Дом начинается с арендатора
Арендаторы помещений на первых этажах новостроек способны как повысить стоимость жилья, так и снизить.
Однако повлиять на выбор компании, которая станет арендатором коммерческих помещений, жильцы чаще всего не могут.
Проблема заключается в том, что в большинстве новостроек застройщики предпочитают продавать коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Для них это наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. Но продавая коммерческую площадь, застройщик утрачивает рычаги воздействия на ее нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.
Директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова отмечает: «Особо остро эта проблема стоит в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса: предсказать, как часто будут меняться арендаторы и что будет расположено в освободившемся помещении, практически невозможно. Обратная ситуация в элитном сегменте – управляющая компания обычно тщательно следит за подбором арендаторов, и появление некомфортного для большинства жильцов заведения практически исключено».
Непопулярный формат
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, говорит, что не приветствуются на первых этажах жилых домов все те арендаторы, которые мешают нормальной, размеренной жизни жильцов дома. Это, как правило, заведения, работающие по ночам, – клубы, бары, шумные кафе или рестораны, а также все, что находится на стыке правового и неправового поля: подозрительные букмекерские конторы, игровые клубы.
«Иногда недовольство вызывают небольшие фитнес-центры: в них проводятся занятия под громкую музыку, при плохой шумоизоляции это беспокоит жильцов», – добавляет она.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин поясняет: «Неудобства жильцов могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или рестораном могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин на парковке, а также на световые рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса».
Однако существенно снизить цену квартир в доме, полагает госпожа Имаметдинова, способна разве что какая-нибудь антисанитарная пивная со странным контингентом посетителей, которые постоянно мешают жителям. «Но такое сейчас встречается редко, – говорит эксперт. – Существенного влияния на стоимость квартиры в доме такие коммерческие помещения не оказывают – она в большей степени зависит от локации, транспортной доступности и качества самого дома. Но на привлекательность дома, «плохой» арендатор на первом этаже повлиять может: при прочих равных покупатель предпочтет аналогичную квартиру в доме с продуктовым магазином на первом этаже, а не с шумным баром в подвале».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что снизить стоимость жилья некоторые арендаторы все же могут: «Почти всегда стоимость жилья снижается, если помещения на первых этажах оказываются ниже классом, нежели сами квартиры. Такое происходит, например, при размещении супермаркета эконом-класса («Полушка», «Пятерочка») в жилом доме бизнес-класса или даже в некоторых случаях в жилье комфорт-класса. Естественно, что такие объекты, как магазины интимных товаров, алкогольные супермаркеты, также снижают стоимость жилья».
Рычаги для собственника
Выселить досаждающего жильцам арендатора коммерческих помещений практически невозможно, говорят юристы.
Арендаторы на первых этажах жилых домов, как правило, арендуют помещение по «короткому» договору – на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Долгосрочные договоры аренды заключаются крайне редко, поскольку ни арендатор, ни собственник не могут с точностью быть уверенными в успешности бизнеса в течение нескольких лет. «Самый простой способ выселить арендатора – дождаться окончания договора, прислать уведомление за месяц до расторжения и ждать. Также в самом договоре обычно находится масса лазеек, которые собственник может использовать для быстрого выселения арендатора: несоответствие деятельности арендатора заявленной, нарушение санитарных норм, нарушение графика оплаты аренды (в нынешние времена особенно актуально) и многое другое», – рассказывает Нелля Имаметдинова.
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, отмечает: «Арендодатель по общему правилу может потребовать расторжения договора аренды только при существенном нарушении договора арендатором и только через суд. Статья 619 Гражданского кодекса РФ приводит примерный перечень таких нарушений. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора».
Есть место позитиву
Впрочем, аналитики говорят, что арендаторы способны и повышать привлекательность жилья. «На рост привлекательности жилья влияет сбалансированный спектр услуг, в частности наличие парикмахерской, салона красоты, аптеки, специализированных продуктовых магазинов (не алкоголь), сетевых fashion-операторов, а также хорошие рестораны и кафе без громкой музыки. Детский клуб, медицинский центр также повышают стоимость жилья в доме», – перечисляет господин Фадеев.
Госпожа Имаметдинова с ним согласна: «Позитивные» арендаторы для жителей домов – все те, которые создают инфраструктуру района. Супермаркеты и мини-маркеты, банки, службы быта, салоны красоты, аптеки и частные клиники – те арендаторы, которых жильцы наиболее приветствуют. Поднять цену квартир в доме они опять же не способны, но сформировать у покупателя позитивное представление о доме вполне могут».
Мнение:
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal:
– Законодательно закреплен достаточно небольшой перечень оснований, по которым договор аренды может быть прекращен, да и то на основании решения суда. Однако при грамотном структурировании арендных отношений возможна минимизация операционных и иных рисков и издержек, связанных с выселением нежелательных арендаторов.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Согласно опросам потенциальных покупателей жилья, топ-5 магазинов и предприятий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, выглядит таким образом: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет – 96% респондентов; аптека – 57%; детский развивающий центр, детский сад – 37%; школа – 26%; отделение банка, банкомат – 20%.
Кстати:
Традиционно привлекательностью пользуются небольшие частные предприятия или магазины, не производящие много шума, но несущие пользу жильцам. Это может быть химчистка, аптека, отделение банка или небольшой дом быта. А вот пищевые производства, магазины, кафе или рестораны нежелательны для размещения в жилом доме. Наличие специфического запаха, вибраций от оборудования, пищевых отходов – все это может служить понижающим коэффициентом для продажи квартир, расположенных над указанными заведениями.
Предложение
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца
Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий.
Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила
Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале
.jpg)
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже.
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.
Спрос
По сравнению с IV кварталом
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.
Арендные ставки и цены продаж
Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом
В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале
класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте
По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются.
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже).
Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.
Тенденции рынка бизнес-центров
Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
Прирост общего объема предложения по итогам I квартала
Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.
Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
Ставки аренды стабилизировались. В
Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.
По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м.
Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала
Рынок пластиковых окон Петербурга и Ленобласти в 2010 году продемонстрировал положительную динамику и вырос примерно на четверть. По данным производителей пластиковых окон, совокупный объем произведенной в Петербурге продукции составил около 5 млн кв. м., что в денежном эквиваленте составляет примерно 370 млн EUR. Многие аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов оконной отрасли в 2011 году еще на 10%.
Сценарий развития петербургского рынка пластиковых окон в 2010 году шел в соответствии с общероссийскими тенденциями. По информации отраслевого центра «О.К.Н.А. Маркетинг», на рост оконного рынка повлияло в первую очередь постепенное восстановление макроэкономических показателей, а также отложенный спрос на пластиковые окна 2009 года. Отрасль вновь показала положительную динамику благодаря частному покупателю, а вот строители уже второй год подряд не могут «догнать» докризисные показатели, а потому не являются лидирующими потребителями продукции производителей пластиковых окон.
Экономические коллизии серьезно ударили по оконному рынку – в 2009 году он сократился на 33% по России, а в Петербурге и Ленобласти эта цифра, по информации игроков рынка, достигла 50%.
Частный потребитель лидирует
Рынок производителей металлопластиковых окон Северо-Запада, включая Петербург, составляет примерно 10-12% от объема общероссийской отрасли. По мнению Евгения Яковлева, директора департамента по сбыту и поддержке клиентов ООО «Декенинк Рус», он мало чем отличается от федерального рынка в целом. До кризиса в этой отрасли в Петербурге работало около 300 производителей металлопластиковых окон. Однако по сравнению с 2009 годом в 2010 году число игроков значительно сократилось. По мнению Сергея Андреева, генерального директора компании «Окна от природы», количество игроков оконного рынка в кризис немного сократилось в основном за счет исчезновения мелких компаний, и сейчас отрасль насчитывает 250-260 производителей металлопластиковых окон. В свою очередь, Денис Смирнов, директор ТД «Проплекс» в Санкт-Петербурге, отметил, что кризис серьезно повлиял и на предприятия средней руки, и даже большинство крупных участников рынка сократили объемы производства в два-три раза. «Сейчас происходит перераспределение ролей на рынке: появляются новые лидеры, распадаются и гибнут старые «герои»», – резюмировал эксперт. На его взгляд, это прежде всего вызвано отсутствием денег на строительном рынке – ведь до кризиса более 50% рынка обеспечивали продажи на «корпоративном рынке», то есть реализация окон строительным компаниям. «Сейчас новых строек в коммерческом секторе нет. Старые объекты требуют остекления, но деньги на это отсутствуют. Девелоперы предлагают работать «за квадратные метры», но на эту систему оплаты готовы немногие, поэтому этот строительный сектор в данный момент большого интереса для производителей окон не представляет», – добавил господин Смирнов.
На первом месте среди основных потребителей светопрозрачных конструкций в Петербурге и Ленобласти стоит частный покупатель, на долю которого приходится 65-70% всех заказов. Основными направлениями работ в индивидуальном остеклении являются замена окон во вторичном жилом фонде и установка светопрозрачных конструкций в загородных и дачных домах. На втором месте по потреблению располагается строительный рынок, потребляющий 20-25% произведенной продукции (причем около 70% заказов из них составляют бюджетные стройки). Коттеджное строительство «оттягивает» на себя от 5 до 10% сделок и занимает третью строчку в списке.
Большинство производителей отмечают, что отрасль светопрозрачных конструкций очень сильно зависит от сезонных моментов. В зимний период продажи оконной продукции снижается, а весной и летом уровень спроса вновь увеличивается. Кроме того, эксперты отмечают, что величина производства стеклопакетов напрямую зависит от объемов строительного рынка, который неоднороден по Петербургу и Ленобласти. Так, по информации Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», в Тихвине и Киришах строят больше, потому и спрос на готовые окна там выше.
Окна по месту
На рынке Петербурга и Ленобласти представлены такие известные европейские производители оконного профиля, как Veka, Rehau, KBE, Gealan, Exprof, Deceuninck и др.; среди российских компаний стоит отметить «Проплекс», который производит профиль по австрийским технологиям и имеет филиалы в 21 субъекте РФ.
Зачастую производители окон работают сразу с несколькими поставщиками профиля и выпускают окна на основе различных компонентов. Среди производителей оконной продукции на рынке Петербурга можно отметить компанию «Окна от природы» (Veka, Санкт-Петербург), «Гласкек» (Deceuninck, Санкт-Петербург), «Форте» (Ivaper, Санкт-Петербург), «Окна Монтаж Строй», «УНР-628» (ТД «Проплекс»).
Еще один бренд, продвигаемый ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», – «Окна Прок», который изготавливает продукцию на базе профилей Veka и Roto, а также петербургские компании WinDoors и «Окна Панорама», которые в прошлом году были отмечены независимым отраслевым центром «О.К.Н.А. Маркетинг» среди лидеров по качеству продаж пластиковых окон. Довольно серьезный объем рынка приходится на долю Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», использующего ПВХ-профиль Gealan, изготовляемый по лицензии немецкого концерна Gealan Fenster-Systeme, и отечественный ПВХ-профиль Plafen, изготовляемый по австрийской технологии.
По мнению Дениса Смирнова, сегодня потребность в пластиковых окнах в Северо-Западном регионе остается высокой, но из-за отсутствия денег она пока аккумулируется в отложенном спросе. «В будущем, когда деньги снова появятся в реальном секторе экономики, нас ждет цунами спроса», – считает эксперт. В свою очередь, Сергей Андреев отметил, что в настоящее время продолжается рост на комплектующие оконные материалы – металл, стекло. Так, цена на алюминий, доля которого в себестоимости производства светопрозрачных конструкций в зависимости от применяемой профильной системы составляет от 30 до 50%, подскочила на 30%. «Я прогнозирую, что вскоре стоимость стеклопакетов увеличится от 15 до 25 процентов», – заключил он.
Мнение
Роман Айваржи, коммерческий директор ТД «Проплекс»:
– Принятый в ноябре 2009 года закон «Об энергосбережении» и государственный курс, взятый на повышение энергоэффективности экономики и ЖКХ, существенно стимулируют развитие оконного сектора.