Дом начинается с арендатора
Арендаторы помещений на первых этажах новостроек способны как повысить стоимость жилья, так и снизить.
Однако повлиять на выбор компании, которая станет арендатором коммерческих помещений, жильцы чаще всего не могут.
Проблема заключается в том, что в большинстве новостроек застройщики предпочитают продавать коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Для них это наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. Но продавая коммерческую площадь, застройщик утрачивает рычаги воздействия на ее нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.
Директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова отмечает: «Особо остро эта проблема стоит в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса: предсказать, как часто будут меняться арендаторы и что будет расположено в освободившемся помещении, практически невозможно. Обратная ситуация в элитном сегменте – управляющая компания обычно тщательно следит за подбором арендаторов, и появление некомфортного для большинства жильцов заведения практически исключено».
Непопулярный формат
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, говорит, что не приветствуются на первых этажах жилых домов все те арендаторы, которые мешают нормальной, размеренной жизни жильцов дома. Это, как правило, заведения, работающие по ночам, – клубы, бары, шумные кафе или рестораны, а также все, что находится на стыке правового и неправового поля: подозрительные букмекерские конторы, игровые клубы.
«Иногда недовольство вызывают небольшие фитнес-центры: в них проводятся занятия под громкую музыку, при плохой шумоизоляции это беспокоит жильцов», – добавляет она.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин поясняет: «Неудобства жильцов могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или рестораном могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин на парковке, а также на световые рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса».
Однако существенно снизить цену квартир в доме, полагает госпожа Имаметдинова, способна разве что какая-нибудь антисанитарная пивная со странным контингентом посетителей, которые постоянно мешают жителям. «Но такое сейчас встречается редко, – говорит эксперт. – Существенного влияния на стоимость квартиры в доме такие коммерческие помещения не оказывают – она в большей степени зависит от локации, транспортной доступности и качества самого дома. Но на привлекательность дома, «плохой» арендатор на первом этаже повлиять может: при прочих равных покупатель предпочтет аналогичную квартиру в доме с продуктовым магазином на первом этаже, а не с шумным баром в подвале».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что снизить стоимость жилья некоторые арендаторы все же могут: «Почти всегда стоимость жилья снижается, если помещения на первых этажах оказываются ниже классом, нежели сами квартиры. Такое происходит, например, при размещении супермаркета эконом-класса («Полушка», «Пятерочка») в жилом доме бизнес-класса или даже в некоторых случаях в жилье комфорт-класса. Естественно, что такие объекты, как магазины интимных товаров, алкогольные супермаркеты, также снижают стоимость жилья».
Рычаги для собственника
Выселить досаждающего жильцам арендатора коммерческих помещений практически невозможно, говорят юристы.
Арендаторы на первых этажах жилых домов, как правило, арендуют помещение по «короткому» договору – на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Долгосрочные договоры аренды заключаются крайне редко, поскольку ни арендатор, ни собственник не могут с точностью быть уверенными в успешности бизнеса в течение нескольких лет. «Самый простой способ выселить арендатора – дождаться окончания договора, прислать уведомление за месяц до расторжения и ждать. Также в самом договоре обычно находится масса лазеек, которые собственник может использовать для быстрого выселения арендатора: несоответствие деятельности арендатора заявленной, нарушение санитарных норм, нарушение графика оплаты аренды (в нынешние времена особенно актуально) и многое другое», – рассказывает Нелля Имаметдинова.
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, отмечает: «Арендодатель по общему правилу может потребовать расторжения договора аренды только при существенном нарушении договора арендатором и только через суд. Статья 619 Гражданского кодекса РФ приводит примерный перечень таких нарушений. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора».
Есть место позитиву
Впрочем, аналитики говорят, что арендаторы способны и повышать привлекательность жилья. «На рост привлекательности жилья влияет сбалансированный спектр услуг, в частности наличие парикмахерской, салона красоты, аптеки, специализированных продуктовых магазинов (не алкоголь), сетевых fashion-операторов, а также хорошие рестораны и кафе без громкой музыки. Детский клуб, медицинский центр также повышают стоимость жилья в доме», – перечисляет господин Фадеев.
Госпожа Имаметдинова с ним согласна: «Позитивные» арендаторы для жителей домов – все те, которые создают инфраструктуру района. Супермаркеты и мини-маркеты, банки, службы быта, салоны красоты, аптеки и частные клиники – те арендаторы, которых жильцы наиболее приветствуют. Поднять цену квартир в доме они опять же не способны, но сформировать у покупателя позитивное представление о доме вполне могут».
Мнение:
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal:
– Законодательно закреплен достаточно небольшой перечень оснований, по которым договор аренды может быть прекращен, да и то на основании решения суда. Однако при грамотном структурировании арендных отношений возможна минимизация операционных и иных рисков и издержек, связанных с выселением нежелательных арендаторов.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Согласно опросам потенциальных покупателей жилья, топ-5 магазинов и предприятий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, выглядит таким образом: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет – 96% респондентов; аптека – 57%; детский развивающий центр, детский сад – 37%; школа – 26%; отделение банка, банкомат – 20%.
Кстати:
Традиционно привлекательностью пользуются небольшие частные предприятия или магазины, не производящие много шума, но несущие пользу жильцам. Это может быть химчистка, аптека, отделение банка или небольшой дом быта. А вот пищевые производства, магазины, кафе или рестораны нежелательны для размещения в жилом доме. Наличие специфического запаха, вибраций от оборудования, пищевых отходов – все это может служить понижающим коэффициентом для продажи квартир, расположенных над указанными заведениями.
По итогам 2013 года рынок скатных кровель Санкт-Петербурга продемонстрирует рост в пределах 10%.
Рынок кровельных материалов, равно как и прочей строительной продукции, во многом зависит от объемов жилищного строительства, а также платежеспособности населения и от внутриэкономической ситуации в стране в целом. «Если рассматривать рынок кровельных материалов целиком, то после выхода из кризиса он «замер», не демонстрируя резких скачков ни в сторону роста, ни в сторону падения», – прокомментировала Анна Молчанова, заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза.
В свою очередь, Дмитрий Рындин, коммерческий директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ», считает, что в 2013 году рынок демонстрирует незначительный рост рынка кровельных материалов Санкт-Петербурга. Традиционные пики рынка – это период август-октябрь, когда строители обычно подходят к работам на кровлях.
По итогам 2013 года он прогнозирует рост в сегменте «скатные кровли» на 10%.
«Компания «Охта Форм» производит различные изделия из стального листа с покрытием для строительства скатных кровель. Именно эта часть кровельного рынка в меньшей степени повторяет общестроительные тенденции, в частности рынок монолитного строительства, в большей степени на этот сегмент влияют тенденции, которые складываются в секторе частного индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», – прокомментировал Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм».
Он также уверен, что в сегменте «скатные кровли» по итогам 2013 года рост будет не менее 10%.
Как рассказала Анна Молчанова, отрасль кровельных материалов и изделий можно разделить на отдельные сегменты, в каждом из которых есть свои лидеры, например на сегменты продукции для плоских и скатных крыш. В современной архитектуре плоские крыши находят применение преимущественно в коммерческой, промышленной и многоэтажной жилой застройке, а скатные – в частном малоэтажном домостроении. Впрочем, в Санкт-Петербурге благодаря уникальной исторической застройке скатные крыши широко применяются и в других сегментах недвижимости.
По информации Жилищного комитета Петербурга, в городе 22,375 тыс. многоквартирных домов, среди которых 10,119 тыс. зданий со скатной кровлей. По данным исследования, проведенного компанией «Металл профиль», в Центральном районе Петербурга 1,781 тыс. таких домов, из них 30% имеют ржавую кровлю и нуждаются в ее замене.
Дмитрий Рындин также отметил, что подъем в сегменте скатной кровли напрямую связан с ускоренным развитием рынка малоэтажного строительства, который в последние годы испытывает на себе повышенный интерес со стороны потребителей. «Санкт-Петербург буквально оказался в кольце из коттеджных поселков и малоэтажных застроек всевозможных типов. Этому, конечно, способствует наличие конкурентоспособных предложений – дом за городом по цене квартиры в городе, когда загородная недвижимость становится реальной альтернативой городскому жилью», – прокомментировал эксперт.
По словам эксперта, на рынке Санкт-Петербурга представлены все виды традиционных кровельных материалов: профнастил, металлочерепица, гибкая черепица, цементно-песчаная и керамическая черепица. Все большую популярность набирает именно гибкая черепица в связи с открытием в России заводов по производству гибкой черепицы. Снижается себестоимость материала за счет снижения таможенных затрат, материал становится более конкурентоспособным по цене, а современные производственные мощности обеспечивают качество международного уровня.
Анна Молчанова считает, что значительную часть производителей можно отнести именно к категории «отечественных». «Однако надо учитывать, что к этой категории относится и продукция иностранных брендов, производства которых расположены в России и которые принадлежат западным компаниям», – добавила она.
В числе региональных петербургских производств можно отметить заводы кровельных и гидроизоляционных материалов «ТехноНИКОЛЬ» в Выборге; производство экструдированного пенополистирола и полимерной гидроизоляции (ПВХ-мембран) «Пеноплэкс» в Киришах. Металлическую кровлю в Петербурге производят ООО «Охта Форм», ООО «Металл профиль» и др.
Лидером рынка цементно-песчаной черепицы является компания «Браас». Ее прямой конкурент – компания «Балтик Таил».
Мнение:
Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм»:
– Геометрия кровли – плоская или скатная – исходит из архитектурного решения объекта, зависит от назначения и функций здания и закладывается в проект. Кровлю как несущую конструкцию (то есть принимающую на себя различные нагрузки) здания нельзя изменить со скатной на плоскую и обратно, не меняя всего проекта. Изменить можно только тип финишного кровельного покрытия (возможный для применения на данной геометрии кровли), его цвет, состав кровельного пирога и набор дополнительного оборудования на кровле. Скатная кровля – это в первую очередь ускоренный сток воды и снега за счет большего уклона, обслуживание конструкций крыши через чердачное пространство.
Рынок офисной недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия достиг 1,82 млн кв. м. Так, за первые шесть месяцев, по данным экспертов, было введено четыре офисных центра суммарной арендной площадью свыше 46,5 тыс. кв. м. По итогам года рынок ждет рекордных за последние несколько лет показателей ввода – 290 тыс. кв. м.
На начало III квартала 2013 года объем существующих офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге достиг 1,82 млн кв. м, из которых 567 100 кв. м – офисы класса А, и 1 257 300 кв. м – офисы класса В, подсчитал Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По данным компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2013 года было введено четыре офисных центра класса В общей площадью 34 тыс. кв. м, что на 20% больше, чем в тот же период 2012 года. Также было введено два офисных центра класса А общей площадью 42 тыс. кв. м.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказывает, что за первое полугодие официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МегаПарк» и «Преображенский», а также «Великан Парк», который уже заполнен арендаторами.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что совокупная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров на конец полугодия составила 1843,2 тыс. кв. м.
По оценкам Jones Lang LaSalle, около 74% нового предложения по итогам первого полугодия появилось в историческом центре Петербурга. В то же время в ближайшие полтора года лидером по вводу бизнес-центров станет Московский район с долей 35%. На центральную часть города придется около 33% от общего объема ввода офисных площадей за тот же период.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что несмотря на достаточный объем свободных площадей как в классе А, так и в классе В, он распределен по городу неравномерно. «Так, если южные районы Петербурга не испытывают дефицита предложения, то на севере города, а также в Петроградском районе наблюдается недостаток вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. Если говорить о Приморском и Выборгском районах, то при имеющемся спросе на бизнес-центры класса В девелоперы отдают предпочтение жилому строительству как более доходной функции. В Петроградском районе существует дефицит подготовленных земельных участков, что не позволяет реализовывать качественные офисные проекты в большом объеме», – поясняет госпожа Еременко.
Баланс спроса и вакансии
По словам Марины Пузановой, в течение первого полугодия отмечалась тенденция снижения спроса на офисные объекты вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке.
Общий объем поглощения офисных площадей за первое полугодие 2013 года составил 38 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше показателя за первое полугодие 2012 года, подсчитала госпожа Пузанова.
Наибольшим спросом, по данным Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, пользовались небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. «В первом полугодии 2013 года на них пришлось 69% всех запросов, что на три процентных пункта больше, чем в 2012 году (66%). На два процентных пункта увеличилась доля помещений более 1 тыс. кв. м», – говорится в аналитическом отчете компании.
В течение первого полугодия объем вакантных площадей на офисном рынке постепенно снижался. Константин Меркель подсчитал, что на конец июня свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывали около 142 тыс. кв. м, в то время как в конце 2012 года их объем достигал 160 тыс. кв. м. Совокупная доля свободных площадей, по его словам, составила 7,8%, из них 12,5% – в классе А, 5,8% – в классе В.
Динамичные ставки
Марина Пузанова отмечает, что средние запрашиваемые арендные ставки на офисные объекты класса А по итогам первого полугодия в рублевом исчислении показали рост 6% в сравнении с показателем конца 2012 года. В долларовом исчислении номинально роста ставки аренды не произошло, что связано с волатильностью курса валюты.
«Отмечается увеличение средней запрашиваемой ставки аренды в долларовом исчислении на 5% в действующих бизнес-центрах класса А. Данный рост ставки обусловлен «вымыванием» с рынка ликвидного предложения. Происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса В, в рублевом исчислении ставка снизилась на 4%, в долларовом исчислении – на 9% в сравнении с показателем конца 2012 года», – добавляет госпожа Пузанова.
По данным Jones Lang LaSalle, уровень ставок составляет 350-430 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом компании, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения.
В ожидании роста
По прогнозам Константина Меркеля, во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 14 офисных центров А- и В‑класса суммарной арендной площадью около 190 тыс. кв. м. Таким образом, за 2013 год объем качественного офисного предложения на рынке, по его словам, должен увеличиться на 13%. Марина Пузанова добавляет, что 64% нового предложения составит класс А.
Эксперты Jones Lang LaSalle рассказывают, что в настоящее время на этапе строительства находится порядка 40 бизнес-центров общей арендуемой площадью около 580 тыс. кв. м, почти треть из которых должна быть введена в текущем году. «Таким образом, по итогам 2013 года рынок качественной офисной недвижимости Петербурга увеличится на 290 тыс. кв. м. При реализации заявленных планов данный объем ввода уступит лишь показателям 2008-2009 годов, когда на рынок вышло 406 тыс. и 330 тыс. кв. м соответственно», – подытожили специалисты компании.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Сейчас, пожалуй, впервые на офисном рынке Петербурга мы наблюдаем сбалансированную ситуацию. Однако резкое увеличение предложения, которое произойдет в ближайшее время, приведет к обострению конкуренции между объектами. При этом если в 2009-2010 годах конкуренция была в основном по цене, то сейчас речь идет о конкуренции по уровню сервиса.