Доходы выпали со снегом
С выпадением снега в Ленобласть потянулись любители горных лыж. Из-за бесснежного Нового года курорты потеряли до 40% выручки.
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день на территории Ленобласти насчитывается девять действующих горнолыжных центров. Марина Смирнова, партнер и руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, говорит, что на них работают порядка 15 склонов, имеющих подъемники и оборудованные трассы. При этом количество подъемников колеблется от 1 до 7, а длина трасс – от 100 до 1200 м, перепад высот – от 30 до 147 м. Самый посещаемый из них – курорт «Игора», имеющий самую развитую инфраструктуру, которая включает круглогодичный каток, спа-комплекс, искусственное озеро, а также разнообразные средства размещения для гостей. Как зимой, так и летом у таких развитых курортов отмечается высокая заполняемость гостиничной части.
Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что горнолыжные курорты, расположенные в Ленинградской, Новгородской и Псковской областях, рассчитаны в основном для начинающих лыжников. Перепад высот здесь небольшой, а лыжные трассы не отличаются особой сложностью. «Экспертам и любителям экстремальных трасс будет интересно посетить Мурманскую область, где расположен самый высокогорный курорт на Северо-Западе под названием «Большой Вудъявр».
Общая протяженность трасс здесь составляет более 35 км. Среди недавно созданных на Северо-Западе курортов можно отметить горнолыжный курорт «Любогорье» в Любытинском районе Новгородской области, который хоть еще и развивается, но уже принимает гостей. Самый длинный склон составляет здесь 1,1 км», – рассказала она. Госпожа Смирнова подсчитала, что объем инвестиций в создание курорта потребует десятки миллионов рублей – только оборудование подъемника составит от 50 млн (ковровый) до 90 млн рублей (бугельный). 1 кв. м трассы – 1000 рублей. Она уточнила, что в среднем для курорта, включающего несколько трасс, кресельные подъемники (2-3 единицы), инструкторскую, кафе или ресторан, систему искусственного освещения и оснежения, требуется 600-900 млн рублей. В серьезные же курорты общероссийского масштаба инвестиции могут быть в десятки раз больше. Например, инвестиции холдинга «Интеррос» в создание крупнейшего в России горнолыжного курорта «Роза Хутор» (на нем проводились соревнования Олимпиады-2014) составили 2,2 млрд USD (69 млрд рублей на конец 2013 года).
Он располагается на территории 430 га. Общая протяженность трасс на нем – 77 км, к примеру, фуникулер, доставляющий лыжников на «Розу Пик» (2320 м), идет более получаса. Как говорят эксперты, курорт большую часть средств получает от ски-пассов или стоимости подъема – порядка 70% выручки, далее идет ресторан – 15%, инструкторы – 10-15% и все прочее – 5%. «Наиболее доходным считается прокат оборудования – расходы составляют только 10-15% от выручки, и подъемник: 25% от выручки – это расходы. Наиболее затратными являются ресторан (40-55% от выручки – это расходы) и инструкторы (доходность – порядка 50%)», – говорит госпожа Смирнова. Бесснежные зимы «отъедают» у курортов часть выручки.
«Когда кататься невозможно или некомфортно, то люди на гору не едут. А Новый год – это пик сезона. Можно говорить, что порядка 35-40% заработка владельцы петербургских курортов точно потеряли. Особенно с учетом того, сколько россиян в этом году вообще никуда не поехали», – рассуждает госпожа Смирнова.
Мнение: Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Большинство горнолыжных курортов Северо-Запада имеют развитую инфраструктуру и пытаются привлечь туристов как зимой, так и в летний период, предлагая различные виды времяпрепровождения: от велосипедных прогулок до рыбалки и собирания грибов и ягод. Некоторые курорты, например «Игора» и «Красное озеро», располагают собственными спа-центрами.
За первый месяц 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 368 669,30 квадратных метров жилья. Всего в различных районах города появилось 58 новых домов на 6 299 квартир.
По словам Андрея Артеева, председателя Комитета по строительству Петербургу, январь этого года стал продуктивным месяцем по количеству построенных жилых домов и введенных в эксплуатацию квадратных метров. «Отмечу, что за январь прошлого года было построено только 12 жилых домов площадью 50,1 тыс. кв. метров. В нашем городе, безусловно, появляются не только объекты жилищного строительства. Например, за счет средств инвесторов завершено строительство реабилитационного центра, предприятия по производству мебели, многофункциональных торгово-досуговых центров и здания кинотеатра», - прокомментировал Андрей Артеев.
Строительство велось в 7 районах Петербурга: Приморском, Калининском, Невском, Петродворцовом, Колпинском, Курортном, Пушкинском. Бесспорный лидер – Приморский район, где сдано 120 180,3 квадратных метров. Кроме того, 1 дом на 34 квартиры был реконструирован в Петродворцовом районе.
Проектов с развитой подземной частью в Петербурге сегодня единицы, так как это строительство в среднем на 30% дороже наземного. Однако эксперты уверены, что интерес к освоению подземного пространства будет расти.
На сегодняшний день примеров освоения подземного пространства в Петербурге немного. По словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, связано это прежде всего с особенностями почвы и тем, что подземное строительство в разы увеличивает стоимость проекта. Из действующих проектов с развитой подземной частью господин Бойков называет ЖК "Ориенталь", БЦ Bolloev Center и ТРЦ "Галерея". Как правило, это точечные объекты высокого класса, кроме того, девелоперы при освоении подземных пространств стараются не опускаться ниже 4 м, поясняет Андрей Бойков.
"Все проекты, когда девелоперы собирались добровольно осваивать подземное пространство, остались в докризисном прошлом. Сейчас строительство подземных паркингов в ТРК и жилых домах происходит по необходимости. После ужесточения ПЗЗ, четко прописывающих количество парковочных мест и в коммерческой, и в жилой недвижимости, в большинстве случаев девелоперам просто не согласовать проект без использования подземного паркинга", – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"На фоне крайней нехватки автодорожных и пешеходных тоннелей, современных вместительных парковочных площадок ситуация с отсутствием подобных объектов выглядит особенно парадоксально. Современный мир уже давно размещает под землей целые кварталы. Мы же в этой сфере не сделали практически ничего, хотя все технические, производственные и кадровые возможности для их строительства в Петербурге имеются", - говорит Вадим Александров, генеральный директор ОАО "Метрострой".
Сергей Алпатов, генеральный директор НП "Объединение подземных строителей", уверен, что активно осваивать подземное пространство мешает отсутствие законодательства, регулирующего вопросы строительства подземных сооружений. "Действующий закон о недрах не предусматривает возможность ни купить подземный участок, ни поставить его на баланс. Таким образом, нереально привлечь инвестиции в эту область строительства, так как невозможно определить, чья собственность", – сетует господин Алпатов.
"Основным, чего сейчас не хватает для успешной реализации проектов подземного строительства, является отсутствие своего рода перспективного плана освоения подземного пространства города. Без него появление новых подземных объектов будет по-прежнему носить хаотичный характер, и ни о каком развитии этой отрасли без него мы говорить не сможем", - соглашается с коллегой Вадим Александров.
"Сейчас не требуется искусственно создавать условия для строительства под землей. Необходимо создать такой объект, который привлечет большой поток людей под землю. Это может быть крупный пересадочный узел или переход. Так, например, в Москве достаточно успешно функционирует торговый комплекс "Охотный ряд", – добавляет Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Строительство под землей, по словам экспертов, в среднем на 30% дороже традиционного. Расхождение в стоимости начинается с 25-30%, а верхняя планка не имеет предела, поскольку чем глубже ведется строительство, тем выше затраты, подсчитал господин Радзимовский. Однако высокая стоимость таких работ, по словам господина Александрова, может компенсироваться за счет снижения затрат на эксплуатацию такого помещения.
Участники рынка уверены, что рано или поздно девелоперам придется уходить под землю, так как свободных пятен в центре практически не осталось, и проблема с парковками год от года только усугубляется.
"Несмотря на сложные геологические условия и уплотненную застройку в историческом центре, инвесторам становится очевидно, что все пути развития городской инфраструктуры так или иначе связаны с освоением подземного пространства. При нынешнем дефиците парковок, сложной логистике и дороговизне земли в Петербурге нет иного выхода – нужно активно строить под землей", – уверена Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой".
Андрей Бойков считает, что предпосылки для развития подземного пространства, в частности парковок, в Петербурге очень большие. Об их организации велось много разговоров, но реальных шагов по реализации проектов предпринято не было, сокрушается господин Бойков.
Вадим Александров настроен оптимистично и считает, что в Петербурге можно и нужно строить под землей, освобождая наземное пространство для зеленых насаждений и пешеходных зон. "Для этого нужна политическая воля, четкая и плановая работа правительства города, рассчитанная на десятилетия вперед", – рассуждает господин Александров.
Мнение:
Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой":
– Подземное строительство – само по себе дорогостоящее мероприятие, которое нужно проводить с несколькими уровнями обеспечения безопасности: расчетно-проектным, технологическим и геотехническим мониторингом. Все это, конечно, требует серьезных инвестиций. Кроме того, для сохранения исторического облика Петербурга нужны особые, щадящие технологии строительства. И конечно, для проведения такого рода работ требуется высочайший профессионализм, квалификация и опыт.