Надо чем-то жертвовать
В районах массовой застройки Кудрово и Мурино, покупательский спрос теряет объемы пока незначительно.
Серьезнее проседают так называемые «формирующиеся территории». В некоторых проектах на начальных стадиях их реализации застройщики готовы предложить покупателям существенный дисконт.
В конце февраля в ресторане «Палкинъ» при поддержке Комитета по строительству Ленинградской области и НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» прошла ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: скоординированное развитие», организаторами которой выступили PROESTATE Events, ARE и газета «Строительный Еженедельник». Официальный партнер мероприятия – «ЮИТ Санкт-Петербург».
Оптимизация на грани
В первой части дискуссии участники рынка оценили соотношение спроса и предложения, обсудили стратегии работы компаний на падающем рынке и обменялись мнениями о том, способны ли застройщики сегодня предложить покупателю серьезный дисконт.
Если рассматривать Петербург и ближайшие к нему пригороды как единый рынок, то на «прикадье» сегодня приходится уже 40% спроса, сообщила руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Ежегодно на рынок выводится больше на 200-300 тыс. кв. м, чем реализуется, однако пока нет предпосылок к тому, чтобы объем предложения значительно превысил спрос. Застройщики выводят новые очереди в проектах комплексного освоения территорий, они соразмерны объемам реализуемых квартир. Некоторые застройщики снижают свою активность, переносят сроки реализации очередей, но эта тенденция пока не носит массового характера», – отметила она.
Для покупателя пригородное жилье остается очень привлекательным. Прежде всего, из-за цены. «Разница в цене между городским проектом и пригородным сегодня составляет 30 тыс. рублей за «квадрат», – подсчитала Ольга Трошева. – В городе средняя цена предложения в массовом сегменте составляет 105 тыс. рублей за 1 кв. м, в то время как в пригороде – 69 тыс. рублей». Кроме того, пригородные районы сегодня отличает обширная линейка продуктов. В Ленобласти есть уже сформировавшиеся территории массового жилищного строительства, такие как Кудрово и Мурино, есть только формирующиеся – Янино, Сертолово и др. В сформировавшихся районах падение спроса и ценовые колебания пока незначительны, а вот в формирующихся застройщики выходят с интересными предложениями в некоторых проектах, особенно на начальных стадиях их реализации.
Это отдельные акции, говорить о существенном снижении цен не приходится, поскольку себестоимость строительства растет, отметила Ольга Трошева, застройщикам приходится удерживать качество продукции при возросших затратах. «Начало 2016 года было стабильным, мы не зафиксировали существенных падений, сказывается программа поддержки ипотеки. Думаю, в течение года объемы продаж либо удержатся на уровне 2015 года, либо снизятся незначительно», – резюмировала эксперт.
Стадии формирования
С коллегой согласна управляющая «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева: «Мы надеемся сохранить объемы продаж на уровне минувшего года. Надеемся, что программа поддержки ипотеки государством продолжит свою работу (доля квартир, приобретаемых при помощи ипотеки, достигает 50-60% в наших проектах). В то же время нельзя не отметить, что объем предложения растет, покупательская способность падает, каждый застройщик борется за покупателя – оптимизирует бизнес-процессы, улучшает сервис продаж, работает со стимулирующими программами, – рассказала Анжелика Альшаева. – Наша компания реализует проекты в Сертолово (ЖК «Новое Сертолово») и Янино (ЖК «Ясно. Янино»), в последние годы в этих локациях увеличилось количество игроков, конкуренция здесь тоже возросла».
Компания «Строительный трест» реализует проекты в Кудрово и пос. Новоселье Ломоносовского района. Руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО «Строительный трест» Анзор Берсиров, отвечая на вопрос об отличиях в реализации этих проектов, отметил, что, несмотря на их несхожесть, неизменными остаются требования «Строительного треста» к качеству возводимого жилья.
«Мы продолжаем настаивать на том, что проекты с превалирующей мелкой нарезкой в долгосрочной перспективе не могут считаться удачными. Люди, соблазнившиеся таким продуктом несколько лет назад, сегодня начинают от него избавляться. Кроме того, мы возводим кирпичные дома, и здесь кроме нас у покупателя альтернатив немного. Считаю, что у областных проектов сегодня больше плюсов, чем у городских, поскольку в проектах КОТ есть возможность создания более качественной среды обитания. В нашем проекте в Новоселье мы учли минусы наших прежних проектов и вышли на совершенно новый уровень комфорта проживания. Это создает стабильный спрос, мы не чувствуем глобального проседания, несмотря на то что территория новая и никто ее не осваивал до нашего прихода».
Денис Заседателев, директор по развитию «Ленстройтреста», отнес проект, реализуемый компанией в Янино (ЖК «Янила Кантри»), к «объектам скорее городской локации», а в Гатчине (ЖК «IQ Гатчина») – к «проектам локального рынка». «Проект в Гатчине интересен местным покупателям, здесь мало реализуется новых проектов. В то же время мы осознаем, что это проект для Гатчины достаточно большой, и поэтому старт каждой новой очереди будет зависеть от степени реализации предыдущих. В 2016 году возможно снижение объемов продаж на 10% к уровню 2015 года. Но мы не планируем внедрять дисконтные программы, а идем путем расширения линейки предложения и создания дополнительных опций, то есть стремимся конкурировать качеством», – поделился Денис Заседателев.
«У нас действуют стандартные дисконтные программы, которые зависят от размера первоначального спроса и т. д., их предлагает и большинство застройщиков, – сообщил Виктор Тарасов, директор по строительству ГК «РосСтройИнвест». – Какие бы то ни было серьезные дисконты сегодня невозможны. Себестоимость строительства растет, и мы прилагаем массу усилий, чтобы ее стабилизировать».
Компания Hansa Group планирует в этом году приступить к реализации малоэтажного проекта в Колтушах. По словам Олега Баркова, генерального директора Hansa Group, несмотря на трудные времена, компания не отказывается от своих планов и надеется предложить рынку «проект, пробивающий дно». «Время «залетных» компаний на рынке прошло. Зрелость рынка достигла того уровня, когда начинают появляться проекты очень хорошего качества. Застройщики сегодня выстраивают свои антикризисные стратегии, ориентируясь на качество, а не на дисконты», – заключил эксперт.
Резервы экономии
Эксперты согласились, что сегодня компаниям приходится жертвовать частью прибыли, и обменялись мнениями о том, на чем может сэкономить застройщик в кризис в стремлении сохранить качество строительства и удержать покупателя.
По мнению Дениса Заседателева, рынок ждет большая сегментация: «Если в прежние годы границы между эконом- и комфорт-классом были достаточно условны, то сейчас, когда ценовая конкуренция возрастает, рынок ждет жесткое разделение на комфорт и эконом. Если компания себя позиционирует в первом сегменте – в своей стратегии она будет ориентироваться на работу с продуктом и покупателем, всестороннее улучшение сервиса. Если во втором – ориентир будет на четкую отработку себестоимости. Сделать очень дешево и очень красиво не получится. Надо выбирать что-то одно».
По мнению Анзора Берсирова, в проектах комфорт-класса отработка себестоимости продукта не менее важна, а в ситуации, когда растут цены на стройматериалы, еще и приоритетна – необходимо работать в тесном контакте с новыми поставщиками, чтобы не ухудшить потребительские качества проекта. «Надо отметить, что многие российские поставщики поймали этот момент и перестроили свое производство под новые реалии. Уже сегодня они предлагают продукты, которые способны конкурировать с иностранными производителями и интересны застройщикам», – подчеркнул Анзор Берсиров.
«Есть вещи, на которых можно экономить, и есть те, на которых экономить нельзя, – резюмировал Виктор Тарасов. – «РосСтройИнвест» – холдинг полного производственного цикла, от проектирования до эксплуатации, и здесь мы имеем некоторые преимущества. Мы стали гораздо требовательнее к себе. Задача понятна: не ухудшить эксплуатационные характеристики и остаться на том же уровне себестоимости».
По словам Виктора Тарасова, сегодня при выборе застройщика покупатель как никогда ориентируется на рейтинг его надежности: «Нужно выполнять все обязательства перед дольщиками и давать даже больше, чем обещал, – вот секрет выживания на рынке. Текущий год будет тяжелым. Мы готовы идти на снижение прибыли, для того чтобы остаться на уровне. И сегодня это делают все застройщики».
По мнению Олега Баркова, в кризис решающее значение имеет способность компании быстро адаптироваться к условиям рынка: «Компании должны быть гибкими, не раздувать штат, а сжиматься в трудные времена и быстро наращивать производительность и объемы, когда ситуация тому благоприятствует. То же касается реализуемых проектов. Сейчас выигрывают те, кто разбивает проект на небольшие очереди и реализует их, исходя из того, как меняется рынок. При таком подходе появляется возможность снижать темпы реализации проекта, менять его объемы и квартирографию, если того требует ситуация».
Альтернатива «светофорам»
Вторая часть форума стала продолжением дискуссии, которая была инициирована правительством Ленобласти на февральском Съезде строителей региона. Бизнесу была предложена новая концепция строительства в области. Ее территория поделена на три зоны – «красную», «желтую» и «зеленую», каждая из которых будет иметь свои строительные правила.
Наиболее сложными условия будут в «красной» зоне. Предполагается, что эта зона будет ограничена границами Санкт-Петербурга и трассы А-120. На этой территории предполагается ограничить жилищное строительство и частично возведение промышленных объектов. Понятно, что в эту зону попадают самые интересные для застройщиков территории.
Такой шаг правительство региона объяснило тем, что денег в областном бюджете на возведение соцобъектов, которые должны обеспечить все запланированные стройки в регионе, не хватает. А вводимые ограничения позволят сдерживать активность застройщиков и будут в целом способствовать повышению качества возводимых проектов в Ленинградской области.
«Нам понятна политика властей и их озабоченность тем, что не хватает бюджетных средств на строительство соцобъектов. Мы готовы поддержать эту инициативу, даже несмотря на то что наш запланированный к реализации проект на территории бывшего аэропорта Ржевка входит в «красную» зону. Но все нужно делать по закону, – заявил Александр Вахмистров, первый заместитель генерального директора Группы ЛСР. – Прежде всего, нужно внести поправки в 214-ФЗ, которые позволяли бы направлять на возведение соцобъектов деньги дольщиков. Тогда можно будет говорить о «светофорах».
Группа ЛСР возводит жилье в пяти регионах, и каждый из них решает вопрос возведения соцобъектов по-своему. «Так, в Екатеринбурге соцобъекты возводятся за счет средств бюджета, в Москве инвестиционные условия прописываются еще на стадии приобретения земельного участка, – рассказал Александр Вахмистров. – Ленобласть пошла своим, вполне успешным путем: при определенном объеме собираемых налогов часть из них направлять на выкуп объектов инфраструктуры. Причем оговаривалось, что если поступивших налогов для выкупа пока не хватает, то застройщик передает соцобъект в аренду региону до того момента, когда баланс не будет сведен. Если же речь идет о «подарке» региону, то его необходимо оформить из прибыли. А ее лучше бы пустить на покупку новых земельных участков и развитие компании».
По мнению президента Союза строительных организаций Ленинградской области (ЛенОблСоюзСтрой) Георгия Богачева, безусловно, правильно, что законом возведение соцобъектов должно быть отнесено на затраты застройщиков, но эти процессы – возведение соцобъектов и внесение поправок в закон – пока должны идти параллельно. «Мы видим, что во многих регионах застройщики передают объекты за счет собственных средств. Нельзя ставить этот процесс в зависимость от принятия поправок. Без участия застройщиков вопрос строительства соцобъектов не решить, и будет это сделано за счет прибыли или затрат – вопрос вторичный, хотя и важный», – отметил Георгий Богачев.
По его словам, ничего страшного в нововведении нет, «светофор» – это средство регулирования: «В области есть места, где нужно бы запретить строительство совсем, но административными мерами решать этот вопрос неправильно, а ввести экономический рычаг – вполне разумно. Строить можно, но это обойдется застройщику дорого. В то же время есть территории, которые нуждаются в развитии, и здесь должны быть льготные условия».
В ответ на эту реплику Сергей Ярошенко, генеральный директор «КВС», заметил, что он как застройщик с удовольствием бы работал в «зеленой» зоне, однако транспортная инфраструктура там развита слабо. «Непонятно, как туда добираться, – посетовал он. – Если не задуматься об этой проблеме сейчас, то даже самые заманчивые «льготы» окажутся не в силах повлиять на выбор застройщиков».
Заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин сообщил собравшимся, что инициатива проходит стадию обсуждения, и любой застройщик может внести свои предложения. Критерии по зональности будут представлены бизнес-сообществу в середине марта (предполагается, что это будет стоимость квадратного метра и соотношение количества социальных объектов по схеме территориального развития субъекта и по генпланам муниципалитетов), а к концу марта появится и сама карта зональности, которая будет обсуждаться на заседании Координационного совета при губернаторе региона.
Планируется, что законодательно инициатива будет оформлена постановлением правительства Ленобласти и добровольным соглашением между застройщиком и регионом. Заместитель председателя правительства Ленинградской области особо подчеркнул, что все соглашения с застройщиками, подписанные до введения инициативы, останутся в силе.
Мнение:
Олег Барков, генеральный директор Hansa Group:
– В силу бюджетных трудностей ждать поддержки от государства в плане ослабления налогового бремени или субсидирования девелоперских проектов не приходится. Субсидирование ипотеки – очень эффективный инструмент, будем надеяться, что в дальнейшем его не отменят. На данный момент это лучшая помощь. И главное – не мешать. Бизнес пугают всплески чрезмерной и непродуманной законодательной активности.
Игорь Далаксакуашвили, генеральный директор «Патриот-Девелопмент Северо-Запад»:
– Одна из мер поддержки – выкуп квартир под бюджетные нужды – была успешно опробована еще в 2008 году. Для поддержания отрасли государство может использовать множество инструментов, далеко не все они использованы. Органам власти на этот счет хорошо бы изучить западный опыт.
Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group:
– В Градкодексе есть упоминание о проектах КОТ, но понятие "частная земля" отсутствует. Подразумевается, что проекты КОТ реализуются только на государственных землях. Нужно законодательно решить вопрос о реализации проектов КОТ на частной земле. Если у частного собственника есть участок, и он готов взять на себя возведение соцобъектов, должен быть четкий регламент по передаче таких объектов государству и по возврату потраченных средств.
Справка:
Над транспортными проблемами застройщики работают сообща. Один из примеров – проектирование силами застройщиков транспортного обхода Мурино и Нового Девяткино. Проект в скором времени должен пройти экспертизу. «Идея зональности, в свою очередь, родилась из положительного опыта транспортного строительства в области», – отметил заместитель директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Валентин Енокаев.
Рынок кирпича Петербурга и Ленобласти является довольно закрытым для внешних производителей. Так, более 85% этого сегмента занимают местные игроки. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе эта ситуация вряд ли изменится.
Рынок кирпича России, как рассказывает Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент», сформировался примерно 10-15 лет назад, когда вместо многочисленных отдельных кирпичных заводов стали формироваться холдинги. «Причем они не просто покупали отдельные заводы, но и вкладывались в их модернизацию, строительство новых мощностей, расширение ассортимента продукции», – отмечает господин Баранов.
Растущие объемы
Согласно данным Росстата, которые приводит господин Баранов, в январе-июне 2014 года индекс производства по виду деятельности «Производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины» в стране составил 104% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ), в СЗФО этот показатель равнялся 109,2% по сравнению с АППГ, в Ленобласти – 126,6% по сравнению с АППГ, а вот в Петербурге он составил лишь 69,9%.
«Керамического неогнеупорного строительного кирпича в стране в первой половине 2014 года было произведено 3447,7 млн условных кирпичей, что на 3,81% больше, чем за АППГ, в СЗФО за январь-июнь 2014 года кирпича керамического неогнеупорного строительного было произведено 198,4 млн условных кирпичей, что на 32,97% больше, чем за АППГ. Силикатного кирпича в России в этот период было произведено 1786,69 млн условных кирпичей, что на 15,64% больше, чем за АППГ. В СЗФО в первом полугодии 2014 года силикатного кирпича было произведено 78,74 млн условных кирпичей, что на 8,56% больше, чем за АППГ», – приводит данные Росстата эксперт.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», в этом году емкость рынка керамического кирпича Петербурга и Ленобласти составит около 330 млн штук условного кирпича.
Как рассказали в пресс-службе Группы ЛСР, рынок керамического кирпича Петербурга и Ленобласти находится в стабильном состоянии: «Мы отмечаем умеренную динамику роста рынка кирпича в первой половине текущего года. Из тенденций можно отметить рост спроса на лицевой кирпич в многоэтажном домостроении. Существенная положительная динамика по фасадному и тротуарному клинкеру – продуктам, которые Группа ЛСР впервые вывела на российский рынок. Ранее все виды клинкера импортировались из Европы. Также можно отметить некоторое снижение потребления полнотелого рядового кирпича».
По данным ООО «СМПРО», в июне 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ увеличилась на 6,1% к маю до 7,9 рубля/условный кирпич, в сегменте силикатного кирпича зафиксировано падение на 0,6% до 5,9 рубля/ условный кирпич без НДС и доставки.
В Петербурге и Ленобласти цены на кирпич по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 8-10% в зависимости от вида изделий, подсчитал Александр Батушанский.
В пресс-службе Группы ЛСР сообщили, что в целом цены растут в пределах инфляции. «Такой рост обусловлен ростом себестоимости, в первую очередь газа, электроэнергии, стоимости транспорта, стоимости сырья. Тенденций к снижению цен в настоящее время не наблюдается», – комментируют в компании.
Ставка на местных
На рынке кирпича Петербурга и Ленобласти представлены все возможные виды кирпичной продукции. «Большая часть кирпича (80%) производится в Петербурге и области – это все виды рядового кирпича, лицевой кирпич, а также тротуарный и фасадный клинкер. Отдельные виды кирпича поставляются в Петербург из других регионов – в первую очередь светлые виды лицевого кирпича. Так, на рынке присутствует иногородний кирпич – из Пскова, Новгорода, а также Москвы и Ростова. Помимо российского кирпича на рынке присутствуют европейские производители высококачественного лицевого и тротуарного клинкера», – рассказали в пресс-службе Группы ЛСР.
По словам господина Батушанского, безусловным лидером местного рынка кирпича являются «ЛСР-Стеновые» с долей более 60%, далее следуют «Петрокерамика» – около 16%, «Эталон» – около 9%.
Новых игроков на местном рынке за последние годы, по данным экспертов, не появилось, так как размер инвестиций в новое производство довольно большой. По оценкам, которые приводит пресс-служба Группы ЛСР, порог входа довольно велик и составляет миллиарды рублей в зависимости от размера завода.
«Кирпичный завод менее 30-40 млн условных единиц в год нерентабелен, и их еще надо загрузить. Уровень конкуренции на нашем рынке сейчас таков (два новых завода у «ЛСР-Стеновых» и обновленные мощности у «Петрокерамики»), что появление нового игрока маловероятно и нецелесообразно для инвесторов», – отмечает Александр Батушанский.
Ключевой спецификой производства кирпича является наличие у производителя источников сырья, поясняет Дмитрий Баранов. «Если у производителя кирпичей нет своего месторождения глины, песка и известняка, которые используются при производстве силикатного кирпича, то он, конечно, может закупать эту продукцию на стороне и производить кирпич, но наверняка будет проигрывать своим конкурентам, которые такими ресурсами обладают. Вряд ли стоит ждать каких-то новых игроков на кирпичном рынке, по крайней мере их массового появления не будет как по причине того, что сырье для производства кирпича уже распределено, так и потому, что конкуренция на этом рынке уже выше среднего уровня, и найти свое место, получить долю новому игроку будет очень непросто, – рассуждает господин Баранов. – К тому же при средней рентабельности производства кирпича в 9-13% работающие предприятия почти не продаются, за исключением совсем маленьких компаний, а ввозить кирпич из других федеральных округов просто бессмысленно, так как перевозка их сделает «золотой». Маловероятен и приход на наш рынок зарубежных производителей».
Мнение:
Сергей Бажитов, исполнительный директор ТК «Ленстройматериалы»:
– Сегодня мы оцениваем емкость рынка кирпича в Петербурге на уровне 300-320 млн штук условных кирпичей. В последние годы динамика рынка была положительной, однако на сегодня докризисные показатели еще не достигнуты. С начала 2014 года у всех производителей цены на кирпич поднялись приблизительно на 10%. И рост их в дальнейшем, разумеется, неизбежен, так как увеличиваются затраты на производство продукции. Местный рынок, на мой взгляд, даже перенасыщен – потребности строительных компаний и частного сектора в кирпиче удовлетворяются полностью. Внезапное появление новых игроков с точки зрения теории вероятности, видимо, возможно, но с точки зрения практики маловероятно.
По состоянию на 1 сентября 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1 865 771,3 кв. м жилья (944 дома на 31 644 квартиры), сообщает Комитет по строительству города.
Лидером по объемам ввода является Невский район, где построено 14 домов на 5471 квартир общей площадью 267 028 кв. м. На втором месте находится Пушкинский район, где введено в строй 279 домов на 4 506 квартир общей площадью 261 733,7 кв. м. Третье место занимает Приморский район с объемом ввода 257 175,8 кв. м (97 домов на 4 578 квартир).
В августе в Санкт-Петербурге было сдано (в результате законченного строительства и реконструкции жилья) 120 181,7 кв. м (186 домов на 1190 квартир). Первое место в рейтинге районов занимает Василеостровский район. Здесь было введено в строй 3 дома на 448 квартир общей площадью 43 860,7 кв. м. Вторе место занимает Петроградский район, где было сдано 4 дома на 389 квартир площадью 26 738 кв. м. «Бронзу» заслужил Выборгский район, где построено 19 домов на 59 квартир – 11 087,3 кв. м.
Среди объектов общегражданского назначения в августе во Фрунзенском районе была построена поликлиника для взрослых, а в Приморском районе – детский сад. В Василеостровском районе появилось несколько многофункциональных торговых комплексов, а также бизнес-центр на 3111,9 кв. м.