Дом начинается с арендатора
Арендаторы помещений на первых этажах новостроек способны как повысить стоимость жилья, так и снизить.
Однако повлиять на выбор компании, которая станет арендатором коммерческих помещений, жильцы чаще всего не могут.
Проблема заключается в том, что в большинстве новостроек застройщики предпочитают продавать коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Для них это наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. Но продавая коммерческую площадь, застройщик утрачивает рычаги воздействия на ее нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.
Директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова отмечает: «Особо остро эта проблема стоит в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса: предсказать, как часто будут меняться арендаторы и что будет расположено в освободившемся помещении, практически невозможно. Обратная ситуация в элитном сегменте – управляющая компания обычно тщательно следит за подбором арендаторов, и появление некомфортного для большинства жильцов заведения практически исключено».
Непопулярный формат
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, говорит, что не приветствуются на первых этажах жилых домов все те арендаторы, которые мешают нормальной, размеренной жизни жильцов дома. Это, как правило, заведения, работающие по ночам, – клубы, бары, шумные кафе или рестораны, а также все, что находится на стыке правового и неправового поля: подозрительные букмекерские конторы, игровые клубы.
«Иногда недовольство вызывают небольшие фитнес-центры: в них проводятся занятия под громкую музыку, при плохой шумоизоляции это беспокоит жильцов», – добавляет она.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин поясняет: «Неудобства жильцов могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или рестораном могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин на парковке, а также на световые рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса».
Однако существенно снизить цену квартир в доме, полагает госпожа Имаметдинова, способна разве что какая-нибудь антисанитарная пивная со странным контингентом посетителей, которые постоянно мешают жителям. «Но такое сейчас встречается редко, – говорит эксперт. – Существенного влияния на стоимость квартиры в доме такие коммерческие помещения не оказывают – она в большей степени зависит от локации, транспортной доступности и качества самого дома. Но на привлекательность дома, «плохой» арендатор на первом этаже повлиять может: при прочих равных покупатель предпочтет аналогичную квартиру в доме с продуктовым магазином на первом этаже, а не с шумным баром в подвале».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что снизить стоимость жилья некоторые арендаторы все же могут: «Почти всегда стоимость жилья снижается, если помещения на первых этажах оказываются ниже классом, нежели сами квартиры. Такое происходит, например, при размещении супермаркета эконом-класса («Полушка», «Пятерочка») в жилом доме бизнес-класса или даже в некоторых случаях в жилье комфорт-класса. Естественно, что такие объекты, как магазины интимных товаров, алкогольные супермаркеты, также снижают стоимость жилья».
Рычаги для собственника
Выселить досаждающего жильцам арендатора коммерческих помещений практически невозможно, говорят юристы.
Арендаторы на первых этажах жилых домов, как правило, арендуют помещение по «короткому» договору – на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Долгосрочные договоры аренды заключаются крайне редко, поскольку ни арендатор, ни собственник не могут с точностью быть уверенными в успешности бизнеса в течение нескольких лет. «Самый простой способ выселить арендатора – дождаться окончания договора, прислать уведомление за месяц до расторжения и ждать. Также в самом договоре обычно находится масса лазеек, которые собственник может использовать для быстрого выселения арендатора: несоответствие деятельности арендатора заявленной, нарушение санитарных норм, нарушение графика оплаты аренды (в нынешние времена особенно актуально) и многое другое», – рассказывает Нелля Имаметдинова.
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, отмечает: «Арендодатель по общему правилу может потребовать расторжения договора аренды только при существенном нарушении договора арендатором и только через суд. Статья 619 Гражданского кодекса РФ приводит примерный перечень таких нарушений. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора».
Есть место позитиву
Впрочем, аналитики говорят, что арендаторы способны и повышать привлекательность жилья. «На рост привлекательности жилья влияет сбалансированный спектр услуг, в частности наличие парикмахерской, салона красоты, аптеки, специализированных продуктовых магазинов (не алкоголь), сетевых fashion-операторов, а также хорошие рестораны и кафе без громкой музыки. Детский клуб, медицинский центр также повышают стоимость жилья в доме», – перечисляет господин Фадеев.
Госпожа Имаметдинова с ним согласна: «Позитивные» арендаторы для жителей домов – все те, которые создают инфраструктуру района. Супермаркеты и мини-маркеты, банки, службы быта, салоны красоты, аптеки и частные клиники – те арендаторы, которых жильцы наиболее приветствуют. Поднять цену квартир в доме они опять же не способны, но сформировать у покупателя позитивное представление о доме вполне могут».
Мнение:
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal:
– Законодательно закреплен достаточно небольшой перечень оснований, по которым договор аренды может быть прекращен, да и то на основании решения суда. Однако при грамотном структурировании арендных отношений возможна минимизация операционных и иных рисков и издержек, связанных с выселением нежелательных арендаторов.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Согласно опросам потенциальных покупателей жилья, топ-5 магазинов и предприятий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, выглядит таким образом: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет – 96% респондентов; аптека – 57%; детский развивающий центр, детский сад – 37%; школа – 26%; отделение банка, банкомат – 20%.
Кстати:
Традиционно привлекательностью пользуются небольшие частные предприятия или магазины, не производящие много шума, но несущие пользу жильцам. Это может быть химчистка, аптека, отделение банка или небольшой дом быта. А вот пищевые производства, магазины, кафе или рестораны нежелательны для размещения в жилом доме. Наличие специфического запаха, вибраций от оборудования, пищевых отходов – все это может служить понижающим коэффициентом для продажи квартир, расположенных над указанными заведениями.
Рынок первичного жилья Москвы демонстрирует тенденции роста. Так, по данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках в мае увеличился на 30 % по сравнению с прошлым годом, а цены, напротив показали отрицательную динамику. Предложение В мае отмечалась высокая деловая активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок выходили новые проекты, открывались продажи в корпусах уже известных масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее «замороженных» проектах. Происходившие изменения послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек. Согласно данным департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», относительно прошлого месяца прирост предложения составил 1,1%. За счет постепенного вымывания дешевых квартир в течение предыдущих месяцев на рынке новостроек в мае не осталось предложений со средней стоимостью кв. м по объекту ниже Наибольшую долю (73%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется от *За Источник: «НДВ-Недвижимость» Спрос На фоне майских праздников покупательская активность совокупно за месяц незначительно сократилась. При этом относительно прошлого года спрос на новостройки Москвы увеличился на 30%. Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, на которые приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре спроса по комнатности не превышает 15%. Источник: «НДВ-Недвижимость» Цены В связи с началом продаж новых объектов на низком этапе строительства и выходом дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в мае наблюдалось снижение стоимости кв. м. Средняя стоимость кв. м составила На снижение стоимости кв. м в долларовом эквиваленте помимо изменения структуры предложения существенное влияние оказало колебание курса валют, происходившие в течение месяца. С начала мая стоимость доллара возросла на Источник: «НДВ-Недвижимость» Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила Источник: «НДВ-Недвижимость» Мнение: - В мае отмечалось оживление на рынке новостроек Москвы - открывались продажи в новых корпусах в уже реализуемых проектах, выходили новые объекты, также выставлялись дополнительные объемы квартир. Так, объем предложения в мае увеличился на 1,1%. На рынке новостроек Москвы в отличие от предыдущих месяцев отсутствуют предложения со средней стоимостью кв. м ниже
.jpg)
.jpg)
В нынешнем году, как полагают участники рынка, строительный сезон не ознаменуется резким ростом цен на цемент. Рост будет, но не такой активный, как, допустим, в прошлом году. Связано это с выходом нового крупного игрока.
В 2011 году рынок цемента России показал устойчивый рост. Отрасль полностью восстановилась после кризиса, нанесшего серьезный удар по цементной промышленности и отбросившего ее на уровень 2005 года.
Прирост в производстве показали практически все цементные заводы России. Кроме того, вышли на рынок и укрепили свои позиции новые производства: завод ЮУГПК на Урале, завод «ЛСР-ЦЕМЕНТ» (предприятие Группы ЛСР) в Ленинградской области. Также в ЦФО закончилось строительство завода «Тула-Цемент», который принадлежит немецкому производителю HeidelbergCement.
По данным Группы ЛСР, за I квартал 2012 года производство цемента в России выросло на 11% по отношению к аналогичному периоду 2011 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области производство увеличилось на 45% относительно I квартала 2011 года. Скачок вызван наращиванием объемов производства новым цементным заводом Группы ЛСР, построенным с применением наиболее прогрессивного мирового опыта в создании цементных производств, и который начал поставлять продукцию на рынок региона осенью 2011 года. Если в 2011 году доля завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» в этом регионе составила только 3%, то к маю 2012 года она выросла до 15% и продолжает неуклонно увеличиваться.
Иную трактовку дают специалисты исследовательской группы «Решение». Как заявляют они, емкость рынка цемента в СЗФО в натуральном выражении составила в 2011 году до 5 млн тонн, из них до трех четвертей объема приходится на Санкт-Петербург и Ленобласть. 0,7 млн тонн цемента импортируется. «За I квартал 2012 года рынок вырос по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года на 14%», – говорят в «Решении».
В объемах потребления цемента также наблюдается рост. В целом по России потребление цемента в 2011 году увеличилось на 13% по отношению к 2010 году, а рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти увеличился на 16%. По оценке экспертов «ЛСР-ЦЕМЕНТ», в I квартале 2012 года потребление цемента в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составило 726 тыс. тонн, что демонстрирует прирост на 35% относительно I квартала 2011 года (538,6 тыс. тонн). По предварительным расчетам, в Ленинградском регионе потребление цемента в 2012 году может увеличиться по отношению к показателям 2011 года на 12-14%. Таким образом, тенденция к увеличению будет сохраняться.
В 2011 году в целом по России цены на цемент прогнозируемо росли. В строительный сезон увеличившиеся объемы потребления в Центральном и Северо-Западном регионах повлекли за собой увеличение цен у основных поставщиков цемента. Начиная с мая 2011 года цена за тонну цемента стабильно повышалась каждый месяц. Повлиял на рынок и острый дефицит вагонов хоппер-цементовозов, который повлек за собой трудности с отгрузкой цемента на большие расстояния и, как следствие, вызвал рост цен в регионах, испытывающих нехватку цемента. В СЗФО в прошлом году цены на цемент повышались более 5 раз. Также росли и тарифы на доставку по железной дороге. Во второй половине года выход на рынок нового цементного игрока стал сдерживающим фактором в ценообразовании в СЗФО. Эта тенденция сохранится и в 2012 году.
По прогнозам аналитиков завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ», к середине строительного сезона цены на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти увеличатся не более чем на 20% относительно начала 2012 года. В апреле среднерыночная цена за 1 тонну цемента, который отгружается навалом, составила около 3500 рублей. Для сравнения, в прошлом году к середине сезона рост цен составил около 40% относительно начала года.
Основными сдерживающими факторами в ценообразовании на Северо-Западе останутся возросшая конкуренция с выходом на рынок «ЛСР-ЦЕМЕНТ» и риск увеличения объемов импорта из ближнего зарубежья (Латвия, Литва).
В 2012 году стабильный рост цементного рынка сохранится, но будет идти меньшими темпами, нежели в 2010-2011 годах. Прирост ожидается в районе 8-9% по отношению к 2011 году. Это свидетельствует о том, что цементная отрасль выходит на свои докризисные показатели роста 6-7% в год. Спрос на цемент сохранится благодаря большому количеству инвестиционных проектов, реализация которых продолжится в 2012 году, а также государственным программам по увеличению объемов ввода жилья.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», считает, что появление на рынке нового крупного игрока – завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» – по-хорошему подстегнет конкуренцию и позитивно отразится на ценовой политике производителей и обострит борьбу за качество. «Дефицита цемента в регионе в настоящее время нет. Приобрести его стало гораздо проще: нет нужды искать поставщика или ждать цемент в очереди. Интенсивного роста цен также не наблюдается, а значит, покупатели становятся гораздо требовательнее к производителям. К преимуществам нового завода можно отнести пристальное внимание к вопросам логистики и серьезный контроль качества продукции», – говорит господин Берсиров.
Мнение:
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение»:
– На цены на цемент пока больше влияют сезонные колебания спроса. Например, с начала этого года по май средняя цена выросла на 6%, несмотря на более активную работу завода Группы ЛСР. Новый игрок, вероятно, сдержит рост цен на цемент, но вряд ли будет способствовать их снижению, так как уменьшение маржи для Группы ЛСР означает увеличение срока окупаемости, а старые игроки в силу меньшей эффективности производства также вряд ли будут готовы вступать в ценовую войну.
Автор: Роман Русаков
"Строительный Еженедельник"©, № (514) от 04.06.2012