Неуверенная аренда
Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.
По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.
Ставки упали
Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стоимость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.
«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.
С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.
«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.
Доходные дома
Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.
Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.
«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.
Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».
Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последующей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».
Апарт-отели и апартаменты
По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.
«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.
Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.
Петербургский рынок фасадных отделочных материалов, по словам экспертов, растет на 10-20% в год. Лидирующие позиции на нем занимают навесные вентилируемые фасады (НВФ) и штукатурка. Если еще несколько лет назад доля этих материалов составляла соответственно 70 и 30%, то сегодня штукатурка постепенно вытесняет НВФ.
Сегмент фасадных материалов стабильно растет уже 2-3 года. Темпы его роста сопоставимы с темпами роста всего рынка строительных материалов, который наблюдается после кризиса 2008-2009 годов, и составляют примерно 10-20% в год, рассказывает Владимир Самохвалов, начальник отдела снабжения СТД "Петрович".
Эксперты рынка отмечают, что стоимость фасадных материалов растет в пределах инфляции. "Конкуренция в фасадном сегменте очень большая и цены разумные. Получать сверхприбыли никто не позволит", - поясняет Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит".
"В целом рынок отделочных фасадных материалов насыщен. Имеется множество типов и, соответственно, производителей систем утепления фасада. При отделке фасадов многоэтажных жилых зданий в основном используются штукатурный фасад (тонкослойная штукатурка, наносимая на утеплитель) и вентилируемый фасад (керамические либо металлические пластины по металлокаркасу поверх утеплителя с образованием воздушного пространства между слоями для вентиляции), менее популярен кирпичный фасад (кирпичная кладка поверх утеплителя). Применяются при строительстве коммерческих многоэтажных зданий также фасадные системы остекления", - перечисляет Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург".
Привычка штукатурить
Владимир Самохвалов согласен с коллегами и говорит о сокращении доли вентилируемых фасадов (панелей и керамогранита) и росте доли штукатурных покрытий. "Причем последние наносятся сейчас, как правило, на слой теплоизоляции. Эта тенденция характерна как для жилого строительства в городе, так и для сегмента загородного жилья. Исключением является коммерческая недвижимость, где на использовании керамогранита часто настаивают архитекторы и заказчики. Но и для бизнес-центров или гостиниц, особенно для расположенных в центральной части города, штукатурка остается самым распространенным материалом - это наиболее традиционное для нашего города фасадное покрытие. А следование традициям - часто принципиальный для петербургских властей, строителей, девелоперов, архитекторов и широкой общественности вопрос", - рассказывает господин Самохвалов.
"Штукатурный фасад традиционен для Петербурга, его первоначальная стоимость относительно невелика, особых сложностей с выполнением такого типа фасада нет. В связи с этим возникает ошибочное мнение, что любая строительная компания без проблем выполнит данный вид работ усилиями низкоквалифицированного персонала и с применением дешевых материалов. Из-за результатов таких некачественных работ складывается общее негативное мнение о штукатурном фасаде. При использовании качественных материалов и при соблюдении технологии производства работ штукатурный фасад простоит не одно десятилетие без капитальных ремонтов", - рассуждает Александр Самойлов.
Однако эксперты отмечают, что это довольно сложный в эксплуатации фасад. Он очень чувствителен к агрессивной среде (перепады температуры, осадки) и требует замены каждые 10-15 лет.
Навесная неопределенность
"Системы навесных фасадных конструкций позволяют получить привлекательный внешний вид надолго. Основная сфера использования - бизнес-центры, офисные здания. Жилые дома с навесными фасадными системами помимо высокой стоимости могут включать в себя некоторые "сюрпризы" для жильцов, например гул, особенно в зданиях большой высотности. Если все правильно сделано и запроектировано, то заказчик в результате больших инвестиций получает ожидаемый результат", - считает господин Самойлов.
Такой вид фасадных работ дороже, чем остальные, но дешевле и легче в эксплуатации, а также более долговечен - замена панелей может производиться раз в 30‑40 лет, поясняют участники рынка.
Ряд экспертов менее оптимистично отзываются о НВФ и называют их "миной замедленного действия", так как опыт использования такой технологии в течение длительного времени в наших климатических условиях пока отсутствует. К тому же их монтаж зачастую осуществляется недостаточно квалифицированными рабочими, что может с течением времени привести к ряду проблем, требующих их капитального ремонта или вовсе замены.
Дань традициям
"Самый привлекательный материал, который лучше всего подходит для строительства жилья - натуральный кирпич. Кирпичные стены защищают квартиры от любой непогоды. Кирпич - природный кондиционер, он создает в квартирах комфортный микроклимат, в жару здесь прохладно, в мороз тепло, сохраняется оптимальный баланс влажности", - утверждает Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест".
Александр Самойлов добавляет, что облицовочный кирпич очень популярен как в силу традиций, так и в силу историчности материала. "Современные российские и европейские производители предлагают широчайший перечень цветов и размеров облицовочного кирпича, позволяющего воплотить в жизнь самые интересные дизайнерские решения. Однако за это приходится платить гораздо больше. Еще один минус, с которым приходится сталкиваться в последнее время, - это результаты неправильного технического решения конструкции здания, где в качестве облицовочного материала фасада использовался кирпич. Здания, построенные 5-7 лет назад и облицованные кирпичом, в зоне перекрытий имеют отслоения и обрушения облицовочного кирпича. Ремонтопригодность кирпичной облицовки низкая, и процесс ремонта очень дорогостоящий", - поясняет господин Самойлов.
В пользу отечественного производителя
Участники рынка отмечают, что в последние годы доля отечественных материалов, применяемых в отделке фасадов, растет и приближается к 50%.
С точки зрения снижения логистической составляющей, разумнее использовать материалы местных производителей, если их качественные показатели удовлетворяют предъявляемым требованиям, добавляет Александр Самойлов. Однако эксперт отмечает, что доля импорта в сегменте лакокрасочных материалов для фасадов все еще высока.
"Основными поставщиками являются в основном компании с присутствием иностранного капитала, имеющие собственные производственные мощности в России. Это касается всего: сухих смесей, утеплителя, кирпича", - рассказывает господин Самойлов. Емкость рынка позволяет крупнейшим западным компаниям инвестировать в строительство собственных производств в России, говорит он.
"Натуральный камень чаще всего поставляют местные компании, это выгоднее с точки зрения логистики. У иностранных поставщиков преимущественно закупается дешевая плитка: с точки зрения стоимости у китайских производителей нет конкурентов", - комментирует Евгений Резвов.
"ЮИТ" использует материалы импортных производителей. Это связано прежде всего с качеством материалов. Поскольку "ЮИТ" в Санкт-Петербурге строит жилье, относящееся к уровню не ниже комфорт-класса, то важная роль отводится выбору высококачественных материалов ведущих зарубежных брендов. Наши фасады отличает от фасадов на объектах многих других застройщиков прежде всего скандинавский стиль отделки, который выражается в сочетании цветов окраски фасадных конструкций с темно-серым цветом оконных и балконных переплетов. В Санкт-Петербурге даже в сформировавшихся кварталах всегда очень легко заметить здание, построенное "ЮИТ", - делится опытом Сергей Сидоренко.
Опрошенные "Строительным Еженедельником" эксперты прогнозируют продолжение роста рынка во всех сегментах. Александр Самойлов отмечает, что при сохранении темпов строительства и инвестиций в данную отрасль будет происходить движение в сторону нестандартных проектных решений, нового дизайна фасадов, новых конструкторских решений, новых фактур поверхности.
Евгений Резвов видит перспективы прежде всего в расширении ассортимента продукции. "Сегодня идет активное развитие рынка загородной недвижимости – за счет этого возможно развитие и рынка отделочных материалов. Поэтому сегодня производители должны ориентироваться в первую очередь на частных покупателей", - полагает господин Резвов.
Мнение:
Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит":
- Оптимальными можно считать те фасадные технологии, которые удовлетворяют ряду критериев: себестоимость материалов, себестоимость монтажных работ, долговечность, внешний вид, соответствие существующим СНиПам и ГОСТам. Существуют определенные тенденции: жилые здания - это преимущественно штукатурные фасады, облицовочный кирпич и вентилируемые навесные конструкции; в коммерческих зданиях доля навесных вентилируемых и светопрозрачных конструкций существенно больше.
Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
- Выбор облицовочных материалов для фасадов на объектах "ЮИТ" основывается на типе внешних ограждающих конструкций. При использовании однослойных железобетонных стеновых конструкций существует необходимость утепления фасада такого здания. Для отделки утеплителя используется минеральная штукатурка, которая затем окрашивается фасадной краской. Если применяются железобетонные многослойные стеновые конструкции (сэндвич-панели, включающие минераловатный утеплитель), то дополнительного утепления фасада не требуется, а финишная отделка состоит в окраске фасадными красками. Благодаря тщательному отбору поставщиков фасадных конструкций и контролю всех этапов производства они не требуют дополнительного выравнивания и готовы к покраске сразу после монтажа.
Проекты редевелопмента промышленных территорий пока не вывели
на рынок давно существующий формат - лофты. Как говорят участники рынка, в Петербурге практически нет жилья, представленного в этом сегменте. В столице ситуация с лофтами несколько лучше.
Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение "классический лофт" попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.
"Однако классических лофтов у нас практически нет. В основном это стилизация под промышленный интерьер, так называемый неолофт, который воплощают дизайнеры в своих проектах. Апартаменты при этом получаются не менее интересными с концептуальной точки зрения", -говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН "Бекар", согласен с тем, что в Петербурге, как ни парадоксально, проектов лофтов, в отличие от рынка столицы, практически нет. "На российском рынке недвижимости лофты являются нишевым сегментом. Этот сегмент развивается в Москве, где пользуется популярностью, но в Санкт-Петербурге их никто в большом объеме не продает и не зарабатывает на них. Вероятно, таких проектов в нашем городе просто нет", - предполагает он.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что жилые лофт-проекты в Петербурге не представлены, за исключением одного долгостроя - проекта "Петровский арсенал" в Сестрорецке.
"Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия - в целом в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается", - рассказала госпожа Конвей.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что все лофты в Петербурге являются объектами коммерческой недвижимости.
Эксперты говорят, что на основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. "Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль "лофт" является символом современной свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос в обозримом будущем на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности", - рассуждает господин Авдеев.
Андрей Анатольев, руководитель проектов компании RUMPU, говорит, что не всякое промышленное помещение, переоборудованное под жилье, будет востребовано, оно должно отвечать определенным условиям: "Сам промышленный объект должен представлять собой памятник промышленной архитектуры (или хоть как-то с этим ассоциироваться).
Несмотря на обилие промышленных районов и отдельных строений в Санкт-Петербурге, немногие из них подходят для переоборудования под лофты. Какие-то - по причине своей советской или постсоветской архитектуры, в большинстве своем не представляющие архитектурной ценности, другие - по причине своего местонахождения (в неблагополучных и отдаленных районах Санкт-Петербурга), третьи функционируют сегодня как складские помещения. А из тех, которые потенциально подходят для реконструкции под лофт, половина охраняется КГИОП, половина в собственности".
Мнение:
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп":
- В Санкт-Петербурге многие современные клубы переделаны из бывших предприятий, а что касается жилых примеров, то их у нас в городе не так уж и много. Дело в том, что перестраивать что-либо гораздо сложнее, чем строить заново. Проще снести старое здание и на его месте построить новый жилой дом либо бизнес-центр. В процесс переоборудования бывшего промышленного предприятия нужно вкладывать немало денежных средств, при этом у застройщика будет масса технических ограничений, которые нужно учитывать. А это становится экономически невыгодно. Поэтому у нас жилье такого формата не прижилось, хотя такие примеры жилья в городе есть, но они скорее единичны и не носят массового характера.