Офисная пустота
Бизнес-центры Петербурга начали пустеть. Чтобы не потерять клиентов, арендодатели снижают ставки за «квадрат» и добавляют бонусы в виде детских комнат и компьютерных игр.
Будет еще хуже, прогнозируют эксперты.
Говоря об итогах в сфере офисной недвижимости за 2015 года и планах на 2016-й, представители строительного сообщества разделились на два лагеря. Одни говорили, что «мы еще не на дне, но скоро там будем», другие надеялись на перемены к лучшему. Первых было больше.
Достраивать бизнес-центр сейчас очень рискованно, а думать о строительстве новых – бессмысленно, считает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов: «Никто в здравом уме и трезвой памяти не начнет строить в этом году бизнес-центр. В этом болотном состоянии мы будем находиться долгие годы. Ну, а так как мы на болоте жили всегда, то нам и хотя бы падать будет не так больно, как, например, москвичам».
Это подтверждает и генеральный директор JLL в Петербурге Андрей Амосов. За 2015 год объем введенных площадей на офисном рынке Петербурга снизился на 26%, по сравнению с 2014 годом. В прошлом году было реализовано 163 тыс. кв. м офисных площадей. На 2016 год, «по оптимистичным прогнозам» в JLL ожидают увеличение данного показателя до 220 тыс. кв. м.
«Впервые с 2007 года доля вакантных площадей офисных центров класса В оказалась выше класса «А», – сообщил Андрей Амосов. – По классу «В» она составила около 13% , по классу «А» – около 11%. Это говорит о том, что 2015 год прошел под эгидой переговоров и переездов. Участники рынка стали перемещаться в более качественные офисные здания за меньшие деньги».
Похожая тенденция наблюдается и со стороны спроса. Объем чистого поглощения площадей на офисном рынке Петербурга за прошлый год составил 137 тыс. кв. м. Это на 30% меньше чем в 2014 году.
Все, приплыли
Из-за кризиса арендаторы не готовы переплачивать, считает председатель совета директоров ГК «Энерго» Азат Григорьян. В недавно открывшемся бизнес-центре класса «В+» в Московском районе еще летом прошлого года арендаторы офисов могли заплатить 1200-1300 рублей за «квадрат», сейчас 1000 рублей платить уже «никто не согласится». Кстати, под влиянием макроэкономической ситуации в стране, срок окупаемости бизнес-центра ГК «Энерго» увеличился вдвое – с 4-5 до 9-10 лет. В среднем же, по данным JLL, сейчас аренда офисных площадей класса «А» в городе обойдется в 1560 рублей за кв. м, класса «В» – 1120 рублей за кв. м (включая НДС и операционные расходы). «Сейчас, чтобы удержать сотрудников арендодатели чего только не делают: детские и спальные комнаты, места релаксации, компьютерных игр», – добавил Амосов.
Кроме того, экономической нестабильности, многие застройщики отказываются от планов по расширению бизнеса. Так, по словам управляющего партнера ЗАО «УК «Лидер» Дениса Кириллова, компания отказалась от планов по строительству апарт-отеля по соседству с бизнес-центром «Лидер Таэур».
С продолжением строительства «Невской Ратуши» также все туманно – строительство второй и третьей очередей бизнес-центра в этому году не начнется, заверила руководитель проекта Ирины Анисимова: «У нас не «бесплатные деньги», как многие думают. Мы закредитованы в ВТБ по ставке выше 16%. Это обычный коммерческий кредит. На второю и третью очереди нам кредит не получить».
Прогнозируя ситуацию по офисной недвижимости, Денис Кириллов сообщил, что дальше будет только хуже: «У меня недавно съезжал арендатор, который снимал 100 кв. м. Он попросил оставить стул и стол в зачет. Мои коллеги подтверждают, что и у них такой мебели, теперь хватает. Это говорит о многом. Мы еще не опускались никуда, все впереди. Я думаю, что мы приплыли. Те, кто не успел к себе «посадить» «Газпром», уже никого не посадят. Все сравнивают нынешнее время с 2008 годом, а как же 1998 год? У меня тогда люди работали за пайку хлеба, потому что я закрывал платежи только по коммуналке. Говорили тогда арендаторы так – либо мы съезжаем и возмещаем коммуналку, либо здание будет пустовать. Вот и сейчас мы близки к этому».
Надежда есть
Однако не все спикеры оказались настолько пессимистичны. Ожидания на рынке офисной недвижимости оказались намного хуже, чем конечный результат, считает управляющий директор холдинга «Ай Би Групп» Сергей Игонин: «Мы не потеряли арендаторов. Сейчас у нас заполняемость на уровне 97%. Ставку немного подняли – за класс «С» берем 1150 рублей. Да, этот год будет тяжелее, чем прошлый, но до ситуации когда стоимость «квадрата» будет равна стоимости его эксплуатации, мы не дойдем».
Надеется на лучшее и руководитель проекта Mezon plaza, заместитель генерального директора ООО «Газпромбанк-Инвест» Алексей Наугадов: «Мы открывается с марта этого года и заполняемость БЦ составляет 40%. В июне планируем достичь 60-процентной заполняемости».
Из-за кризиса или из-за отложенных сроков реализации, но практика офисного built-to-suit в Петербурге не нашла особого распространения, сообщила руководитель департамента коммерческой недвижимости Knight Frank Марина Пузанова. Арендаторов часто не устраивают предложенные им условия. «Есть нечто близкое к built-to-suit – реконструкция зданий под офисы. Это не дешево, но меньше чем строительство с нуля. Переговоры на такие сделки ведутся», – сказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
А на строительство офиса сейчас мало кто возьмется, уверена Ирина Анисимова. По ее словам, себестоимость возведения бизнес-центров класса «А» возросла вдвое и начинается от 100 тыс. рублей за «квадрат».
В III квартале в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию два торговых центра площадью 57 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных планов, объем ввода по итогам года может стать рекордным за последние несколько лет, прогнозируют эксперты.
Предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в III квартале в городе появилось 57 тыс. кв. м торговых площадей, что превышает показатели аналогичных периодов всех предыдущих лет, за исключением 2008-го. В результате ввод за девять месяцев достиг 215 тыс. кв. м.
Таким образом, за три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге было открыто больше торговых центров, чем вводилось за весь год на протяжении последних шести лет, говорят аналитики Jones Lang LaSalle.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уточняет, что в период с июня по сентябрь были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк».
По оценкам специалистов компании NAI Becar, общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 кв. 2013 г. составил 3,284 млн кв.м. (GLA).
Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства, по подсчетам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, находится более 1,2 млн кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
Согласно данным аналитического отчета ASTERA, всего на рынке торговой недвижимости Петербурга насчитывается порядка 25 торговых центров регионального и окружного масштабов, функционирующих 5 и более лет.
По мнению экспертов компании ASTERA, стандартный срок жизни концепции торгового центра составляет 5-7 лет. В связи с этим спрос на проекты реконцепции в ближайшее время будет возрастать, поскольку смена концепции позволит «оживить» интерес к объекту и в конечном итоге привести к увеличению доходности.
По словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, объем предложения стабильно увеличивается, причем заметна тенденция к строительству объектов преимущественно в новых жилых кварталах. «Как правило, набор арендаторов в таких ТК практически одинаковый, поэтому покупательский спрос не увеличивается, а перераспределяется между ними. Собственники пытаются привлечь внимание покупателя, за счет интересных операторов детских и развлекательных центров», - добавляет госпожа Лапина.
Наиболее популярными с точки зрения ввода новых торговых площадей являются Калининский и Приморский районы, говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle. «По объему существующего предложения лидером остается Приморский — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей, тогда как по количеству площадей на 1 тыс. жителей лидирующую позицию по-прежнему занимает Московский район – 1,1 тыс. кв. м», - констатируют эксперты компании.
Спрос и вакансия
Екатерина Лапина говорит, что отмечается высокий спрос со стороны местных и федеральных сетевых операторов на помещения в больших и концептуальных торговых комплексах, площадью от 70 тыс. до 100 тыс. кв. м. «Если в одном районе располагаются более одного торгового центра подобного объема, это влечет за собой полную ротацию арендаторов в более новый ТЦ», - отмечает эксперт.
По оценкам Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, доля вакантных площадей в среднем по рынку на конец III квартала составляет около 5-6%. «При этом необходимо отметить, что данный показатель может сильно варьироваться в зависимости от уровня и качества торгового центра. Так, в наиболее успешных ТЦ составляются листы ожидания. По сравнению с показателем за I полугодие 2013 г. отмечается тенденция увеличения вакантных площадей за счет выхода на рынок новых проектов», - уточняет госпожа Шарыгина.
Свободные помещения наблюдаются, в основном, в проектах, обладающих определенными недостатками, связанными с локацией, неудачной концепцией или планировкой, а также с качеством управления, добавляют аналитики Jones Lang LaSalle.
На рынке по-прежнему преобладает тенденция подписания долгосрочных договоров аренды, их доля в общем объеме заключенных договоров в 3 кв. 2013 г. составила около 80%, подсчитали специалисты ASTERA.
Ставки
С начала года ставки на аренду в торговых центрах, по данным Екатерины Лапиной, выросли на 5-10% в зависимости от объекта.
Ольга Аткачис уточняет, что на конец сентября средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в торговой галерее региональных и суперрегиональных торговых центров составила 4,06 тыс. руб./кв.м/мес.; окружных и районных – 2,04 тыс. руб./кв.м/мес.; микрорайонных – 1,42 тыс. руб./кв.м/мес. (без учета НДС).
Прогнозы
Несмотря на замедление темпов роста потребительской активности, наблюдаемое с начала года, участники рынка торговой недвижимости продолжают оптимистично смотреть на перспективы развития своего бизнеса, говорит Ольга Аткачис.
«В последнем квартале 2013 года ожидается открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%)», - рассказывает госпожа Аткачис.
Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, говорят эксперты Maris.
Мнение
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, добавила:
- На рынке Петербурга активно развиваются ранее заявленные и новые проекты. Так, в 3-м квартале получено разрешение на строительство торгово-развлекательного центра суперрегионального масштаба «Охта Молл», который станет крупнейшим объектом в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Будущий год, по нашим ожиданиям, станет таким же активным с точки зрения открытия новых торговых центров, как и нынешний: на 2014-й заявлен ввод около 238 тыс. кв. м.
Российский рынок демонтажа не очень активно перенимает новые технологии и западный опыт. По словам экспертов, инерционность в отрасли обусловлена в первую очередь высокой стоимостью внедрения новшеств, а обращение к инновациям в основном по силам лишь лидерам демонтажного рынка.
По данным исследовательского центра ГК «Размах», объем рынка демонтажа Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2012 году в денежном выражении составил 951,54 млн рублей. Это равнозначно показателям 2005-2006 годов и на 33% больше итоговых данных 2011 года, но гораздо ниже прогнозируемого экспертами показателя в 2 млрд рублей.
Александр Васильев, директор филиала ГСК «Реформа» в Петербурге, считает, что российский рынок демонтажа продолжает укрепляться после кризиса 2008-2009 годов. «Демонтаж – это, как правило, первый шаг при реализации любого инвестиционного проекта. Отечественный рынок демонтажа подходит к своей зрелости – определился пул федеральных компаний – лидеров по объему выполняемых работ», – отметил он.
На петербургском рынке демонтажа наиболее крупными игроками являются ГК «Размах», ГСК «Реформа», ООО «Строительная фирма «ИРОН», ГК «КрашМаш», НПО «Контех», ООО «Террикон».
Инновации на вооружении
Участники петербургского рынка демонтажа считают, что отрасль не слишком активно принимает в свой арсенал инновационные технологии. Однако констатируют, что крупные игроки рынка уделяют этому вопросу значительно больше внимания и средств, чем мелкие компании.
Как рассказал Сергей Ефремов, вице-президента ГК «Размах», инновационные технологии при демонтаже направлены на повышение экологичности и безопасности, а также на снижение уровня шума при производстве работ. «Но пока на российском рынке, к сожалению, нет понимания важности такого подхода», – добавил Сергей Ефремов.
Он отметил, что компания «Размах» борется с «плоским» взглядом на демонтаж и уже давно ушла от односложного восприятия этого процесса: «Мы используем инжиниринговый подход в решении поставленной задачи. Речь идет о комплексных эффективных решениях, которые не только экономят время и деньги инвестора, но и позволяют гарантировать инвестиционный успех проекта».
Александр Васильев также считает, что современный российский рынок демонтажа не всегда активно реагирует на появление новых технологий, а обращение к инновациям, например самостоятельному рециклингу строительного мусора, в основном по силам лишь ряду лидеров демонтажной отрасли.
«Компания «Реформа», например, внедрила использование самой современной техники при демонтаже и переработке отходов. Сегодня мы активно перенимаем западный опыт в области рекультивации и очистки почвы от химических, радиационных и биологических загрязнений. Именно эти технологии определяют будущее демонтажной отрасли, позволяют раскрыть потенциал отечественного редевелопмента и градостроительной отрасли в целом», – отметил Александр Васильев.
По его словам, чтобы окупить подержанную дробильную машину стоимостью 20-25 млн рублей, в среднем нужны 3-4 года при постоянной загрузке. «Дополнительно в этот комплекс должны быть включены экскаватор с гидравлическими ножницами и фронтальный погрузчик», – отметил господин Васильев. Эксперт добавил, что временный простой понесет за собой большой удар для бизнеса, тем более если техника взята в лизинг. А вот при грамотно поставленном процессе переработка отходов может существенно снизить издержки.
В свою очередь, Вячеслав Рот, директор ООО «Строительная фирма «ИРОН», отметил, что инновации при демонтаже должны служить сокращению расходов и повышению качества разрушения. Он рассказал, что как раз в этом отношении его компания использует самые эффективные технологии. «Это может быть как способ, который еще относительно недавно, в 1980-х годах, использовался в рамках работ по комплексному капитальному ремонту зданий исторической части города, так и современные экскаваторы Demolition (разрушители) с различным навесным оборудованием и длиной стрелы», – прокомментировал Вячеслав Рот.
По его словам, главная задача при демонтаже зданий – это выполнить работы безопасно для людей и окружающей застройки.
Затратность демонтажных работ, по мнению госопдина Рота, зависит от их объема в рамках всего проекта. «Например, на большой территории могут находиться единицы зданий, подлежащих демонтажу, а может быть и наоборот: территория маленькая, а объектов под демонтаж много. Исходя из опыта своей компании, затраты на демонтажные работы у заказчика занимали от 3 до 7% от общего бюджета проекта», – прокомментировал эксперт.
Техничное разрушение
При демонтаже зданий важен не столько широкий спектр используемой техники, сколько ее грамотное инжиниринговое использование.
Приобретать технику в аренду или покупать – каждый участник рынка демонтажа решает самостоятельно. Вячеслав Рот считает, что если срок производства работ на одном объекте будет занимать минимум 6-8 месяцев, то есть смысл задуматься о приобретении самой необходимой техники в собственность, в противном случае проще взять оборудование в аренду.
Сергей Ефремов отметил, что компания «Размах» постоянно отслеживает новинки демонтажного рынка, и за прошедший год парк техники и арсенал технологий компании существенно возросли. «Мы внедрили и успешно используем технологию гидроабразивного реза, которая позволяет производить работы со сложными материалами: разрезать сталь до 400 мм толщиной, гранит и бетон до 1 м, при этом оператор может находиться в нескольких километрах от места непосредственного реза. Также в настоящее время компания «Размах» ведет переговоры о приобретении эксклюзивного крана, который позволит производить демонтаж конструкций свыше 60 м. Машин, подобных этой, на российском демонтажном рынке пока нет. Мы считаем, что эта долгосрочная инвестиция через 2-3 года позволит нам быть вне конкуренции по демонтажу сверхсложных конструкций».
Мнение:
Юрий Березуев, генеральный директор ООО «НПК «Контех»:
– К сожалению, российский рынок демонтажа недостаточно активно воспринимает отечественные разработки в данной области, предпочитая покупать зарубежную технику, тем более активно продвигаемую дилерами по лизинговым схемам.
ООО «НПК «Контех» для разрушения зданий и сооружений использует пиротехнические патроны собственной разработки и производства. Отличительной их особенностью по сравнению с традиционно применяемыми для этих целей взрывчатыми веществами является отсутствие сильной воздушной ударной волны и сейсмического воздействия на близрасположенные объекты. Кроме этого, существенно уменьшается радиус разлета обломков разрушаемых конструкций. Указанные отличия позволяют использовать нашу технологию в непосредственной близости от жилых домов или других ответственных объектов.