Смена профиля
Реконструкция офисных центров в апартаменты пока больше экзотика, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение, считают эксперты.
Тем не менее после удачного перепрофилирования здание бывшего бизнес-центра можно продать на 10-20% дороже.
Последние несколько лет были далеко не самыми лучшими для владельцев бизнес-центров, наблюдается устойчивое снижение арендных ставок и стоимости реализации офисных площадей. По данным специалистов NAI Becar, за 2015 год рублевые ставки снизились на 15-30% по отношению к 2014 году. «У многих владельцев бизнес-центров возникли сложности с рефинансированием, обслуживанием и плановым погашением кредитов. Сказалось общее сокращение потребности в офисах, уход с рынка западных арендаторов и инвесторов. Это общемировой тренд. В похожей ситуации находятся многие крупные города мира, – считает генеральный директор NAI Becar Apartment Александр Самодуров. – Эффективным решением этой проблемы, на наш взгляд, может быть конвертация офисного здания в апартаменты. Собственник бизнес-центра после перепрофилирования может успешно избавиться от потерявшего доходность актива и продать свой проект, а покупатель апартаментов получает возможность войти в профессиональный рентный бизнес или приобрести апартаменты для проживания».
Под сенью апартаментов
Как считает Александр Самодуров, смена профиля бизнес-центра целесообразна в случае, если здание давно и безрезультатно находится в продаже: «Целиком продать бизнес-здание сегодня очень сложно, такие варианты могут «зависать» в листингах месяцами. Перепрофилировав здание, его можно продать быстро и как минимум на 10-20% дороже. Конечным покупателям апартаментов такие объекты также будут интересны – очень часто офисные здания стоят в уникальных локациях, центральных районах, поблизости от метро. Это выгодные инвестиции».
В случае когда не требуется капитального переоборудования здания (нет увеличения площадей, не затронуты несущие конструкции), для перепрофилирования бизнес-центра, по мнению эксперта, необходимо сделать проект переустройства здания, поменять вид разрешенного использования земельного участка (это нужно для регистрации и снижения налогового бремени), осуществить строительные работы (проложить и развести дополнительные коммуникации, оборудовать кухни и отдельные санузлы) и провести кадастровое разделение здания на апартаменты. Примерный срок некапитального переоборудования бизнес-центра – восемь месяцев.
Если здание требует капитальной реконструкции (изменения капитальных конструкций, площади и т. д.), необходимо сделать градостроительный план земельного участка, профессиональное обследование состояния несущих конструкций и параллельно разрабатывать проектную документацию и получать техусловия на подключение к сетям. Затем менять вид разрешенного использования земельного участка, получать разрешение на строительство и осуществлять строительные работы. «В апартаментах увеличивается нагрузка на водоснабжение, увеличивается объем потребления воды и, соответственно, объем канализования. Вместе с тем офисные здания зачастую не имеют подключения к горячей воде, проблема решается в объемах собственной небольшой бойлерной. Для апартаментов необходимо получить достаточные объемы водоснабжения и водоотведения у города», – комментирует Александр Самодуров. Срок капитальной реконструкции бизнес-центра – от 1,5 лет.
Глубина и инсоляция
«Рынок офисной недвижимости в Петербурге снизил показатели не так драматично, как в Москве. Сегмент апартаментов пока менее востребован по сравнению со столичным рынком, поэтому вариант реконструкции офисных центров в апартаменты для нашего рынка – это пока в большей степени экзотическое предложение, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение», – констатирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg.
Как считает Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP, реконструкция БЦ может оказаться для собственника весьма проблематичной. «В таких случаях часто речь идет о серьезной модернизации инфраструктуры бизнес-центра, обеспечении его всеми необходимыми коммуникациями, что очень трудоемко при нынешней конъюнктуре рынка», – считает он.
Александр Самодуров согласен, что перепрофилированию подлежит не каждый бизнес-центр: «Например, с глубиной этажа, которая часто бывает у офисных центров (для которых требования по инсоляции смягчены), трудно делать жилые апартаменты. Но в этом случае есть решение – «вырезать» атриум в центре здания, поставить стеклянный колпак и сделать внешние и внутренние (выходящие в атриум) апартаменты, что улучшит их инсоляцию».
И конечно, такого рода решения применимы только для зданий, которые не являются памятниками архитектуры. «Без соответствующего решения городских властей реконструировать памятник архитектуры в апартаменты, скорее всего, не получится», – заключает эксперт.
Мнение:
Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP:
– В целом это неплохая идея. В Эдмонтоне, столице канадской провинции Альберта, где я прожил несколько лет, такая практика была. В центре города располагалось много невостребованных офисных площадей, которые были переделаны под апартаменты, пользовавшиеся спросом. Что касается Петербурга, то здесь эту идею также можно воплотить в жизнь. Потребность в офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации можно переделать нежилые помещения под апартаменты и продать как жилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы. Однако нужно учитывать, что апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. В них, к примеру, нельзя прописаться. Без прописки удобства, доступные по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и пр.), для владельцев апартаментов становятся затруднительными. Кроме того, налоги и коммунальные услуги владельцам апартаментов обходятся гораздо выше, чем собственникам обычных квартир. Все это существенно ограничивает спрос на такие объекты.
Вопрос выбора управляющей компании (УК) для объектов коммерческой недвижимости собственники решают по-разному. Собственная УК дает возможности большего контроля, а привлечение внешней УК позволяет сэкономить, говорят эксперты.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что каждый собственник принимает решение исходя из условий, в которых он существует. «Для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. Для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее», - поясняет госпожа Лежнева.
По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, внешнее управление эффективнее для крупных и сложных в управлении и эксплуатации объектах. «Внешняя УК имеет возможность повысить эффективность за счет профессионализма, отлаженных бизнес-процессов, а также экономии на масштабе», - считает он.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в большинстве случаев работа с внешними управляющими компаниями получается экономичнее, чем создание собственной. «Если грамотно прописаны условия договора, прозрачно отражающие поставленные перед управляющей компании задачи, то работа с внешней компанией позволит избежать большого количества ошибок», - говорит госпожа Скаландис.
«В России есть тенденция делать все самостоятельно: лечиться, управлять объектами. Полагаю, что для этого есть основания – не всегда специалисты выдают хороший результат, да и большинство собственников опасается доверить кому-то свою собственность, - рассуждает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации управляющей компания Maris в ассоциации с CBRE. - Однако ошибки собственной УК слишком дороги будут для владельца. В корне неверна идея: « что если уж я сумел построить, то управлять смогу точно!». Эксплуатация – это очень продуманный процесс на длительный срок и лучше, если этим занимаются люди, у которых есть опыт. Разумеется, все зависит от девелопера, если это такой гигант, как Адамант, например, то в этом случае создание собственной УК оправданно, они могут позволить создать штат специалистов, которые будут загружены и востребованы».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», рассказывает, что у «Сенатора» по понятным причинам своя управляющая компания, которая обслуживает все здания сети. «Во-первых, в нашем случае внутренняя структура дешевле и эффективнее, а во-вторых – в России просто нет такой УК, которая справилась бы с таким большим заказом. У нас есть своя клининговая, телекоммуникационная, охранная, эксплуатационная службы», - отмечает господин Золин
Плюсы и минусы
«Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач - первое - это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе - ведение бухгалтерской отчетности и третье - facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется отдельной управляющей компанией», - рассказывает Вероника Лежнева.
Игорь Лучков вкратце описывает плюсы и минусы привлечения собственной и внешней УК так: «Внутреннее управление позволяет сократить расходы на собственно управление. Внешнее – повысить эффективность доходов собственника».
«Собственная УК может хорошо знать объект, если в ней работают люди, которые раньше строили, однако, если привлечь профессиональную УК на этапе предэксплуатации, то возможно, что владелец обнаружит ряд недочетов, которые были допущены подрядчиками и сможет это возместить, вовремя предъявив претензии. Конечно, при привлечении сторонней УК нужно выбрать между претендентами лучшую компанию, и это непростой процесс, также как и заключение договора», - рассказывает Евгения Скачкова.
«Выбирайте компании с наиболее открытыми статьями бюджета, посмотрите, как управляются ими объекты, каков отчет УК, встретьтесь с людьми, которые будут непосредственно работать на объекте. Наверняка после этого возникнет понимание, с кем работать будет лучше. Что же касается стоимости, то все зависит от ваших целей и, вряд ли может быть существенное расхождение при эксплуатации профессиональными компаниями, если они рассчитывают и включают одинаковое количество услуг», - советует госпожа Скачкова.
Плюсы внешней управляющей компании, по оценкам Вероники Лежневой, в нераздувании собственного штата, получении профессиональной команды, заинтересованности внешней УК в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и как следствие – повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг УК завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании, по ее словам, в ограниченной возможности «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизни проекта, и плата за услуги.
Дмитрий Золин отмечает, что внешняя управляющая компания изначально более профессиональна, предоставляемые услуги уже отработаны, и бизнес-центр может получить высокий уровень сервиса сразу. «Поэтому в мировой практике привлечение внешней структуры более распространено. Российская практика несколько иная: большинство собственников бизнес-центров склонны набивать себе шишки и создавать собственную управляющую компанию. Это связано с рядом моментов. Во-первых, понятно, что внешняя управляющая компания будет менее подконтрольна, нежели собственная; для кого-то это очень принципиально. Кроме того, большинство полагает, что компания на аутсорсе будет стоить дороже, хотя на самом деле это не так (если речь идет об обслуживании 1-2 объектов, а не целой сети). Раньше я говорил, что собственники отдают предпочтение собственным УК в связи с тем, что боятся потерять свой бизнес: «осадок» после 90-х. С тех пор прошло уже много лет, но в целом, тенденция почему-то осталась прежней», - делится наблюдениями господин Золин.
Игроки и стоимость
Сегодня на рынке управления коммерческими объектами работает несколько десятков брендовых операторов. «Рынок стабилизировался 5 лет назад. Конкуренция высока, однако 90% рынка контролируется известными компаниями», - комментирует Игорь Лучков.
По данным Натальи Скаландис, на сегодняшний день доля объектов коммерческой недвижимости города, которые управляются внешними УК, составляет порядка 40%. «Рынок стабильно развивается, однако число профессиональных внешних УК пока не превышает пяти. На рынке работает достаточно много управляющих компаний, но мало кто из них может предложить комплексный подход. Как правило, управляющие компании оказывают услуги PM и FM, которые включают в себя большое количество разнообразных услуг, требующихся на каждом из этапов выхода объекта на рынок, - рассказывает госпожа Скаландис. - Стоит отметить, что доля внешних управляющих компаний с каждым годом растет, и собственники все чаще обращаются к сторонним компаниям, особенно за услугами FM».
Вероника Лежнева отмечает, что в Петербурге, случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом - единичны. «Первый - это управление Colliers International ТРК "Лето", второй - управление "Галереей", - приводит примеры госпожа Лежнева.
Евгения Скачкова так обрисовывает сложившуюся ситуацию: «Количество внешних УК колеблется и в период кризиса все предпочитали экономить, даже если эта стратегия грозила увеличением расходов в будущем. Все это не улучшало положения профессиональных УК. Конкуренция на рынке есть, но пока владельцы активнее привлекать профессионалов, все будет происходить достаточно вяло. Рентабельность нашей отрасли традиционно невелика, кроме того необходимость обучать и выращивать персонал необходимой подготовки усложняет нашу работу».
Стоимость услуг, по словам госпожи Скачковой, варьируется от класса объекта, его размера, состояния здания и инженерных систем, целей владельца и т.д. По оценкам Игоря Лучкова она может составлять от 1 до 8% от эффективного дохода собственника.
Вложения в загородную жилую недвижимость для сохранения и приумножения капиталов еще шесть лет назад считались едва ли не более выгодными, чем в городское жилье. Сегодня ситуация иная, говорят эксперты, – доля инвестиционных сделок едва достигает 10%.
Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Home estate, рассуждает: «Если говорить о рынке B2B, то это покупка земли с сельскохозяйственным назначением, дальнейший ее перевод в ДНП, подведение коммуникаций и пр. В принципе, таким образом можно заработать до 20-30%. Плюс дополнительный доход в дальнейшем будут приносить членские взносы и прочие отчисления от членов ДНП.
Что касается частных инвестиций, то для загородного рынка это еще более редкое явление. Показатели доходности, объемы получаемого дохода, а также сложность самого процесса на городском и загородном рынке жилья просто несовместимы. Поэтому случаи по инвестированию в загородные объекты единичны. Исключение составляют малоэтажные проекты недалеко от города с разработанной концепцией, масштабной рекламной кампанией».
Эксперты также полагают, что количество инвестиционных сделок с жильем, в том числе малоэтажным, в посткризисный период заметно сократилось еще и потому, что сегодня застройщикам, особенно с хорошей репутацией, гораздо проще привлечь банковское проектное кредитование или институциональное инвестирование, чем связываться с большим числом мелких частных инвесторов. «Соответственно, застройщики уже не предоставляют покупателям прежних огромных скидок за ранний вход в проект, и эффективность спекулятивных операций с жильем снижается. Иными словами, частным инвесторам уже не так выгодно покупать жилье на ранней стадии строительства, с тем чтобы продать его сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее недвижимость была и остается отличным «защитным» активом при длинном горизонте инвестирования. Поэтому сейчас становится все более популярным приобретение строящихся коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных ЖК с целью дальнейшей эксплуатации, например для сдачи в аренду. Покупок с целью быстрой перепродажи, в свою очередь, становится все меньше», – считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
В случае инвестирования с целью сохранения капитала, то есть покупки дома или квартиры не для перепродажи, доходность может превышать уровень инфляции на 3-4 процентных пункта и будет гарантированно выше, чем доходность банковских вкладов.
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, отмечает: «Загородное жилье покупают для постоянного проживания, причем часто не сразу: довольно много покупателей предпочитают сначала арендовать дом, чтобы «присмотреться» к образу жизни за городом».
Леонид Львов, генеральный директор СМУ «Элемент-Бетон», оценивает долю инвестиционных покупок на загородном рынке в 5-10%. «Проблема заключается в том, что объекты загородной недвижимости не являются массовым продуктом. На мой взгляд, для привлечения внимания инвесторов к данному сегменту необходимо снизить стоимость объектов в данном сегменте и увеличить предложение качественных проектов, то есть сделать объекты более ликвидными для конечного пользователя», – считает он.
С такой оценкой согласна и Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «На сегодняшний день доля инвестиционных покупок на загородном рынке не превышает 10%, что показывает определенную положительную тенденцию по сравнению с временем пятилетней давности, когда эта доля колебалась в пределах 2-3%». Она же слабую популярность загородного сегмента для капитальных вложений видит в том, что инвесторам пока не до конца понятен механизм проведения подобных сделок. «На мой взгляд, уже через год или два рынок станет более прозрачным, что, в свою очередь, привлечет определенный поток инвесторов. Сейчас у многих создается впечатление, что стоимость объектов загородной недвижимости растет значительно медленнее, чем городских новостроек, отчего возникают сомнения по поводу быстрого возвращения своих средств. На самом деле это не так, и я бы посоветовала рассматривать проекты известных застройщиков с точки зрения инвестиций», – заключает госпожа Яковлева.
Кстати:
Следует отметить, что в Москве и Подмосковье картина с инвестициями в загородную недвижимость мало чем отличается от петербургской. Михаил Строилов, девелопер КП «Ново-Шарапово», заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», рассказал, что 5-6 лет назад, в докризисный период, инвестиционные сделки на рынке загородной недвижимости эконом-класса составляли не более 10%. При этом сумма сделки не превышала 150 тыс. USD. «Сейчас инвестиционных сделок на загородном рынке недвижимости как таковых нет, в большинстве случаев это скорее способ сохранения средств – как банковский депозит. Всего доля инвестиционных покупок на загородном рынке составляет не больше 5%. С целью инвестиций приобретается в основном недвижимость эконом-класса на начальном этапе продаж, при условии что цена изначально не завышена. Кредит под такую покупку, как правило, не берется», – резюмирует господин Строилов.