Неуверенная аренда
Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.
По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.
Ставки упали
Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стоимость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.
«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.
С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.
«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.
Доходные дома
Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.
Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.
«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.
Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».
Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последующей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».
Апарт-отели и апартаменты
По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.
«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.
Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.
Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.Состояние рынка
Объем офисных площадей на начало июня увеличился приблизительно
на 40 000 кв. метров. Общий объем рынка составил около 840 000 кв. метров. Из наиболее крупных объектов были введены: River House (10 000 кв. метров), Сенатор-4 (10 000 кв. метров), БЦ на Барочной, 10 (12 300 кв. метров).
Объем торговых площадей за первые пять месяцев 2005 года увеличился на 37 500 кв. метров. Таким образом, общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах составляет на 01.06.2005 года – 825 000 кв. метров.
Рост торговых площадей в основном был обеспечен за счет ввода крупных торговых комплексов формата cash&carry: «Лента» на Московском шоссе и «Metro» на Пулковском шоссе, а так же торгово-развлекательного комплекса «Космополис» на Выборгском шоссе, введенного в начале 2005 года.
Проекты и события рынка Санкт-Петербурга
Компания Stockmann приобрела у немецкой компании SPAG комплекс зданий на Невском пр., 114, площадью 17 300 кв. метров. После реконструкции, которую планируется завершить в 2008 году, общая площадь здания увеличится как минимум до 45 000 кв. метров, часть его займет универмаг Stockmann, оставшиеся площади будут сданы в аренду.
На Мебельной ул., 12 на участке площадью 2,74 га ООО «Терминал Старая Деревня» приступило к реконструкции здания под многофункциональный центр общей площадью около 36 000 кв. метров. В состав первой очереди войдет трехуровневый складской терминал класса «В» площадью 16 600 кв. метров, 7-этажный бизнес-центр класса «В+» площадью около 4 800 кв. метров с административно-торговым блоком площадью 5 000 кв. метров. Вторая очередь – торговый центр площадью 9 200 кв. метров. Инвестиции в проект составят около $15 млн, из них $10 млн – в первую очередь. Планируемый срок ее открытия – начало 2006 года, второй – осень 2006 года.
У Большеохтинского моста («Район 700») компания «Охта Групп» и финская SRV International построят многофункциональный центр общей площадью более 200 000 кв. метров, который объединит торгово-развлекательный центр, бизнес-центр класса «А» и гостиницу на 355 номеров. Паркинг будет рассчитан на 2 500 автомобилей. Инвестиции в проект составят $200 млн.
На Невском пр., 55, на месте снесенного здания мальтийская компания International Hotel Investments начала строительство торгово-делового центра «Невская Плаза» общей площадью 14 000 кв. метров (торговая галерея на 2-х этажах, на остальных – офисные помещения).
Завершение проекта реконструкции здания на Оренбургской ул., 4, осуществляемого ЗАО «Австрийский бизнес-центр», перенесено на IV квартал 2006 года. Первая очередь бизнес-центра (6 500 кв. метров) по плану будет сдана в эксплуатацию в январе 2006 года.
На пересечении Вербной ул. и Земского пер. на участке площадью около 10 тыс. кв. метров ООО «Невский луч-3» планирует строительство спортивно-оздоровительного центра общей площадью более 11 тыс. кв. метров. Строительный процесс займет три года.
На Индустриальном пр., 31, на участке площадью около 11 000 кв. метров компания «Евро-Бьюти Корпорейшн ЛТД» планирует достроить спортивно-досуговый центр площадью 11 500 кв. метров. Строительство начнется в июле, сдать комплекс компания планирует в сентябре 2006 года.
На наб. Мартынова (южнее д. 40, лит. А) на участке площадью 20,6 тыс. кв. метров ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» планирует строительство 2-й очереди спортивного центра (1-я – теннисные корты – занимает 11,4 тыс. кв. метров). Строительство планируется завершить через 30 месяцев после выхода постановления городского правительства.
Торговые сети в Петербурге
Французская сеть гипермаркетов Auchan откроет свои первые магазины на Северо- Западе в ТЦ «Мега» в поселках Бугры и Кудрово.
Компания «Гиперцентр» (сеть гипермаркетов «Мосмарт») совместно со швейцарской Jelmoli Holding создали новую компанию Hypercentre Investment с собственным капиталом в $150 млн. Созданная компания вложит в развитие сети около $400 млн и в результате откроет четыре гипермаркета в Москве, два – в Санкт-Петербурге и еще четыре – в региональных центрах России.
Мetro cash&Carry построит в ближайшие два года в Петербурге четвертый магазин и логистический центр.
Компания «Комус» в 2005 году намерена открыть четыре новых магазина в Петербурге и расширить таким образом свою питерскую сеть до 10 магазинов. ООО «Арбат-Престиж» планирует открыть в Петербурге пять магазинов в ближайшие 2 года. Каждый из магазинов разместится в отдельном помещении площадью свыше 1 тыс. кв. метров.
Торговые сети в России
Британская косметическая розничная сеть Body Shop International объявила о своих планах по выходу на российский рынок. В сентябре компания собирается открыть магазин в России.
Компания C&A, которой принадлежит одна из крупнейших в Европе сетей по продаже женской, мужской и детской одежды, открыла первый в России магазин C&A площадью 1 400 кв. метров в ТЦ «МЕГА» в Химках.
Холдинг «Марта» в 2005-2008 годах планирует инвестировать $45 млн в развитие торговой сети Grossmart: за 3-4 года холдинг рассчитывает открыть в России до 40 новых магазинов Grossmart площадью 500-1 000 кв. метров.
Компания «Лента» объявила о планах выхода в Нижний Новгород. Первый нижегородский объект компании площадью 12 000 кв. метров будет открыт в 2006 году. Компания приобретет 10 га земли, но займет лишь 4 га, оставшиеся 6 га планируется продать под магазин формата DIY и гипермаркет бытовой техники. Инвестиции в строительство составят около $10 млн.
Источник: компания «Бекар»
Каждый, кто когда-либо сталкивался с рынком аренды жилья, знает, что самое выгодное время для съема квартиры – весна и лето.Ежегодно в весеннее-летний период на рынок аренды Санкт-Петербурга «выбрасывается» сотни квартир, чьи хозяева хотят подзаработать на своей недвижимости во время летнего отдыха. В основном такие арендодатели – пожилые люди, пенсионеры, которые имеют возможность провести на даче все лето – с мая по октябрь. Поэтому «летние варианты» появляются на рынке еще в начале апреля – квартиры сдаются на 4-5 месяцев.
Этот «квартирный шквал» неизменно вносит смятение и непонимание в устоявшийся ритм работы на рынке аренды. В течение всего года спрос на рынке аренды распределяется примерно 3 к 7 (то есть на 3 ликвидные квартиры приходится 7 арендаторов). В соответствии с этим распределением растут и цены: в среднем на $50 за год. Сейчас арендная ставка для однокомнатной квартиры в спальном районе недалеко от метро составляет $250-300. Однако весной ситуация меняется.
Руководитель Департамента аренды ЗАО «Агентство Бекар» Елена Исаенко рассказывает, что сначала хозяева «летних вариантов» пытаются ориентироваться на текущие рыночные цены. Консультантам из «Бекара» приходится разъяснять им, что их квартирами интересуется только небольшая часть арендаторов – командировочные, туристы, больные, приехавшие на лечение, студенты, желающие отдохнуть и подзаработать за лето, или абитуриенты, поступающие в ВУЗы и их родители. Таких клиентов не так уж много, поэтому соотношение спроса и предложение на летнем рынке совсем другое – на одного арендатора приходится 5-6 квартир. Естественно, это сказывается на цене предложения – «летние варианты» идут по цене на 30%, а то и 50% ниже рыночной. Ликвидная однокомнатная квартира обычно теряет в цене меньше. Однако, большинство «летних вариантов» это двух-трехкомнатные квартиры – они обычно сдаются на лето по цене $250-300.
По наблюдениям специалистов «Бекара», появление «летних вариантов» сбивает с толку и покупателей. У них возникает ощущение, что предложение избыточно, что цены снизились – и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге стоимость аренды весной и летом снижается на 10-15%. Зная эту тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою квартиру до наступления весеннего сезона. Если же это не удается, они предпочитают придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывается на полгода или год – и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.
Из-за летнего снижения цен, осенний рост ставок всегда кажется особенно резким. Летние варианты исчезают с рынка буквально за считанные дни, а цены сразу взлетают. Часто арендаторы, уже настроившиеся за лето на пониженные цены и большой выбор, очень быстро оказываются на совершенно другом рынке, где спрос и предложения распределяется не в их пользу. В сентябре рынок обычно делает резкий ценовой скачок – сразу на $50-70. По прогнозам «Бекара» эта ситуация повториться и в сентябре 2005 года – цена на ликвидную однокомнатную квартиру недалеко от метро повысится до $350.
Другой сегмент рынка, который оживляется летом – посуточная аренда. Как правило, посуточно сдаются ликвидные квартиры в центре города – элитные варианты и жилье повышенной комфортности. Хозяева таких квартир рассматривают аренду не как способ дополнительного заработка, а как свою основную работу на летний период. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать: убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Естественно, скорость порчи вещей и отделки при посуточной аренде выше, чем при долгосрочной – ведь в квартире постоянно меняются жильцы.
Основная проблема хозяина, сдающего свою квартиру в посуточную аренду – поиск жильцов. В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды. В отличие от хозяев квартир, владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе своих номеров, могут предложить своим клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы. Поэтому посуточная аренда постепенно проигрывает мини-отелям – все больше хозяев квартир переводят свои объекты в долгосрочный сегмент и не пытаются заработать дополнительные деньги на летней аренде. С посуточного рынка уходят объекты, находящиеся в спальных районах – учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их посуточно становится просто невыгодно.
За последние несколько лет, несмотря на рост ставок в долгосрочном сегменте, цены на посуточную аренду практически не выросли. По данным «Бекара», «бедненькая, но чистенькая» квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере стиральной машиной и микроволновой печью), то ее предлагают арендаторам по цене от $70 до $100 за день.
Крупногабаритные квартиры в центре (от 3-х до 6-ти комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня «люкс» – например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня, арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор – иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет.
По материалам компании «Бекар»