Дом начинается с арендатора


17.03.2016 11:36

Арендаторы помещений на первых этажах новостроек способны как повысить стоимость жилья, так и снизить.


Однако повлиять на выбор компании, которая станет арендатором коммерческих помещений, жильцы чаще всего не могут.

Проблема заключается в том, что в большинстве новостроек застройщики предпочитают продавать коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Для них это наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. Но продавая коммерческую площадь, застройщик утрачивает рычаги воздействия на ее нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.

Директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова отмечает: «Особо остро эта проблема стоит в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса: предсказать, как часто будут меняться арендаторы и что будет расположено в освободившемся помещении, практически невозможно. Обратная ситуация в элитном сегменте – управляющая компания обычно тщательно следит за подбором арендаторов, и появление некомфортного для большинства жильцов заведения практически исключено».

Непопулярный формат

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, говорит, что не приветствуются на первых этажах жилых домов все те арендаторы, которые мешают нормальной, размеренной жизни жильцов дома. Это, как правило, заведения, работающие по ночам, – клубы, бары, шумные кафе или рестораны, а также все, что находится на стыке правового и неправового поля: подозрительные букмекерские конторы, игровые клубы.

«Иногда недовольство вызывают небольшие фитнес-центры: в них проводятся занятия под громкую музыку, при плохой шумоизоляции это беспокоит жильцов», – добавляет она.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин поясняет: «Неудобства жильцов могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или рестораном могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин на парковке, а также на световые рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса».

Однако существенно снизить цену квартир в доме, полагает госпожа Имаметдинова, способна разве что какая-нибудь антисанитарная пивная со странным контингентом посетителей, которые постоянно мешают жителям. «Но такое сейчас встречается редко, – говорит эксперт. – Существенного влияния на стои­мость квартиры в доме такие коммерческие помещения не оказывают – она в большей степени зависит от локации, транспортной доступности и качества самого дома. Но на привлекательность дома, «плохой» арендатор на первом этаже повлиять может: при прочих равных покупатель предпочтет аналогичную квартиру в доме с продуктовым магазином на первом этаже, а не с шумным баром в подвале».

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что снизить стоимость жилья некоторые арендаторы все же могут: «Почти всегда стоимость жилья снижается, если помещения на первых этажах оказываются ниже классом, нежели сами квартиры. Такое происходит, например, при размещении супермаркета эконом-класса («Полушка», «Пятерочка») в жилом доме бизнес-класса или даже в некоторых случаях в жилье комфорт-класса. Естественно, что такие объекты, как магазины интимных товаров, алкогольные супермаркеты, также снижают стоимость жилья».

Рычаги для собственника

Выселить досаждающего жильцам арендатора коммерческих помещений практически невозможно, говорят юристы.
Арендаторы на первых этажах жилых домов, как правило, арендуют помещение по «короткому» договору – на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Долгосрочные договоры аренды заключаются крайне редко, поскольку ни арендатор, ни собственник не могут с точностью быть уверенными в успешности бизнеса в течение нескольких лет. «Самый простой способ выселить арендатора – дождаться окончания договора, прислать уведомление за месяц до расторжения и ждать. Также в самом договоре обычно находится масса лазеек, которые собственник может использовать для быстрого выселения арендатора: несоответствие деятельности арендатора заявленной, нарушение санитарных норм, нарушение графика оплаты аренды (в нынешние времена особенно актуально) и многое другое», – рассказывает Нелля Имаметдинова.

Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, отмечает: «Арендодатель по общему правилу может потребовать расторжения договора аренды только при существенном нарушении договора арендатором и только через суд. Статья 619 Гражданского кодекса РФ приводит примерный перечень таких нарушений. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора».

Есть место позитиву

Впрочем, аналитики говорят, что арендаторы способны и повышать привлекательность жилья. «На рост привлекательности жилья влияет сбалансированный спектр услуг, в частности наличие парикмахерской, салона красоты, аптеки, специализированных продуктовых магазинов (не алкоголь), сетевых fashion-операторов, а также хорошие рестораны и кафе без громкой музыки. Детский клуб, медицинский центр также повышают стоимость жилья в доме», – перечисляет господин Фадеев.

Госпожа Имаметдинова с ним согласна: «Позитивные» арендаторы для жителей домов – все те, которые создают инфраструктуру района. Супермаркеты и мини-маркеты, банки, службы быта, салоны красоты, аптеки и частные клиники – те арендаторы, которых жильцы наиболее приветствуют. Поднять цену квартир в доме они опять же не способны, но сформировать у покупателя позитивное представление о доме вполне могут».

Мнение:

Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижи­мости и строительства Maxima Legal:

– Законодательно закреплен достаточно небольшой перечень оснований, по которым договор аренды может быть прекращен, да и то на основании решения суда. Однако при грамотном структурировании арендных отношений возможна минимизация операционных и иных рисков и издержек, связанных с выселением нежелательных арендаторов.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Согласно опросам потенциальных покупателей жилья, топ-5 магазинов и предприя­тий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, выглядит таким образом: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет – 96% респондентов; аптека – 57%; детский развиваю­щий центр, детский сад – 37%; школа – 26%; отделение банка, банкомат – 20%.

Кстати:

Традиционно привлекательностью пользуются небольшие частные предприятия или магазины, не производящие много шума, но несущие пользу жильцам. Это может быть химчистка, аптека, отделение банка или небольшой дом быта. А вот пищевые производства, магазины, кафе или рестораны нежелательны для размещения в жилом доме. Наличие специфического запаха, вибраций от оборудования, пищевых отходов – все это может служить понижающим коэффициентом для продажи квартир, расположенных над указанными заведениями.


РУБРИКА: Коммерческая недвижимость
АВТОР: Денис Кожин
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



25.02.2016 13:19

Первые 43 петербуржца заключили договоры пожизненной ренты. О начале работы новой госуслуги сообщили профильные эксперты. 


Предоставлять госуслугу в Петербурге начали с сентября прошлого года. По условиям соглашения владелец жилья – пожилой человек или супружеская пара старше 75 лет – передают Петербургу свою квартиру в собственность. Взамен сторона получает единовременную и ежемесячную выплаты. В случае смерти супруга вдовцу или вдове платят оставшуюся половину «за двоих». 

Бесповоротное решение 

Так, единовременная выплата составляет 10% от рыночной стоимости жилья. За 2015-2016 годы ее размер в среднем был на уровне 427 тыс. рублей. 

«Ежемесячная выплата в этом году составляет 17,4 тыс. рублей или 15,1 тыс. рублей с учетом вычета налога. Сумма эта каждый год будет индексироваться. В 2015 году выплата составляла 16 тыс. рублей, с учетом вычета налога – 13 920 рублей», – сообщил директор «Горжилобмена» Сергей Филимонов.

По данным «Горжилобмена», на сегодняшний день в Петербурге заключено 43 договора пожизненной ренты. Из них 24 – по однокомнатным квартирам, 15 – по двухкомнатным и четыре по «трешкам». 

Из 18 районов Северной столицы желающие оформить договор нашлись в 14. Больше всего их набралось в Калининском районе – там заключили 11 договоров. Далее следуют Василеостровский и Кировский районы – в каждом из них по пять договоров. Меньше всего их насчитывается в Курортном, Петроградском, Приморском и Пушкинском.

Что касается правил оформления договора, председатель Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко подчеркнул, что расторгнуть его из-за того, что пенсионер «передумал», нельзя. Единственным основанием для этого может являться неисполнение платежных обязательств по выплатам со стороны Петербурга.

«Просто нежелание продолжать договор ренты не является основанием для его расторжения. Это не завещание, которое они могут отменить, а «железобетонный» акт. Мы об этом предупреждаем не один раз», – подчеркнул господин Герасименко.

Освободившиеся квартиры предназначены для очередников. Это лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ветераны ВОВ, инвалиды, сироты и представители других социально не защищенных слоев населения.

Снижать возраст, при котором можно заключить договор, городские власти пока не думают. «Из всех 1,5 млн пенсионеров Петербурга 41% работают. Поэтому проблема снижения возраста не стоит остро», – пояснил председатель Комитета по социальной политике Петербурга Александр Ржаненков. 

Потребность растет

Со временем эта услуга станет более востребована, считает Александр Ржаненков. Сегодня на рассмотрении находятся 50 заявлений, под это количество

на этот год выделено 39,6 млн рублей. «Если потребность населения возрастет – сумма будет увеличена», – сказал он. 

По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Марины Орловой, в первую очередь госуслуга была создана для того, чтобы пострадавших от рук мошенников с недвижимостью стало меньше. 

«Прежде всего, все наши действия были направлены на то, чтобы организовать дополнительную помощь пожилым, одиноким гражданам и защитить их от посягательств риэлторских компаний на помещения, которые они сегодня занимают, – объяснила госпожа Орлова. – С такими вопросами к нам обращаются, не один раз эта тема была предметом для обсуждения на различных общественных советах, советах ветеранов». 

В частности, как объяснил господин Ржаненков, за последние 20 лет более 10 тыс. петербургских пенсионеров пострадали от действий мошенников с недвижимостью. 

Несмотря на то что госулуга начала действовать меньше полугода назад, уже сейчас стали видны первые результаты. Во-первых, по словам Александра Ржаненкова, за это время снизилось число пенсионеров, потерявших жилье из-за сделок с частыми фирмами. Во-вторых, родственники пенсионеров, хоть и из меркантильных соображений, но узнав о том, что они могут остаться без наследства, вспоминают о своих одиноких близких и начинают заботиться о них. 

«К сожалению, у большинства из тех, кто уже заключил договоры ренты, есть родственники. Но иногда случалось так, что пенсионеры забирали заявления из-за того, что их дети или внуки начали проявлять к ним заботу», – добавил господин Филимонов. 

Кстати 

По состоянию на 1 января 2016 года в Петербурге проживает 41,3 тыс. человек, которые могут заключить договор пожизненной ренты.


АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: http://tamparecord.com/wp-content/uploads/2014/05/bigstock-Senior-lady-writing-12536339.jpg


05.02.2016 11:00

По данным комитета по строительству Петербурга, в  январе в городе было введено  705 793, 50 кв. м жилья - 29 домов на 13 563  квартир. 


Лидером по объему ввода стал Приморский район Петербурга, где было построено 7 домов на 3328 квартир, общей площадью 186 929,70 кв. м. На втором месте – Красносельский район с показателем по вводу 148 899,00 кв. м. На третьем месте стоит Выборгский район, где в январе 2016 года построено 110 120,70 кв. м. 

Также по итогам января было введено 67 109,10 кв. м в Московском районе,  50 574 кв. м – в Невском районе, 45 992,90 кв. м – в Петроградском, 44 085,80 кв. м – в Василеостровском районе, 39 903,20 кв. м – в Пушкинском районе и  12 179,10 кв. м – в Красногвардейском районе.

Как рассказали в комитете по строительству, помимо жилищного строительства в январе 2016 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 53 объекта общегражданского назначения. Так, в Приморском районе по адресу Приморский пр., уч. 1, построен детский сад на 220 мест. Введена в эксплуатацию поликлиника для взрослых в Московском районе на ул. Ленсовета, уч. 1, (напротив д. 65 по ул. Ленсовета), (ул. Ленсовета, д. 54, корп. 2, лит. А).

Произведена реконструкция набережной реки Большой Невки и набережной реки Малой Невки в границах от Ушаковского моста до Кантемировского моста. В Адмиралтейском районе была осуществлена реконструкция здания ГУЗ "Поликлиника стоматологическая № 16", по адресу: 4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. А, (4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. Д). В Красногвардейском районе введена в эксплуатацию крупнейшая в России инфекционная больница. Новая инфекционная больница, построена в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитана на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв.м. 


АВТОР: Лидия Горборукова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: http://ekburg.tv/uploads/55c9c3169122c4f86c2ee56a/udachnyjstartobemyzhilicshnogostroitelstvavrfvyroslina328.jpg