руб. кв.м.
Отмечается постепенное смещение спроса в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир, что свидетельствует о восстановлении рынка и постепенном росте платежеспособного спроса.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования на рынке первичного жилья наблюдается стабильная тенденция роста, что свидетельствует о восстановлении данного рынка.
После длительного периода роста цен, как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается снижение стоимости кв.м. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте в августе составляла 145100, в то время как стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте в августе составляла 4788.
Незначительное снижение цен обусловлено появлением в продаже новых объемов на начальной стадии строительства по более доступным ценам.
Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость»
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили аналитический обзор рынка помещений свободного назначения в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья в сентябре
Предложение
Практически во всех жилых комплексах (95%), в том числе реализуемых компанией «НДВ-Недвижимость», первые этажи отведены под коммерческие площади. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых комплексов пользуются хорошим спросом. Об этих помещениях также говорят ― «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности: банк, аптека, салон красоты, кафе, магазин, медицинский центр, фитнес-центр, супермаркет, офис или арендный бизнес.
В основном на первых этажах предлагаются помещения с отдельным входом и собственным санузлом. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям и инвесторам. Что касается площадей, то большая часть (44%) предложения ― это помещения площадью от 50 до 150 кв.м. Также велико число помещений площадью 150 ― 300 кв.м. (38%). Далее следуют помещения площадью 300 ― 500 кв.м. (8%). Помещения площадью до 50 кв.м. предлагаются лишь в 4% жилых комплексов.
Распределение предложения ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
Помещения на первичном рынке в основном (98%) предлагаются без отделки (shell&core), таким образом, собственник, приобретя площадь, сможет выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски при продаже помещений и сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 руб./кв. м. и идет в порядке возрастания для следующих форматов использования помещений: офис, магазин (аптека, банк), салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе).
Спрос
Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов достаточно популярный формат для многих видов бизнеса. Это объясняется, во-первых, возможностью беспрепятственного и быстрого доступа в помещение с улицы, что особенно важно для компаний, ориентирующихся на большой поток клиентов. Во-вторых, если жилой комплекс расположен на первой линии домов и имеет хорошую видимость с улицы, то высокая проходимость будет обеспечивать дополнительный поток клиентов, а также легкость в нахождении фирмы. Такие помещения пользуются особым спросом. Многие инвесторы предпочитают покупать их и потом сдавать их в аренду, так как в последнее время «арендный бизнес» становится более популярным.
Свободное назначение предполагает использование помещений под широкий спектр бизнес-деятельности.
Основные форматы бизнеса для помещений свободного назначения и необходимые им площади
В целом, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» основной спрос (59%) покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях ― от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 2). Причем наиболее востребованными являются помещения с отдельным входом площадью 50 ― 100 кв.м. Кроме того, достаточно высоким спросом (26%) пользуются помещения площадью 150 ― 300 кв.м. Помещения площадью более 500 кв.м. интересуют лишь 2% покупателей.
Распределение спроса на ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья по площадям
В основном покупателей интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов. Важна также близость к метро и остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
Ценовая ситуация
Во многом на ценовую политику конкретного объекта влияет его локация: близость к центру, имидж района в целом и уровень жизни населения. Например, в районах Академический и Черемушки, несмотря на удаленность от Садового кольца, цены на коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов достаточно высокие (до 250 000 руб/кв.м.). Кроме того, на уровень цен оказывает влияние класс жилого комплекса. Так, например, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД стоимость кв.м. достигает 120 000 руб/кв.м.
Общая картина ценовой ситуации на рынке помещений с отдельным входом на первых этажах в сданных и строящихся жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
При этом стоимость дифференцирована в зависимости от площади помещения. И цена квадратного метра помещений площадью более 300 кв.м. обычно ниже, чем помещений небольшой площади. Это объясняется тем, что помещения свободного назначения площадью более 300 кв.м. предлагаются в 14% жилых комплексов, а интересуют они лишь 7% покупателей. Особо стоит отметить помещения с отдельным входом площадью до 50 кв.м., пользующиеся достаточно высоким спросом. Именно эти площади, ввиду того, что спрос на них превышает предложение (8% против 4% ― см. Рис. 1 и Рис. 2), имеют самую высокую стоимость кв.м.
Касаемо рынка в целом, можно констатировать, что на стоимость помещений также влияет готовность объекта. Чем дольше покупатель будет ждать прохождения жилым комплексом госкомиссии, тем дешевле будет стоимость кв.м. жилых и коммерческих площадей.
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что хорошие визуальные показатели и высокая проходимость являются для многих объектов основными факторами, определяющими стоимость коммерческих помещений на первом этаже. Также на повышение ликвидности, а значит и стоимости помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов влияет близость к крупным транспортным магистралям и удобство подъезда.
Основные факторы, влияющие на стоимость кв. м в помещениях свободного назанчения в жилых комплексах
Так как многие компании, приобретающие коммерческие площади на первых этажах жилых домов, планируют организовать там бизнес, в основном ориентированный на жителей, то на стоимость помещений также влияет масштабность окружающей жилой застройки и развитая инфраструктура района.
Технические характеристики
Кроме стандартных характеристик помещений свободного назначения, таких как наличие отдельного входа и собственного санузла, эти помещения обладают еще рядом показателей, на которые обращают внимание покупатели: отопление, вентиляция и кондиционирование, линии связи.
В основном энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, равны стандарту ― 0,2 кВт/кв.м., установленному Мосэнерго, однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривается с застройщиком отдельно, и проектируется подвод дополнительных мощностей для этих помещений.
Система вентиляции и кондиционирования у нежилых помещений естественная, чего опять же недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов. Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например, устанавить отдельные вентиля-ционные короба.
При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он заключает договор с провайдером для подключения дополнительных опто-волоконных линий или установки мини-АТС.
Что касается каких-либо ограничений по использованию помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов ― то это, во-первых, режим работы до 23⁰⁰ (в соответствии с указом правительства Москвы). Это не очень удобно для ресторанов. А, во-вторых, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничивает круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.
Материал подготовлен компаний «НДВ-Недвижимость»