Смена профиля
Реконструкция офисных центров в апартаменты пока больше экзотика, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение, считают эксперты.
Тем не менее после удачного перепрофилирования здание бывшего бизнес-центра можно продать на 10-20% дороже.
Последние несколько лет были далеко не самыми лучшими для владельцев бизнес-центров, наблюдается устойчивое снижение арендных ставок и стоимости реализации офисных площадей. По данным специалистов NAI Becar, за 2015 год рублевые ставки снизились на 15-30% по отношению к 2014 году. «У многих владельцев бизнес-центров возникли сложности с рефинансированием, обслуживанием и плановым погашением кредитов. Сказалось общее сокращение потребности в офисах, уход с рынка западных арендаторов и инвесторов. Это общемировой тренд. В похожей ситуации находятся многие крупные города мира, – считает генеральный директор NAI Becar Apartment Александр Самодуров. – Эффективным решением этой проблемы, на наш взгляд, может быть конвертация офисного здания в апартаменты. Собственник бизнес-центра после перепрофилирования может успешно избавиться от потерявшего доходность актива и продать свой проект, а покупатель апартаментов получает возможность войти в профессиональный рентный бизнес или приобрести апартаменты для проживания».
Под сенью апартаментов
Как считает Александр Самодуров, смена профиля бизнес-центра целесообразна в случае, если здание давно и безрезультатно находится в продаже: «Целиком продать бизнес-здание сегодня очень сложно, такие варианты могут «зависать» в листингах месяцами. Перепрофилировав здание, его можно продать быстро и как минимум на 10-20% дороже. Конечным покупателям апартаментов такие объекты также будут интересны – очень часто офисные здания стоят в уникальных локациях, центральных районах, поблизости от метро. Это выгодные инвестиции».
В случае когда не требуется капитального переоборудования здания (нет увеличения площадей, не затронуты несущие конструкции), для перепрофилирования бизнес-центра, по мнению эксперта, необходимо сделать проект переустройства здания, поменять вид разрешенного использования земельного участка (это нужно для регистрации и снижения налогового бремени), осуществить строительные работы (проложить и развести дополнительные коммуникации, оборудовать кухни и отдельные санузлы) и провести кадастровое разделение здания на апартаменты. Примерный срок некапитального переоборудования бизнес-центра – восемь месяцев.
Если здание требует капитальной реконструкции (изменения капитальных конструкций, площади и т. д.), необходимо сделать градостроительный план земельного участка, профессиональное обследование состояния несущих конструкций и параллельно разрабатывать проектную документацию и получать техусловия на подключение к сетям. Затем менять вид разрешенного использования земельного участка, получать разрешение на строительство и осуществлять строительные работы. «В апартаментах увеличивается нагрузка на водоснабжение, увеличивается объем потребления воды и, соответственно, объем канализования. Вместе с тем офисные здания зачастую не имеют подключения к горячей воде, проблема решается в объемах собственной небольшой бойлерной. Для апартаментов необходимо получить достаточные объемы водоснабжения и водоотведения у города», – комментирует Александр Самодуров. Срок капитальной реконструкции бизнес-центра – от 1,5 лет.
Глубина и инсоляция
«Рынок офисной недвижимости в Петербурге снизил показатели не так драматично, как в Москве. Сегмент апартаментов пока менее востребован по сравнению со столичным рынком, поэтому вариант реконструкции офисных центров в апартаменты для нашего рынка – это пока в большей степени экзотическое предложение, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение», – констатирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg.
Как считает Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP, реконструкция БЦ может оказаться для собственника весьма проблематичной. «В таких случаях часто речь идет о серьезной модернизации инфраструктуры бизнес-центра, обеспечении его всеми необходимыми коммуникациями, что очень трудоемко при нынешней конъюнктуре рынка», – считает он.
Александр Самодуров согласен, что перепрофилированию подлежит не каждый бизнес-центр: «Например, с глубиной этажа, которая часто бывает у офисных центров (для которых требования по инсоляции смягчены), трудно делать жилые апартаменты. Но в этом случае есть решение – «вырезать» атриум в центре здания, поставить стеклянный колпак и сделать внешние и внутренние (выходящие в атриум) апартаменты, что улучшит их инсоляцию».
И конечно, такого рода решения применимы только для зданий, которые не являются памятниками архитектуры. «Без соответствующего решения городских властей реконструировать памятник архитектуры в апартаменты, скорее всего, не получится», – заключает эксперт.
Мнение:
Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP:
– В целом это неплохая идея. В Эдмонтоне, столице канадской провинции Альберта, где я прожил несколько лет, такая практика была. В центре города располагалось много невостребованных офисных площадей, которые были переделаны под апартаменты, пользовавшиеся спросом. Что касается Петербурга, то здесь эту идею также можно воплотить в жизнь. Потребность в офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации можно переделать нежилые помещения под апартаменты и продать как жилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы. Однако нужно учитывать, что апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. В них, к примеру, нельзя прописаться. Без прописки удобства, доступные по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и пр.), для владельцев апартаментов становятся затруднительными. Кроме того, налоги и коммунальные услуги владельцам апартаментов обходятся гораздо выше, чем собственникам обычных квартир. Все это существенно ограничивает спрос на такие объекты.
Эксперты оценивают объем рынка свайных работ Петербурга в размере от 15 до 25 млрд рублей в год. Подобные услуги оказывает в городе ограниченное число компаний. Выход на рынок новых игроков осложняется большими техническими и финансовыми рисками.
По мнению участников строительного рынка Петербурга, за последние 15 лет в городе произошли серьезные изменения в отношении к работам нулевого цикла. В отрасль пришли новые строительные организации, специализирующиеся на геотехнических работах, появились и широко внедряются современные машины и технологии.
Как рассказал Алексей Шашкин, генеральный директор института «Геореконструкция», железобетонные забивные сваи появились в Петербурге в 1960-х годах, а с середины 1990-х годов началось освоение современных западных технологий устройства буронабивных свай большого диаметра. Это сняло технические и технологические ограничения на высотность зданий в Санкт-Петербурге, возможным стало возведение небоскребов высотой 500 м, стоящих на сваях длиной 60-100 м, которые опираются на твердые глины венда – древнейшие осадочные отложения на нашей планете, которым 650 млн лет. «Важной заслугой буронабивных свай стала возможность строительства в условиях сложившейся городской застройки. Построить дом без свай рядом с существующим – это значит обречь историческое здание на осадки в 10-15 см, которые оно может и не выдержать. Буронабивные сваи позволяют снизить осадку до 1-2 см и сохранить соседние здания. Конечно же, надо следить за технологией и не допускать так называемых технологических осадок от устройства свай – с этой целью проводится геотехнический мониторинг», – прокомментировал Алексей Шашкин.
Сегодня на строительном рынке Петербурга, по разным оценкам, работает 10-20 компаний, специализирующихся на устройстве свай. Среди наиболее крупных можно отметить ООО «ГЕОИЗОЛ», ЗАО «Геострой», ЗАО «Техпрогресс», СК «Подземстройреконструкция», «Гидроспецстрой», «Статика-инжиниринг», «Мостоотряд-19» и др.
Сегодня представлены различные технологии устройства свай – методами забивки, вибропогружения или вдавливания, а также формирование сваи путем вытеснения грунта или путем извлечения грунта из скважины.
«Устройство свайных фундаментов – это очень ответственная работа. Если при создании, например, полов в случае наличия погрешностей можно переделать работу с минимальными затратами, то сваю вбить в несколько десятков раз сложнее. Все это говорит о том, что пришедшему на рынок новому игроку, не имеющему в достаточном количестве опыта, придется нести большие риски. Подобрать квалифицированных специалистов, оснастить производство большой номенклатурой техники и специальных устройств – тоже непростая задача. Себестоимость данных работ – давно устоявшаяся величина, поэтому новой компании будет непросто находить возможность снизить цену для поиска новых заказчиков», – прокомментировал ситуацию Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ».
Алексей Шашкин считает, что профессиональный подрядчик вполне в состоянии выйти на петербургский строительный рынок свайных работ. Но главное, что ему предстоит сделать, – это освоиться в слабых глинистых грунтах. «Их главная особенность состоит в том, что, имея плотность всего на 10-20% ниже, чем у бетона, они обладают способностью терять природные структурные связи при малейшем внешнем воздействии и превращаться в вязкую жидкость, провоцируя развитие осадок окружающих зданий. Любой подрядчик должен начинать с апробации своих технологий в специфических инженерно-геологических условиях нашего города и при необходимости с адаптации технологий к особенностям поведения петербургских грунтов. Институт «Геореконструкция» занимается этим на протяжении последних 15 лет. Многие результаты этой работы вошли в территориальные и общефедеральные нормы», – высказал свою точку зрения эксперт.
Мнение:
Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ»:
– В настоящее время наша компания обладает всеми типами технологий для устройства свайных оснований из буронабивных свай. Самыми распространенными технологиями в гражданском строительстве являются Fundex, CFA, Atlas. Обязательным требованием при выборе технологии является оценка влияния на существующую застройку. Кроме этого, все зависит от конкретного типа грунта, требуемой несущей способности.
При реконструкции объектов, особенно находящихся под охраной КГИОП, требуется применение особых технологий. Для решения подобных задач нашей компанией разработана и успешно внедрена в массовое строительство технология буроинъекционных анкерных свай Geoizol-MP. На собственном производстве в городе Пушкин мы смонтировали современную технологическую линию по производству трубчато-винтовых анкерных свай.
На транспортном строительстве (мосты, путепроводы, тоннели и т. д.) чаще всего применяются сваи, выполняемые по технологии «в обсадной трубе» диаметром до 1,5 м. Данный тип свай обладает повышенной несущей способностью по грунтам основания и обеспечивает требуемый запас прочности для транспортных конструкций. В целом в нашей компании имеется более 15 видов технологий устройства только свай, и это не считая других технологий для устройства подземных пространств.
Прошлый год оказался для рынка складской недвижимости Санкт‑Петербурга первым за посткризисный период, когда было введено более 100 тыс. кв. м складов. Последний раз эту планку рынок преодолевал в 2009 году, когда было введено 132 тыс. кв. м.
Такие данные приводит Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, по состоянию на середину декабря 2013 года за этот год было введено 115 тыс. кв. м.
География ввода в ушедшем году традиционна – это юг города (Шушары и окрестности) и северная часть (Выборгское шоссе).
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что на данный момент общий объем качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет около 1630 тыс. кв. м. «В последние несколько лет ввод складских площадей был довольно небольшим, в то время как спрос стабильно шел вверх. В итоге в 2013 году мы получили рекордно низкий уровень вакантных площадей – около 1% в классах А и В», – говорит она.
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar, согласна с коллегой: «Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне. И это еще более остро ощущается на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. Уровень вакансии снизился до рекордных значений и составил 1-2%. Однако даже в случае реализации всех планов и проектов в перспективе не ожидается насыщения рынка».
Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. Речь идет о долгосрочных договорах аренды, причем с достаточно жесткими условиями по расторжению договора. Если же говорить о некоторой средней востребованной площади, то средняя площадь запросов составляет 5-10 тыс. кв. м, однако есть достаточно большое количество запросов как на большие площади, так и на меньшие, отмечают аналитики.
По данным Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, на 2014 год ожидается ввод около 260 тыс. кв. м, из которых 85% относятся к классу А. «Несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающегося в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день более 60% строящихся складских площадей уже заняты», – считает господин Фадеев.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, согласен с коллегой: «Помещения продолжают арендовать еще на начальных этапах строительства, и эта тенденция, скорее всего, продлится еще несколько лет. В связи с этим арендные ставки на складские площади продолжают динамично расти. Также повышается количество сделок в формате build-to-suit как способ минимизировать риски для девелопера».
В связи со сложившейся ситуацией рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой.
Наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации.
Ольга Шарыгина перечисляет наиболее значимые новые проекты: «В III квартале было подписано распоряжение о переводе земель лесного фонда площадью 123,7 га в категорию промышленных земель для размещения еще одного индустриального парка «Кола» во Всеволожском районе. Реализация проекта займет около семи лет. В Ленинградской области построят логистический комплекс общей площадью около 20 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания «Энерго». В планы компании входит строительство еще одного складского комплекса в Тосненском районе. Строящиеся комплексы будут относиться к классу А».
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Объемы чистого поглощения соответствуют объемам ввода, так как уже к началу года уровень вакантных площадей был практически на нулевой отметке. А вот объемы завершенных сделок очень значительны, однако речь идет о предварительных договорах аренды в будущих складских комплексах. Несмотря на значительное увеличение предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода.