Дом начинается с арендатора
Арендаторы помещений на первых этажах новостроек способны как повысить стоимость жилья, так и снизить.
Однако повлиять на выбор компании, которая станет арендатором коммерческих помещений, жильцы чаще всего не могут.
Проблема заключается в том, что в большинстве новостроек застройщики предпочитают продавать коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Для них это наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. Но продавая коммерческую площадь, застройщик утрачивает рычаги воздействия на ее нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.
Директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова отмечает: «Особо остро эта проблема стоит в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса: предсказать, как часто будут меняться арендаторы и что будет расположено в освободившемся помещении, практически невозможно. Обратная ситуация в элитном сегменте – управляющая компания обычно тщательно следит за подбором арендаторов, и появление некомфортного для большинства жильцов заведения практически исключено».
Непопулярный формат
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, говорит, что не приветствуются на первых этажах жилых домов все те арендаторы, которые мешают нормальной, размеренной жизни жильцов дома. Это, как правило, заведения, работающие по ночам, – клубы, бары, шумные кафе или рестораны, а также все, что находится на стыке правового и неправового поля: подозрительные букмекерские конторы, игровые клубы.
«Иногда недовольство вызывают небольшие фитнес-центры: в них проводятся занятия под громкую музыку, при плохой шумоизоляции это беспокоит жильцов», – добавляет она.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин поясняет: «Неудобства жильцов могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или рестораном могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин на парковке, а также на световые рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса».
Однако существенно снизить цену квартир в доме, полагает госпожа Имаметдинова, способна разве что какая-нибудь антисанитарная пивная со странным контингентом посетителей, которые постоянно мешают жителям. «Но такое сейчас встречается редко, – говорит эксперт. – Существенного влияния на стоимость квартиры в доме такие коммерческие помещения не оказывают – она в большей степени зависит от локации, транспортной доступности и качества самого дома. Но на привлекательность дома, «плохой» арендатор на первом этаже повлиять может: при прочих равных покупатель предпочтет аналогичную квартиру в доме с продуктовым магазином на первом этаже, а не с шумным баром в подвале».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что снизить стоимость жилья некоторые арендаторы все же могут: «Почти всегда стоимость жилья снижается, если помещения на первых этажах оказываются ниже классом, нежели сами квартиры. Такое происходит, например, при размещении супермаркета эконом-класса («Полушка», «Пятерочка») в жилом доме бизнес-класса или даже в некоторых случаях в жилье комфорт-класса. Естественно, что такие объекты, как магазины интимных товаров, алкогольные супермаркеты, также снижают стоимость жилья».
Рычаги для собственника
Выселить досаждающего жильцам арендатора коммерческих помещений практически невозможно, говорят юристы.
Арендаторы на первых этажах жилых домов, как правило, арендуют помещение по «короткому» договору – на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Долгосрочные договоры аренды заключаются крайне редко, поскольку ни арендатор, ни собственник не могут с точностью быть уверенными в успешности бизнеса в течение нескольких лет. «Самый простой способ выселить арендатора – дождаться окончания договора, прислать уведомление за месяц до расторжения и ждать. Также в самом договоре обычно находится масса лазеек, которые собственник может использовать для быстрого выселения арендатора: несоответствие деятельности арендатора заявленной, нарушение санитарных норм, нарушение графика оплаты аренды (в нынешние времена особенно актуально) и многое другое», – рассказывает Нелля Имаметдинова.
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, отмечает: «Арендодатель по общему правилу может потребовать расторжения договора аренды только при существенном нарушении договора арендатором и только через суд. Статья 619 Гражданского кодекса РФ приводит примерный перечень таких нарушений. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора».
Есть место позитиву
Впрочем, аналитики говорят, что арендаторы способны и повышать привлекательность жилья. «На рост привлекательности жилья влияет сбалансированный спектр услуг, в частности наличие парикмахерской, салона красоты, аптеки, специализированных продуктовых магазинов (не алкоголь), сетевых fashion-операторов, а также хорошие рестораны и кафе без громкой музыки. Детский клуб, медицинский центр также повышают стоимость жилья в доме», – перечисляет господин Фадеев.
Госпожа Имаметдинова с ним согласна: «Позитивные» арендаторы для жителей домов – все те, которые создают инфраструктуру района. Супермаркеты и мини-маркеты, банки, службы быта, салоны красоты, аптеки и частные клиники – те арендаторы, которых жильцы наиболее приветствуют. Поднять цену квартир в доме они опять же не способны, но сформировать у покупателя позитивное представление о доме вполне могут».
Мнение:
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal:
– Законодательно закреплен достаточно небольшой перечень оснований, по которым договор аренды может быть прекращен, да и то на основании решения суда. Однако при грамотном структурировании арендных отношений возможна минимизация операционных и иных рисков и издержек, связанных с выселением нежелательных арендаторов.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Согласно опросам потенциальных покупателей жилья, топ-5 магазинов и предприятий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, выглядит таким образом: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет – 96% респондентов; аптека – 57%; детский развивающий центр, детский сад – 37%; школа – 26%; отделение банка, банкомат – 20%.
Кстати:
Традиционно привлекательностью пользуются небольшие частные предприятия или магазины, не производящие много шума, но несущие пользу жильцам. Это может быть химчистка, аптека, отделение банка или небольшой дом быта. А вот пищевые производства, магазины, кафе или рестораны нежелательны для размещения в жилом доме. Наличие специфического запаха, вибраций от оборудования, пищевых отходов – все это может служить понижающим коэффициентом для продажи квартир, расположенных над указанными заведениями.
Разобраться в хитросплетениях федеральных, региональных и областных норм участникам саммита помогал начальник отдела законодательства в сфере недвижимости департамента недвижимости Александр Окунев.
«Портянка» в половину Невского
Круг проблем, которыми занимается отдел, возглавляемый Александром Окуневым, весьма широк и выходит далеко за пределы, форма
Одна из важнейших задач – совершенствование территориального планирования, все еще недостаточно развитого в России. Александр Окунев иронизирует: «субъектами РФ и муниципалитетами была проделана большая ра
А сразу после утверждения схема потеряла бы актуальность. «Вот кинологический центр МВД по Курганской области. На огромной “портянке” мы укажем – а давайте здесь будет кинологический центр, пусть он будет прямоугольной формы и располагаться с севера на юг. Но в момент утверждения схемы выяснится, что на муниципальном уровне в рамках суверенных полномочий местного самоуправления в области градостроительной деятельности здание решили расположить с запада на восток. Кому нужна такая схема?» Кроме того, на схеме должны быть указаны границы земельных участков. Но процесс образования, преобразования, перераспределения участков остановить невозможно. пришлось отказаться от первоначального варианта схемы и допустить меньшую детализации.
Плюс-минус 40 км
Кроме того, схеме не хватало взаимоувязки интересов и планов. Например, Минтранс предлагает развивать дороги в одну сторону от Москвы, а Министерство энергетики – развивать энергетику в другую сторону. Значит, не будет ни электричества для освещения дорог, ни иной инфраструктуры. А космодром «Восточный» точно попадал в перекрестие автомобильных дорог...
Тем не менее, есть расхожий миф, будто нынешних документов территориального планирования достаточно, будто из них можно получить информацию, важную для инвесторов и для принятия управленческих решений. «Мы проинвентаризировали схемы территориального планирования. Действительно, 90-95% территории страны охвачено схемами. Но какими? Когда начали “склеивать” схемы по Сибирскому фед
Но пойти иным путем означало бы создать федеральный орган, который занимался бы “притиркой” материалов и согласованием в каждом случае бумажных нестыковок. Минрегион требовал под эту службу специальных полномочий и дополнительного большого штата. Пока предложено создать единый фонд картограф
«Для уставных целей»
Может быть, взаимоувязка и появится – завтра, а сегодня миф громоздится на миф. Исходя из того, что в стране уже выполнено территориальное планирование, некоторые чиновники и заинтересованные лица предложили отменить деление земель на категории. Но, по мнению Александра Окунева, это по меньшей мере преждевременный шаг. Ибо кроме категорий есть гораздо более важная проблема видов разрешенного использования земель. Вид разрешенного использования «для целей дачного строительства» прослеживается как на землях сельхозназначения и населенных пунктов, так и на землях промышленного назначения: в свое время заводы предоставляли землю для
Еще один проблематичный вид разрешенного использования – «для строительства деревянных домов». Но фундаменты этих до
Власти Москвы до последнего времени настаивали на отдельном виде «для проектирования и строительства», отдельном «для строительства» и «для последующей эксплуатации». Александр Окунев проводит ассоциации с сельхозземлями. «Там, – говорит он, – мы должны по этой логике установить такие виды разрешенного использования: “для рассады помидоров”, “для выращивания помидоров” и “для сбора помидоров”. Все органы власти будут чувствовать себя прекрасно – но не сельхозпроизводитель. Удобрения этими видами разрешенного использования тоже не предусмотрены. Местные органы власти хотят конкретики. Если речь идет об участках для жил”». Опять возьмем сельхозземли. Если на “для выращивания моркови” решили выращивать помидоры, нужно менять вид разрешенного использования? Такие проблемы возникают постоянно. Высоту застройки надо регулировать через градостроительные регламенты и нормат
В чем же выход? – в создании нового классификатора. В нем должно быть не более 200-500 видов разрешенного использования, разделенных на 15-16 больших блоков. В ближайшее время Минэкономразвития подготовит этот документ, увязыв его с фактической ситуацией и с видами разрешенного использования для целей кадастровой оценки. В ближайшие недели месяц на сайте министерства будет опубликован проект приказа, причем он два-три раза будет обновляться с учетом поправок.
В «ручном режиме» и в суде
Один из самых сложных сегодняшних вопросов – определение платы за землю на основе кадастровой оценки. С точки зрения столичного специалиста, не стоит обсуждать, насколько правомерны фигурирующие в большинстве нормативных актов один или полтора процента от кадастровой стоимости. Важнее определиться с базовыми подходами. «Фактором стоимости объектов недвижимости в рамках массовой оценки в Кемеровской области, – свидетельствует он, – является “удаленность от моря” –
До 2010 года, согласно Земельному кодексу, кадастровая стоимость могла устанавливаться в процентах от рыночной стоимости. Но судебная практика разноречива. Дальневосточный федеральный арбитражный суд решил, что кадастровая стоимость может исчисляться в процентах от рыночной, но не превышать ее – а в Сибирском округе заявляли, что исчислять в процентах, значит допускать оценку и в 1000 раз больше рыночной, и в 300 раз меньше. «Конкретный случай – приют “Кот и пес” на Сахалине. Стоимость одной сотки земли им насчитали в 15 тысяч долларов. Мы пытались отрегулировать это “в ручном режиме”. После угроз прислать сахалинским руководителям котиков и собачек, которые не переживут кадастровой оценки, процесс кое-как сдвин
При введении единого налогообложения по рыночной стоимости объектов недвижимости, т.е. земли вместе со строениями, (вероятно, с января 2013) количество судебных споров увеличится. Однако для этого должна быть разработана база для обложения.
35 подписей для одной трубы
Особо в ходе встречи с Александром Окуневым обсуждались проблемы согласований при строительстве новых объектов недвижимости. Чрезвычайно опасными московский специалист считает готовящиеся ныне поправки в Гражданский кодекс РФ, – их обсуждает Совет по кодификации при Президенте: «Они порождают хаос. Совет планирует ввести некое новое «право застройки». Оно позволит строить все что угодно, без каких-либо публичных норм. Это очень опасная тенденция: приоритет гражданского права над правом публичным. Публичные интересы должны быть важнее, об этом говорит законодательство всех развитых правовых систем мира». Но оборотной стороной публичных интересов оказывается крайняя забюрократизированность согласований. Вот пример – Минэкономразвития издало приказ, упрощающий одну из норм для кадастровых планов: вместо отображения границ объекта недвижимости теперь достаточно подать информацию о наличии такого объекта. Однако на местах уже разработали стандартную форму такого уведомления и даже ввели сертификацию.
«Мы насчитали 52 более или менее легальных согласования, которые нужно пройти каждому застройщику, потому что никаких регламентирующих норм нет. В законах о ветеринарии, о недрах, о санитарно-эпидемиологическом благополучии есть согласования по земле. Нужно согласовать застройку с зонами полета самолетов, железнодорожниками, связистами… Я сам столкнулся с этим, – сказал Александр Окунев.– Строил дом на своем участке. Копали-копали – наткнулись на магистральный кабель “Ростелекома”. Прихожу к их начальнику, выясняю в чем дело. Отвечает – специалист оформилс
Тем не менее, практика перевода лесных земель в земли населенных пунктов скорее всего будет остановлена. Земли лесного фонда относятся к федеральной собственности, хотя полномочия по ним переданы регионам. При изменении черты населенных пунктов федеральная земля включается в эти города или поселки. Происходит и изменение категорий земельных участков в земли населенных пунктов. Но вид публичной собственности не меняется, участки остаются в федеральной собственности. Это ставит под сомнение и законность некоторых коттеджных поселков.
Согласно постановлению Правительства отсутствуют и основания для предоставления федеральных земель под жилищное строительство. То, что их предоставляют другие органы власти, ситуации не меняет.
Однозначно запрещено и строительство многоквартирных домов на участках. предназначенных для индивидуального строительства и дач. Хотя, к примеру, в Ростове-на-Дону пытаются узаконить уже построенный на дачных участках многоквартирный дом, нарушает нормы градостроительного и земельного законодательства, а потому строение не будет признано законным.
«Сейчас в пилотном режиме запускается создание жилищных кооперативов – закон принимается. Если будущие участники между собой договорились, можно получить бесплатный земельный участок. Сейчас речь идет о врачах, учителях, отдельных группах населения. Из списка исключены судьи, чиновники, любые муниципальные служащие. В Новосибирске такой проект реализуется – нормальные участки, нормальные ставки кредитования. Было бы хорошо, если бы так было везде», – сказал визитер.
Принятые поправки к законодательству позв
Часто покупатели недвижимости идут на это просто потому, что не располагают достаточными суммами на законно построенные квартиры. Но теперь им предстоит возвращать свои деньги путем судебных процедур. Роль судов в ближайшее время будет расти, – уверен сотрудник Минэкономразвития. Однако то самое «рунное управление» останется в предстоящие годы столь же важным, как прежде: хаоса в нормативных актах слишком много, в один момент отрегулировать всю систему не удастся. Работы по развязыванию административных и законодательных узлов специалистам хватит на много лет.
Еще десять лет назад в риэлторской среде стопроцентно элитным местом Петербурга считался только «золотой треугольник». Сегодня приоритеты сменились – наиболее высокие цены на жилье уже несколько лет фиксируются в Петроградском районе на Крестовском острове.
Специфика центрального района Петербурга заключается в том, что большая часть зданий – охраняемые культурные памятниками, поэтому строительство здесь будет более регламентировано, нежели в любом другом районе города. Новые строения должны строго соответствовать как архитектурному, так и высотному регламенту. С другой стороны, непосредственная близость достопримечательностей (а следовательно, соответствующий вид из окна) – преимущество в позиционировании объекта.
Центральный район города очень разнообразен по ценовым характеристикам объектов жилья. Здесь расположен «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Дворцовой площадью, Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной Фонтанки. Цены определяются и адресом, и видовыми характеристиками. Стоимость квадратного метра может доходить до 190 тыс. рублей за
Один из главных недостатков парадного Петербурга, говорят специалисты, – практически полное отсутствие парковочных мест и высокая транспортная загруженность. «Парадокс заключается в том, что можно купить квартиру за 2 млн USD, при этом придется оставлять дорогую машину за несколько кварталов от дома», – отмечает директор филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге Жанна Ваулина.
«К существенным минусам района следует отнести дефицит свободных земель для организации, например, парковочных зон, качественного внутреннего двора, рекреационных зон. В современных условиях ценится свободное пространство, необходимое для развитой социальной инфраструктуры. В результате многие покупатели склоняются в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, нежели исторических памятников. Такая «децентрализация» отмечается на протяжении последних 3-4 лет», – рассказал Максим Петухов, коммерческий директор компании Creacon. По его мнению, единственные проекты, которые не имеют в Центральном районе таких минусов, – проекты компании «Возрождение».
Крестовский остров, по мнению экспертов, можно назвать наиболее однородным по социальному статусу жильцов из элитных районов города. Фактически все жилые объекты – новые высококачественные строения различного архитектурного решения. Другая положительная сторона района – его локация. Крестовский остров расположен в непосредственной близости от центра города и в то же время в районе много зелени, свежего воздуха и пространства.
К недостаткам Крестовского острова эксперты относят проект нового футбольного стадиона, а также проведение там массовых мероприятий, наличие парка «Диво-остров».
Еще одной территорией с элитным потенциалом является Курортный район – он наиболее привлекателен наличием неосвоенных территорий. В такой ситуации существует возможность застраивать его комплексно, с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
Госпожа Ваулина отмечает, что в Курортном районе Петербурга, особенно в Сестрорецке, уровень цен на жилье в последнее время также стал заметно превышать среднерыночные показатели по городу. Ситуация с транспортной доступностью района, по ее мнению, должна улучшиться по окончании строительства кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.
Мнение
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– Точечная застройка в Центральном районе завязана на транспортные потоки, пришедшие из прошлой жизни. Реализовать современные подъезды к домам в такой ситуации достаточно сложно. Жители таких домов практически обречены на пробки. Можно сказать, что архитектурно-планировочный стиль Центрального района отличается большим классицизмом и продуманностью в силу жесткой регламентации зданий КГИОПом. Новую инфраструктуру в центре практически не реализовать, поэтому жители зачастую вынуждены пользоваться имеющимися возможностями. Такие факторы, как сложная транспортная ситуация, устаревшая инфраструктура, можно отнести к минусам элитного жилья в Центральном районе. Однако в проектах квартальной застройки эти проблемы решаются довольно успешно. В то же время среди преимуществ района – близость к историческим и культурным памятникам города и деловым центрам.
Роман Русаков