Офисная пустота
Бизнес-центры Петербурга начали пустеть. Чтобы не потерять клиентов, арендодатели снижают ставки за «квадрат» и добавляют бонусы в виде детских комнат и компьютерных игр.
Будет еще хуже, прогнозируют эксперты.
Говоря об итогах в сфере офисной недвижимости за 2015 года и планах на 2016-й, представители строительного сообщества разделились на два лагеря. Одни говорили, что «мы еще не на дне, но скоро там будем», другие надеялись на перемены к лучшему. Первых было больше.
Достраивать бизнес-центр сейчас очень рискованно, а думать о строительстве новых – бессмысленно, считает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов: «Никто в здравом уме и трезвой памяти не начнет строить в этом году бизнес-центр. В этом болотном состоянии мы будем находиться долгие годы. Ну, а так как мы на болоте жили всегда, то нам и хотя бы падать будет не так больно, как, например, москвичам».
Это подтверждает и генеральный директор JLL в Петербурге Андрей Амосов. За 2015 год объем введенных площадей на офисном рынке Петербурга снизился на 26%, по сравнению с 2014 годом. В прошлом году было реализовано 163 тыс. кв. м офисных площадей. На 2016 год, «по оптимистичным прогнозам» в JLL ожидают увеличение данного показателя до 220 тыс. кв. м.
«Впервые с 2007 года доля вакантных площадей офисных центров класса В оказалась выше класса «А», – сообщил Андрей Амосов. – По классу «В» она составила около 13% , по классу «А» – около 11%. Это говорит о том, что 2015 год прошел под эгидой переговоров и переездов. Участники рынка стали перемещаться в более качественные офисные здания за меньшие деньги».
Похожая тенденция наблюдается и со стороны спроса. Объем чистого поглощения площадей на офисном рынке Петербурга за прошлый год составил 137 тыс. кв. м. Это на 30% меньше чем в 2014 году.
Все, приплыли
Из-за кризиса арендаторы не готовы переплачивать, считает председатель совета директоров ГК «Энерго» Азат Григорьян. В недавно открывшемся бизнес-центре класса «В+» в Московском районе еще летом прошлого года арендаторы офисов могли заплатить 1200-1300 рублей за «квадрат», сейчас 1000 рублей платить уже «никто не согласится». Кстати, под влиянием макроэкономической ситуации в стране, срок окупаемости бизнес-центра ГК «Энерго» увеличился вдвое – с 4-5 до 9-10 лет. В среднем же, по данным JLL, сейчас аренда офисных площадей класса «А» в городе обойдется в 1560 рублей за кв. м, класса «В» – 1120 рублей за кв. м (включая НДС и операционные расходы). «Сейчас, чтобы удержать сотрудников арендодатели чего только не делают: детские и спальные комнаты, места релаксации, компьютерных игр», – добавил Амосов.
Кроме того, экономической нестабильности, многие застройщики отказываются от планов по расширению бизнеса. Так, по словам управляющего партнера ЗАО «УК «Лидер» Дениса Кириллова, компания отказалась от планов по строительству апарт-отеля по соседству с бизнес-центром «Лидер Таэур».
С продолжением строительства «Невской Ратуши» также все туманно – строительство второй и третьей очередей бизнес-центра в этому году не начнется, заверила руководитель проекта Ирины Анисимова: «У нас не «бесплатные деньги», как многие думают. Мы закредитованы в ВТБ по ставке выше 16%. Это обычный коммерческий кредит. На второю и третью очереди нам кредит не получить».
Прогнозируя ситуацию по офисной недвижимости, Денис Кириллов сообщил, что дальше будет только хуже: «У меня недавно съезжал арендатор, который снимал 100 кв. м. Он попросил оставить стул и стол в зачет. Мои коллеги подтверждают, что и у них такой мебели, теперь хватает. Это говорит о многом. Мы еще не опускались никуда, все впереди. Я думаю, что мы приплыли. Те, кто не успел к себе «посадить» «Газпром», уже никого не посадят. Все сравнивают нынешнее время с 2008 годом, а как же 1998 год? У меня тогда люди работали за пайку хлеба, потому что я закрывал платежи только по коммуналке. Говорили тогда арендаторы так – либо мы съезжаем и возмещаем коммуналку, либо здание будет пустовать. Вот и сейчас мы близки к этому».
Надежда есть
Однако не все спикеры оказались настолько пессимистичны. Ожидания на рынке офисной недвижимости оказались намного хуже, чем конечный результат, считает управляющий директор холдинга «Ай Би Групп» Сергей Игонин: «Мы не потеряли арендаторов. Сейчас у нас заполняемость на уровне 97%. Ставку немного подняли – за класс «С» берем 1150 рублей. Да, этот год будет тяжелее, чем прошлый, но до ситуации когда стоимость «квадрата» будет равна стоимости его эксплуатации, мы не дойдем».
Надеется на лучшее и руководитель проекта Mezon plaza, заместитель генерального директора ООО «Газпромбанк-Инвест» Алексей Наугадов: «Мы открывается с марта этого года и заполняемость БЦ составляет 40%. В июне планируем достичь 60-процентной заполняемости».
Из-за кризиса или из-за отложенных сроков реализации, но практика офисного built-to-suit в Петербурге не нашла особого распространения, сообщила руководитель департамента коммерческой недвижимости Knight Frank Марина Пузанова. Арендаторов часто не устраивают предложенные им условия. «Есть нечто близкое к built-to-suit – реконструкция зданий под офисы. Это не дешево, но меньше чем строительство с нуля. Переговоры на такие сделки ведутся», – сказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
А на строительство офиса сейчас мало кто возьмется, уверена Ирина Анисимова. По ее словам, себестоимость возведения бизнес-центров класса «А» возросла вдвое и начинается от 100 тыс. рублей за «квадрат».
За февраль 2014 года в Петербурге введен в эксплуатацию 41 жилой дом на 5866 квартир общей площадью 301 555,20 кв. метров.
Лидером по количеству возведенных квадратных метров стал Пушкинский район, где завершено строительство 7 жилых домов общей площадью 135 934,4 кв. метра. На втором месте оказался Выборгский район - 55 693,4 кв. метра. Замыкает тройку лидеров Приморский район, в котором 42 760,1 кв. метр сдан в эксплуатацию.
Помимо жилья в Санкт-Петербурге активно возводятся объекты общегражданского назначения. Так, в Московском районе открылся новый дилерский центр, в Красногвардейском – мойка автомобилей, а жители Пушкинского района смогут воспользоваться новой автозаправочной станцией. В Кировском районе введен в эксплуатацию торговый центр, бизнес-центр со встроенной автостоянкой построен в Калининском районе, в Сестрорецке открыт продовольственный магазин. Вместе с тем, в Невском районе произведена реконструкция здания под размещение предприятия информационно-телекоммуникационного сектора «Производство IT-систем».
В городе появляются новые промышленные предприятия, такие как завод по производству энергетического оборудования в пос. Металлострой и корпус деревообработки, резинотехнических и шорных изделий в Невском районе.
Крытый спортивный комплекс открыт для жителей города Колпино, а в Московском районе для посетителей открыл двери многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс со встроенной автостоянкой.
Всего за первые два месяца 2014 года введено в эксплуатацию 76 жилых домов на 15 776 квартир общей площадью 831 064,50 кв. метров. В прошлом году за это время петербургскими строителями было возведено 483 108,50 кв. метра. Таким образом, прирост ввода жилья за два месяца 2014 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 172%.
«В 2013 году за январь-февраль были введены рекордные 483 108, 50 кв. метров, что значительно превысило наилучший показатель ввода жилья в докризисный период. За первые два месяца 2014 года уже введена одна треть годового показателя, установленного госпрограммой об обеспечении доступным и комфортным жильем граждан. Такие темпы строительства говорят о мощном подъеме отрасли, - отметил председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.03.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за февраль 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за февраль 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за февраль 2014 года
Прогнозы экспертов по поводу роста рынка ЖБИ Петербурга и Ленобласти на уровне 10% по итогам 2013 года полностью подтвердились. Производители уверяют, что данная тенденция сохранится и по результатам работы отрасли в 2014 году.
По различным данным, в зависимости от методики оценки рынок железобетонных изделий Петербурга и Ленобласти составляет от 800 до 950 тыс. куб. м. По итогам 2012 года рынок вырос на 10%. Такую же динамику увеличения объемов отрасли производители ЖБИ констатировали и по итогам 2013 года.
«Сегодня можно говорить о росте общего объема потребления ЖБИ и, соответственно, об увеличении емкости рынка Петербурга. Это обусловлено в первую очередь ростом строительства жилья массового спроса и социальной инфраструктуры, которая часто возводится из сборного железобетона. Инженерная подготовка застраиваемых территорий, необходимость развития дорожной сети в реализуемых девелоперами проектах тоже положительно сказывается на росте потребления типовых и нетиповых железобетонных изделий», – прокомментировал Ильдар Кутыев, заместитель коммерческого директора ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад».
«Рынок сборного железобетона значительно вырос и окреп в последние годы. Сегодня панельные дома – это уже совсем не те серые «панельки», которые возводили раньше. Модернизировав предприятия, крупные игроки рынка приобрели не только современное европейское оборудование, но и технологии проектирования и строительства этих домов», – добавил Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал Стройиндустрия».
По словам Ильдара Кутыева, неоспоримыми преимуществами индустриального метода строительства является возможность масштабного возведения объектов в короткие сроки, благодаря чему девелоперы могут сократить затраты. Кроме того, застройщиков привлекает высокое качество современного сборного домостроения. «Преимущество отдается монолитным, сборно-монолитным зданиям и крупнопанельному домостроению. Причем сборное домостроение буквально переживает второе рождение. Новый подход в производстве железобетона, отказ от «конвейерного» производства типовых элементов, выпуск плит индивидуально для каждого заказчика, возможность возводить дома до 25 этажей и использовать декоративные элементы в отделке фасадов – все это позволило обеспечить архитектурное разнообразие при сохранении высокой скорости жилищного домостроения»,– добавил Ильдар Кутыев.
Он констатировал, что это отразилось на структуре потребления сборных железобетонных изделий – упал спрос на типовые плоские плиты, пустотные плиты перекрытий, перемычки. Теперь рынком востребованы нетиповые плоские изделия, стеновые панели, изделия, используемые при монолитном домостроении, – вентиляционные блоки, лестничные марши и т. д.
Господин Кутыев уверен, что по итогам 2014 года рынок будет стабилен и сохранится на уровне 2013 года. «Положительную динамику развития рынка можно будет прогнозировать в том случае, если ведущие девелоперы города и области, анонсировавшие целый ряд крупных проектов, выйдут на строительную площадку в середине или конце текущего года», – заключил он.
Участники рынка ЖБИ отмечают, что цены на продукцию зависят от сезонного покупательского спроса. Это, как правило, касается типовых изделий – дорожные плиты, фундаментные блоки, лотки, кольца стеновые. Наблюдается снижение цены на продукцию в зимний период и ее рост в летние месяцы. Однако к изделиям, изготовленным по индивидуальным чертежам при согласовании с заказчиком, предъявляются повышенные требования по качеству и надежности. Они всегда будут занимать нишу в высокой ценовой категории, тут фактор сезонности практически не сказывается», – считает Ильдар Кутыев.
По данным специалистов компании «Т-Бетон», стоимость железобетона в 2013 году значительных изменений по сравнению с 2012 годом не претерпела, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также практически не менялась.
Мнение:
Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал Стройиндустрия»:
– На сегодняшний день значительная часть производств ЖБИ применяет европейское оборудование и технологии. Однако не все иностранные технологии у нас экономически выгодно использовать, и зачастую приходится модернизировать и дорабатывать производственные линии и оборудование. У европейских производителей данные доработки – очень длительный и дорогостоящий процесс, и крупные заводы все чаще обращаются к российским производителям. В условиях современного строительства производители железобетона не готовы закупать оборудование ниже европейского качества, поэтому основная задача российских производителей – это качественное изменение в производственных процессах, применении новых материалов и оборудования.